建築工程方案設計招標文件

Ⅰ 方案設計招標文件及評析

評析需要從招標文件的各個方面進行論證，以便對招標文件進行合理的評價及選取。例如以房地產企業開發運營經營招標書我們可以進行成本控制評析：

首先，所謂經營成本的控制分析，是指在經營成本的形成過程中，定期對成本件支情況所進行的差並分析。即通過成本評支與原訂標准和計劃目標的對比分析，發現偏差，尋找原因，採取對策，使成本形成過程始終處於控制狀態，確保企業成本計劃和成本降低計劃得以實現。

經濟體制改革以後，我國的工業企業為了強化經營機制、加強成本管理、健全和完善企業內那的經濟責任制，普遍推行了責任成本制。責任成本制是與經濟責任制相結合的一種成本管理與控制辦法。按照分析原則，將各項成本指標分解劃小，落實到有關單位和個人，這些單位或個人即成為某些成本指標的責任者。即他們應對自己所管轄范圍內的可控成本承擔責任。可控成本是指責任者能夠預測、計算和控制的各種成本。因此，所謂責任成本就是責任者（單位部門或個人）能夠對之進行預測、計算和控制的各項可控成本之和。形成責任成本應具備如下三個主要特徵：①是責任者能夠預測的有關耗費；②是可以計量的耗費；③是可以控制和調節的耗費。

實行責任成本制，企業把執行成本計劃，降低生產經營成本的責任落實到每個責任者，從而調動了企業各部門以及每個職工在成本管理方面的積極性。責權利的緊密結合，能使企業成本的發生得到全面的監督和控制，使成本管理落到實處。責任成本制是企業成本控制行之有效的一套管理體制。雖然各行各業生產經營方法有很大差異，成本形成過程也各具特色，成本責任制的貫徹執行方法不盡相同，但一般來講大體上應按如下步驟進行。

1．確定目標成本 這里的目標成本有兩個含義，其一是成本計劃執行階段．通過成本預測，考慮企業生產經營條件所確定的目標成本；其二是企業內各責任者按誰承擔誰負責的原則所劃分的責任成本。前者是成本預測與成本計劃編制階段應做的工作，後者便是用於成本控制的成本責計制的首要內容。

（l）責任單位的劃分 責任成本制的第一步工作，便是根據企業內部各部門及職工的工 作性質和成本發生的關系程度，劃分各種不同的責任單位，並明確各責任單位可以控制的成本與費用，建立各責任中位的責任成本指標考核形式和獎懲辦法。

劃分責任單位的標准不在單位大小，凡是管理上可分，責任。可以辨認，成績可單獨考核的單位，大至公司、工廠、部門，小至科室、班組、個人都可劃分為責任單位或責任者。房地產業的企業組織規模差別很大，經營形式也大相徑庭。成本責任單位的劃分當然也不可千篇一律。一般來講，具有建築設計、施工能力的較大型的開發公司，其責任單位可劃分為如下幾類：

①物資供應部門 其主要任務是進行物資材料采購，實現合理儲備；保證按時、按質、按量供應施工生產需要；保證材料物資的安全完整。

物資供應部門又可根據具體情況劃分為更小的責任單位。有些成本指標甚至可分解到個人。如按材料類別區分為：金屬材料、建築材料、裝飾材料、車配件等。建築材料還可細分為水泥、砂石、磚等。按業務性質劃分為：計劃、采購、倉庫等部門。

②施工技術部門其主要任務是編制施工組織設計方案；貫徹執行施工方案中所列的降低成本技術組織措施；及時辦理工程設計變更商洽；管理施工進度、質量，保證按期、按質完成任務等。施工技術部門可採取棟號甚至是區、片包乾的辦法將責仔單位劃分得更小。

③勞動工資部門 勞動工資部門的主要什務是加強勞動管理，改善勞動組織，合理利用人力，嚴格控制非生產用工和無產值用工；加強勞動定額管理，嚴格執行勞動定額；管理人工成本，記錄工時，制訂及執行降低人工成本措施等。

④開發部門開發部門主要任務是進行市場分析，承攬開發任務，參與投標招標，組織征地拆遷，協助企業經理進行項目決策等。開發部門也可分項目將成本責任單位劃分得更小。

⑤財務分理部門財務部門的主要任務是組織、匯總、編制企業的降低成本計劃並考核其完成情況，嚴格成本開支范網和財政紀律，控制開支標准，實行成本監督檢查，及時進行成本核算，開展成本分析。財務部門應按各成員分行業務將成本指標落實到各業務小組或個人。

