『壹』 採取保障房配建政策的城市有哪些
省會城市,直轄市,特區:北京、上海、天津、廣州等等全國31個省、區、市
在我國近年各城市建設用地目標中，商品房建設用地為主要供應對象，占總體住宅建設用地七成，保障性住房約占總體的三成。2012年在保障性住房建設用地中，有限產權的經濟適用房和限價房合計佔比35%，棚戶區改造等佔37%，無產權的廉租房和公租房佔比最少，僅約佔26%。從我國近年各重點城市商品房和保障房竣工面積佔比情況來看，商品房竣工面積佔全部房地產竣工面積的比例普遍在75%以上，保障性住房佔比在25%以下。由於重點城市人口較多，保障房需求集中，因此各重點城市是保障房建設的重點。
『貳』 保障性住房的稅收優惠政策有哪些
保障性住房稅收優惠政策簡介
一、保障性住房的概念及范圍
保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標准、銷售價格或租金標准，具有社會保障性質的住房。包括：廉租住房、經濟適用房、公共租賃住房。
二、廉租住房稅收優惠政策
（一）營業稅、房產稅方面。對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免徵營業稅、房產稅；
（二）城鎮土地使用稅方面。對廉租住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免徵城鎮土地使用稅；開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的城鎮土地使用稅；
（三）土地增值稅方面。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵土地增值稅；
（四）印花稅方面。對廉租住房經營管理單位與廉租住房相關的印花稅以及廉租住房承租人涉及的印花稅予以免徵；開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的印花稅。
（五）契稅方面。對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房，免徵契稅；
（六）個人所得稅方面。對個人按《廉租住房保障辦法》（建設部等9部委令第162號）規定取得的廉租住房貨幣補貼，免徵個人所得稅；對於所在單位以廉租住房名義發放的不符合規定的補貼，應徵收個人所得稅。
（七）企業所得稅方面。企事業單位、社會團體以及其他組織於2008年1月1日前捐贈住房作為廉租住房的，按《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》（國務院令第137號）、《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》有關公益性捐贈政策執行；2008年1月1日後捐贈的，按《中華人民共和國企業所得稅法》有關公益性捐贈政策執行。個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應納稅所得額30％的部分，准予從其應納稅所得額中扣除。
三、經濟適用住房稅收優惠政策
（一）城鎮土地使用稅方面。對經濟適用住房建設用地免徵城鎮土地使用稅；開發商在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按經濟適用住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的城鎮土地使用稅；
（二）土地增值稅方面。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵土地增值稅；
（三）印花稅方面。對經濟適用住房經營管理單位與經濟適用住房相關的印花稅以及經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免徵；開發商在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按經濟適用住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的印花稅；
（四）契稅方面。經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免徵契稅；對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半徵收契稅。
四、公共租賃住房相關稅收優惠政策
以下相關政策自二0一0年九月二十七日起執行，執行期限暫定三年，政策到期後將根據公租房建設和運營情況對有關內容加以完善。
（一）城鎮土地使用稅方面。對公租房建設期間用地及公租房建成後佔地免徵城鎮土地使用稅；在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建築面積占總建築面積的比例免徵建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅；
（二）印花稅方面。對公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免徵；在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建築面積占總建築面積的比例免徵建造、管理公租房涉及的印花稅；對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免徵印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協議涉及的印花稅予以免徵。
（三）契稅方面。對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免徵契稅。
（四）土地增值稅方面。對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵土地增值稅。
