房屋接管驗收標准住宅和城鄉建設委員會

A. 新的商品房驗收標准包含那些要求

驗收驗哪裡
面積
一般來講，商品房在出售時是按「套」或「單元」出售，並以建築面積而不是使用面積來計算總售價，而這建築面積是銷售面積，指的是購房者所購買的那處房子的套內或單元內的建築面積（即套內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。

其中，套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積

而公用建築面積由以下兩部分組成:

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。

（2）套與公用建築面積之間的分隔牆以及外牆牆體水平投影面積的一半。

即: 公用建築面積＝全套建築面積－全套各套內建築面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

其中:

套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面＋陽台建築面積

套內牆體面積＝共用牆水平投影面積1/2＋非共用牆水平投影面積

分攤的公用建築面積＝公用建築面積分攤系數×套內築面積

而: 公用建築面積分攤系數＝公用建築面積/套內建築面積之和

主體結構
根據建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標准》，房屋主體結構應達到下列要求:

(1)地基基礎的沉降不得引起地面變形、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

(2)鋼筋混凝土構件不得產生明顯變形;

(3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

外牆
(1)外牆不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無明顯的水印和霉點;

(2)外牆不得有較大面積的空鼓、開裂。

樓地面
(1)面層與基屋必須粘結牢固，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;

(2)衛生間、陽台與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不允許倒泛水和滲漏。

裝修
(1)鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全;

(2)進戶門不得使用膠合板製作，門鎖應安裝牢固;

(3)門窗玻璃應表面平整，粘貼牢固;

(4)飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角;

(5)油漆、刷漿應色澤一致，表面不脫皮、漏刷。

電氣
(1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直; 過牆導管連接必須緊密;

(2)照明器具等安裝支架必須牢固，部位齊全，接觸良好;

(3)檢查話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧。

水、衛、消防
(1)進出水管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏;

(2)應按套(單元)安裝水表或預留表位;

(3)地漏、排污管介面、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢;

(4)衛生器具應質量良好，介面不得滲漏，安裝應平正、牢固。

不合格怎麼辦
在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理:

(1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

(2)個別開發商無視廣大購房者的生命財產安全進行施工建設，導致房屋地基不牢、下沉、牆體傾斜、裂縫等嚴重質量問題，業主可以根據《合同》第148條的規定「因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。」拒絕簽入住通知單，或要求開發商退房並賠償損失。

北京市現行房地產住宅項目收房標准
1 房地產商簽發入住通知前，應規矩地做好那些工作？

1.1 關於交樓要房地產商出示「大房產證」或政府發的「入住許可證」問題---在建設部新的《房屋買賣合同示範文本》中確實有這種選擇，不過選擇並不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現實。

1.2 北京交樓標准隨著《北京市城市房地產轉讓管理辦法》正式實施變得明確，該辦法第五十條明確規定：「房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：（一）取得建築工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術報告書；（三）預售合同約定的其他交付條件。房地產開發企業應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。」
對於這個《辦法》中的規定，房地產商可能會用法規有時效進行搪塞，遇到這種情況，業用依據法律法規和政府規范性文件。

1.2.1 對於北京交樓的第一個標准：房地產商取得《建築工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。我國的《合同法》、《建築法》、《城市房地產管理法》都規定了建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建築工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產商在買房合同中是否約定將房地產商取得《建築工程竣工備案表》作為交房條件，房地產商交房時都應提供。

1.2.2 對於北京交樓的第二個標准：房地產商取得商品房面積實測技術報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關於《北京市城市房地產轉讓管理辦法》實施意見規定：

1.2.2.1 2003年2月1日後申領商品房預售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現房項目，房地產商在「商品房交付時，應向每個購房人提供《商品房面積測繪技術報告書》」。

1.2.2.2 2003年12月1日前已經取得商品房預售許可證的、未進行預售面積測繪的，竣工後的

B. 有沒有《房屋接管驗收標准》這本書

有，是本小說

C. 房屋驗收有多少個程序的有什麼法律依據

一、正確的房屋驗收程序

1、查看三書一證一表。《住宅質量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建築工程質量認定書》，「一證」是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，「一表」是指《竣工驗收備案表》。根據國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定：「房地產開發項目竣工後，經驗收合格後，方可交付使用」。

2、驗收。一般收房過程中，業主在驗房前，物業會催促業主交付物業費及其他相關費用。業主可同他們交流，驗收好後，再交付費用。從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意：不交費、不簽字、先驗房。發現問題後更不能交費、簽字。應先修房，同時取證，為日後舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。