⑥經營部門 經營部門主要任務是經營管理好企業的現有業務。主要業務有房屋租賃、修繕及房屋銷售。經營部門的成本責任中位應按經營性質和經營管理對象盡可能的劃小劃細。

（2）目標成本的確定及分解目標成本即經營成本應達到的預計水平。目標成本是衡量實際成本節超的標准。房地產企業確定目標成本通常有如下幾種方法。

①分管法 即把公司、分公司、各科室、各部門的費用開支計劃匯集起來，經過補充、修改審定後，把成本費用開支計劃和指標分管結合起來作為指標，然後按責任成本的劃分分解到三級各有關部門，實行指標分管。這種方法多適用於非定額開支的成本費用控制。

②預演算法 即對生產費用支出事先編制預算，成本開支控制以預算為標准，如開發工程的工料費開支，均以施工預算為目標成本，把工料費開支水平控制在施工預算之內。

③定額法 對某些成本項目，如施工管理費開支、工具消耗費等，應以定額為依據，制定控制標准，以此作為目標成本，控製成本開支，稱之為定額法。

2．實施過程式控制製成本形成過程式控制制的內容有兩個。其一是對成本開支范圍及成本開支標準的監督控制，其二是對成本計劃執行情況的控制分析。

（1）成本開支的監督控制 企業的成本管理部門，應以國家的有關規定和企業成本計劃中的目標成本、各責任單位分攤的責任成本為依據，對經營成本形成過程實施有效監督與控制。監督其超定額消耗、超標准開支、超越成本開支范圍以及超過目標成本等方面的情況和問題。為此，企業應建立和健全各項成本管理制度，如前述的責任成本制，還有成本開支審批制，材料管理的限額領料制，工具管理的個人承包制，以舊換新制等等。

（2）成本計劃執行情況的控制分析 成本計劃執行情況的控制，是在經營成本形成過程中，通過對成本開支的差異分析，揭露矛盾、予以糾正的控制分析過程。這種分析一般是成本管理部門定期進行的。對房地產開發企業而言，成本差異分析一般包括如下內容。

①材料成本差異分析原材料實際支出偏離計劃的差異分析。

建築工程材料費用一般占成本總額的6O％以上，加強材料成本差異分析，對於降低房地產開發成本具有重要意義。材料費支出脫離計劃的偏差由用料數量變化和材料價格變化兩部分構成。原材料數量差異是指原材料實際消耗偏高定額的差異。包括材料質量變化、型號規格變化、材料加工工藝改變、建築設計變更等引起的原材料用量的增加或減少。；數量差異一般是採用定額用料制實施管理的。定額用料制也叫限額領料制，它要求在施工時，必須把材料消耗控制在該項工程的消耗定額之內。定額用料有三種形式：a．按分項工程實行定額用料。即以施工班組為單位，按不同工種的施工項目實行定額用料；b．按丁程部位實行定額用料。即以工程的基礎、主體、裝修、設備安裝等為施工階段，以混合施工隊伍為用料對象實行的定額用料；C．按單位工程實行定額用料。即對一個單位工程的全部材料用量實行定額。各定額單位，對材料使用數量以定額為依據實行「材料定保」，即包工包料、一次定死、完工結算。節約發獎，超額扣除。

②材料價格變化反映廠原材料外購實際價格與外購計劃價格的差異，即材料采購成本的差異。材料采購成本由材料買價、運雜費、采購保管費、損耗費構成。材料價格變化有些對企業而言是不可控成本差異，有些是可控成本差異。不可控成本差異，如材料市場價格的漲落等，是客觀因素造成的，一般按用料對象分攤到單位工程上去，有些也可分攤到建築工區。可控材料成本差異，如采購過程的損耗費、運雜費等，應按責任單位分攤為責任成本。按企業的管理條例進行處理。

③工資成本差異分析由勞動效率和勞動工資構成的成本反映的是企業經營成本中的活勞動消耗。在成本項目中，它們是以工資成本的形式出現的。由於勞動效率的波動、勞動工資的變化最終會引起工資成本的差異。工資成本差異分析是成本控制分析的重要內容。勞動效率是指勞動的生產效率，即單位時間內生產某種產品的數量。顯然，勞動效率越高，單位時間生產的產品辦越多，每個單位產品分攤的活勞動消耗越低，產品成本也就越低。因此，提高勞動效率是成本管理的重要內容。建築施工及建築修繕業的勞動效率是用勞動定額來考核的。企業應當按核定的勞動定額定期檢查分析施工生產班組、工區乃至分公司勞動定額完成情況。

