A. 建築材料是買還是租，怎麼做這個調查報告
市場調查就是指運用科學的方法，有目的地、有系統地搜集、記錄、整理有關市場營銷信息和資料，分析市場情況，了解市場的現狀及其發展趨勢，為市場預測和營銷決策提供客觀的、正確的資料。
市場調查報告是經濟寫作中常用的文種，它是對市場進行了深入的調查，並對調查中獲得的資料和數據進行歸納研究之後寫成的書面報告。 是一種經常使用的應用寫作文種。
主要作用是為有關部門進行市場預測和經濟決策提供科學的依據，是市場預測和經濟決策的基礎。
市場調查是企業制定營銷計劃的基礎。企業開展市場調查可以採用兩種方式，一是委託專業市場調查公司來做，二是企業自己來做，企業可以設立市場研究部門，負責此項工作。市場調研工作的基本過程包括：明確調查目標、設計調查方案、制定調查工作計劃、組織實地調查、調查資料的整理和分析、撰寫調查報告。
一項市場調查應當涉及以下幾個方面的內容：1.當前市場基本情況；2.市場特點；3.當地市場出現的問題；4.提出自己的建議。（範本）
2008年第一季度臨沂房地產市場調查報告
今年以來，在國家宏觀調控的引導和市場需求的帶動下，臨沂市房地產投資運行情況平穩，房屋開發、資金來源構成進一步優化，行業健康發展。
一、我市房地產開發完成情況：
2008年一季度，臨沂市房地產共完成投資14.73億元，增長75.2%。按地域分：臨沂市三區有60家企業，完成投資9.13億元，佔全市房地產投資總量的61.98%；九縣有94家企業，完成投資5.6億元，佔38.02%。按登記注冊類型分：國有企業11家，完成投資0.34億元，佔全臨沂市房地產投資總量的2.3%；集體企業7家，完成投資1.01億元，佔6.85%；股份合作企業4家，完成投資0.77億元，佔5.22%；其他有限責任公司45家，完成投資5.82億元，佔39.51%；股份有限公司17家，完成投資0.38億元，佔2.57%；私營企業62家，完成投資5.73億元，佔38.9%；其他企業、合資經營企業、港、澳、台商獨資經營企業、中外合資經營企業和外資企業共計8家，共完成投資0.68億元，佔4.61%。
二、房地產開發投資運行特點1.房地產業投資仍以住宅投資為主。在投資結構中，今年一季度，臨沂市房地產企業完成住宅投資10.43億元，占投資完成額的70.8%，其中， 經濟適用房投資為3381萬元，佔2.3%，下降50%；商業營業用房投資額為5979萬元，佔4.1%，下降61.4%；其它投資額為3.34億元，佔22.3%，增長123.9%。2.建築工程投資仍佔主體。今年1-3月份，建築工程總投資為7.58億元，占房地產開發投資完成額的51.5%，比上年同期增長41.1%；安裝工程總投資為1.08億元，佔7.3%，下降12%；設備工器具購置為461萬元，佔0.3%，下降24.1%；其它費用為6.02億元，佔40.9%。其中，土地購置費為5.1億元，佔34.6%。3.建築施工面積增長、銷售面積增速下降。今年1-3月份，房屋施工面積為532.28萬平方米，比上年同期增長47.4%，其中，住宅施工面積433.38萬平方米，佔81.4%，增長47.8%；經濟適用房施工面積29.58萬平方米，佔5.6%，下降17.4%。商業用房施工面積79.52萬平方米，佔14.9%，增長21.5%。房屋銷售面積為41.96萬平方米，比上年同期增長19.1%，其中，現房銷售面積為8.06萬平方米，佔19.2%；期房銷售面積為33.9萬平方米，佔80.8%。4.竣工面積增速較快，空置面積增加。今年1-3月份，累計房屋竣工面積為18.72萬平方米，增長76.9%，其中，住宅竣工17.64萬平方米，增長89.5%。空置面積為37.33萬平方米，增長149.2%，其中，住宅空置面積29.35萬平方米，佔78.6%；商業用房空置面積為7.78萬平方米，佔20.8%。5.自籌資金是主要來源。隨著今年中央銀行對房貸資金緊縮政策的落實，自籌資金、定金及預收款成為房地產開發企業投資資金的主體。今年1-3月份，資金來源合計24.51億元，比上年同期增長22.7%，其中，國內貸款為4.96億元，占總資金的20.2%，比上年同期下降38.7%；自籌資金為7.33億元，占總資金的29.9%；其它資金為12.21億元，占總資金的49.8%。6.房地產物業管理、中介及其他房地產業發展平穩?????? 目前，臨沂市的物業管理隨著房地產業的發展也取得了較快的發展，當然在發展過程中也存在物業管理覆蓋面低，管理行為需要進一步規范等問題。今年一季度,全臨沂市在管物業佔地面積為1192萬平方米，比上年同期增長28.1%；在管房屋佔地面積為1085萬平方米，增長27.7%；其中，住宅885.9萬平方米，增長28.82%；辦公用房122萬平方米，增長23.7%；商業營業用房34.9萬平方米，增長13.9%；廠房32萬平方米，下降6.1%。全市中介服務中房屋代理銷售成交合同面積17.3萬平方米，成交合同數為209個，成交合同金額11912萬元。
三、目前臨沂房地產市場存在的問題1.企業資質等級偏低。開發企業競爭激烈，優勝劣汰、市場整合加快，小規模開發企業的生存和發展面臨重大挑戰。近幾年，雖然我市房地產企業向高資質等級方向發展，但目前仍然存在隊伍結構不合理、低資質等級等現象。目前臨沂房地產企業共有154家，其中一級企業2家，二級企業5家，三級企業41家，四級企業53家，暫定級企業51家，其它2家。2.縣區之間發展不平衡。今年一季度我市三區完成投資9.13億元，佔全部投資額的61.98%。三區房屋總施工面積為354.46萬平方米，其中住宅為260.9萬平方米，而九個縣區的房屋總施工面積為177.83萬平方米，其中住宅為172.48萬平方米。由此可見，我市房地產業的縣區之間發展的不平衡性，對我市房地產業的健康發展有一定的制約，有待提高縣區的重視程度。3.經濟適用房建設規模不容樂觀。經濟適用房，是我市新型多層次住房供應體系的重要組成部分，對解決中低怠場糙渡孬盜茬醛長互收入者住房困難、平抑商品房價格、推動房地產業快速發展意義重大。今年一季度完成經濟適用房投資3381萬元，完成施工面積為29.58萬平方米，僅佔全市房地產施工面積的5.6%。
四、對加快發展我市房地產業、規范房地產市場的建議1.房地產開發企業要加強內部的經營管理，不斷提高生產經營管理水平，增強自身積累，提高抗風險能力。2.建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系，完善市場監管制度，提高市場監管水平，及時、准確、全面地採集房地產市場運行中的動態數據，引導房地產開發企業理性投資，引導住房消費者理性消費，使市場供求平衡，避免房地產市場的大起大落。3.政府要採取措施加大住房保障力度，創新住房保障的途徑和手段，通過購房補貼、租賃補貼等多策並舉，真正落實住房保障的責任，同時，擴大普通商品住房的供應，滿足廣大中等收入家庭對住房的需求。
其實簡單的市場調查報告不是很難，我也是從你那一步走過來的，希望以上信息對你有所幫助，祝一切順利！
B. 誰能給我 一份有關深圳房地產市場中的問題的調查報告