3、核查房屋總面積。套內面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為准。

4、簽相關文件。簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

5、交合理費用。這里的合理費用包括：物業管理費應有物價局批文、裝修押金、垃圾清運費。

二、驗房需准備的工具

驗房師趙小強提示，正常驗收房子時間一般是持續1～2個小時，需要帶的工具包括：

塑料洗臉盆：用於驗收下水管道；

小榔頭：用於驗收房子牆體與地面是否空鼓；

塞尺：用於測裂縫的寬度；

5米捲尺：用於測量房子的凈高；

萬用表：用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通；

計算器：用於計算數據；

水筆：用於簽字；

掃帚：用於打掃室內衛生;

小凳子和一些報紙、塑料帶、包裝繩：用於時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。

三、驗房內容及方法

目前，開發商提供的驗收表中並沒有針對公共設施進行驗收的內容，很多公共設施成為驗收的盲點。業主應要求開發商對公共設施進行驗收，並將驗收結果寫在交接書中，對於不符合合同的部分或質量出現問題，有權利要求開發商維修。

外部：外立面、外牆瓷磚、塗料、單元門、樓道。

檢查牆體：平整度、是否滲水、是否有裂縫：特別是查看一些牆體是否有水跡，特別是一些山牆、廚房衛生頂面、外牆等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。

視鏡(貓眼)：入戶後觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象，修復或更換。

檢查入戶門門鈴：帶2節5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。

樓道窗戶：是否有紗窗，如果沒有，應及時提出。

檢查門窗的密封：是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗驗看密封條的壓力是否均勻。

窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不幹凈時應提出拆換玻璃清潔，否則以後不易解決。

高度：用盒尺檢查房頂，取4～5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.5毫米(或者2.6毫米)說明房頂沒有傾斜。

牆壁地面：用廠尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠牆壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，牆面是否有爆點(爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不均沒發好，抹在牆上干後就會形成爆點。)

乳膠漆質量：牆面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，牆壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要提出重新補膩子刷漆，如果局部刷漆(修補過)會與牆壁原色產生差異。

空鼓：手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊牆壁，檢查牆面空鼓。專用鋼針小錘(10克)測牆磚空鼓。

一般情況下，有空鼓的地方會有「咚咚」的聲音，如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。

管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建築垃圾堵塞)，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲透。

廚房和衛生間：是瓷磚到頂的，要檢查陰角陽角角度達90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚牆磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和牆磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落，應重新鋪設。

廚房煙道：用紙卷點火後滅火冒煙，放在煙道口下十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復。

閉存水試驗、水表空轉試驗：(重要檢驗項目)打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，

二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

下水情況：先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

地面下水情況：在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然後約好樓下的業主在24小時後查看其家廁衛的天花板。

衛生間：衛生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。如若沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔設在吊燈下面。離通風孔最近的插座是防水插座。

衛生間通風：應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電筒看是否存有建築垃圾。

暖氣片：暖氣片上方應有排氣孔，使用時應擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣體排不出來，暖氣片不熱。還要注意暖氣片安裝時進水管和回水管的坡度符合要求，否則影響採暖。

鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環境潮濕，衛生間的使用率又高，會使門底部過早腐爛損壞。

電器管線等：

A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關(應有標示)，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危機生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發現松動，應該緊固或更換。否則日後使用中出現接觸不良打火現象時，會造成更大危險。

C、檢查有線電視插座、寬頻插座，插進去有無松動或插不進的現象。

D、檢查弱點插座數目。

E、檢察可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

檢查完這些工作，如果沒問題的話，可以在驗收交接書上簽字；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。

