土地拍賣溢價黃陂區

❶ 股權轉讓土地溢價與土地出讓金,在哪些方面有差異

股權的實質是基於股東身份而對公司享有的一種綜合性權利。股權的轉讓即是股東身份的轉讓，股東權利內容中的各項權利不能分開轉讓，在實踐操作上也無法實現。

一、股東股權轉上包括哪些權利的轉讓?

股權轉讓後，股東基於股東地位而對公司所發生的權利義務關系全部同時移轉於受讓人，受讓人因此成為公司的股東，取得股東權。因此股權轉讓所包括的權利是股東權的全部內容：比如

1.發給股票或其他股權證明請求權；

2.股份轉讓權；

3.股息紅利分配請求權；

4.股東會臨時召集請求權或自行召集權；

5.出席股東會並行使表決權；

6.對公司財務的監督檢查權；

7.公司章程和股東大會記錄的查閱權；

8.股東優先認購權；

9.公司剩餘財產分配權;；

10.股東權利損害救濟權；

11.公司重整申請權；

12.對公司經營的建議與質詢權等。

二、股東資格如何取得?

股東資格可以由以下幾種方式取得：

1.出資設立公司取得;；

2. 受讓股份取得；

3.接受質押後依照約定取得；

4.繼承取得；

5.接受贈與取得；

6.法院強制執行債權取得等

在一般情形下股東資格的取得就等於股東身份的取得。但特殊情況下，比如公司章程有特別限制性約定，取得股東資格不等於就一定取得股東身份，要經過一定程序後才能最終確定。

三、公司可以回購公司股東的股權么?

公司只能在特定情況下收購股東的股權。 對於有限責任公司，有下列情形之一的，對股東會該項決議投反對票的股東可以請求公司按照合理的價格收購其股權：

1.公司連續五年不向股東分配利潤，而公司該五年連續盈利，並且符合本法規定的分配利潤條件的；

2.司合並、分立、轉讓主要財產的；

3.公司章程規定的營業期限屆滿或者章程規定的其他解散事由出現，股東會會議通過決議修改章程使公司存續的。 自股東會會議決議通過之日起六十日內，股東與公司不能達成股權收購協議的，股東可以自股東會會議決議通過之日起九十日內向人民法院提起訴訟。(公司法第75條) 對於股份有限公司而言，公司不得收購本公司股份。

四、公司股東可以退股么?

不能。公司成立後，股東不能退股只能依法轉讓。只有在幾種法定情況下，股東可以請求公司收購其股權。(公司法第75條)但這不屬於退股，是特定意義的轉讓股權。

五、公司章程可以限制股權轉讓么?

有限責任公司的章程可以限制股權轉讓，但不得違反法律強制規定(公司法 第72條)。股份有限公司的章程不可以做出限制性規定。

六、公司現有股東之間可以自由轉讓股權么?

有限責任公司股東之間可以依公司法規定自由轉讓股權。股份有限公司的股東間進行股權轉讓應當在依法設立的證券交易場所進行或者按照國務院規定的其他方式進行。

七、股權轉讓的價格一定要與相應的出資額相一致么?

不一定。股權轉讓價格確定的原則是在不損害國家和第三人及公司和其它股東的合法權益的條件下，由轉讓雙方協商確定。與相應的出資額相一致是確定轉讓價格的參考方法之一。

八、沒有約定股權轉讓價格的股權轉讓協議是否有效?

轉讓價格是股權轉讓協議的實質性條款，沒有約定股權轉讓價格的協議因缺乏主要條款而無效。但雙方協商補充條款的或特別約定的比如：贈與等，則該協議仍然有效。

九、實際投資者能否以自己的名義與受讓方簽署股權轉讓協議?

可以，但這種轉讓協議不能直接對公司發生效力，必須要有公司的注冊股東配合簽定相應的股權轉讓協議。如遇爭議，則首先要確立實際投資人的股東地位後才能使股權轉讓協議有效。

十、股東會通過同意股權轉讓的協議但事後原股東反悔不簽署股權轉讓協議怎麼辦?

視為股權轉讓協議沒有成立。但如果造成擬股權受讓方實際損失的，可追究反悔方締約過失責任。

十一、一個有限公司的48個股東與受讓方簽署了一份股權轉讓合同，也全部接受了股權轉讓的價款，但尚未辦理工商變更登記，現在部分股東反悔，提出該合同無效可以嗎?仍然同意股權轉讓的股東的股權轉讓合同有效嗎?

