❶ 個人住房抵押貸款的研究現狀如何
國外運用應用期權理論研究個人住房抵押貸款違約風險，Capozza應用地區分布廣泛，樣本量大的違約貸款數據，研究發現個人住房抵押貸款違約事件是否會發生，交易成本與突發事件起著十分重要的作用。Yongheng Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵，在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究，模型定量分析，期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長，各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析，所以國內研究多為風險特徵研究，房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。
❷ 我國住房抵押貸款現狀
抵押貸款的貸款條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力版，無不良信用記錄；權
有合法有效的購房合同；
以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
能夠提供貸款行認可的有效擔保；
貸款行規定的其他條件。
❸ 怎麼能查到商業銀行的個人住房抵押貸款相關數據，現狀。要詳細的方法。
只要去中國人民銀行打一份。個人徵信系統就可以了。另外也可以找人在房產局查詢抵押手續。
❹ 個人住房抵押貸款的研究現狀如何
Yongheng
Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸專款發屬放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵,在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究,模型定量分析,期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長,各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析,所以國內研究多為風險特徵研究,房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。
❺ 我國住房抵押貸款市場面臨哪些風險
個人住房抵押貸款「雷聲大，雨點小」、「關注者多，參與者少」，除了許多消費者自給自足、封閉性的消費心態和害怕負債消費的傳統觀念作怪外，主要還是因為銀行提供個人住房抵押貸款的風險太高而收益過低，從而限制了銀行貸款規模的擴大。這里的風險分為兩種，一是制度的外在不穩定因素，其帶來的風險稱為外部風險。外部風險是指在貸款存續的期限內個人貸款者的資信下降或房地產市場價格下跌，銀行所面臨的信用風險；一是制度的內在缺陷，其引起的風險稱為內部風險。從長遠來看，起主要制約作用的是內部風險。
下面我們著重分析個人住房抵押貸款制度本身的內在缺陷及其給銀行帶來的內部風險。
（一）存貸期限不同帶來的風險
我國商業銀行的貸款資金大部分來自企業和居民的儲蓄存款，以中短期為主，而個人住房抵押貸款期限大多在10年以上甚至20年。僅靠短期資金發放長期貸款，就造成了存貸期限不同。只要儲蓄存款放緩或者貸款規模過大，商業銀行就會陷入資金周轉不暢的困境，甚至會出現支付危機和擠兌風潮。
（二）存貸款利率不配套帶來的風險
目前，我國商業銀行發放的個人住房抵押貸款的利率相對固定，而且偏低，只有中央銀行調整利率時，貸款利息才能發生相應的變化。但是存款利率卻可能因物價上漲等許多因素隨時變動。如果存款利率上調，而貸款利率不變，則銀行會產生虧空；如果存款利率下降，借款人可能會從資本市場籌集到資金而提前歸還銀行的貸款，從而使得銀行的未來高利息期望收益無法實現。
（三）貸款規模與資本充足率有時會產生矛盾，從而帶來違法風險
我國法律規定商業銀行要保證8％的資本充足率，商業銀行要擴大信貸規模，就必須相應地增加其自有資本和呆壞賬准備金，這使商業銀行成本過大，資本利潤率過低。
同時，過低的個人住房抵押貸款利率造成商業銀行的盈利水平過低，更使自負盈虧的商業銀行不願從事這種繁瑣的政策性貸款業務。風險高而盈利低的狀況，使我國商業銀行在提供個人住房抵押貸款時缺乏內在動力，因此，其貸款條件相當苛刻。表現在盡量縮短抵押期限，減少按揭成數，提高利率，只願貸給有錢人，越缺錢越難貸到錢。這種狀況無形中就為個人住房抵押貸款市場的發展設置了絆腳石，限制了我國住房消費的持續增長。
❻ 我國個人住房抵押貸款發展現狀
貸款條件：
1。在貸款所在地有固定住所、或有效居住證明、年齡在18歲回-60周歲（含）以下、具有答完全民事行為能力的中國公民；
2。具有按期償還貸款本息的能力；
3。具有良好的信用記錄和還款意願，無不良信用記錄；
4。必須是沒有在銀行留下什麼不良記錄
5。月收入在2000元以上
以上條件符合即可申請貸款。
❼ 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文
你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％
資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。
❽ 我國住房消費信貸中存在的問題及解決途徑
我國住房消費信貸存在的問題及對策
住房建設是國民經濟新的增長點，發展住房
建設對調整經濟結構，增加社會有效需求，解決居
民住房困難，確保經濟增長目標的實現具有重要
意義。然而，國家在推行個人住房消費信貸的同
時，個人住房消費卻「熱」不起來，究其原因，不外
乎國家政策的不明朗化，各商業銀行貸款風險的
惡化及個人消費觀念的傳統化這三種主要因素。
作為個人住房消費信貸市場的主體—商業銀行
怎樣將國家政策及銀行效益有效結合，改變個人
消費觀念，既能提高人們的生活水平，又使自己利
潤最大，風險最小，推動住房消費的「火爆」。我想
借鑒美國住房抵押擔保證券市場的發展，對推進
我國的個人住房消費信貸談談自己的淺見。
一、住房消費信貸金觸服務不完替
實現住房分配貨幣化政策，把住房建設培育
成國民經濟新的增長點是中央政府發展經濟的政
策之一，也是我國國民經濟發展的客觀需要。金
融機構調控經濟、服務經濟的職能使得房地產信
貸在住房消費活動中起著重要的作用。商業銀行
雖然加大了對消費信貸的重視程度和投人，但是
顯現的問題又制約著消費信貸的發展。歸納起來
有:.