工資成本差異分析的另一項內容就是勞動工資基金計劃的執行情況分析。國家實行百元產值工資含量包干後，企業的工資總額隨生產經營的經濟效益好壞而浮動。不過對有些部門如房地產經營管理部門，仍然按核定的工作量定編的人數核定企業的工資總額。無論工資總額如何核定，企業都應當編制年度、季度工資基金計劃。在計劃執行過程中應定期對其執行結果進行階段性的差異分析，結合成本責任制，考核各責任中位工資成本差異。

④間接費用差異分析。間接費用指企業管理費、固定資產折舊費、生產工人的計時工資、管理人員工資等。間接費用差異包括耗用差異、效益差異和數量差異三種。

耗用差異反映的是實際間接費用與間接費用預算值的差異。
耗用差異=實際間接費-間接費預算值
效率差異反映的是按定額工時和實際耗用工時制訂的間接費用預算差異。
效率差異=（實際工作小時-定額工作小時）×每小時固定費預算值
間接費用差異=耗用差異+效率差異+數量差異

對於自身沒有建築施工隊伍、不具備施工生產能力的某些房地產開發公司，以及沒有修繕維護隊伍、不具備房屋修繕能力的房產經營公司，間接費用差異分析往往只進行第一項，即耗用差異分析。

（3）責任成本的控制分析 實施責任成本制的企業，應在成本形成過程中對責任成本的發生實行有效的控制。
責任成本擰制應著重從各責仔單位內部入手，同時應配合公司的協調與指導。因而，責任成本控制應包括公司測控與各責任單位自控兩個層次的控制分析。

①公司對責任成本的控制公司對責任成本的控製作用主要在於管理、指導、督促、協調諸方面。其具體工作包括如下內容：

A．推行以質量、成本、產量三大指標為核心的經濟責任制；
B．設立內部仲裁機構，及時、合理地調停與裁決各責任單位間責、權、利方面的糾紛；
C．制定內部結算價格，保證責任成本核算的正確性；
D.設立責任成本統計核算管理機構；
E．制訂各責任單位評價與考核標准、獎罰辦法，加強責任成本執行效果的考核與控制。

②責任單位對責任成本的控制 責任單位應對其內部發生的責任成本施行更直接、更有效的控制。由於各責任單位工作性質不同、成本責任內容不同，其控制內容與方法自然不一樣。一般來講，各責任單位的成本控制應做好如下工作。

A．密切結合本單位的工作實際，制定各種成本降低措施與成本計劃。如物資供應部門的材料設備采購成本計劃、物資保管的損耗率降低措施，施工生產部門的合理利用原材料、材料綜合利用措施，提高工時利用率，降低活勞動消耗計劃，開發經營部門的開發成本降低計劃等。

B．為每項成本降低計劃和降低措施制定考核指標與標准。考核指標是成本控制效果的定量描述，考核標準是各指標應實現的目標。為了對自身的責任成本控制效果有客觀的評價，各責任單位應按公司規定的指標標准要求，結合自身工作性質進一步完善與分解，盡可能分解到具體的工作崗位與責任者。如管理部門的管理費用指標應分解到各有關科室，材料損耗率降低指標應分解到具體的材料項目或材料倉庫，租賃成本應視分工的管轄范圍分解落實到具體的棟號。

C．為每項成本降低計劃和成本控制標准制訂切實可行的控制辦法。

責任單位應結合自己的工作性質、責任成本考核內容制訂一整套成本控制和管理辦法。雖然各責任單位工作性質不同，實施辦法各異，但一般來講，房地產行業成本責任單位常用的控制管理辦法有預演算法、定額法、制度法和分析法四類。

預演算法：按預先計算的費用預算施行控制的方法，力求使實際責任成本費用單項和總額均低於或接近預算費用。

定額法：按國家、上級主管部門和公司自己制定的定額施行控制的方法。定額法特別適用於物資供應和勞動工資的責任成本分析。

制度法：按國家規定的財經制度和企業規定的有關規章制度對成本開發范圍和額度施行分理與控制的方法。

分析法：對比實際成本與計劃成本，定期進行差異分析、揭示矛盾、發現問題、尋找對策，採取措施的控制方法。

Ⅱ 建築設計投標文件的技術方案需要怎樣寫

技術方案應根據招復標書制提出的建築物的平面圖及功能劃分，信息點的分布情況；布線系統應達到的等級標准；推薦產品的型號、規格；遵循的標准與規范；安裝及測試要求等方面充分理解和思考作出較完整的論述。
技術方案應具有一定的深度，可以體現布線系統的配置方案和安裝設計方案，也可提出建議性的技術方案，以供業主與評審評議。切記避免過多地對廠家產品進行繁鎖地全文照搬。對布線系統的圖紙基本上達到滿足施工圖設計的要求，應反映出實際的內容。