合同自成立時生效，股權轉讓協議並不以工商變更登記為生效要件，因此，經合法程序簽署的股權轉讓合同已經生效，股東的反悔並不構成其無效，仍同意股權轉讓的股東的轉讓合同當然有效。

十二、多個股東的股權轉讓合同可以在一個合同上簽署還是分別與受讓方一對一的單獨簽署呢?

可以。法律對此種情況並無限制性規定，只要多個股東同意合同的內容和簽署形式，是可以在一個合同上簽署的。

十三、股權轉讓可以約定公司的債權債務由誰承擔嗎?

可以約定。但債權債務的概括轉移應取得相對一方的同意方能生效。

十四、出資沒有實際到位、或者到位後抽逃資金的股東可以進行股權轉讓嗎?

可以。因為出資沒有實際到位、或者到位後抽逃出資的股東也具有股東資格。股東轉讓其股權是股東權內容之一，凡具有股東資格的股東都可行使該項權利。但該出資沒有實際到位、或者到位後抽逃的股東在轉讓股權後仍應對公司或債權人承擔補足出資的責任。

十五、股東把股權轉讓的受讓款用於補足該股東未實際出資到位的注冊資金嗎?

如果受讓方在受讓股權時不知原股東有此情況，則不應承擔補足責任;如果已經知道，則應承擔補足責任。

十六、股東會決議通過後部分股東不執行怎麼辦?

如果屬於股權轉讓性質並已經實際交付股權的，可以向法院提起訴訟，請求對該部分股權強制執行公司登記手續或要求該部分股東賠償因不執行股東會決議而導致的經濟損失。

十七、股權轉讓時出讓股東已經全部接收了受讓方的股權轉讓價款並進行了公司財務、管理等項交接但工商變更登記前可以視為股權轉讓合同已經實際履行了嗎?

協助進行工商變更登記是轉讓合同義務的一部分，但並非主要義務。在出讓股東已經全部接收了受讓方的股權轉讓價款並進行了公司財務、管理等項交接後，可認為合同已經實際履行。受讓方可以要求公司或出讓人協助辦理工商登記手續，如果受阻可以以公司或出讓人為被告或共同被告向法院提起訴訟。

十八、 兩人股東公司，其中一人故意躲著不出來，股權轉讓能否進行下去?

公司股東需對外轉讓自己股權時，首先要徵得過半數的股東同意，如果對方故意躲起來說明他有可能不同意轉讓，也可能故意阻止股權的轉讓。在一方故意躲起來不接書面通知情況下，因為《公司法》對「書面通知」送達方式沒有具體規定，怎麼界定「其他股東自接到書面通知之日?」在對方躲起來「無法送達」情況下決意轉讓股權的股東，我們認為可以尋求法律救濟，要求法院「公告送達」，或其他能夠證明已經將「書面通知」送達其他股東的方法，比如：雙掛號信等。如果其他股東在法定時間段內不答復，即依法視為同意轉讓。另外如果公司章程有特別約定的，只要該約定不違反法律禁止性規定的就可以從約定，從而把股權轉讓進行下去。

十九、大股東不同意小股東轉讓股權或故意刁難其股權轉讓怎麼辦?大股東欺壓小股東，即不開股東會又長期不分紅怎麼辦?

股權可以依法轉讓是公司法基本原則，依據《公司法》第七十二條規定，大股東如果不同意小股東轉讓股權的，「應當購買該轉讓的股權，不購買的，視為同意轉讓。」如果故意刁難其股權轉讓的，還可以依法起訴至法院，通過司法途徑解決。 依據《公司法》相關規定，掌控公司的大股東如果違反法律、行政法規或者公司章程的規定，損害股東利益的，股東可以向人民法院提起訴訟。因此如遇到大股東欺壓小股東，不開股東會又不分紅，小股東完全可以依法起訴維護自己的合法權益。

二十、 股東一方即不來開股東會也不願轉讓股份，使公司運營陷入僵局怎麼辦?

首先要看這個是大股東還是小股東，如果是小股東不來開股東會會，表示他放棄股東的權利，只要在程序上沒有過錯，一般對公司的運營沒有實質性影響。如果是大股東則要看其是否損害了其他股東的利益和公司利益，一般大股東處在控股地位，不會故意損害自己的利益，如果其故意不參加股東會則有可能使公司運營陷入僵局，此時小股東或其他股東有權利依據《公司法》第四十一條規定，自行召集和主持股東會。如果大股東及他委派的高級管理人員故意損害其他股東利益的，其他股東還可以依《公司法》第一百五十三條規定對其提起訴訟，尋求司法救濟。

二十一、糾紛股東一方將公司公章分別把持在自己一方不肯交出來又不使用怎麼辦?