i、手續繁瑣，效率不高。在現有社會信用環
境和缺乏個人資信查詢檔案制度的情況下，銀行
為規避風險，不得不對貸款人採取原始的資信審
查手段:上門核實身份證明，收人證明等。因涉及
房產登記部門和保險機構，使得銀行審貸過程加
長，效率低下，客戶不滿。
2,貸款額度低，期限短，利率高，付現額度大。
按人民銀行頒布的《個人住房貸款管理條例》規
定，辦理個人住房貸款過程中要涉及到銀行、房地
產商、保險公司、房產交易所、律師事務所、房產評
估所等多個中介部門，同時需繳納一定的辦理抵
押物評估、保險、登記和合同公正費用，加重了貸
款人的經濟負擔。而商業銀行發放個人抵押住房
消費貸款的額度占銀行房地產信貸部貸款額的6%，占貸款總額的1%左右，遠遠低於國際水平。
目前，我國住房抵押貸款的期限短則3一5年，最長
的是20一25年，住房款項付現比例一般為住房總
款的30%左右甚至更高。
3、商業銀行貸款的責任管理模式過於粗放。
各家銀行的基層單位對責任貸款管理強調個人貸
款、小額貸款一旦出現風險，無論何種原因一律由
經辦人負完全責任直至收回方可解脫責任。這種
粗放的管理模式不利於商業銀行信貸業務的拓
展，不利於信貸資產質量的提高。所以基層信貸
員寧可發放經過上級行審批，集體承擔風險的個
人住房消費貸款，而不願發放自己承擔風險的個
人住房消費貸款。
4、銀行經營機制轉換不到位，經營收人與成
本支出不劃算。由於發放企業貸款手續相對簡
便，經營成本低。而住房消費貸款客戶面廣、量
大，造成商業銀行放款工作量加大，管理成本增
加，現行的利率規定使銀行貸款期限越長，收益反
而越小，加上此項貸款風險預警手段不足，使銀行
開辦此項業務積極性不高。因此商業銀行熱衷於
企業的「批發貸款」，而影響到住房消費貸款的深
人開展。
二、商業銀行的對策
面對住房消費貸款供不應求的局面，商業銀
行應積極調整信貸政策，在貫徹國家房改貨幣化
政策、提高人民住房水平的同時，應解放經營觀
念，提高盈利水平。
1、解放觀念，提高服務質量。我國傳統的消
費觀念—不貸款消費在一定程度上制約著住房
消費信貸的發展。因此，商業銀行不但要大力宣
傳住房消費信貸，包括向政府宜傳以需求政策支
持，向社會宜傳以增加客戶，解放居民的消費觀
念，改變過去那種「住房等分配，消費不負債」的落
後消費觀念。而且還應解放自己的經營觀念，提
高自身的信貸管理水平。商業銀行應加強住房貸
款的集約化經營，組建以個人住房貸款為主要業
務的經營中心，選擇部分經營環境較好，管理水平
琴高，客戶比較集中的基層經營機構，集中辦理個
人住房貸款營梢、咨詢、受理申請等，以有效地控
制業務風險，降低業務成本，進一步提高業務的集
約化經營水平。
2,精確計算貸款風險，完善住房金融配套服
務體系。商業銀行應設立精算部門，專門計算貸
款風險系數。特別是住房消費信貸，由於其年限
較長，風險系數較大，受市場風險、政策風險、利率
.36·
風險等系列影響，發生違約可能性較大，因此，商
業銀行應建立一套科學的計算方法，爭取將風險
降到最小化。同時，商業銀行完善金融住房配套
服務體系的首要條件是建立個人信用檔案制度減
少因手續繁瑣而影響了效率。其次，商業銀行應
提高消費貸款額度，延長貸款期限，降低付現比
率，減少貸款過程中涉及到的房地產商、保險公
司、房產交易所等中介部門，從而減輕貸款人的貸
款支出，減輕經濟負擔。然後，建立多種住房貸款
形式，減少限制條件。最後，改變粗放型的貸款責
任管理模式，明確責任，提高貸款效益，積極開展
住房消費貸款業務，為完善住房信貸建立一個良
好的體系。
三、建立我國住房抵押擔保證券市場
美國住房抵押貸款證券產生於大蕭條時期，
是抵押貸款二級市場不斷發展的結果。所謂住房