Ⅲ 房地產項目方案設計招標文件

內資房地產綜合開發公司的設立
1、公司設立准備
2、申請資質等級審批
3、申請辦理企業名稱預先核准
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務登記
房地產開發公司設立階段的相關稅費
1、企業法人開業登記費
2、企業法人變更登記費
3、企業法人年度檢驗費
4、補、換、領證照費
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序
1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告
房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費
1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費
第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序
一、房地產開發項目的規劃設計
1、申報選址定點
2、申報規劃設計條件
3、委託作出規劃設計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規劃設計方案
7、住宅設計方案的專家組審查
8、落實環保「三廢」治理方案
9、委託環境影響評價並報批
10、建設工程勘察招、投標
11、委託地質勘探
12、委託初步設計
13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
14、徵求主管部門審查意見
15、落實市政公用設施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費
1、工程勘察（測量）費
2、工程設計費
3、建設工程規劃許可證執照費
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費
6、臨時建設工程費
7、建設工程勘察招標管理費
8、勘察設計監督管理費
9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得
取得房地產開發項目土地使用權的法律程序
一、國有土地使用權的出讓
1、辦理建設用地規劃許可證
2、辦理建設用地委託釘樁
3、辦理國有土地使用權出讓申請
4、主管部門實地勘察
5、土地估價報告的預審
6、委託地價評估
7、辦理核定地價手續
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權出讓合同
10、領取臨時國有土地使用證
11、領取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13、國有土地使用權劃撥用地申請
14、主管部門現場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批准 三、集體土地的徵用
17、徵用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區（縣）房地局立案
19、簽訂征地協議
20、簽訂補償安置協議
21、確定勞動力安置方案
22、區（縣）房地局審核各項協議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結戶口
27、調查戶口核實勞動力
28、辦理農轉工工作
29、辦理農轉居工作
30、辦理超轉人員安置工作
31、地上物作價補償工作
32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費
1、地價款（土地出讓金）
2、資金佔用費
3、滯納金
4、土地使用費
5、外商投資企業土地使用費
6、防洪工程建設維護管理費
7、土地閑置費
8、土地權屬調查、地籍測繪費
9、城鎮土地使用稅
10、地價評估費
11、出讓土地預訂金
12、征地管理費
13、土地補償費
14、青苗及樹木補償費
15、地上物補償費
16、勞動力安置費
17、超轉人員安置費
18、新菜田開發建設基金
19、耕地佔用稅 第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序
一、房地產開發項目開工前准備工作
1、領取房地產開發項目手冊
2、項目轉入正式計劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設費
4、交納自來水廠建設費
5、交納污水處理廠建設費
6、交納供熱廠建設費
7、交納供電貼費及電源建設集資費
8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續
9、設計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發建設工程規劃許可證
15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16、辦理招標登記、招標申請
17、招標准備
18、招標通告
19、編制招標文件並核准
20、編制招標工程標底
21、標底送審合同預算審查處確認
22、標底送市招標辦核准，正式申請招標
23、投標單位資格審批
24、編制投標書並送達
25、召開招標會，勘察現場
26、召開開標會議，進行開標
27、評標、決標
28、發中標通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查 三、房地產開發項目開工手續的辦理
31、辦理質量監督注冊登記手續
32、建設工程監理
33、辦理開工統計登記
34、交納實心黏土磚限制使用費
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調節稅
37、領取固定資產投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協調街道環衛部門
40、協調交通管理部門
41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43、施工場地的「三通一平」
44、施工單位進場和施工暫設
45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
46、施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目的竣工驗收
47、辦理單項工程驗收手續
48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49、商品住宅性能認定
50、竣工統計登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產權登記 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費
1、三通一平費
2、自來水廠建設費
3、污水處理廠建設費
4、供熱廠建設費
5、煤氣廠建設費
6、地下水資源養蓄基金
7、地下熱水資源費
8、市政、公用設施建設費（大市政費）
9、開發管理費
10、城建綜合開發項目管理費
11、建築行業管理費
12、綠化建設費
13、公園建設費
14、綠化補償費
15、路燈維護費
16、環衛設施費
17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）
18、電源建設集資費（用電權費）
19、外部供電工程貼費（電貼費）
20、建安工程費
21、建設工程招投標管理費
22、合同預算審查工本費
23、質量管理監督費
24、竣工圖費
25、建材發展補充基金
26、實心黏土磚限制使用費
27、工程監理費
28、工程標底編制管理費
29、機電設備委託招標服務費
30、超計劃用水加價
31、夜間施工雜訊擾民補償費
32、佔道費
33、固定資產投資方向調節稅第七步 房地產開發項目的經營階段
房地產開發項目經營階段的法律程序
一、外銷商品房的銷售
1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》
2、選定中介代理機構和律師事務所
3、與購房者簽訂認購書
4、簽訂正式買賣契約
5、辦理簽約公證
6、辦理外銷商品房預售契約公證
7、辦理外銷商品房的預售登記
8、外銷商品房轉讓登記
9、外銷商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續
11、辦理產權過戶手續 房地產開發項目經營階段的相關稅費
1、營業稅
2、城市維護建設稅
3、教育費附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業所得稅
8、個人所得稅
9、房產稅
10、城市房地產稅
11、房屋產權登記費
12、房屋所有權證工本費
13、房產共有權執照費
14、房屋他項權利執照費
15、房屋買賣登記費
16、房屋買賣手續費
17、房屋租賃審核備案手續費
18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費
19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費
20、房屋租賃登記費
21、房屋估價手續費
22、房屋公證估價手續費
23、房地產價格評估費
24、房地產中介服務費

