共有產權模式在保障性住房

A. 什麼是限價房和共有產權房

「共有產權住房」新政推出後,在房價高漲的*引來了熱議。通過描述共有產權房屋的概念,分析其與其他保障性住房的不同,從共有產權住房的配建、購房人產權份額的確定、土地使用權類型的不同、共有產權住房是否應該出租、回購價款的確定、購房人在取得完全產權前是否應繳納租金等方面發表一下自己的見解。

一、什麼是共有產權住房

共有產權住房，就是地方政府讓渡部分土地出讓*,然後低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

共有產權住房雖然是繼廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房後的一種新模式。但是從本質上講，購房者擁有的共有產權住房，在權益上與商品住房無任何差異，不僅享有住房附屬的基本服務,還能分享體現在房屋增值上的城市化紅利、城市發展紅利。與商品住房少有的區別是，購房者以自己的支付能力，選擇購買的產權部分，這才回歸到了共有產權的本源。

二、共有產權住房制度出台的意義

共有產權住房的出現打通了從廉租房到商品房的通道:廉租住房的個人產權為0，商品房的個人產權為100%，而共有產權住房的個人產權理論上可以是0到100%之間的任意數值。在此模式下，低收入群體可以申請廉租房，中高和高收入群體可以購買普通商品房，而支付能力有限的中等、中低收入群體則可以選擇共有產權住房。這樣一-來， 整個社會的住房需求將得以全覆蓋。同時，此種模式既穩定了公租房建設資金來源，也有利於調動保障對象的積極性，把政府在公租房管護中的無限責任轉化為有限責任，有效解決政策性住房「退出難」的問題。

共有產權房屋新政的推出，是我國住房保障制度的創新。推行過程中需要政府的監督和管理，否則會流於形式而難以落實。因此政府需不斷完善住房保障機制，加強配套法律建設，兼顧國家與百姓的產權權利，才能讓新政惠及更多需要被保障的民眾。

三、什麼是限價房:

從本質.上來說還是商品房，是可以進行上市交易的，但是，因為是低廉的限價房，所以國家對於限價房的買賣也進行了相應的限制。

1、購得限價房的家庭需在交房之日起一年內入駐

2、限制:限價房8年內不得 上市轉讓

3、夠得限價房的同時不得再申請其他政策保障性住房，注意:已經承租廉租房等優惠政策住房的家庭，在申請暫停租金補助或優惠，且已按市場租金標准繳交租金後，由市公房管理*出相關證明，視為退出原承租住房，可以再申請購買限價商品房。

限價房買賣注意事項:

1、限價房價格:限價商品房的銷售價格按周邊區域同等普通商品房住房市場價格的--定比例測定

2、注意限價房本質上而言仍是商品房:房價限地價的操作方式決定了限價房與經濟適用房在土地獲取

B. 為什麼要推動「共有產權住房」這種住房類型的供給

共有產權住房是近年來我國在推進住房供給側結構性改革、完善住房供應體系方面，最為重要的政策性住房創新品種。

去年9月20日，北京住建委正式發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，使得「共有產權住房」這個名詞再度引起社會公眾的高度關注。前不久深圳出台的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，其中提到的「政策性支持住房」，包括人才住房和安居型商品住房，就具有共有產權性質。此外，我省的廣州南沙、珠海高新區等地也都開展了共有產權住房的探索。
他說，省住房和城鄉建設廳高度重視共有產權住房工作，目前正在加快研究出台相關指導意見，並且確定了廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五個城市作為先行探索的試點。其中廣州、深圳、珠海都已經有相關實踐，佛山出台的試點方案也非常及時。
共有產權住房工作涉及很多細節，包括房源性質、定價方式、產權比例關系、轉讓方式、配套的土地、金融政策以及各種特殊情況的處理方式等，廣東省住房政策研究中心也正在配合省住房和城鄉建設廳開展相關研究。

來源：澎湃新聞網

C. 共有產權保障住房是什麼意思

保障住房又稱經濟適用房。
共有產權就是你住的那套房有一部分是你的，有一部是政府的（或者他人的），具體產權比例在合同中會有約定。政府那部分產權什麼時候可以轉給你，在合同或者分配經濟適用房的時候有明確的規定。

D. 如何申請共有產權保障房 共有產權保障房的標準是什麼

關於共有產權保障房，如果您還不了解，小編來為您一一講解。

一、什麼叫共有產權保障房?