D. 物業承接驗收最新標准

工程項目竣工之後，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、 現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。
由於建築工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標准也不同。民用住宅驗收的一般 標准如下：
(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。
(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，並且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、採暖通風裝置等均已落位，並能正常起動。
(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。 照明及動力用電的工作迴路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。
(4)建築物四周2米之內的場地平整，由於本項目施工所造成的障礙物均已清除。
(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗後，均達到合格標准以上。
經正式驗收合格後的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，並移交與建設項目有關 的所有技術資料。
驗收程序
1原有房屋接管驗收程序
(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；
(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知並約定驗收時間；
(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；
(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；
(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；
(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。
2、新建房屋接管驗收程序。
(1)建設單位書面提請接管單位驗收；
(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知並約定驗收時間；
(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；
(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；
(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。
3、住宅小區綜合驗收程序
①住宅小區建設項目全部竣工後，開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區綜合竣工驗收申請報告並附本辦法第六條規定的文件資料；
②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環境衛生)、規劃、房地產、工 程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；
③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見並向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；
④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格後，開 發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。
驗收合格並已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。
物業接管驗收應提交的資料
1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。
(1)產權資料
①房屋所有權證；
②土地使用權證；
③有關司法、公證文書和協議；
④房屋分戶使用清冊；
⑤房屋設備及定、附著物清冊。
(2)技術資料
①房地產平面圖；
②房屋分間平面圖；
③房屋及設備技術資料。
2、新建房屋接管驗收應提交的資料。
(1)產權資料
①項目批准文件；
②用地批准文件；
③建築執照；
④拆遷安置資料。
(2)技術資料
1)竣工圖——包括總平面、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；
2)地質勘察報告；
3)工程合同及開、竣工報告；
4)工程預決算；
5)圖紙會審記錄；
6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；
7)隱蔽工程驗收簽證；
8)沉降觀察記錄；
9)竣工驗收證明書；
10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；
11)新材料、新配件的鑒定合格證書；
12)水、電、採暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；
13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；
14)供水、供暖的試壓報告。
物業移交
在完成了物業驗收之後，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。
物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之後，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種准備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。
物業要移交給物業管理公司的另一個原因在於，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其 向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業 主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。
物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最後的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。
交接雙方的責任
1、為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗准備，房屋竣工後，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發驗收通知並約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證， 並應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。
2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標准執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，並 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。
3、房屋接管交付使用後，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當 ，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。
4、新建房屋從驗收之日起，應執行建築工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，並向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用於代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。
5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。
接管物業的善後問題
房屋竣工後，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現 物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。
物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，並按規定使用委 托方提供的保修款。
由於開發建設單位租售原因造成移交後出現空置房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔 。
辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用 房及其它可以用於經營的公用設施、設備和場地清單等。
竣工驗收後的物業保修
一、保修的范圍
竣工驗收後的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建築工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。
各種建築物、構築物和設備安裝工程的保修范圍如下：
(1)屋面漏雨；
(2)煙道、排氣孔道、風道不通；
(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；
(4)內外牆及頂棚抹灰、面磚、牆線、油漆等飾面脫落，牆面漿活起鹼脫皮；
(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；
(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；
(7)外牆外漏水、陽台積水；
(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；
(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)
(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；
(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。
二、保修期限
保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。
(1)民用與公共建築、一般工業建築、構築物的土建工程為1年；
(2)建築物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；
(3)建築物的供熱、供冷系統為一個採暖、供冷期；
(4)室外的上下水和小區道路為1年；
(5)工業建築的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規定。
第四節 接管驗收注意事項
一、物業管理企業自身的注意事項
物業的接管驗收是直接關繫到今後物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通 過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今後物業 管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：
1、物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。
2、物業管理企業既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上， 對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。
3、接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強 、整修，直至完全合格。
4、落實物業的保修事宜。根據建築工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理 企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。
5、開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。
6、物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
7、接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收後合格憑證，簽發接管文件。
當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成 。
二、物業管理企業外部的注意事項
1、接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管後出現質量問題 或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近 幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或 建築企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由於接管驗收的不規范，有時會造成 管理公司與開發或建築企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。
2、物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了， 但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗 收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。
3、缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標准。現在一些地區制定了 一些標准合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事後的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便於合同的管 理。
顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。
簽於物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：
①進一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。
②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。
接管合同概述及標准合同樣本
一、合同的概述
(一)物業管理合同的特徵
1、物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委託事務。因此，物業管理公司因 處 理委託事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業主承擔。
2、物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委託事務中的 必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。
3、物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。
4、物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，並 不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。
5、物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故 為諾成性合同；委託人和受託人雙方都負有義務，故為雙務合同。
(二)物業管理合同的主要內容
物業管理合同應當載明下列主要內容：
1、委託方和受託方的名稱、住所；
2、物業管理區域的范圍和管理項目；
3、物業管理服務的事項；
4、物業管理服務的要求和標准；
5、物業管理服務的費用；
6、物業管理服務的期限；
7、違約責任；
8、合同終止和解除的約定；
9、當事人雙方約定的其他事項。

物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業檔案資料保管。

物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委託的其他物業管理服務事 項。

E. 住房和城鄉建設委員會與建委是一個單位嗎

住房和城鄉建設委員會與建委是一個單位，建委是建設委員會的簡稱，國家機構改革後改名為住房和城鄉建設委員會。

建設委員會是負責本區工程建設及建築行業、房地產開發行業、建材行業綜合行政管理的區政府職能部門。

(5)房屋接管驗收標准住宅和城鄉建設委員會擴展閱讀：

職責調整：

(一)取消的職責。

已由市政府公布取消的行政審批事項。

(二)轉變的職責。

1.加快建立住房保障體系，完善廉租住房制度，著力解決低收入家庭住房困難問題。

2.加強房地產業發展的政策研究、動態監測，優化房地產業發展和住房供應結構，加快形成「低端有保障、中端有支持、高端有市場」的房地產業新格局。

3.加大城鄉建設統籌力度，促進城鎮化健康發展，加強村鎮工程建設的指導和技術服務。

4.改進行政審批管理和服務，整合行政審批受理窗口，推進集中受理和一站式審批，提高行政審批效率和服務效能；強化為中央國家機關、駐京部隊、中央企事業單位在京工程項目和房屋管理提供協調服務的職責。