Ⅳ 建築工程的概念性方案設計和實施性方案設計

概念性方案設計有很多好處，設計院和甲方不用吧方案做的太深入，節約時間，大體方向達成一致以後就先於政府進行溝通，便於了解政府的想法及時調整方案
在概念性方案敲定之後再進行實施設計，是很好的過程

Ⅳ 請教建築工程 項目建議書、可行性研究、初步設計、招標設計、技施設計 各階段圖紙的區別設計說明書區別

建築項目 剛開始要做前期調研（一般形成文本就是可行性研究報告） 根據調研結果做方案設計 設計方案通過後 開始做 初步設計 然後是施工圖設計
招標設計 我想可能是 通過招標的形式 來收集設計方案
說明書的深度肯定不同
你最好找幾個樣本看看

Ⅵ 工程設計招標中，對達到招標文件規定要求的未中標方案，是否應給予經濟補償

建設部發布的《建設工程設汁招標投標管理辦法》規定：對達到招標文件規定要求的未中標方案，公開招標的，招標人應當在招標公告中明確是否給予未中標單位經濟補償及補償金額；邀請招標的，應當給予未中標單位經濟補償，補償金額應當在招標邀請書中明確。招標人、中標人使用未中標方案的，應當徵得提交方案的招標人同意並付給使用費。

Ⅶ 建築工程方案設計的投標文件的編制時間是多少日

一般都寫成開標前一天。
只要在投標有效期內都沒有問題。

Ⅷ 規范《建築工程方案設計招標技術文件編制》建築工程概念性方案設計文件深度中的古能設計專篇說明是什麼

應當是節能專篇說明吧，現在國家對於基本建設項目的節能要求比較高，都規定了應當編制節能設計專篇。

Ⅸ 施工招標圖紙和施工圖設計文件有何區別

1、作用不同

設計圖是方案創意的圖紙。

施工圖是用於指導實際施工的圖紙。

2、表達內容不同

設計圖：特指建築專業的方案圖，是方案圖紙，用來表達設計者的總體設計概念，功能分區，流線布局，立面造型，顏色等等。

施工圖：是用以指導施工的圖紙，包括建築結構水暖電氣等專業，深度要比方案圖高，細部尺寸，構造做法都要詳細表述清楚。

3、滿足標准不同

招標圖技術要求低於施工圖，會與施工圖存在一定誤差。

施工圖技術性審查應包括以下主要內容

1、是否符合《工程建設標准強制性條文》和其他有關工程建設強制性標准。

2、地基基礎和結構設計等是否安全。

3、是否符合公眾利益。

4、施工圖是否達到規定的設計深度要求。

5、是否符合作為設計依據的政府有關部門的批准文件要求。