（五）企業所得稅方面。企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，准予在計算應納稅所得額時扣除。
（六）營業稅、房產稅方面。對經營公租房所取得的租金收入，免徵營業稅、房產稅；公租房租金收入與其他住房經營收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免徵營業稅、房產稅優惠政策。
五、享受保障性住房稅收優惠政策條件
（一）廉租住房、經濟適用房稅收優惠政策條件 稅收優惠政策中提及的 廉租住房、經濟適用住房、廉租住房承租人、經濟適用住房購買人以及廉租住房租金、貨幣補貼標准等須符合國發[2007]24號文件及《廉租住房保障辦法》（建設部等9部委令第162號）、《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）的規定；廉租住房、經濟適用住房經營管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。
（二）公共租賃住房稅收優惠政策條件
公共租賃住房稅收優惠政策的公租房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公租房發展規劃和年度計劃，以及按照建保[2010]87號文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優惠政策。
二〇一一年四月一日
『叄』 企業配建的公租房在土地增值稅清算時如何處理
答:保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房(含比照經濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質的各類住房。 目前各項稅收文件中均沒有保障性住房可以不征或免徵土地增值稅的規定。 北京市對保障性住房的土增稅政策中，有如下兩點與對商品房的要求不同:1、保障性住房暫不預征土增稅。 房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。而銷售商品房取得的收入按照預計增值率實行2%至5%的幅度預征率。2、純保障性住房在土增稅清算時可不提供稅務中介機構出具的《土增稅清算鑒證報告》 房地產開發企業建設的沒有配建商品房及商業配套設施的限價商品房、經濟適用住房及比照經濟適用住房管理的保障性住房，在清算時可不提供稅務中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》。
『肆』 目前上海市是不是只要有錢，並有2年的繳稅證明，還是能隨意買房
上海限購細則：
關於本市貫徹《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》的實施意見為貫徹《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號），堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則，採取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，進一步促進本市房地產市場平穩健康發展，現提出如下實施意見：一、堅決貫徹落實國家和本市各項房地產市場調控政策措施,切實將房價控制在合理水平。根據本市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，綜合研究確定新建住房年度價格控制目標，並於2011年3月底前向社會公布。二、進一步完善廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置房「四位一體」的住房保障體系。繼續放寬廉租住房准入標准，逐步擴大政策受益面，實現「應保盡保」；在加快推進中心城區和部分郊區經濟適用住房申請供應工作基礎上，年內進一步放寬申請准入標准，擴大經濟適用住房受益面；研究試行經濟適用住房租賃、租售轉換新機制。加快保障性住房房源建設和供應，全年開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）。繼續加大舊區改造力度，拆除中心城區二級舊里以下房屋80萬平方米（受益家庭約3.2萬戶），啟動郊區城鎮危舊房改造。加大保障性房源籌措力度，新出讓商品住房地塊必須按照不小於5%比例配建保障性住房。按照國家要求，確保完成2011年全市保障性安居工程目標任務。三、個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額徵收營業稅。嚴格按照《上海市人民政府批轉市住房保障房屋管理局等五部門關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發〔2010〕34號）規定，根據不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，做好土地增值稅徵收管理工作。重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目（具體項目由住房保障房屋管理部門提供），進行土地增值稅清算和稽查。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。稅務、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門要加強配合，加大應用房地產價格評估技術強化存量房交易稅收征管的試點和推廣力度，堅決堵塞通過「陰陽合同」產生的稅收漏洞。四、積極穩妥推進本市房產稅試點工作，認真實施《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》，建立健全市與區（縣）房產稅試點工作機制，進一步完善全市統一的房地產信息管理平台，加強政策宣傳和徵收管理。