共有產權指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務;後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。

共有產權保障房只不過房子是政府造的而已。

二、共有產權保障房准入標準是什麼?

共有產權保障房對戶口年限的要求。原標准規定，申請共有產權保障房需具有上海市城鎮常住戶口連續滿7年，且在提出申請所在地區(縣)的城鎮常住戶口連續滿5年。此次大幅放寬共有產權保障房的戶口年限要求，具體標准為：申請家庭成員具有城鎮常住戶口連續滿3年，且在提出申請所在地的城鎮常住戶口連續滿2年(即申請時戶口落在本處住房連續滿2年)。

共有產權保障房對收入和財產限額的要求。3人以上申請家庭的人均年可支配收入限額調整為6萬元 (月均5000元)、人均財產限額調整為15萬元。對2人及以下申請家庭收入和財產限額的上浮系數由10%調整為20%，即2人及以下家庭的人均年可支配收入限額為7.2萬元(月均6000元)，人均財產限額為18萬元。有關部門提醒市民注意，家庭的收入和財產情況不僅關繫到申請資格，也關繫到購房支付能力。從全市面上推開情況看，市民在申請共有產權保障房時，應當充分估量家庭的經濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，做到量力而行。暫時無力購買共有產權保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其它住房保障渠道解決住房困難問題。

共有產權保障房規定單身人士年齡。原標准規定，單身人士單獨申請共有產權保障房，無論男女，均需年滿30周歲。據市民反映，男女在國家規定的晚婚年齡和居民平均初婚年齡上有所差異，在單身申請年齡上也應有所體現，這些意見具有合理性，因此對女性單身申請人士年齡適當放寬，使政策更加人性化，具體標准為：單身人士單獨申請共有產權保障房，男性須年滿30周歲、女性須年滿28周歲。

三、申請共有產權保障房需要提供材料?

申請共有產權保障房提交材料要按保障房的種類來分：

申請市區廉租住房實物配租需提供的材料：

①家庭成員身份證及戶口簿原件、復印件;②持有民政部門核發的《本市城市居民最低生活保障金領取證》或持有總工會核發的《本市市區特困居民證》原件、復印件;③租住私房的提供市住房保障和房產管理部門鑒證的《房屋租賃合同》;租住公房的由單位出具住房情況證明原件、復印件;自有住房建築面積人均不足15平方米的家庭應出具房屋產權證的原件、復印件;④社區受理申報材料對原件驗證，並在上報的復印件上蓋章確認; ⑤申請對象為孤、老、病、殘、急需救助等情況的應同時提供疾病診斷材料、殘疾證等有關證明。

申請市區經濟適用住房需提供的材料： ①家庭成員身份證及戶口簿原件、復印件;②低保、特困家庭出具《本市城市居民最低生活保障金領取證》原件、復印件或《本市市區特困居民證》原件、復印件;③租住公房的由單位出具住房情況證明或直管公房租賃證原件、復印件。自有住房建築面積人均不足18 平方米的家庭應出具房屋產權證的原件、復印件;④城市拆遷家庭提供拆遷協議原件、復印件。

申請市區公共租賃住房需提供材料：《本市區公共租賃住房建設管理實施辦法》正在徵求意見，待修改後並報政府審定後出台。《本市區公共租賃住房建設管理實施辦法》對申請市區公共租賃住房需提供材料作了明確的規定。

申請市區中低價位商品房需提供的材料：①市區中低價位商品房房源具體房號通知函件或批復意見復印件;②填寫齊全的本市區中低價位商品房准購審批表;③本市房屋拆遷協議書(產權調換)原件;④申購人(被拆遷人)身份證及戶口簿復印件(拆遷人或拆遷實施單位蓋章);⑤其他需提供的證明材料。

（以上回答發布於2015-10-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 共有產權的保障房怎麼變成全產權.