深圳經濟持續穩健地增長，為深圳房地產的發展提供了強有力的「後援」。十五期間，深圳市GDP保持了15.8%的年均增速，2005年深圳突破了4000億元大關。未來5年，深圳市經濟總量還將至少保持13%的增速。深圳人均收入連續居全國大中城市第一位的事實，將最直接影響並首先作用於房地產行業，這使得深圳市的房地產投資和房地產的需求，將在近幾年內持續保持在一個「高位對接」的狀態。與此同時，深圳現在正處在一個全民置業時期，基本的置業力量，至少還需要5年的時間才能得到一定程度的緩解。與深圳的城市發展階段相對應的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳產生了兩段置業的高峰期，基本完成了城市的第一代置業。從2004年開始，深圳進入第二代的置業和第一代置業升級和換代期。這客觀上導致深圳整體上開始進入新一輪置業高峰。
2005年深圳市累計完成房地產開發投資419.59億元，同比下降3.37％。商品房施工面積累計為3414.14萬平方米，同比增加9.42％；竣工面積為656.23萬平方米，同比下降35.18％。商品房空置面積為168.31萬平方米，同比下降33.09％，其中住宅空置面積69.65萬平方米，同比下降49.58％。2005年，商品房銷售面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3％。
2006年上半年，深圳市房地產開發投資212.6億元，同比上升16.16％，住宅開發投資141.44億元，同比上升25.08％；商品房施工面積2824.49萬平方米，同比上升7.70％，其中住宅施工面積1962.67萬平方米，同比上升4.45%；商品房新開工面積461.5萬平方米，同比下降16.62%；商品房竣工面積255.55萬平方米，同比上升24.93％。2006年上半年，深圳市商品房批准預售面積累計為335.6萬平方米，同比上升0.86%，其中住宅批准預售面積281萬平方米，同比下降1.59%；至2006年6月底，深圳市商品房空置面積為159.48萬平方米，同比下降4.48%，其中商品住宅空置面積55.23萬平方米，同比下降27.15%。
投資性置業仍然是影響深圳房價的重要因素。在深圳現有的置業結構中，投資性置業佔17%左右，這個數據具有相對的合理性。對深圳而言，一個高比例的投資性置業結構，是由深圳作為中國最大的住房租賃市場的特性所決定的。深圳是中國最大的商務性城市之一，同時又是戶籍人口最小的城市，商務性人口隨著城市的升級還在不斷持續流動和增長，在1200萬的總現實人口中，75%的人口的居住方式都是非產權式居住。這客觀上使投資性置業成為深圳置業結構中的一個合理而重要的力量。綜合上述因素，2006年的深圳房價仍將保持一定的、穩健的增長。2006年深圳房價應該還會保持10%左右的均速。對政府管理部門來說，對樓市的調控，手中仍然有「牌」可出，深圳房地產市場不會走入失控和無序。
至於問題所在，全國都存在的問題也就是深圳的問題：
http://hi..com/myxana/blog/item/975dde438c5bb61173f05dbe.html
C. 如何寫房地產開發項目可行性研究報告(以租賃形式收回投資)
「￥￥花園」
房地產開發項目
可
行
性
研
究
報
告
編制單位：**￥￥房地產開發有限公司
編制時間： 二OO五年二月十六日
摘 要
「￥￥花園」 項目位於**市涪城區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口，綠線佔地面積10008.4平方米（約15.01畝），地塊西面北面臨街（躍進北路及待建的高水中路），沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為聖水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規劃中的涪城區區政府辦公用地，西面為規劃中的高水中學。www.word98.com中國文案網
「￥￥花園」（下簡稱：本項目）擬規劃設計的主要經濟技術指標如下：小區總規劃綠線用地10008.4平方米（約15.01畝），規劃設計總建築面積 約20000平方米，其中底層商業鋪面建築面積約1500平方米，二層商業建築面積約1500平方米，住宅建築面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），建築密度為35.33％，容積率2.0，綠化率為35％。
「￥￥花園」擬計劃於2005年5月起著手項目規劃及前期報建工作，於2005年12月開始動工建設，項目建設總工期約12個月，預計於2006年6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元）人民幣2696.11萬元，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計稅後利潤總額為人民幣312.14萬元。自項目獲准銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用於銀行還貸，部分作為項目開發資金回投入項目後期工程，預計將於2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。
目 錄
1、項目概況……………………………………………………………………04
2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置……………………………………04
3、市場分析和項目定位………………………………………………………05
4、規劃發展建議………………………………………………………………22
5、資源供給……………………………………………………………………24
6、項目開發組織機構、管理費用的研究……………………………………24
7、開發建設計劃………………………………………………………………25
8、項目資金來源及經濟分析…………………………………………………26
9、結論及建議…………………………………………………………………27
一、項目概況：
1、項目名稱：「￥￥花園」
開發建設單位：**￥￥房地產開發有限公司
2、項目地理位置：本項目位於**市涪城區躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為聖水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。
3、項目周邊的環境狀況：本項目所在區域在「花園•星河灣」、「小島春天花園」等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區，2005年政府將進一步規范土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發投資商的市場准入難度進一步加大，在2005年下半年到2006年將出現更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發的100餘畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤於2005年底或2006年初動工建設並於2006年下半年進行銷售，其時機比較適宜。
