我國第一支住房抵押貸款證券發行於

1. 我國目前住房抵押貸款證券化有哪幾種

抵押貸款的貸款條件：

1. 有合法的身份；

2. 有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力內，無不容良信用記錄；

3. 有合法有效的購房合同；

4. 以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；

5. 已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；

6. 能夠提供貸款行認可的有效擔保；

7. 貸款行規定的其他條件。

2. 關於我國房地產抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔保，發行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券。它通常是指房地產抵押銀行將已抵押的房地產債權(這種債權是在房地產抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費者將購買的房屋作為今後還款的保證向銀行等金融機構取得貸款，用於購買房屋時與銀行等金融機構形成的借貸法律關系)轉讓給一定的機構,這些機構將這些成千上萬的已抵押房地產債權打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產抵押銀行，這樣，房地產抵押一級市場和二級市場相通並形成良性的資金市場。一般情況下，投資房地產抵押債權的投資者並不是一級市場的購房者，一般為證券投資者。一級市場形成的銀行擁有的房地產抵押債權通過金融市場轉讓給這些證券投資者，從而取得再進行房地產抵押貸款的資金。住房抵押二級市場(即住房抵押貸款證券化)的主體有債券投資者，抵押貸款發放銀行和作為各種政府認可的擔保或保險機構。
該證券當然還沒有推出.耐心等待吧.
中國人民銀行金融市場司副司長沈炳熙在出席「2005中國房地產業改革與發展論壇」時表示，住房抵押貸款的證券化試點工作目前正在緊鑼密鼓地進行當中，有望在年內正式推出，其債券將會先在銀行間債券市場發行。

3. 住房抵押貸款支持證券的發展歷史

住房抵押貸款支持證券的發行源於美國。自20世紀30年代經濟危機後，美國失業劇增、房地產市場嚴重衰退，聯邦政府先後於1934年和1944年成立聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration, FHA）和退伍軍人管理局（Veterans Administration,VA），為中低收入居民和退伍軍人提供低價保險，以向銀行獲取住房抵押貸款，隨後在1938年成立聯邦國民抵押貸款協會（Federal National Mortgage Association, FNMA），其主要功能就是從市場募集低成本資金收購附有FHA和VA保險的住房抵押貸款，這促進了住房抵押貸款二級市場的初步發展，也構成了MBS市場的雛形。
到了20世紀70年代前後，美國政府為應對石油危機造成的金融機構經營困難，繼續推動住房市場發展，於1968年成立專門的政府機構——政府國民抵押貸款協會（Government National Mortgage Association, GNMA），收購經由FHA和VA保險的住房抵押貸款，並以此為支持發行過手MBS。同時，為擴大傳統（conventional）住房抵押貸款的資金來源，於1970年成立聯邦住房貸款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC），收購傳統住房抵押貸款並發行類MBS的參與憑證（participant certificate），其後賦予FNMA相同的權利。上述措施促成了美國MBS市場的快速發展，其他商業機構也逐步參與進來，MBS自此開始大規模發行。
在歐洲，MBS的發展從20世紀80年代末開始。英國國家住房貸款局（National Home Loans）為拓寬房貸資金來源於1987年3月首次在歐洲市場上發行MBS。為提高銀行資本充足比率、降低抵押貸款成本，法國政府於1988年11月通過法律促進抵押貸款的證券化，並建立特別投資基金（FCC）持有抵押貸款、發放抵押證券。
在亞洲，許多國家和地區在東南亞金融危機之後開始發展MBS市場。香港於1997年成立香港住房抵押貸款公司（Hong Kong Mortgage Corporation, HKMC），推動了香港MBS市場的積極發展。韓國政府借鑒美國經驗於1999年成立韓國住房抵押貸款公司（Korean Mortgage Corporation, KoMoCo），推動了韓國MBS市場的啟動和發展。另外，日本、中國台灣、泰國等也在MBS領域進行了積極的探索和嘗試。我國於2005年3月出台《信貸資產證券化試點管理辦法》，正式開展MBS業務試點。
此外，加拿大政府為穩定住房抵押貸款的資金供給，於1986年由聯邦政府獨資設立的加拿大抵押住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，CMHC）發行了MBS。在政府的積極推動下，澳大利亞的MBS大部分由麥格里（Macquarie）銀行於1991年成立的全資子公司——麥格里證券化有限公司發行，部分解決了商業銀行發放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題。