F. 前期物業接管驗收標准

提供四川的驗收標准參考：
四川省物業承接查驗辦法
第一條 為規范物業管理承接查驗活動，維護物業管理當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、住房和城鄉建設部《物業承接查驗辦法》等有關規定，結合四川省實際，制定本辦法。
第二條 本承接查驗辦法適用於四川省行政區域內的物業管理承接查驗工作。
第三條 本承接查驗辦法所稱物業管理承接查驗（以下統稱承接查驗），是指物業服務企業承接物業時，對物業管理建築區域內物業共用部位、共用設施設備、物業管理基礎資料、園林綠化工程、物業產權資料、物業管理用房和其他公共配套設施設備等進行的承接查驗，以保證物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查查驗。
第四條 商品房業主專有部位的接收查驗以商品房買賣雙方簽署的驗收文書產生的法律效力為准。
第五條 承接查驗應具備的條件：
（一） 建設項目按規劃設計要求已建成，並有相關部門驗收合格的證明（綜合竣工驗收備案）資料齊全；
（二） 道路名稱標志清楚，樓宇/棟號、戶號牌編號准確並經公安部門確認；
（三） 單體物業接通水、電、氣、光纖、電話；
（四） 建築區域內場地平整，施工現場清理完畢(在建部分已採取圍護措施)，無建築垃圾、雜物侵佔路面；道路暢通；綠化、建築小品已經竣工；
（五） 電梯、二次供水、供電、消防、安防監控等共用設施設備安裝配置合格；
（六） 物業管理用房按相關標准配置，且具備使用功能。
第六條 承接查驗的准備工作：
（一） 在物業竣工驗收完成及交付使用前，應及時組建承接查驗小組，對所承接的物業進行綜合性的承接查驗，以確保物業達到規劃設計和使用要求。
（二） 成立物業承接查驗小組，承接小組由物業服務企業和建設單位、業主委員會相關人員組成。
（三） 承接查驗前的准備
1. 與建設單位/業主委員會聯系好承接查驗的事項、交接日期、進度、查驗標准；
2. 制定承接查驗方案；
3. 准備承接查驗記錄表格；
第七條 資料的承接查驗：
（一） 物業相關資料：
1. 項目開發核准備案文件；
2. 《建設項目選址意見書》；
3. 《建設用地規劃許可證》；
4. 《建設工程規劃許可證》；
5. 《建設工程施工許可證》；
6. 《拆遷安置資料》；
7. 項目命名資料；
8. 用地紅線圖；
9. 工程質量保修合同（協議）；
10. 業主產權資料（分戶），包括（前期）物業服務合同（附有效投標文件）、（臨時）管理規約；
11. 房屋使用說明書；
12. 物業建築區域劃分意見書。
（二） 綜合竣工查驗資料：
1. 竣工圖；
2. 施工許可證；建築施工總承包企業、施工分包單位、設計單位、工程地質勘察單位、工程監理單位營業執照、資質證明材料（復印件）；
3. 《建設工程規劃驗收合格證》；
4. 《消防查驗意見及同意使用意見書》；
5. 工程竣工備案合格資料及公共配套綜合驗收合格證明材料；
6. 供水合同；
7. 供電協議書；
8. 供氣協議書；
9. 電梯等特種設施設備檢驗及准用資料；
10. 專項維修資金繳存證明資料。
（三） 查驗設施設備資料：
1. 設施設備出廠合格證；
2. 設備清單：名稱、規格、數量、產地、主要性能、隨機工具、備品備件清單、試運行記錄；
3. 設施設備使用說明書（要求中文）；
4. 設施設備保修卡、保修協議；
5. 機電設備供應商、安裝施工單位資料。
（四） 物業共用部位、共用設施設備
1. 物業共用部位：
房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
2. 物業共用設施設備：
包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、發電機、電梯、天線、變壓器、配電箱櫃、供電線路、照明、鍋爐、暖氣管道、煤氣管道、消防設施、安防監控設施、空調設備、綠地、道路、路燈、溝渠、化糞池、垃圾轉運設施、機動車（非機動車）停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備用房等。
第八條 承接查驗的標准和查驗方法
（一） 按國家相關建築設計規范、設施設備標准執行；
（二） 主要以核對的方法進行，在現場查驗、設備調試等情況下，還可以採用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行查驗；
（三） 物業承接查驗工作應首先對物業產權資料、工程竣工資料，規劃設計資料、設施設備資料等進行移交查驗，為物業現場查驗奠定基礎；
（四） 對查驗過程中不符合規劃設計、建築安裝、標準的，記錄《承接查驗整改單》中，確定整改時限，報送物業服務企業和建設單位，並要求建設單位督促施工單位限期整改；
（五） 對整改項目由施工企業整改落實後,予以復查,並在《承接查驗整改單》中記錄結果,合格後進行正式移交；
（六） 交接雙方必須簽訂《承接查驗協議》。《承接查驗協議》應加蓋交接雙方企業法人章。
第九條 承接查驗的遺留問題處理；
（一） 對資料查驗中發現的資料不全，不真實、不合格等問題，承接查驗小組應當將問題逐項記錄在《圖紙資料移交清單》，交建設單位確認並確定整改時限；
（二） 對物業設施設備承接查驗中發現的不合格項，記錄在《設施設備移交清單》中，交建設單位確認並確定整改時限；
（三） 對物業房屋共用共有部位承接查驗中的不合格項，記錄在《共用共有部位承接查驗單》中，交建設單位確認並確定整改時限；
（四） 對物業承接查驗中的重大缺陷記錄在《重大缺陷記錄表中》交建設單位確認並確定整改時限。
第十條 承接查驗的時限
11.1 建設單位選聘物業服務企業實施前期物業管理的，建設單位應當在物業交付使用前15日，與受聘的物業服務企業完成承接查驗工作；
11.2 業主、業主大會選聘物業服務企業的，應當在《物業服務合同》生效前15日內，由業主委員會會同業主大會新選聘的物業服務企業和原物業服務企業完成承接查驗工作（另有約定時限的除外）。
第十一條 簽訂承接查驗協議
交接雙方應當在承接查驗工作結束後簽訂物業管理承接查驗協議。
承接查驗協議應當包括：項目名稱、查驗的內容、房屋和配套設施設備查驗情況及存在問題、解決方法和時限、雙方權利義務、違約責任以及其他有關事項的約定並附移交的資料明細。
第十二條 物業服務企業更換時相關費用的交驗
原物業服務企業退出項目前應當將預收的交接之日以後的物業服務費用、代收的各種水、電、氣等費用移交給新的物業服務企業，並將移交情況在建築區劃內予以公告。
第十三條 承接查驗備案
交接雙方辦理承接查驗手續後30日內，物業服務企業應當書面告知物業項目所在地縣（市、區）房地產管理部門，並將承接查驗文件及基礎資料明細復印件送房地產管理部門。
縣（市、區）房地產管理部門應當將上述資料存入項目檔案。
第十四條 承接查驗雙方的責任
（一） 承接查驗時，交接雙方均應嚴格按照國家有關規定和標准執行；對於符合承接查驗標準的，物業服務企業應當及時承接；查驗不合格的，雙方協議處理辦法，並商定時間復驗；
（二） 建設單位未按承接查接查驗協議完善整改物業存在的問題而產生的後果由建設單位承擔責任；
（三） 物業服務企業未按本辦未予實施物業承接查驗而產生的後果由物業服務企業承擔責任；
（四） 物業承接查驗後，建築工程質量保修工作，在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修；
（五） 承接查驗後，物業服務企業未妥善保管造成承接查驗資料毀損的，由物業服務企業承擔相應的法律責任；
（六） 承接查驗後，交接雙方應將承接查驗情況在物業管理區域內向全體業主公告。
第十五條 有關承接查驗的糾紛，交接雙方可以協商解決，協商不成可向房地產主管部門報告。房地產主管部門應及時予以處理。
第十六條 分期建設的項目，可以按本辦法分期承接查驗。
第十七條 本辦法由四川省住房和城鄉建設廳負責解釋。
第十八條 本辦法自2011年10月 1 日起施行。