4、項目性質及主要特點：本項目土地規劃為商業、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面（躍進北路對面）為規劃中的高水中學，東面相隔的是規劃中的涪城區政府辦公用地。並處於「花園•星河灣」和「小島春天花園」兩大樓盤之間。
二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置：
1、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為7813.21平方米（約11.72畝），均屬商業、居住用地，使用單位均為**￥￥房地產開發有限公司。
2、拆遷調查：本項目土地使用權屬**￥￥房地產開發有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬￥￥公司，不存在大的拆遷難的問題。
3、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。
4、地塊交通條件調查：本項目周邊的市政路網正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個大房產公司在本項目周邊進行開發帶動，將極大地促進政府對該區域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路經過，6路、27路、39路公交線路從旁經停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。
三、市場分析和項目定位：
一）、市場分析：
1、2004年**市房地產市場供給現狀分析：
1）、由於國家宏觀調控因素，房地產投資出現減少狀態。2004年**市房地產開發投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣93408.16萬元，負增長率為28.96％。
2）、2004年商品房施工面積2026744平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負增長率22％。從施工面積構成看，其中住宅仍佔主導地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所佔比重下降6.3個百分點，為83％。
2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，佔住宅施工面積總量65％，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經濟適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773平方米，402套（幢）。
從表四圖例中看出，因國家宏觀調控，我市房地產投資趨勢減緩，但投資結構發生變化較大。
2003年**市住宅投資所佔比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對我市投資結構是否協調發展產生了較大影響。
3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負增長5%；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長495%；寫字間竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負增35%。
4）、商品房進入市場情況：
2004年，**市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場
表五：**市2004年商品房竣工面積（按用途分）
類型 合計 住宅 商業用房 寫字間 其他
2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181
2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673
同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%
所佔比例 81% 17% 0.8% 1.2%
註：所佔比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例
980813平方米，7746套，占商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4%左右。
表八：2004年商品房市場投放情況表：
年份 合計 商業 其他
合計 普通住宅 電梯公寓 別墅 經濟適用房
套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2
2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303
2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369
同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%
所佔比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%
註：1、所佔比重為2004年數據 2、普通住宅、電梯、別墅、經濟房所佔比重為住宅類；商業、其他所佔比重為商品房總面積比重
從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產受國家調控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。
2、2004年**市房地產市場需求現狀分析：
2004年，**市房地產市場需求總量大於2003年，房地產市場依然火爆，市場呈現一片繁榮現象，但受銀行信貸規模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，佔全年商品房銷售總面積66%；下半年銷售商品房為507094平方米。佔全年銷售總面積34%。
1）、2004年，**市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%。
表十：2004年商品房銷售面積情況：
年份 合計
m2 合計 普通住宅 電梯公寓 經濟適用房 別墅 商業m2 寫字間m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套