遇到此類公司內部權利糾紛，首先應該依據公司《章程》召開股東大會或臨時股東會議，協商解決。如果無法召開股東會則可以尋求司法救濟即訴訟解決。重新刻一枚公章不能從根本上解決股東之間的爭議。

二十二、掛名股東故意侵犯「隱名」股東利益怎麼辦?

掛名股東如果故意侵犯「隱名股東」利益，作為隱名股東首先要對外界確立其實際「股東」的地位，這種法律風險隱名股東在一開始就應該有所預防，如果沒有特別書面約定的話，就只能通過訴訟解決。 在訴訟前首先要確定以下幾點：同時符合下列3個條件的，可以確認實際出資人(隱名股東)對公司享有股權：1、有限責任公司半數以上其他股東明知實際出資人出資。 如在公司設立時一起簽訂內部協議並實際出資;2、公司一直認可其以實際股東的身份行使權利的。 如已經參加公司股東會議、參與公司股利分配等;3、無其他違背法律法規規定的情形。如外商出資應按外資企業規定進行審批，否則就不能確認為內資公司的股東。 只有具備以上三個條件，才能通過司法救濟維護隱名股東的合法權益。

二十三、小股東雖反對大股東轉讓股權，但是又無能力實現股東的優先購買權怎麼辦?

有二種辦法：1、如果大股東侵犯了小股東利益，可以依法起訴。2、退出公司，對外轉讓掉自己的股權。

二十四、股東將公司財產和家庭財產混在一起怎麼辦?

一般有限責任公司的股東如果不能將公司財產和家庭財產明確分開的話，那麼在對外承擔債務或責任時，法院就可能「揭開公司的面紗」，判決責任股東承擔「無限責任」，即不認為該公司具有有限責任公司的法人地位。這也是對「濫用」有限責任公司權利的股東的懲罰和對善意的債權人的合理保護。

❷ 哪個城市土地出讓最多，哪塊土地溢價最高

政策高壓之下，地王鮮有出現，土地出讓溢價率走低，甚至多地現流拍現象。但房企的擴張意願強烈，土地補倉量仍然在猛漲。 據中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月27日，全國賣地最多的50個城市合計賣地金額接近3.5萬億元，同比上漲31%。分城市來看，土地出讓金額高的城市仍然集中在一、二線城市，北京、杭州、南京、重慶、上海、天津等城市賣地收入超過1000億元。需要一提的是，據中原地產上述統計數據顯示，三、四線城市土地出讓金有明顯上漲，多城賣地收入超過500億元。總體看，全國已有52個城市賣地收入超過200億元，11個城市賣地收入超過1000億元，其中，北京賣地收入為2795億元，杭州為2272億元。值得一提的是，鄭州賣地收入超過1000億元。 從土地溢價率來看，大部分城市平均溢價率同比下降，地王出現數量有所減少。其中，武漢、北京、南京、合肥、天津、重慶等「舊熱點」城市土地溢價率與2016年相比，明顯下降。在上述50個城市中，土地溢價率同比下降城市有26個，佔比高達五成以上。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的土地溢價率全線走低，上海和深圳甚至出現土地溢價率同比下跌接近90%的現象。此外，此前熱度較高的南京、武漢等城市土地溢價率也在降低。值得注意的是，部分三、四線城市土地溢價率現同比暴漲，有的上漲3倍－4倍，多則上漲7倍，甚至近13倍。比如，金華市土地溢價率同比上漲1294.93%。 中原地產首席分析師張大偉表示，整體看，過熱的樓市明顯已被抑制，各地去庫存效果明顯，其中三、四線城市是去庫存的主力。鑒於此，不少開發商年初都爭相在三、四線城市補倉拿地，因此造成這些城市地價上漲。張大偉表示，經過兩年的持續去庫存，大部分房企今年都在積極補庫存，相互競爭較大，拿地意願強烈。另有業內人士稱，明年開始，這些土地將轉變為項目逐步入市，預計未來大部分城市房價將較為平穩，部分城市成交量將有所回暖。不過，即使在這種市場環境下，之前部分搶得高價地的房企仍將面臨入市難題，加上融資渠道收緊，有些企業將面臨資金壓力。中國人多，放假永遠不可能降，只會升。