抵押貸款二級市場是指已形成的住房抵押的轉
移、買賣的市場。沁世紀印年代中期，由於對金
融業的管制不斷放鬆，非銀行金融機構不斷侵人
傳統商業銀行領域，在開立支票存款帳戶、發放工
商貸款和消費貸款等領域與商業銀行全面展開競
爭，而非銀行金融機構沒有受到商業銀行那麼嚴
格的限制，相對而言，商業銀行因對吸收的存款繳
納存款准備金和保險金而使資金成本偏高，在競
爭中處於不利地位。儲蓄機構和商業銀研所面臨
的困難，迫使他們開拓新的業務領域，於是將期限
和利率大致相同的同質住宅抵押貸款等金融資產
聚集成一個集合基金，然後發行以集合基金直接
擔保的抵押擔保證券，住房蝶款的證券化，使銀行
貸款的風險減小。美國於1968年發行了第一張抵
押轉遞證券，由於這種抵押轉遞證券比單獨的抵
押契約具有更大的流動性，因此那些不喜歡冒險
的投資者寧願投資於這種證券，也不願投資於一
個單獨的抵押契約。
為增加對居民抵押市場的資本供給和為活躍
的二級市場提供支持，國會創建政府國民抵押放
款協會(Ginnie Mae)聯邦住房抵押貨款公司(Fred-
die Mae)和聯邦國民抵押放款協會(Fmnie Mae)這
三個機構。與這三個實體聯系的證券是公認的機
構轉遞證券，政府國民抵押放款協會發行抵押轉
遞證券，在利息和本金按時支付方面，由美國政府
的信用來擔保，它的發行是由Gitmie Mae批準的放
款人來發行的，如:儲蓄銀行、商業銀行、抵押銀行
等。吸有當基礎抵押契約由Ginnie Mae制定了保
險標准，並被聯邦房地產管理局(FHA)、退任軍人
管理局(VA)或農民住房管理局保險或擔保的抵押
契約才能進人由Ginnie Mae擔保的抵押集合基金。
Ginnie Mae擔保的證券稱做抵押擔保證券(14185)，
它占抵押轉遞證券的最大部分。聯邦住房貸款抵
押公司發行的參與證(PC)保證利息和本金的及時
償還、但大多數Freddie Mae參與證僅保證利息的
按時支付，而定期償還本金象聚集時一樣被傳遞。
聯邦國民抵押放款協會於1981年發行了第一張抵
押轉遞證券在利息和本金按時支付方面都給予保
證。美國住房接觸應力證券是直接以抵押資產為
基礎，通過提供兩個層次的信用即資產本身信用
和衍生信用來構造的。
參照美國住房抵押貸款擔保證券市場的基礎
條件，結合我國當前實際情況，應從以下幾個方面
人手:
1、深化金融改革，建立抵押貸款的二級市場。
在國有銀行商業化的同時，應大力發展保險公司，
社會養老基金、抵押銀行等非銀行金融機構，建立
多項投資機構，將保險金、養老金、住房公積金等
引人住房抵押貸款證券市場，為二級市場業務的
開展提供長期而廣泛的基金來源。
為保證二級市場正常合法有序的進行，我國
應建立一些保護法規，如《住宅金融法》、《住房抵
押貸款保險法》等。
2、盡快成立政府專門機構，使其致力於發展
住房抵押貨款二級市場。組建由國務院直接領
導，中國人民銀行和證監會牽頭政府機構專門負
責住房抵押貸款及其證券的保證保險和標准化。
規范發展我國的資產評估業和資信評估業，大量
培育證券、房地產估、財務等各方面專業人才。
3、加強開發，新的貸款種類，提高住房抵押貸
款的證券化程度，改變過去形式單一的貸款條件，
建立多種類型的貸款，為建立貸款二級市場提供
前提條件。
4、我國在建立了住房抵押擔保證券市場後，
應加速住房抵押消費貸款證券化的過程，以此促
進住房消費，激活房地產業，拉動內需，改善銀行
資產負債結構，減輕經營風險，自動實現社會閑置
資金在住房消費信用方面的配置作用。
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幫你寫好了