五、對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。繼續加強對執行差別化信貸政策情況的檢查，嚴肅查處違規貸款行為。六、強化保障性住房和商品住房用地等年度供地計劃管理，優化住房用地供應結構。在年度計劃中，單列保障性住房用地，明確供地規模、供地時序等內容，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房用地年度供應總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決及時糾正和嚴肅查處。同時，今年的商品住房用地供應量原則上不低於前2年平均實際供應量，並根據土地市場情況，合理安排土地供應上市節奏。加大閑置土地處置力度，按照國家和本市閑置土地處置的法律法規和政策規定依法處置。嚴格查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。
七、自本意見發布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
八、各區縣政府和市有關部門要按照2011年本市確定的保障性住房建設、供應目標，新建住房價格控制目標，落實工作責任，積極推進。要將住房保障工作目標納入區縣政府年度考核，對政策落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的，要進行約談，直至追究責任。九、新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導，著重宣傳各項房地產市場調控政策措施，宣傳本市住房保障工作進展和成效，引導居民理性消費。對製造、散布虛假消息的，要追究有關當事人責任。各有關部門要深入解讀各項調控政策措施，及時解答市民關心的問題，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。
祝好運！~
『伍』 房地產開發企業配建的有保障房，計算土地增值稅時，必須單獨計算嗎
根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知 》（財稅[1995]48號）文件規定專：房地產開發屬企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。因此不能作為已繳稅金重復直接扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
『陸』 上海市關於房產稅費問題國八條
一、堅決貫徹落實國家和本市各項房地產市場調控政策措施,切實將房價控制在合理水平。根據本市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等,綜合研究確定新建住房年度價格控制目標,並於2011年3月底前向社會公布。（和訊財經原創） 二、進一步完善廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置房「四位一體」的住房保障體系。繼續放寬廉租住房准入標准,逐步擴大政策受益面,實現「應保盡保」;在加快推進中心城區和部分郊區經濟適用住房申請供應工作基礎上,年內進一步放寬申請准入標准,擴大經濟適用住房受益面;研究試行經濟適用住房租賃、租售轉換新機制。加快保障性住房房源建設和供應,全年開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)。繼續加大舊區改造力度,拆除中心城區二級舊里以下房屋80萬平方米(受益家庭約3.2萬戶),啟動郊區城鎮危舊房改造。加大保障性房源籌措力度,新出讓商品住房地塊必須按照不小於5%比例配建保障性住房。按照國家要求,確保完成2011年全市保障性安居工程目標任務。 （和訊財經原創） 三、個人將購買不足5年的住房轉手交易的,全額徵收營業稅。嚴格按照《上海市人民政府批轉市住房保障房屋管理局等五部門關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》(滬府發〔2010〕34號)規定,根據不同的銷售價格確定土地增值稅預征率,做好土地增值稅徵收管理工作。重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目(具體項目由住房保障房屋管理部門提供),進行土地增值稅清算和稽查。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。稅務、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門要加強配合,加大應用房地產價格評估技術強化存量房交易稅收征管的試點和推廣力度,堅決堵塞通過「陰陽合同」產生的稅收漏洞。 （和訊財經原創） 四、積極穩妥推進本市房產稅試點工作,認真實施《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》,建立健全市與區(縣)房產稅試點工作機制,進一步完善全市統一的房地產信息管理平台,加強政策宣傳和徵收管理。 （和訊財經原創） 五、對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的,其首付款比例不得低於60%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的,住房公積金個人貸款首付比例不得低於60%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。 （和訊財經原創） 繼續加強對執行差別化信貸政策情況的檢查,嚴肅查處違規貸款行為。 （和訊財經原創） 六、強化保障性住房和商品住房用地等年度供地計劃管理,優化住房用地供應結構。在年度計劃中,單列保障性住房用地,明確供地規模、供地時序等內容,確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房用地年度供應總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質的,要堅決及時糾正和嚴肅查處。