根據共有產權保障房試點地區－－淮安市的政策：房屋交付之日起的五年內，個人按原配售價格結算，相當於保障對象享受了五年的「房貸免息期」，且房價未漲。五年之後再回購的話，將按照市場評估價購買。

。 共有產權房「淮安模式」升級版 個人+政府改為個人+政府+企業

。 來源:揚子晚報網發布於：2014-09-24 05:05:53

……

五年內回購產權可以按原價買

共有產權房的一大優勢，除了「湊份子」一起買房外，另一優勢在於保障對象在回購產權過程中，可享政策「福利」。方案規定，在共有產權期間，個人可分期購買企業和政府產權，「先企後政」，形成完全產權；也可不購買，一直用於自住。

在這個過程中，政府為了鼓勵個人回購產權，給出了極大的政策支持。據介紹，房屋交付之日起的五年內，個人按原配售價格結算，相當於保障對象享受了五年的「房貸免息期」，且房價未漲。五年之後再回購的話，將按照市場評估價購買。這也略有不同於老版方案。

與此同時，入住超過五年的，政府、企業還可以根據購房合同約定，就其擁有的對應產權的使用權向個人收取90%的市場評估租金。除了回購產權，個人也可以選擇出售共有產權房。不過，在出售過程中需將其他共有產權人的產權一並出售，其他共有產權人有優先購買權，房屋出售所得由共有產權人按產權份額分成。

（資料來源：http://www.yangtse.com/fangchan/2014-09-24/290610.html）

F. 保障性住房的共有產權5年內沒繳納剩下的部分會怎麼樣

共有產權住房，是指地方政府讓出部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；由保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額，而房屋產權可由政府和市民按一定比例持有。
共有產權住房將為轉換房地產調控方式起到積極作用。

G. 保障性住房包括共有產權住房嗎

有產權房在一些地方納入了保障房體系，在另一些地方未納入保障房體系，但都繞不開保障房存在的諸多「根本問題」。通過政府直接補貼居民、政府購買服務等形式，盡量減少工作環節、有效降低監管成本，減少出現問題、滋生腐敗的可能性，將是改革和完善保障房體系的方向。
共有產權住房較之經濟適用房、限價商品房等的明顯不同，就是居民與政府共同擁有房屋產權，共同分享土地和房屋的增值收益，共同承擔土地和房屋貶 值帶來的風險。共有產權住房實際上是居民與政府「合夥」買房、共享產權，而由居民「獨享」房屋使用權，由此大幅降低了居民的購房成本，減輕了居民的住房消 費負擔。但就性質而言，共有產權房究竟是保障性住房還是商品房，目前各試點城市並未有統一
今年《政府工作報告》在論及「完善住房保障機制」時提出，要增加中小套型商品房和共有產權住房供應。北京市的共有產權住房又叫「自住型商品 房」，今年北京市保障房、共有產權房、商品房的土地供應比例為1.3：1：1，全市將有7萬套共有產權房供應。與北京擬將共有產權房打造成保障房和商品房 之間的「過渡形態」不同，四川省明確提出，將購置型保障房中的經濟適用住房、限價商品住房等並軌管理，統一為共有產權住房，使之成為購置型保障房的主要形 式。
共有產權住房無論是否納入保障房體系，都繞不開保障性住房存在的諸多「根本問題」。通過政府直接補貼居民（如借鑒「醫保基金」思路設立「房保基 金」）、政府購買服務（政府購買商品房，以保障房名義提供給中低收入者）等形式，盡量減少工作環節、有效降低監管成本，減少出現問題、滋生腐敗的可能性， 將是改革和完善保障房、共有產權房的方向

H. 為何要堅持共有產權住房的保障功能

據報道，日前相關負責人表示，發展共有產權住房，是貫徹「房子是用來住的，內不是用來炒的」容要求、順應住房供給側結構性改革、促進購租並舉住房制度和供應體系完善的重要舉措，必須堅持共有產權住房的保障功能。

但是實踐來看，上海、江蘇淮安將共有產權住房定位於保障性住房，供應對象為本市戶籍的中低收入住房困難家庭，並對住房面積、可支配收入、人均財產等有明確規定，其中，北京規定，共有產權住房不少於30%的房源供應給在本地工作的非本市戶籍家庭，面向對象更為廣泛。這種定位上的差異使得各地在供應對象甚至供後管理方面存在不同。

分析人士表示，未來共有產權住房應定位於對現有保障性住房體系的改進和補充，屬於具有保障性質的政策性住房。