G. 房屋驗收要做那些事啊

一、正確的房屋驗收程序

1、查看三書一證一表。《住宅質量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建築工程質量認定書》，「一證」是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，「一表」是指《竣工驗收備案表》。根據國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定：「房地產開發項目竣工後，經驗收合格後，方可交付使用」。

2、驗收。一般收房過程中，業主在驗房前，物業會催促業主交付物業費及其他相關費用。業主可同他們交流，驗收好後，再交付費用。從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意：不交費、不簽字、先驗房。發現問題後更不能交費、簽字。應先修房，同時取證，為日後舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。

3、核查房屋總面積。套內面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為准。

4、簽相關文件。簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

5、交合理費用。這里的合理費用包括：物業管理費應有物價局批文、裝修押金、垃圾清運費。

二、驗房需准備的工具

驗房師趙小強提示，正常驗收房子時間一般是持續1～2個小時，需要帶的工具包括：

塑料洗臉盆：用於驗收下水管道；

小榔頭：用於驗收房子牆體與地面是否空鼓；

塞尺：用於測裂縫的寬度；

5米捲尺：用於測量房子的凈高；

萬用表：用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通；

計算器：用於計算數據；

水筆：用於簽字；

掃帚：用於打掃室內衛生;

小凳子和一些報紙、塑料帶、包裝繩：用於時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。

三、驗房內容及方法

目前，開發商提供的驗收表中並沒有針對公共設施進行驗收的內容，很多公共設施成為驗收的盲點。業主應要求開發商對公共設施進行驗收，並將驗收結果寫在交接書中，對於不符合合同的部分或質量出現問題，有權利要求開發商維修。

外部：外立面、外牆瓷磚、塗料、單元門、樓道。

檢查牆體：平整度、是否滲水、是否有裂縫：特別是查看一些牆體是否有水跡，特別是一些山牆、廚房衛生頂面、外牆等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。

視鏡(貓眼)：入戶後觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象，修復或更換。

檢查入戶門門鈴：帶2節5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。

樓道窗戶：是否有紗窗，如果沒有，應及時提出。

檢查門窗的密封：是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗驗看密封條的壓力是否均勻。

窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不幹凈時應提出拆換玻璃清潔，否則以後不易解決。

高度：用盒尺檢查房頂，取4～5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.5毫米(或者2.6毫米)說明房頂沒有傾斜。

牆壁地面：用廠尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠牆壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，牆面是否有爆點(爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不均沒發好，抹在牆上干後就會形成爆點。)

乳膠漆質量：牆面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，牆壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要提出重新補膩子刷漆，如果局部刷漆(修補過)會與牆壁原色產生差異。

空鼓：手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊牆壁，檢查牆面空鼓。專用鋼針小錘(10克)測牆磚空鼓。

一般情況下，有空鼓的地方會有「咚咚」的聲音，如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。

管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建築垃圾堵塞)，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲透。

廚房和衛生間：是瓷磚到頂的，要檢查陰角陽角角度達90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚牆磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和牆磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落，應重新鋪設。

廚房煙道：用紙卷點火後滅火冒煙，放在煙道口下十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復。

閉存水試驗、水表空轉試驗：(重要檢驗項目)打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，

二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

下水情況：先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

地面下水情況：在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然後約好樓下的業主在24小時後查看其家廁衛的天花板。

衛生間：衛生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。如若沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔設在吊燈下面。離通風孔最近的插座是防水插座。

衛生間通風：應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電筒看是否存有建築垃圾。

暖氣片：暖氣片上方應有排氣孔，使用時應擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣體排不出來，暖氣片不熱。還要注意暖氣片安裝時進水管和回水管的坡度符合要求，否則影響採暖。

鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環境潮濕，衛生間的使用率又高，會使門底部過早腐爛損壞。

電器管線等：

A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關(應有標示)，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危機生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發現松動，應該緊固或更換。否則日後使用中出現接觸不良打火現象時，會造成更大危險。

C、檢查有線電視插座、寬頻插座，插進去有無松動或插不進的現象。

D、檢查弱點插座數目。

E、檢察可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

檢查完這些工作，如果沒問題的話，可以在驗收交接書上簽字；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。
回答者： 小ご糊塗ヘ仙 - 初入江湖 二級 2-2 15:35
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其他回答 共 1 條
驗收程序相對復雜,下面有二個規定,看一下就會清楚些的.
房屋接管驗收標准