同時,今年的商品住房用地供應量原則上不低於前2年平均實際供應量,並根據土地市場情況,合理安排土地供應上市節奏。 （和訊財經原創） 加大閑置土地處置力度,按照國家和本市閑置土地處置的法律法規和政策規定依法處置。嚴格查處非法轉讓土地使用權的行為,對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款),不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。 （和訊財經原創） 七、自本意見發布之日起,暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。違反規定購房的,不予辦理房地產登記。 （和訊財經原創） 八、各區縣政府和市有關部門要按照2011年本市確定的保障性住房建設、供應目標,新建住房價格控制目標,落實工作責任,積極推進。要將住房保障工作目標納入區縣政府年度考核,對政策落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的,要進行約談,直至追究責任。 一、 計稅公式 應納稅額 = 新購住房應稅面積?新購住房單價?0%?稅率（0.6%或者0.4%） （一）應稅面積 情形一：存量＋新購，且人均低於或等於60平米 → 免徵 舉例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面積50平米，現新購房面積B房面積100平米，合計面積150平米，人均面積50平米，則新購B房，免徵房產稅； 情形二：存量＋新購，且人均高於60平米（單獨存量房人均未超60㎡ → 新購房中超過部分面積徵收 舉例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面積150平米，現新購房面積B房面積100平米，合計面積250平米，人均面積83平米，人均超過60平米，則新購B房中超過部分的面積70平米（250㎡—180㎡=70㎡）徵收房產稅； 情形三：存量＋新購，且人均高於60平米（單獨存量房人均已超60㎡） → 僅新購房全部面積徵收 舉例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面積250平米（人均已超60㎡），現新購房面積B房面積100平米，合計面積350平米，人均面積116.67㎡平米，則僅新購B房全部面積100㎡徵收。 說 明： 1. 以上人均面積低於或者等於60平米免徵的規定， 僅限於上海市戶籍居民 ，對於非上海市戶籍居民不適用，而適用其他免徵政策（詳見本解讀第 條）； 2. 家庭范圍為夫妻以及未成年子女，但 家庭中有無住房的成年子女共同居住的，可核定後算入家庭分攤計算人均面積。 3. 新購時間， 以網簽買賣合同時間為准 。 疑 問： 1. 以上舉例中沒有涉及與家庭范圍之外人員 共有 情形下如何計算人均面積，還有待進一步細則明確。 2. 計算人均面積時，持有的 售後公房或者動遷安置房 等特殊性質房屋是否也納入面積計算，還有待進一步細則明確。 （二）應稅單價 暫時按照新購住房過戶時交易價格確定。 （三）稅率 0.6%，適用於一般情況下稅率； 0.4%，適用於 單價低於本市上年度一手商品房平均單價2倍（含2倍） 。 （說明： 上一年度一手商品房平均單價是否區分地段或者環線，有待進一步明確。 ） 二、 徵收對象 （一）本市居民家庭：在本市新購且屬於該家庭第二套及以上的住房（包括二手房和一手房） 解讀 ： 1. 如果上海戶籍居民家庭范圍（父母和未成年之女）在上海市內已有一套或者以上住宅，再購買的，則需要繳稅，除非滿足免徵條件（人均60平米以下或者其他免徵條件）； 2. 如果上海戶籍居民家庭范圍（父母和未成年之女）在上海市內沒有住宅的，則在新購一套住宅時， 無論購買多大面積都無需征稅； （二）非本市居民家庭：在本市新購的住房（以下統稱「應稅住房」） 解讀： 非本地居民，包括外省市具名或者境外人士，在上海新購住房， 僅購買一套也要繳納 ，除非滿足免徵條件（詳見本解讀第三條第（三）款） 三、 減免優惠情形 （一）改善換房給予優惠 上海戶籍居民在新購一套住房後的 一年 內出售原有 唯一 住房的，其新購住房已繳納房產稅，可予退還。 （二）子女結婚購房給予優惠 子女因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅，即使子女原來已經與父母共有過房產。 （三）對在上海工作生活非上海籍居民家庭給予優惠 1. 持本市 居住證 （不是臨時居住證） 滿三年 ，並在本市工作生活的購房人，其新購 家庭唯一 住房的，暫免徵收； 2. 持本市居住證（不是臨時居住證）， 未滿三年 的購房人，其新購 家庭唯一 住房的， 先徵收，待滿三年後，可以予以退還； 3. 屬於國家或者本市引進的 高層次人才、緊缺人才 ，並持本市居住證（不是臨時居住證），其新購 家庭唯一 住房的，暫免徵收。 四、 操作方式 對於 2011年1月28日之後網簽的 ，購房人需要先在駐各區交易中心稅務窗口領取《原有住房信息查詢申請表》，並將該表交給各房地產交易中心受理窗口，5個工作日後領取該表格，並將該表格交給駐各交易中心的稅務窗口，10個工作日後，購房人從稅務窗口領取《個人住房房產稅認定通知書》，憑此通知書再辦理房屋繳稅和過戶手續。 因此，相比之前程序， 增加了兩個表格 ，同時 增加了15個工作日時間 。 「國八條」重點解讀 重點政策一： 個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵收營業稅。 解 讀： 原來營業稅針對普通和非普通、2年和5年等情形，分別有不同的徵收方法，但是現在，5年以內，統一按照買賣成交價格全額徵收。在實際操作中，如下： 1. 5年以內的，按照買賣成交價格 全額 的5.55%徵收（青浦區按照買賣成交價的 5.35% 徵收）； 2. 超過5年的， 普通住房免予徵收，非普通住房按照差額徵收。 