❸ 土地出讓，流拍，溢價分別是什麼意思

土地出讓，即國有土地出讓，是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地流拍是指國家有關部門拿出土地進入市場拍賣的時候，由於買家競價太低，或者沒有買家出價，導致土地沒有拍賣出去的現象，在房地產市場好的時候是不存在土地流拍現象的，只有房地產市場出現資金短缺，房屋質押導致開發商資金鏈無法連接的情況才會出現土地流拍。

土地溢價是指是合同內約定土地價格以外的土地交易差額，說的簡單一點就是土地現在的價格比原來的價格要高。

❹ 北京土地招拍掛溢價部分和土地一級開發商如何分成

北京土的招牌掛衣架部分發圖第一開發商如何分成他們的分廠應該是在三七分成。

❺ 土地出讓金溢價分成的方式獲取收益什麼意思

土地出讓金溢價分成的方式多為地方政府和一級開發商勾結，具體表現為：
一級開發商在參與二級市場招拍掛時，和地方政府私下達成了協議，土地出讓獲得的溢價部分收益雙方分成，在土地拍賣款到位後，地方政府將協議歸屬於開發商的部分返還。
這樣的一級開發操作模式，在全國各地均有出現。最終會導致地皮價格被炒高，地方政府和開發商收益，老百姓買單。
在國家後期的嚴控下，這種分成方式已經被叫停。

❻ 土地拍賣中，土地溢價率高對房價有什麼影響

土地溢價率是指，土地拍賣過程中超出原本土地所有成本的部分與土地原有成本之比。土地溢價率的計算公式為：（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價*100%。）土地溢價率越高，開發商在土地上花了高昂的成本，需要提高房子價格才能有利可圖，所以房價上漲，同時也帶動周邊房價上漲。土地溢價率也顯示了開發商對於市場預期非常看好。

❼ 土地出讓純收益和土地出讓溢價有區別嗎

有區別。
土地出讓純收益是指土地出讓金扣除前期土地成本（征地報批，三費補償、徵收房屋補償等）後的費用。
土地出讓溢價是指土地招拍掛過程中，最終的土地出讓價格減去土地出讓時起始價。
故兩者區別較大。

❽ 土地出讓金溢價分成方式依據什麼法律法規

土地出讓金溢價分成的方式多為地方政府和一級開發商勾結，具體表現為：
一級開發商在參與二級市場招拍掛時，和地方政府私下達成了協議，土地出讓獲得的溢價部分收益雙方分成，在土地拍賣款到位後，地方政府將協議歸屬於開發商的部分返還。
這樣的一級開發操作模式，在全國各地均有出現。最終會導致地皮價格被炒高，地方政府和開發商收益，老百姓買單。
在國家後期的嚴控下，這種分成方式已經被叫停

❾ 多地土地拍賣再次出現高溢價了嗎

據報道，近日，杭州、成都、蘇州等熱點城市土地拍賣市場頻現高溢價地塊，溢價率普遍在40%以上，有的甚至高達70%，土地市場開年似有局部升溫之勢。

此次，杭州首先拍賣的是杭政儲出[2017]85號地塊，起始總價7.1億元，設置最高限價12.05億元，規劃為住宅用地。最終，南京銀城房地產開發有限公司以12.05億元最高限價+自持比例31%競得，對應樓板價1.9萬元/平方米，溢價率高達70%。

希望房地產市場的調控可以取得更顯著的成效！

❿ 什麼是土地拍賣中的溢價

土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%。土地拍賣中，土地溢價率越高，代表著未來樓市上漲行情越好，但有的地方為完善土地公開出讓方式，在土地拍賣時，如果土地競價的溢價率超過一定比例，可現場終止拍賣，而採取其他方式出讓土地。

舉例子來說，四川成都拍賣高新區南部園區地塊，面積約26.3595畝，容積率≤3，規劃用地使用性質二類住宅兼用商業用地（商業不大於20%），起拍樓面地價：3000元/平方米，成交價：7250元/平方米，溢價率：141.66%。

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舉例

土地基價

土地的原始成本，包括征地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單地說土地基價就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。

土地溢價率舉例

例如：標價100的土地，通過拍賣，最後成交價是200，那麼這個土地就是溢價土地，溢價率就是100%，也就是比標價貴了一倍 。