1991年2月4日，建設部

ZBP 30001—90
1．主題內容與適用范圍
1．1 為確保房屋住用的安全和正常的使用功能。明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特製定本標准。
1．2 凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標准執行；依法代管。依約託管和單位自有房屋的接管，可參照本標准執行。
1．3 本標准主要適用於一般民用建築的接管驗收。工業建築、大型公共建築、文物保護建築及某些有特殊設備和使用要求的建築的接管驗收可參照使用。
2．引用標准
GBJ7 建築地基基礎設計規范
GBJ10 鋼筋混凝土結構設計規范
GBJ11 建築抗震設計規范
GBJ14 室外排水設計規范
GBJ16 建築設計防火規范
GBJ45 高層民用建築設計防火規范
GBJ206 木結構工程施工及驗收規范
GBJ207 屋面工程施工及驗收規范
GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規范
GBJ242 採暖與衛生工程施工及驗收規范
CJ13 危險房屋鑒定標准
3．術語和定義
3．1 接管驗收
地方政府設置的房屋管理部門（以下簡稱「房管部門」）接管建設單位移交的新建房屋和實行產權轉移的原有房屋進行的驗收。
3．2 按規定交房管部門接管的房屋
指中央或地方政府投資建造並決定由房管部門直接管理的房屋。市、縣政府用收取的住宅建設配套費建造的房屋、征（撥）地拆遷安置中按規定把產權劃歸政府的房屋，人民法院依法判決沒收並通知接管的房屋，以及其它應由政府接收並決定交房管部門接管的房屋。
3．3 新建房屋
建成後未經確認產權的房屋。
3．4 原有房屋
已取得房屋所有權證，並已投入使用的房屋。
4．新建房屋的接管驗收
4．1 新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。
4．2 接管驗收應具備的條件：
a．建設工程全部施工完畢，並業經竣工驗收合格；
b．供電、採暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用；
c．房屋幢、戶編號業經有關部門確認。
4．3 接管驗收應檢索提交的資料
4．3．1 產權資料：
a．項目批准文件；
b．用地批准文件；
c．建築執照；
d．拆遷安置資料。
4．3．2 技術資料：
a．竣工圖——包括總平面、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；
b．地質勘察報告；
c．工程合同及開、竣工報告；
d．工程預決算；
e．圖紙會審記錄；
f．工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；
g．隱蔽工程驗收簽證；
h．沉降觀察記錄；
i．竣工驗收證明書；
j．鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；
k．新材料、構配件的鑒定合格證書；
l．水、電、採暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；
m．砂漿、混凝土試塊試壓報告；
n．供水、供暖的試壓報告。
4．4 接管驗收程序
4．4．1 建設單位書面提請接管單位接管驗收。
4．4．2 接管單位按「4．2」和「4．3」條進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知並約定驗收時間。
4．4．3 接管單位會同建設單位按「4．5」條進行檢驗。
4．4．4 對驗收中發現的質量問題，按「4．6．1」和「4．6．2」條處理。
4．4．5 經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽置驗收合格憑證，簽發接管文件。
4．5 質量與使用功能的檢驗
4．5．1 主體結構
4．5．1．1 地基基礎的沉降不得超過GBJ7的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。
4．5．1．2 鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規定值。
4．5．1．3 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。
4．5．1．4 木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合GBJ206中2．1．1條的有關規定。
4．5．1．5 凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11的有關規定。
4．5．2 外牆不得滲水。
4．5．3 屋面
4．5．3．1 各類屋面必須符合GBJ207中4．0．6條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。
4．5．3．2 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。
4．5．3．3 陽台和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、介面平密、不滲漏。
4．5．4 樓地面
4．5．4．1 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。
4．5．4．2 衛生間、陽台、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。
4．5．4．3 木樓地面應平整牢固，接縫密合。
4．5．5 裝修
4．5．5．1 鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置准確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。
4．5．5．2 進戶門不得使用膠合板製作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。
4．5．5．3 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。
4．5．5．4 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。
4．5．5．5 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
4．5．5．6 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。
4．5．5．7 油漆、刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現象
4．5．6 電氣
4．5．6．1 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過牆應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得採用絞接或綁接。採用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體並有可靠的接地。每迴路導線間和對地絕緣電阻值不得小於1MΩ／KV。
4．5．6．2 應按套安裝電表或預留表位，並有電器接地裝置。
4．5．6．3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。
4．5．6．4 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合GBJ232的要求。
4．5．6．5 電梯應能准確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的雜訊和震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。
4．5．6．6 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建築遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。
4．5．6．7 除上述要求外，同時應符合地區性「低壓電氣裝置規程」的有關要求。
4．5．7 水、衛、消防