重點政策二： 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不低於60%，貸款利率不低於基準利率1.1倍。 解 讀： 首先計算套數是以 家庭 （夫妻及未成年子女）為范圍，其次，實際操作作中已經執行的銀行有：工商銀行、建設銀行、交通銀行、上海銀行、浦發銀行、匯豐銀行、招商銀行等等， 其他各家銀行也馬上會接到總行通知，陸陸續續開始執行！ 從操作的時間截點來看的話，一般會以銀行內部輸入系統為准，但具體還須看各家銀行明確規定。 重點政策三： 限購：對已有1套住房的當地戶籍居民家庭，能夠提供一定年限納稅或者社保繳納證明的非當地戶籍居民，限購1套住房； 禁購 ：對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民，或者已擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民，或者無法提供一定年限當地納稅或者社保繳納證明的非當地戶籍居民， 暫停在當地購房 。 解 讀： 原來的限購政策，對本地和外地居民只能再新購一套，升級版的限購政策，使得擁有2套以上的當地居民，和擁有1套以上的外地居民，特別是無法提供相關證明的外地居民都不能再購買了，這將對樓市是一個很大的打擊，嚴重壓制了購買需求。 那麼如何認定這些套數，子女在未成年之前已經與父母共有1套，成年後，想再買一套，之前的是否計算套數，還有其他各種共有的情況是否都計算套數，各種問題都有待地方操作細則來予以明確！
『柒』 移交給政府部門，經濟適用房如何進行稅務處
開發建設經濟適用房主要有以下幾個方面的稅收優惠政策：
以劃撥方式取得土地使用權的，免交契稅；如果是以出讓方式取得土地使用權的，應按綜合地價4%的稅率繳納契稅。
根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。普通標准住宅各省規定不一樣。經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。
根據《國務院辦公廳轉發關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）規定，享受稅收優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上，單套建築面積在120平方米以下，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第一條規定，開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的城鎮土地使用稅對列入省棚戶區改造項目的開發用地免徵土地使用稅。
《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第一條規定，開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建築面積占總建築面積的比例免徵開發商應繳納的印花稅。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第八條規定，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
納稅人需要注意的是，要享受稅收優惠政策，房地產開發商要按規定向稅務局報送經濟適用房資料。雖然各地實際情況可能有所不同，但主要包括項目計劃批准證書、立項報告、經濟適用房批准文件及主管稅務機關要求報送的其他資料。
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1、無償移交給政府的保障性住房能否視同銷售
根據滬府辦發〔2012〕61號第三條第（八）房地產開發企業應在建設項目的商品住宅預售或者出售之前，按照建設項目協議書的約定，將配建房源移交給區（縣）住房保障機構。配建房源的新建房屋所有權初始登記在區（縣）政府指定的住房保障機構或公共租賃住房建設運營機構名下。
無論是視同銷售還是實際銷售，前提是銷售人對所銷售的物品擁有所有權。而文件中明確初始產權直接登記在區（縣）政府指定的住房保障機構或公共租賃住房建設運營機構名下，與房地產開發企業可銷售開發產品的初始產權登記存在明顯差異。因此不能將這一移交行為視同銷售處理。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
滬府辦發〔2012〕61號第三條第（八）配建房源與商品住宅一並申請建設用地使用權初始登記，建設用地使用權范圍應為同一宗地，不作分割，按照所在商品住宅開發項目宗地總面積記載，並注記配建保障性住房的比例、建築面積等內容。
配建房源無償移交過程中，「建設用地使用權范圍應為同一宗地，不作分割」，沒有國有土地使用權的轉讓，同時房地產開發企業也沒有取得收入，應當不屬土地增值稅的征稅范圍；
2、無償移交給政府的保障性住房成本能否扣除
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發（2006）187號]第四條第三款規定：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；3.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
配建房源的成本與第2條處理原則基本一致：符合無償移交給政府、用於社會公共事業（促進實現住有所居的社會目標）。
如前所述，如將配建房源成本作為取得土地開發經營權的對價，也應將該配建成本視同土地成本在土地增值稅前一並扣除。
『捌』 配建保障性住房比例是多少
《辦法》規定，配建的保障性住房由商住房項目開發建設單位統一版組織建設，商權住房用地項目配建比例按項目地上總建築面積的10%確定，商業、商住房混合用地項目配建比例按住宅總建築面積的10%確定；無控制性詳細規劃的項目配建比例按地上總建築面積的10%確定。
『玖』 《上海市經濟適用住房配建暫行意見》全文