2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752
2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707
2004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。
2）、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長62.1%、88.1%、42.8%；其增長速度遠遠高於一級市場，成為房地產市場新的增長點。
3）、消費者購成情況
隨著**市城市化進程加快，**城市居住環境及商品房小區環境的美化，**市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消費者購成比例：
年份
銷售人群 2001年 占總
量比 2002年 占總
量比 2003年 占總
量比 2004年 占總
量比
本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％
外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％
表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：
合計m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套
474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 2 716
4）、商品房銷售價格情況
2004年，**市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，（按套內面積計算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。
從上列表中反映出，**市房地產商品房價格穩中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5）、不同戶型商品房銷售情況分析：
從表二十二至二十四所列數據看出，2004年每套90-130平方米范圍內仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達29.27%，比上的上漲4.27個百分點，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現出戶型變小，單價上升的勢態，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。
3、2004年**市商品房空置情況：
2004年**市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負增長率為13%。其中，一年以內商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表
一年以內空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568
161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104
比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%
一年以上空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104
29718 195 16527 93
比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%
註：普通住宅、電梯公寓、經適房、別墅揚佔比重為住宅類所佔比重
2004年**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。
4、2004年**市房地產市場發展特點：
1）、房地產開發投資增幅減緩：
**市2004年房地產開發投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產市場投入量進一步趨緩，據統計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。
2）、房價基本平穩：
幾年來，**的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩發展。
3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷售出現前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。
4）、商業用房投資勢頭強勁
2004年，**商業地產呈現出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業城等一批項目陸續投入市場，天晨愛喜•嘉年華、東辰•新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據統計，2004年我市商業用房在建施工面積達308766平方米，同比上年增加106237平方米。佔全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。
5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。
衡量一個城市房地產是否健康穩定發展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004年，**二手房市場已開始步入高發展期，本年同比上年增長88.1%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。
6）、外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發展。為城市經濟快速增長做出了貢獻。
7）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發商、消費者追捧。
5、2004年**市房地產市場存在問題：
1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩步發展形成了明顯的
矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變後，競拍價格一路走高，對商品房成本產生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由於市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處於平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所佔用成本的比重，開發商只能採取住宅保本或微虧，用提高營業用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業房產帶來極為不利的影響。