4. 我國為什麼要發展住房抵押貸款證券化

1. 國內正規產權的房產很多，並且無貸款的達到75%

2. 抵押貸款可以拉動經濟發展

3. 資產證券化，可以最大內限容度的把現有固定資產激活為流動資金，促進國內經濟

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5. 我國商業銀行為什麼要鼓勵發展住房抵押貸款證券化

分散來貸款的壓力吧，房價不能再炒了源，又要擔心房產泡沫造成銀行房貸的虧空。前一陣很多銀行高層跳槽離職估摸都是和房貸相關的職位，應該是怕房價泡沫銀行收不回貸款造成虧空而跑的。好在現在在完善個人誠信系統並以銀行債轉股等可能性措施，這樣一來，哪怕房價真的泡沫，至少可以通過個人誠信系統確保貸款歸還吧。證券化等舉措應該都是預防房產泡沫銀行虧空來的吧，畢竟房地產產業房價虛增太高，風險已經太大了。這些舉措出台後至少銀行不會因為房產泡沫後而立刻虧空。

6. 住房抵押貸款支持證券的發行交易

MBS的發起人（originators）通常包括商業銀行、住房抵押貸款公司以及其他發放住房抵押貸款的金融機構，發行商(issuers)則根據各國的情況不同涵蓋政府組織、半政府組織以及銀行、經紀商、建築商等普通商業機構,其中政府組織和半政府組織在許多國家占據主導地位。
在美國，MBS的主要發行商是政府國民抵押貸款協會GNMA、聯邦國民抵押貸款協會FNMA和聯邦住房貸款抵押公司FHLMC，GNMA是政府機構、FNMA和FHLMC是政府支持機構（government-sponsored entities, GSEs），他們發行的MBS又稱為agency MBS，因為有政府信用作隱性擔保，其信用等級僅次於國債。另外，美國的一些普通商業機構也發行MBS，統稱為non-agency MBS或private-label MBS。在其他國家，如前文提到的韓國住房抵押貸款公司KoMoCo、香港住房抵押貸款公司HKMC、加拿大抵押住房公司CMHC、澳大利亞的麥格里證券化公司等政府、半政府或政府支持的機構組織都是其本國MBS的主要發行商。
由於MBS通常能夠獲得較高的信用評級，違約或本金損失概率較低，且同國債、政府機構債相比有更高的收益，因此吸引了各種各樣的投資者，其中商業銀行和各類基金佔主導地位。MBS同普通債券一樣具有一定的信用風險和利率風險，不同之處在於MBS還面臨提前償付（prepayment）風險，即市場利率的變動對住房抵押貸款人的償付行為產生直接影響，這增加了資產池現金流的不可預測性。該類風險給MBS的市場定價帶來一些困難，影響了其流動性。國際通行的做法是引入期權定價中的隨機模型，結合CPR（conditional prepayment rate）或PSA(Public Securities Association)統計的提前償付率指標對其進行估價。投資者之間一般通過Bloomberg等平台對MBS雙邊報價、協議成交。

7. 個人住房抵押貸款證券化是什麼時候開始的

隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限於專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。

一、住房抵押貸款證券化的基本流程

1、確定證券化資產並組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受託人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委託受託人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢後,如果資產池產生的現金流還有剩餘,那麼這些剩餘的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。

二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點:

1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業

債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。

8. 住房抵押貸款證券化的基本介紹

二戰以後，世界金融領域里的創新，最引人注目的莫過於資產證券化。經過多回年的發展答，發達國家的資產證券化無論是數量還是規模都是空前的。美國1985年資產證券發行總量為8億美元，到1992年8月已達1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始於美國60年代。當時，由於通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動並搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和復興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。隨後，住房抵押貸款證券化從美國擴展到其他的國家和地區，如加拿大、歐洲和日本等。
住房抵押貸款證券化作為一種金融技術和金融工具，在美國已發展得相當成熟和完善，它是美國商業銀行資產證券化最完美的典型。

9. 住房抵押貸款支持證券。

答：為了分散金融機構在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險，國際上一種通用方法是實行住房抵押貸款證券化。

所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要是債券），然後通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，並使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

從本質上講，發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款證券是一種抵押擔保證券（Mortgage-backed Security，簡稱 MBS），借款人每月的還款現金流，是該證券的收益來源。

住房抵押貸款證券化只是資產證券化的一種形式。資產證券化是一個大趨勢。