一、《上海市經濟適用住房管理試行辦法》的意義作用和制訂過程
（一）《上海市經濟適用住房管理試行辦法》的意義和作用
住房問題是重要的民生問題，直接關繫到廣大群眾生活水平的提高和生活質量的改善。上海建立健全經濟適用住房制度，是市委、市政府按照中央關於進一步改善民生、促進經濟增長、保持社會穩定決策作出的一項重要決定，對於完善本市分層次、多渠道、成系統的住房保障體系，促進房地產市場健康穩定發展，具有重要的意義。經濟適用住房工作包含建設、供應、管理和退出等諸多環節，為了使實踐操作有據可依、有章可循，在借鑒外省市經驗和結合本市實際的基礎上，根據市政府要求，上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱市房管局)起草制訂了《上海市經濟適用住房管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》），為經濟適用住房的各項工作作出制度性安排。
（二）《試行辦法》的制訂過程
根據市委、市政府的部署，市房管局於2007年10月啟動《試行辦法》制訂工作。作為一項重要的民生政策，《試行辦法》從起草到出台，歷經二十個月，先後修改八十多稿。制訂過程中，市房管局借鑒了其他國家和地區住房保障的工作模式、外省市經濟適用住房立法和實踐管理的經驗，邀請房地產、經濟、法律等相關領域專家學者共同研究政策設計中的重要問題，聽取國務院發展研究中心、建設部和各地專家學者的意見建議，多次征詢了市人大和市政協、各區（縣）和相關部門的意見，多次向市委、市政府作專題匯報。根據市委、市政府要求，徵求意見稿於去年12月30日至今年1月8日向社會公示。《試行辦法》公示後，受到廣大市民熱烈關注，經統計，中國上海門戶網站、東方網和市房管局網站的頁面點擊總數達1800多萬人次；市房管局收到市民意見和建議3400多件，絕大多數市民對建立經濟適用住房制度持肯定態度。2月28日，市房管局通過主要媒體和網站向社會公布了公示統計結果。公示活動結束後，市房管局會同市政府法制辦對市民意見進行歸納分析和消化吸收，並再次書面征詢各個區（縣）政府和市政府相關部門的意見，修改完善形成上報市政府的《試行辦法》送審稿。近日，市政府召開常務會議審議通過了《試行辦法》。
二、《試行辦法》主要內容的說明
《試行辦法》以國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號）、城鄉建設部等七部門《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）和市政府《貫徹國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見的實施意見》（滬府發[2007]45號）為制訂依據。在內容上，對《經濟適用住房管理辦法》已有規定的，不作重復，重點規定經濟適用住房工作的基本原則和重要事項，對程序性和具體操作問題留由配套文件予以進一步明確。《試行辦法》共分七章、計四十九條，現將《試行辦法》主要內容說明如下：
（一）關於經濟適用住房工作的組織機構
根據「市區聯手、以區為主」和「管辦分離」的分工原則，《試行辦法》第三條規定：市政府設立市住房保障領導小組，負責經濟適用住房的制度、政策、規劃和計劃等重大事項的決策和協調；區（縣）政府負責組織實施該行政區域內經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理。市房管局和區（縣）房屋管理部門是市和區（縣）經濟適用住房工作的行政管理部門；市、區（縣）的發展改革、城鄉建設、規劃國土、財政、稅務、民政及監察等部門按照職責分工，負責經濟適用住房管理相關工作。市房管局、區（縣）房屋管理部門、街道辦事處和鄉鎮政府分別設立住房保障機構，承擔經濟適用住房的事務性工作。
（二）關於經濟適用住房的建設方式
結合上海實際，按照「政府主導、市場運作」的原則，《試行辦法》第七條規定，本市經濟適用住房採取集中建設方式為主，即在行政劃撥的建設用地上單獨選址，集中建設，主要由區（縣）政府通過住房保障機構採取項目法人招投標方式，確定具有相應資質和良好社會信譽的大型房地產開發企業實施開發建設。同時也採取配建的方式，即在商品住宅建設項目中，配建經濟適用住房。各區（縣）每年度配建經濟適用住房的面積，原則上不低於該行政區域內商品住宅建設項目開發建設住宅總面積的5%；各區（縣）政府可以根據實際條件和需要，按年度實施計劃中的配建總量，選擇配建項目和調節配建比例，統籌平衡設定。
本市經濟適用住房建設責任主體為各區（縣）政府，為了有效落實區（縣）的責任，《試行辦法》第四條規定，對建設用地緊缺的中心城區，在挖掘潛力落實自籌自建住房的基礎上，可以向市政府申請統籌安排、跨區建設經濟適用住房，建成後的經濟適用住房由申請區組織實施供應。
（三）關於經濟適用住房的選址和建設要求
去年底的公示活動中，市民對經濟適用住房項目的選址和配套條件提出了不少意見建議，希望經濟適用住房建在交通方便、配套條件較好的區域。市房管局採納了市民的意見，《試行辦法》第五條規定，經濟適用住房建設項目的選址應當根據經批準的城市和鎮規劃，統籌規劃、合理布局；第九條規定，單獨選址、集中建設的經濟適用住房建設項目應當按照規定建設相應的公建配套設施。公建配套設施應當與經濟適用住房同步建設、同步投入使用。
關於經濟適用住房的主要建設要求，《試行辦法》第九條規定，經濟適用住房的建築設計必須符合節能、省地、環保的要求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口及構成要素，在較小的套型內滿足家庭基本居住生活要求。本市正在建設的經濟適用住房，按照國家建設部的要求和市建設主管部門的暫行規定，房型主要為一室戶和兩室戶，少量為三室戶，建築面積在40到70平方米左右，高層建築可適當放寬一定面積。此外，雖然是「經濟」、「適用」的住房，但在工程建造方面，將嚴格執行國家有關住房建設的強制性標准，確保工程質量，完善配套建設。
（四）關於經濟適用住房的價格