2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產市場的風險。房地產業上游產品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產市場影響甚大。如2004年下半年頁岩磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。
3）、受國家宏觀調控影響，**市房地產開發投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款准備金利率，將房地產開發項目資本金提高15個百分點，使房地產開發企業貸款受到限制。
4）、商品房開發結構性矛盾仍然存在，影響房地產市場發展。2004年我市商品房開發中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業用房對房地產市場容量造成了一定的壓力。
6、2005年**市房地產市場預測：
1）、**市經濟的持續發展，為房產業的持續發展提供了保證。但是，
由於近年**國民經濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產市場。從目前市場調查情況看，2005年可能投入市場項目30多個，投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現回落，有可能出現新的供應大於需求矛盾。
2）、政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現象將繼續出現。經營性
土地供應將得到進一下控制，政府調控與市場調節互補效應逐步顯現。經過政府對閑置土地的清理，一些規模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發企業，手中囤積的土地數量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現，招標、拍賣土地競爭激烈的現象將繼續出現，而且絕大多數會是在大型開發企業之間竟價。
3）、2005年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。**
市房地產市場經過多年發展，市場化程度較高，開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。房價穩中有升應該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大於需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環境和配套設施上有較大優勢、產品質量上升，地段優越的優質樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質差，規劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。
4）、二手房屋市場交易將繼續保持暢旺：
98年以來，**市實施住房私有化後，又出台了一系列促進住房改革
制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發展。從2003年開始，其效果更加明顯，預計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發展。
5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續支撐**市房地產市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要採取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。
二）、項目市場定位：
1、項目周邊類比競爭樓盤市場調研：
為了進一步了解聖水片區房地產開發項目的整體情況，為「￥￥花園」項目開發提供數據、信息支持，而對該區域樓盤進行了市場調查，選取「花園•星河灣二期（星河聖景）」、「金達小區」、「青清怡苑」、「隨園新村二期」、「山水姻緣」等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：
項目周邊類比競爭樓盤基本資料：
1）、商業部分
①、花園「星河灣」一期（臨街或小區內底層門面）：
該項目僅一期有門面，項目位於躍進北路末段。門面進深約為9m～16m，開間約為3.6m～6.9m，建築面積銷售單價為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內街門面銷售基本告罄。
②、金達小區（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：
該項目位於躍進北路，在本項目及「星河灣」之間。臨躍進北路底層門面進深約11 m左右），開間約為3.3m、3.9m，門面建築面積銷售單價為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規劃道路的門面現未向社會公開發售，待周邊環境配套設施形成後在對外銷售。
③、青清怡苑（兩層門面）：
該項目位於躍進北路，在本項目斜對面。該項目門面進深約為10.2m，開間為2.6m 、3.6m、4.5m等。現余兩套面積大於50㎡的門面未售，其門面建築面積銷售單價為5000元/㎡（優惠後銷售價）。二樓門面以建築面積2800元/㎡被個人全端。
④、山水姻緣（兩層門面）：
該項目位於高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建築面積銷售均價在6000元/㎡，二樓門面建築面積銷售均價在2600元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。
由此可見，該區域門面單價總體來說不是太高，根據**市現有商業地產開發前景來說，該區域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。
2）、住宅
①、花園「星河灣」二期（2F～7F）：
花園「星河灣」小區全部完成後，小區共有住宅2000餘套，一期總體銷售情況比較好，二期於1月15日正式預售。二期單套建築面積最小約為89㎡（兩室兩廳單衛雙陽台），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建築面積為156㎡、二期住宅正式預售前建築面積銷售價格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（躍層）：1450元/㎡。小區配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，物管費為0.45元/㎡。