4．5．7．1 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。
4．5．7．2 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便於檢修。
4．5．7．3 衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，並不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管介面、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。
4．5．7．4 衛生器具質量良好，介面不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。
4．5．7．5 水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。
4．5．7．6 消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，並且有消防部門檢驗合格簽證。
4．5．8 採暖
4．5．8．1 採暖工程的驗收時間，必須在採暖期以前兩個月進行。
4．5．8．2 鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷害。安裝完畢後，必須有專業部門的檢驗合格簽證。
4．5．8．3 爐排必須進行12h以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。
4．5．8．4 各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。
4．5．8．5 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔牆不得透風漏氣。
4．5．8．6 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應便於維修，管架、支架、吊架應牢固。
4．5．8．7 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須答合GBJ242的規定。
4．5．8．8 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。
4．5．8．9 經過48h連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及採暖區室溫必須符合設計要求。
4．5．9 附屬工程及其它
4．5．9．1 室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14第二章第2．3．4節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥並設置井圈。
4．5．9．2 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小於5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，並不應起過兩個彎。
4．5．9．3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。
4．5．9．4 房屋入口處必須做室外道路。並與主幹道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。
4．5．9．5 房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。
4．5．9．6 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。
4．5．9．7 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。
4．5．9．8 群體建築應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。
4．6 質量問題的處理。
4．6．1 影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。
影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。
4．6．2 對於不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可採取費用補償的辦法，由接管單位處理。
5．原有房屋的收管驗收
5．1 接管驗收應具備的條件
a．房屋所有權、使用權清楚；
b．土地使用范圍明確。
5．2 接管驗收應檢索提交的資料
5．2．1 產權資料：
a．房屋所有權證；
b．土地使用權證；
c．有關司法、公證文書和協議；
d．房屋分戶使用清冊；
e．房屋設備及定、附著物清冊。
5．2．2 技術資料：
a．房地產平面圖；
b．房屋分間平面圖；
c．房屋及設備技術資料。
5．3 接管驗收程序
5．3．1 移交人書面提請接管單位接管驗收。
5．3．2 接管單位按5．1和5．2條進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知並約定驗收時間。
5．3．3 接管單位會同移交人按5．4條進行檢驗。
5．3．4 對檢驗中發現的危損問題，按5．5條處理。
5．3．5 交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。
5．3．6 經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有權轉移登記。
5．3．7 移交人配合接管單位按接管單位的規定與房屋使用人重新建立租賃關系。
5．4 質量與使用功能的檢驗
5．4．1 以CJ13和國家有關規定作檢驗依據。
5．4．2 從外觀檢查建築物整體的變異狀態。
5．4．3 檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。
5．4．4 查驗房屋使用情況（包括建築年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。
5．5 危險和損壞問題的處理
5．5．1 屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危後，始得接管。
5．5．2 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可採用其它補償形式。
5．5．3 屬法院判決沒收並通知接管的房屋，按法院判決辦理。
6．交接雙方的責任
6．1 為盡快發揮投資效益，建設單位應按4．2和4．3條的要求提前做好房屋交驗准備，房屋竣工後，及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢、及進簽發驗收通知並約定時間驗收。經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，並應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。
6．2 接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照本標准執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，並商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。
6．3 房屋接管交付使用後，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。
6．4 新建房屋自驗收接管之日起，應執行建築工程保修的有關規定由建設單位負責保修，並應向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用於代修。保修期滿，按實結算，也可以在驗收接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。保修保證金和保修費的標准由各地自定。
6．5 新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。
6．6 執行本標准有爭議而又不能協商解決時，雙方均得申請市、縣房地產管理機關進行協調或裁決。