從本市實際情況出發，並汲取了公示活動中市民提出的意見建議，《試行辦法》第十二條規定，經濟適用住房的價格可以分為以下幾種：（1）建設項目結算價格，是房地產開發企業項目投標的重要內容，政府按照保本微利的原則，制訂合理的建設項目招投標價格評定標准，由住房保障機構通過招投標合同和建設項目協議書與房地產開發企業約定建設項目結算價格。（2）銷售基準價格，是確定每套住房具體價格的依據。政府對經濟適用住房銷售實行指導價管理，銷售基準價格和浮動幅度以建設項目結算價格為基礎，兼顧相鄰區域、地段內多個經濟適用住房項目之間的價格平衡，還應充分考慮中低收入家庭的經濟承受能力；由區（縣）住房保障機構擬訂，經區（縣）有關管理部門審核後報區（縣）政府批准，同時，市政府有關管理部門還要根據全市面上的情況，做好價格協調平衡工作。（3）銷售價格，即每套住房的具體價格，由住房保障機構明碼標價，並向社會公布，購房價格不得高於基準價格及上浮幅度。
目前，本市經濟適用住房以銷售為主，今後將逐步提供可租賃的經濟適用住房。政府對經濟適用住房租金也實行指導價管理。住房基準租金和浮動幅度，按照住房結算基準價格和浮動幅度的報批程序，由區（縣）住房保障機構參照相同地段、質量的普通商品住房市場租金的一定比例擬訂，經過政府審核批准後實施。住房的實際租金，不得高於基準租金及上浮幅度。
（五）關於經濟適用住房的申請准入條件
為與廉租住房保障政策有機銜接，同時著力解決「夾心層」的住房困難，《試行辦法》將供應對象界定為城市中低收入住房困難家庭，並規定本市經濟適用住房實行「租售並舉」。《試行辦法》第十四條原則規定了購房准入條件，包括家庭成員關系、戶籍年限、住房面積、家庭收入和財產、申請前住房轉讓限制等；家庭收入和財產低於規定限額，同時符合前述其他准入條件的，可以申請租房。這個准入條件，不是從市民的榮譽地位、職業職務身份等特殊適用性來設定取向，而是從全體市民的普遍適用性出發，將特殊性結合到普遍性之中來設定取向，目的是保證社會資源公平合理地分配。因此，具體的准入標准，也必須按照這個取向來細化設置，不能根據某些群體的特殊要求而隨意開口子。在去年底《試行辦法》的公示活動中，市房管局以政策問答形式公布了初步擬訂的准入條件具體標准：（1）家庭成員具有本市常住城鎮戶口7年以上，並且在申請區（縣）5年以上；（2）人均住房建築面積15平方米以下；（3）人均月可支配收入2300元以下，人均財產7萬元以下；（4）申請經濟適用住房前5年內未發生過交易住房行為。此外，年齡在30歲及以上的單身人士符合上述條件的，也可以單獨申請經濟適用住房。在即將開展的經濟適用住房申請審核、輪候供應試點工作中，我們將對申請對象的情況進行深入調研，結合房源供應情況，認真聽取各方面意見，按照「先緊後松」原則，制訂具體的准入標准。
（六）關於經濟適用住房申請審核的基本程序
為明確如何辦理經濟適用住房申請手續，《試行辦法》第十五條規定，家庭申請經濟適用住房的，全體成員為共同申請人，應當推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人代表。單身人士申請經濟適用住房的，本人為申請人。申請人代表和單身申請人（以下合稱申請人）應當向戶籍所在地的街道（鄉鎮）社區事務受理服務中心如實填報申請文書，提交戶籍、身份證、房地產權屬證明、租用公房憑證、收入和財產證明等資料，並簽署同意接受住房和經濟狀況核查且核查結果予以公示的書面文件。
為保障經濟適用住房真正解決符合條件對象的住房困難，必須實行嚴格的准入審核制度。《試行辦法》第十六條規定，本市經濟適用住房的審核實行「兩級審核、兩次公示」。街道（鄉鎮）住房保障機構負責初審，其中，申請人的收入和財產狀況由市民政局下屬的上海市居民經濟狀況核對中心核查，住房狀況由房屋管理部門指定的專門機構核查。經初審符合條件的，應當在申請人的戶籍所在地和實際居住地進行公示。公示通過的，應當報區（縣）住房保障機構復審。經區（縣）住房保障機構復審符合條件的，應當通過指定媒體向社會公示。公示通過的，應當以申請戶為單位予以登記，出具登記證明，並報市住房保障機構備案，接受監督抽查。
申請人申請經濟適用住房時應誠實守信，《試行辦法》第四十二條規定，當事人弄虛作假，隱瞞家庭戶籍、人口、收入、住房和財產狀況及偽造相關證明申請經濟適用住房的，區（縣）住房保障機構應當如實記錄當事人的不良信用記錄，並按照規定納入上海市個人信用聯合徵信系統，供有關社會主體依法查詢使用；當事人已取得的申請資格應當取消，並禁止其5年內再次申請。當事人已騙取購買或者租賃經濟適用住房的，區（縣）住房保障機構應當按規定予以收回，並追究其法律責任。
（七）關於經濟適用住房的輪候選房
為體現公開、公平、公正，本市經濟適用住房供應實行「兩次搖號」方式。《試行辦法》第十七條第一款規定，區（縣）住房保障機構應當結合經濟適用住房的供應情況，採用公開搖號方式對在規定時限內登記的申請戶進行排序，並建立輪候名冊；《試行辦法》第十九條第二款規定，區（縣）住房保障機構根據房源類型和輪候次序，分期分批通過搖號等方式組織申請戶購買或者租賃經濟適用住房。
為維護輪候選房的秩序，《試行辦法》第二十一條按照不同的原因，作出了調整輪候序號乃至中止選房權利的規定：申請戶因當期供應房源的套數或者房型等有限而未能購買或者租賃經濟適用住房的，其輪候序號排列在下期房源供應的輪候序號之前。申請戶在當期房源供應的規定期限內不簽訂選房確認書，或者不簽訂《經濟適用住房預（出）售合同》、《經濟適用住房租賃合同》的，視為放棄選房權利，其輪候序號排列在屆時已登記的申請戶之後；兩次放棄選房權利的，5年內不得申請經濟適用住房。
（八）關於經濟適用住房的租售轉化
目前，本市經濟適用住房以售為主，今後還將實行「租售並舉」，主要考慮部分承租經濟適用住房家庭住房消費能力較弱，但也有購房需求，為此，《試行辦法》第二十五條規定了實行租售轉化的政策：經批准租賃經濟適用住房的申請戶，可以在簽訂《經濟適用住房租賃合同》時，向區（縣）住房保障機構申請採取租售轉化方式購買該套經濟適用住房。經批準的，承租人在按照經濟適用住房總價款的一定比例支付購房款後，可以按照該經濟適用住房原銷售價格，在規定年限內分期購買。購房款付清前，承租人應當按照規定支付租金。