②、金達小區（1F～7F）：
該項目住宅建築面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛單陽台有89㎡、91㎡、96㎡；兩室兩廳雙衛雙陽台：119㎡；三室兩廳雙衛單陽台：112㎡、127㎡；三室兩廳雙衛雙陽台：122㎡；三室兩廳雙衛四陽台：140㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建築面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好。
http://sucai.word98.com/web/class/35.html
D. 房地產市場調查分析報告
房地產市場調查分析報告
錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
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E. 怎樣做好一份房地產市場調研報告
關於房地產市場的調查分析
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。
二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策
1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
（1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）
2005年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
2006年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求
由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
F. 盂縣城鄉發展的問卷調查報告
問卷結果「十二五」規劃將參考
本報總編輯張秀(左二)、省土地學會會長張保令(左三)、山西陽光實業集團董事長李春光(右一)共同抽出幸運讀者
制圖：劉鐵軍
本報與省房協聯合主辦的2010山西百姓住房論壇暨問卷調查抽獎儀式隆重舉行
本報6月27日訊25日，由本報與省房地產業協會聯合主辦的「2010山西百姓住房論壇暨問卷調查抽獎儀式」在太原陽光商務中心舉行，與會眾多嘉賓圍繞「居有其屋」，紛紛為圓百姓住房夢出謀劃策。來自省住建廳、省統計局相關職能處室，省城150家開發商、房地產經紀公司、專業地產研究機構代表以及本報特邀熱心讀者等200多人參加了論壇。
上午9點30分，活動正式開始。本報總編輯張秀首先代表山西晚報社致辭，他說，在當下中國社會，「居有其屋」是百姓關心、黨和政府操心、社會各界熱心，關系社會和諧和經濟發展的民生大事，這正是山西晚報聯合省房地產業協會進行「居有其屋」問卷調查活動，並舉辦2010山西百姓住房論壇的大背景。舉辦此次論壇的核心目的，就是希望讓老百姓、開發商、政府官員、行業協會以及媒體代表聚到一起，就百姓和行業高關注度議題展開討論和分析，從而為百姓置業提供參考，為政府決策提供建議，為開發商和房地產業提供思路。
省房地產業協會會長袁綸華對此前本報與省房地產業協會聯合開展的《我對實現百姓「居有其屋」的建議》有獎問卷徵集活動作了簡要回顧，並對問卷調查結果進行了總結分析。活動啟動以來，共收回紙質調查問卷150餘份、網上調查問卷1.1萬余份(人次)。調查顯示：90%以上的被調查者認為，目前本地的房價偏高，商品房價格已經超出居民預期可支配的收入水平。在住房供應結構中，有七成被調查者認為，政策性住房應該占供應總量的70%以上，對政府的保障性住房仍有很高的期望與依賴。據介紹，此次問卷結果將作為我省住房「十二五」規劃編制前期調研的部分內容。
為感謝讀者參與，本次調查設置了幸運讀者獎，經現場抽取，12名幸運讀者最終脫穎而出，分別獲得一、二、三等獎。(論壇內容詳見7、8版)
問卷一
逾九成人認為房價遠高於期望值
今年5月，中國房地產信息集團太原機構接受本報及省房協委託，對收到的調查問卷進行了數據分析匯總。結果顯示：被調查者普遍認為房價偏高。有超過90%以上的人認為，目前本地的房價偏高，商品房的價格已經超出居民預期可支配的收入水平。70%的人認為3000—4000元/㎡的購房價格是可以承受的，只有3%的人可以承受5000元以上的購房價格。
而太原市5月的商品房平均銷售價格達5605元/平方米，遠高於讀者的期望值。
這份調查報告也反映出，我省住房市場剛性需求依然強勁：有超過60%的讀者表示，在未來3年內有購房意向，另有近20%的人持觀望態度，只有18%的人沒有購房意向，這說明我省房地產市場仍有很大的發展空間。
在住宅建築面積上，有70%的人認為，一個普通家庭在居住面積上以90㎡左右最為適中，另有26%的人認為普通家庭的居住面積不應低於60㎡。這說明，大多數購房者希望有適中的住房面積，不宜過大或者過小。
問卷二
七成人認為保障性住房應超七成
「您想購什麼類型的房屋？」近半參與者對各類型保障性住房的建設和分配充滿期望和依賴，有41%的被調查者想購買普通商品房，32%的被調查者想購買經適房，有14%的被調查者想購買限價商品房，有9%的被調查者想購買二手房。僅有不足4%的被調查者想買高檔商品房。
房價對於普通購房者來說仍是購房的重要因素之一，所以在「保障性住房和商品房在供應總量的所佔比例」的選項里，有69%的人認為，保障性住房在住房供應總量的比例應在70%以上；有28%的人認為，保障性住房在住房總供應量的比例應在60%以上。
而事實是，我省保障性住房的供應量滿足不了需求，與讀者的期望相差甚遠。以太原市為例，2009年住宅用地的計劃供應量為450公頃，其中僅有90公頃用於經適房，經適房與商品住房的土地供應比例為2：8。在土地供應量不足的前提下，經適房的供應面積和供應套數很難達到住宅供應總量的60%—70%。
對於目前經適房的分配辦法，參與者觀點鮮明：超過70%的人認為，目前經適房的申購辦法基本公平合理，在申購原則和辦法上還有待進一步透明化和公開化；有30%的人認為不公平。
目前，國家政策允許經適房在5年後可以上市交易。對此，有43%的人認為這個政策不合理，經適房的處置權應歸政府，由政府回購。有29%的人認為，可以進入市場交易，有28%的人選擇了由符合條件的家庭成員繼承。
對於保障性住房建設的位置問題，有50%的人認為應該單獨建設，有50%的人則認為還是與商品房住宅小區配套建設較為合理。
問卷三
商品房預售二成多人盼取消
針對房價上漲的因素，記者多次采訪商品房開發商及業界人士，他們紛紛表示，地價在開發成本的所佔比例過大，而且上漲速度迅猛，直接導致商品房銷售價格上漲。部分業界人士認為，土地出讓金已成地方政府重要的財政收入，所以越是商品房價高的地方，保障性住房的土地供應比例反而越少。