房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法

第一條 為了加強房屋建築工程和市政基礎設施工程質量的管理，根據《建設工程質量管理條例》，制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內新建、擴建、改建各類房屋建築工程和市政基礎設施工程的竣工驗收備案，適用本辦法。

第三條 國務院建設行政主管部門負責全國房屋建築工程和市政基礎設施工程（以下統稱工程）的竣工驗收備案管理工作。

縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內工程的竣工驗收備案管理工作。

第四條 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案。

第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

一工程竣工驗收備案表；

二工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

三法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件；

四施工單位簽署的工程質量保修書；

五法規、規章規定必須提供的其他文件。

商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

第六條 備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全後，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。

工程竣工驗收備案表一式二份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。

第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。

第八條 備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。

第九條 建設單位在工程竣工驗收合格之日起15日，內未辦理工程竣工驗收備案的，備案機關責令限期改正，處20萬元以上30萬元以下罰款。

第十條 建設單位將備案機關決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的，備案機關責令停止使用，處工程合同價款2％以上4％以下罰款。

第十一條 建設單位採用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關責令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十二條 備案機關決定重新組織竣工驗收並責令停止使用的工程，建設單位在備案之前已投入使用或者建設單位擅自繼續使用造成使用人損失的，由建設單位依法承擔賠償責任。

第十三條 竣工驗收備案文件齊全，備案機關及其工作人員不辦理備案手續的，由有關機關責令改正，對直接責任人員給予行政處分。

第十四條 搶險救災工程、臨時性房屋建築工程和農民自建低層住宅工程，不適用本辦法。

第十五條 軍用房屋建築工程竣工驗收備案，按照中央軍事委員會的有關規定執行。

第十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

第十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第十八條 本辦法自發布之日起施行。

H. 物業接管驗收要哪些資料

物業接管抄驗收應提交的資料：

1. 原有房屋接管驗收應檢索提交的資料：

   (1)產權資料：①房屋所有權證；②土地使用權證；③有關司法、公證文書和協議；④房屋分戶使用清冊；⑤房屋設備及定、附著物清冊。

   (2)技術資料：①房地產平面圖；②房屋分間平面圖；③房屋及設備技術資料。

2. 新建房屋接管驗收應提交的資料：

   (1)產權資料：①項目批准文件；②用地批准文件；③建築執照；④拆遷安置資料。

   (2)技術資料：①竣工圖——包括總平面、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；②地質勘察報告；③工程合同及開、竣工報告；④工程預決算；⑤圖紙會審記錄；⑥工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；⑦隱蔽工程驗收簽證；⑧沉降觀察記錄；⑨竣工驗收證明書；⑩鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；⑪新材料、新配件的鑒定合格證書；⑫水、電、採暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；⑬砂漿、混凝土試塊試壓報告；⑭供水、供暖的試壓報告。

I. 關於物業房屋接管驗收標准

我在網路文庫上傳了這個文件：《建設部房屋接管驗收標准》ZBP30001-90，可下專載參考。網屬址是http://wenku..com/view/869a7528915f804d2b16c15d.html