（九）關於經濟適用住房的房地產權利人
《試行辦法》第二十二條規定，家庭購買經濟適用住房的，申請人可以協商確定房地產權利人。經協商一致，由部分申請人作為共同共有的房地產權利人的，全體申請人應當形成書面同意的文件，並將房地產權利人以外的申請人明確為同住人。申請人之間達不成一致意見的，全體申請人為共同共有的房地產權利人。單身人士購買經濟適用住房的，本人為房地產權利人。房地產權利人和同住人均享有居住、使用的同等權利，但也受到同等的權利限制：《試行辦法》第二十八條第二款規定，經濟適用住房的房地產權利人、同住人不得將經濟適用住房擅自轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質，不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。
（十）關於經濟適用住房的售後管理
本市經濟適用住房主要解決供應對象的實際居住困難，而不是鼓勵進行房產投資，因此，經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權，售後管理實行「半封閉」模式，即取得房地產權證後，房地產權利人不得通過補繳費用的方式取得完全產權，從而隨意處置房產；考慮到申請家庭購房後，由於各種合理的原因需要處置購買的經濟適用住房（如發生跨區域工作要改變居所；家庭收入提高要改善住房等），《試行辦法》第三十條第一款規定，取得房地產權證滿5年後需要轉讓經濟適用住房的，房地產權利人、同住人之間應當達成一致意見，並征詢住房保障機構的意見。住房保障機構可以行使回購權，回購價格按照相同地段、質量的普通商品住房市場價確定；住房保障機構決定不予回購的，房地產權利人方可向他人轉讓。
（十一）關於經濟適用住房轉讓收益的收取
經濟適用住房是一種保障性住房，政府投入社會公共資源，以優惠的價格出售給申請家庭。申請家庭購房滿5年後可以申請上市轉讓經濟適用住房，但是上市轉讓經濟適用住房，不能將同時轉讓的社會公共資源全都歸屬於經濟適用住房家庭，這樣做的話，對其他市民群眾是不公平的，因此，政府應當從轉讓收益中徵收相應的費用，用於履行後續的住房保障責任。《試行辦法》採取政府事先告知並通過合同約定方式，解決經濟適用住房轉讓收益的收取問題。《試行辦法》第二十八條第一款規定，經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權，其產權份額為購買經濟適用住房時購房價格占相同地段、質量的普通商品住房市場價格的一定比例，這個比例，在購買經濟適用住房時予以明示，在《經濟適用住房預（出）售合同》中予以約定，並在房地產登記信息中予以載明。《試行辦法》第三十條第二款規定，經濟適用住房由住房保障機構回購或者向他人轉讓的，房地產權利人按照其擁有的有限產權份額獲得轉讓總價款的相應部分，其餘部分上繳政府財政部門。
三、《試行辦法》的實施安排
（一）抓緊制訂配套文件
《試行辦法》重點規定了經濟適用住房工作的基本制度和重要事項，具有原則性和概括性。為保證經濟適用住房工作的順利開展，還需要制訂各種實施細則和操作辦法。經綜合分析，有關操作實施的配套文件約有18項內容，涉及20多個市政府有關部門。市政府已召開專題會議，對配套文件的制訂工作作出安排，確定了各項配套文件制訂工作的牽頭部門和配合部門，提出了完成工作的時間節點，要求各部門分工協作，抓緊落實。目前，各有關部門已經展開調研活動，著手文件擬訂工作。特別是一批在今年下半年將要實施的配套文件，已經形成了草案。
（二）啟動經濟適用住房申請審核、輪候供應試點工作
考慮到經濟適用住房項目目前正在建設，到可以供應尚需一定的時間，供應過程涉及申請、住房和收入審核、公示、搖號選房等程序，比較復雜。因此根據市政府的工作部署，《試行辦法》頒布後，今年下半年擬初步選擇具備房源供應等條件的閔行、徐匯兩區展開申請審核、輪候供應試點工作，取得經驗後在全市推開；另外，經濟適用住房項目從建設到可以供應，也需要一定的過程。因此，從辦法出台到各區縣全面實施，還需要一定的時間，請廣大市民給予充分的理解和支持。下一步，市政府各有關部門將加強對試點工作的指導和幫助，試點區將著手開展供應對象摸底調查、籌建工作機構、培訓工作人員和制訂工作方案等前期准備工作。從實際條件出發，試點區的住房供應將先試行銷售供應的方式，租賃供應的方式留待下階段試行。初步安排，徐匯區的供應房源，將從市統籌建設的松江泗涇基地（地鐵9號線站點附近）中調撥，閔行區的供應房源，將在本區籌建的保障性住房項目中安排。這些供應房源，也要完善後續配套工作。各方面准備工作完成後，立即正式開展經濟適用住房申請審核、輪候供應試點工作，屆時，具體的准入標准、申請審核程序、輪候供房方法等實施操作規定，將在試點區頒布施行。
（三）努力推進房源建設
去年以來，市政府積極部署推進經濟適用住房建設工作。目前除有條件的區（縣）在本區域內建有經濟適用住房外，考慮到部分中心城區土地資源有限，市政府還在外環線周邊，位於軌道交通沿線處統籌建設一批經濟適用住房項目，主要分布在浦東三林、寶山顧村、南匯航頭、閔行浦江、松江泗涇等大基地。2008年確定的這些項目，除一部分啟動早、配套條件好的項目，在今年下半年可供應使用，大部分項目由於工程周期和配套設施建設等原因，估計要明年才能陸續供應。目前，我們正在積極推動各個項目全面建設，在確保工程質量的基礎上，加快工程建設進度。
2009年本市將進一步梳理各類住宅建設用地，再確立一批經濟適用住房項目的規劃選址。同時，積極推動各區（縣）落實自籌自建項目，並且抓緊各類項目的建設立項手續審批，及早進入前期開發，力爭在後年能陸續供應今年開工建設的住房。
在抓緊經濟適用住房項目開工建設的同時，為解決入住居民「衣食住行」問題，根據市委、市政府的部署，市有關部門正在啟動引入優質資源向大型居住基地集聚的工程。市建交委會同教育、衛生等部門擬訂了名校、名醫院「落戶」大基地的計劃，並採取市、區聯手方式，將大型商場、品牌商店引入大基地，將進一步調整優化公共交通系統，加強地面公交與軌道交通的有機聯通，通過各方面的努力，提升大型居住基地的生活配套、服務的水平，滿足入住居民的生活需要。