此次問卷調查結果顯示，有64%的人認為目前地價過高，也有36%的人認為地價適當，但都認為土地的招拍掛制度有待完善和改進。但是如何完善，鮮有讀者提出有建設性的意見。
對於目前執行的商品房預售制度，有77%的人對其表示認可，並希望其進行完善和改革；有23%的人則希望取消商品房預售制度。
問卷調查還顯示，房地產政策宣傳也存在缺陷，群眾對住房體系和分配政策了解不全面，比如對於現行的商品房、限價商品房、經濟適用房、廉租房及公共租賃房五種住房體系，僅有17%的人了解，83%的人對此根本不了解或不太清楚。
采寫：本報記者戎紫冰胡斌攝影：本報記者李春澤
讀者問卷調查抽獎獲獎名單
一等獎1名喬峰晉城市澤州縣人民法院
二等獎3名翟鐵亮太原市煜博物資經銷部
雷鳴臨汾市堯都區區郝家圈門10號
巨縻舍孝義市回收公司
三等獎8名王哲民盂縣政法委
高弘揚清徐縣編委辦
楊智慧太原市晉源區義井西峪東街21號院
孫進喜太原市萬柏林區和平北路北巷8號(晉機廠)
黃江偉太原親賢街西口368號水工大廈物業部
馬金保山西省原平市文化館
程柱紅太原晉祠鎮三家村
曹治強太原市杏花嶺區享堂南街2號
(請獲獎者盡快持身份證到本報經濟新聞部領獎)
本報6月27日訊從3月24日起，本報與省房協共同舉辦「我對實現百姓「居有其屋」的建議」活動以來，全省各地讀者不僅熱情參與問卷調查，很多人還紛紛寫信發表觀點，反映出百姓對「居有其屋」這一話題的強烈關注和對擁有一套住房的美好企盼。
這些信件來自我省各地，寫信的讀者來自各行各業，其中一位來自太谷縣委黨校的讀者段先生，寫信反映了孩子大學畢業留在太原後遇到的住房困難。「全家省吃儉用，連一套房子的首付也交不起，真是干著急，沒辦法。」段先生希望，太原能夠借鑒外地合資房的經驗，使一般的工薪階層、剛畢業的大學生和農民工也能有房住。而交城讀者侯先生則建議，政府應對樓盤的空房率加以監管，同時希望90平方米以下的戶型佔到樓盤開盤的97%以上，「這樣符合節約低碳原則。」
關於保障性住房的討論也是眾多讀者來信中的熱點。一位太原的讀者希望完善經濟適用房的申購條件，應將80後納入經適房申請范圍。同樣是太原的一位讀者，希望政府能夠提高效率、加快各類保障性住房建設。
近年來在城市周邊迅速建起的小產權房，也成為讀者反映較多的問題。一位家住太原市晉源區的讀者反映，晉源區小產權房多而亂，但因為價格低廉，很多市民爭相購買，但這樣的房子沒有保障，住起來也是提心吊膽，希望政府部門能統一規劃，給小產權房一條出路。
房子的質量也是讀者反映的熱點之一。有位太原的讀者給本報寄來一封長達6頁的信件。他說，自己一直在建築部門負責施工工作，退休後又被聘為監理，目前在建築市場發現仍有一些黑包工隊存在偷工減料的問題，他希望社會能在多建房的同時建好房。
為早日圓百姓的住房夢，本報特別聯合省房地產協會組織了2010山西百姓住房論壇。
圍桌論道房價「批判」總能贏掌聲 1房價高地價飛漲是推手
「房價高得離譜，我認為從太原百姓收入水平來看，2000多元一平方米的房子比較合理。目前太原市場上動輒六七千元的房價，讓消費者吃不消。」來自山西大酒店的讀者代表韓剛認為。「2000元說」的觀點一拋出，幾名讀者代表紛紛鼓掌以示贊同。
太原房價到底高不高，合理不合理？話筒在幾位開發商那裡遭遇「太極推手」之後，本土開發商山西東方紫光房地產開發有限公司董事長任金彪說，「太原從2000年的房價均價2000元左右，到今天均價達到5760元，房價上升趨勢始終存在。不過，對地價和房價的認識，開發商的感受應該更為深刻。縱向來比，十年來，地價的漲幅遠高於房價，橫向來比，作為三線城市的太原，房價在70多個城市中是偏低的，但其地價卻是很高的，樓價上漲是必然。除了土地之外，項目的綠化、園林、水景等公共休閑及物業管理設置在升級換代，各類建築成本逐年增加，開發商不可能做賠本買賣。」「買房人希望房價降得快一些，而開發商則認為，房價漲得還不夠。」對於這一矛盾，山西陽光實業有限公司董事長李春光發言：房價問題不只是開發商的問題，政府在其中應起到重要作用。作為開發商來說，要蓋好房、開發好品牌，做到這兩點就是盡到了社會責任。簡言之，就是「既要讓百姓滿意，也要讓開發商過得去」。
房價越來越高，與飛速上漲的地價不無關系。「目前有一種說法，出售土地已經成了財政收入的主要來源，這到底是不是真的？在抑制地價方面，百姓希望政府拿出有力的政策來。」讀者代表陳二召提出的問題和呼聲，引來了全場的掌聲。「去年，全國工商聯商會公布了調查結果，認為地價在房價構成中佔比很高，最高達到50%，國土資源部很快回應，地價占很小比例。隨後國土資源部在全國抽樣調查了幾十個城市、幾百個樓盤，其結果顯示，這些樓盤平均地價占房價的比例為25.6%，這個數字說明，地價在房價中確實佔到很大比例。省房地產業協會會長袁綸華表示：推高房價的主要原因之一是高地價，高房價反過來又誘發高地價。從多年的實踐看，我國現行政策土地出讓金一次性徵收的方式存在弊端，一是導致地價一般佔到房地產開發成本的20%—30%；二是房價總數非常龐大，以此作計稅基數增大了交易成本；三是造成地方財政對土地收益和高房價下房地產交易稅費的過度依賴，刺激政府養成「快賣地、多賣地、賣好地」的利益沖動。為讓房價降下來，協會也多次呼籲過這個問題，袁綸華對此建議，是否可把70年土地出讓金一次上交的政策，變為分年繳納，改變財政對土地的依賴。
2保障性住房還是建得少
「我身邊很少有親友能住上經濟適用房，政府供應的保障性住房太少了。」家住省城金剛堰的一位讀者在論壇上稱，各類保障性住房不僅建得少，而且分配有失公平。「許多保障性住房指標都分給了大企業、大單位，而中小企業的職工既買不起商品房，還分配不到保障性住房，政府應把保障性住房的建設和分配指標向這部分人群傾斜一些。」「2009年，我省保障性住房的投資額及開工面積都創下歷史之最，但是住房建設需要一定的周期。估計明後兩年，百姓會感覺到身邊增加了不少保障性住房。」省住建廳住房保障處處長梁曉軍表示，我省確實存在保障性住房供需矛盾，今年省政府再次將保障性住房建設納入向全省人民承諾辦好的「實事」，全年將新開工建設保障性住房24萬套。現在國家對各類型住房的定位已經明確，商品房是滿足中高收入群體的房子，中低收入家庭可以通過申請經濟適用房和廉租房來滿足居住需求。「像我們這樣畢業不久的大學生，收入不高還沒有資格申請經濟適用房，希望政府能夠給類似的人群提供合適的房子。」來自省城某事業單位的魏薇說，她今年28歲，研究生畢業之後落戶在省城，現在根本沒能力買房，在論壇上她急切地表達了自己對房子的渴求。
梁曉軍處長稱，夾心層遇到的住房難題，已引起我省各級政府的關注。「今年，我省已經有發展公共租賃房和限價商品房的思路。」公共租賃住房的保障對象是既不符合租住廉租住房條件，又買不起經濟適用住房的低收入家庭，今年各市將提出2010年公共租賃住房建設計劃。而限價商品住房的供應對象是既不符合經濟適用住房供應條件，又買不起商品住房的中等收入住房困難家庭。「這兩種房子將覆蓋新就業群、外來務工人員等人群。」梁曉軍稱，我省住房建設及分配體系正在完善、健全，政府正在努力幫助老百姓實現「居有其屋」的夢想。
論壇上，許多代表認為省城的樓價上漲與保障性住房供應不足、分配不公有直接原因。山西省房地產協會的副會長、秘書長趙富英表示，近幾年政府在保障性住房的供應和建設上欠賬很多，導致百姓一提住房只會想到商品房，市場供應不平衡影響了百姓生活的幸福指數。北京世紀朗潤房地產經紀公司薛錚表示，政府在土地供應及保障性住房建設方面的不足，造成省城商品房市場的供不應求，這方面的工作如果今後沒有跟進，房價還會上漲。
(下轉8版)
嘉賓名單
袁綸華省房地產業協會會長
張保令省土地學會會長
趙富英省房地產業協會副會長秘書長
梁曉軍省住建廳住房保障處處長
閆玉變省住建廳公積金監管處處長
於世瑋山西建築職業學院院長、省房協副會長
張麗雲省統計局固定資產投資處副處長
李春光山西陽光實業集團有限公司董事長
任金彪山西東方紫光房地產開發有限公司董事長
鄧韜太原富力城房地產開發有限公司副總經理
趙海軍辰興房地產發展股份有限公司營銷副總經理
薛錚北京世紀朗潤房地產投資顧問有限公司總經理
高揚太原崇泰景和房地產經紀有限公司總經理
李峰中國房地產信息集團太原機構負責人
李志鋒北京瀚思正道投資顧問機構董事總經理
趙國偉山西安家房地產經紀有限公司副總經理
讀者代表
陳二召山西省旅遊局
杜素平太原市小店區政府辦
魏薇媒體記者
賈婷房地產相關從業者
韓剛山西大酒店員工
劉勇壯山西黃河律師事務所律師
(上接7版) 3有需求的消費者可多方比較考慮出手
「新政如此嚴厲，我特別想知道開發商下半年會有哪些應對方式？省城樓價下半年會下降嗎？我該不該買房？」讀者代表杜素平先生特別關注新政對太原樓市的影響，兩次接過話筒發言，言談中透出對樓價下跌的渴望。然而開發商的回答顯然讓杜先生失望。「調控政策影響的僅僅是購房信心，暫時的交易量縮水並不意味著省城的剛需在銳減！」北京世紀朗潤房地產經紀公司總經理薛錚認為，省城樓市正處於初級發展階段，產品類型不夠豐富，無房的外來人員、年輕人想買房，有房的中老年人想換房，太原樓市每年商品住宅的成交套數僅有四五萬套，而太原市有約達上百萬個家庭。省城商品住宅在未來幾年的需求缺口仍很大，樓價大幅下降的可能性不大。
薛錚表示，從國家歷次出台的樓市調控政策來看，通過抬高門檻抑制房地產需求的方法最為有效，但帶來的問題是把經濟能力有限的改善性需求也抑制住了，能多次置業、炒房的有錢人並不怕這一招。而加大保障性住房建設，以擴大產品供應的政策在地方落實得一直較差。打壓開發商，以計劃經濟的手段要求開發商不捂盤、不囤地、不漲價的調控手段屢屢碰壁。這樣造成的結果就是，樓市在出現濃厚的觀望情緒後，開發商減少了供應，隨後而來的是產品短缺，樓市會出現報復性反彈。
中房信息集團太原機構負責人李峰認為，此次調控政策的針對性非常強，直指局部房價上漲過快的城市，要抑制投資性需求。而根據中房信息集團在全國50多個城市的監測數據分析，省城樓市在交易量、平均價格、產品構成及市場規范各個方面都很落後，僅算得上是四線城市。其中的表現之一就是對國家歷次調控政策影響表現不明顯，反應期較為滯後緩慢。「今年下半年，省城樓市的成交量不會出現大幅放量的情況。」李峰表示，近期交易量下降是調控政策之初的表現，部分資金有限的開發商會在下半年降價。省城的樓市行情會隨著全國大勢在明年春天進入下一個發展期。「我建議有購房需求的消費者，不妨近期去售樓處看看，現在是個買房的好時機。」山西東方紫光房地產開發有限公司董事長任金彪現場推銷房子的言辭引來讀者席上的笑聲。任總的理由是近期各樓盤的交易量下跌，同時好多項目現在有大批好房源等著客戶挑，樓價相對穩定。因為售樓處到訪客戶少，售樓人員可以給客戶提供更細致周到的置業咨詢服務。「一套90平方米的兩居戶型，總價約在45萬元左右，首付15萬元貸款30萬元15年，每月月供應該在2000—3000元之間。如夫妻雙方的月收入在萬元上下，完全有能力購房。」來自山西崇泰景和房地產經紀公司的高揚現場給讀者和與會嘉賓算了一筆買房賬，他認為商品房的銷售定位就是給中高收入群體，根據市場調研情況來看，省城樓價不算高，省城市場出現的問題是供求不對等。「商品房是必需性稀缺資源，從供求關系、城市進步、國民經濟發展的各個角度分析，國內樓價還會長期看漲。」開發商與業界嘉賓一致認為，今年春季的調控政策是短期行為。中國經濟如果因商品房開發建設及交易量下滑受到負面影響，「嚴厲調控政策」將在下半年及明年春天的執行變得「寬松」。
房子現在到底能不能買？薛錚和高揚還給出了建議：房產作為必需性稀缺資源，從供求關系角度分析，價格會長期看漲。從目前來看，政府有了調控的措施，開發商也有了促銷的誠意，有需求的消費者可以多方比較，考慮出手。
4開發商呼籲同行多為老百姓建小戶型
作為剛參加工作不久的年輕人，讀者賈婷遇到的問題其實很普遍，「我們買不起120多平方米的大戶型，可是想買的小戶型房子又特別不好找。那現在國家有沒有相關政策，對商品房戶型進行調控，控制大戶型的量，多建一些一居、二居的小戶型？」
對於她的疑惑，省住建廳住房保障處處長梁曉軍給予了肯定回答，在對戶型的調控上，今年國務院4號、10號文件都對此進行了明確的規定，要求加大商品房中小戶型、中低價位商品房的供應，90平方米以下的戶型應佔到房源總量的70%以上。
山西建築職業技術學院院長於世瑋則站在普通市民的角度上對此發表了看法。他認為，
商品房的銷售對象是買得起房的高收入人群，而經濟適用房、廉租房面向的則是中低收入者。商品房的面積建多大合適應由市場來決定，而政府應該將更多關注放在解決廣大居民住房的需求上，加大經濟適用房和廉租房的建設，這樣7090(90平方米以下的戶型應佔到房源總量的70%以上)的問題都會相應得到解決，房子到底蓋多大也將不再是個問題。
「雖然政策有規定，但現實中我們根本找不到合適、優質的小戶型。」「有種說法是，90平方米以下的戶型設計有一定難度，不能建，成本高，不如大戶型好賣，交房後業主少，物業好管理。所以開發商不願意建小戶型，這種說法是事實嗎？」「一些樓盤即便有小戶型，房子也大多是背陰，位置差，市場上很難看到優質的小戶型，為什麼會出現這些局面呢？」談到小戶型的供應，讀者代表提出了種種質疑。
山西陽光實業集團有限公司董事長李春光現場仔細分析了一個樓盤的戶型大小是怎麼決定的。從購買力角度講，高檔樓盤即便有小戶型，普通老百姓也難以接受這個檔次的房價；而從技術角度講，高層多是框架結構、剪力牆，50平方米甚至更小的小戶型確實不好布局。這些因素對小戶型的供應量的確有一定的影響。但是，他告訴讀者，市場上中低檔樓盤里，七八十平方米小戶型的供應量還是挺大的，對解決老百姓，特別是城市改造拆遷戶的住房問題還是能起到一定作用的。在現場，李春光呼籲同行，希望大家多建小戶型，為圓百姓安居夢做點實事！
太原富力城房地產開發有限公司副總經理鄧韜立即用實際數據來回應李春光的號召。他說，他們公司的在建項目就全部嚴格遵守國家7090的相關規定，富麗現代廣場的小戶型甚至建到了40平方米左右。另外，他明確表示，樓市的一個現狀就是七八十平方米的小戶型一直是各個樓盤的熱銷戶型，所以讀者不必再為買不到合心的小戶型而發愁。
7、8版稿件采寫：本報記者王普榮戎紫冰高萱劉傑龍艷萍
攝影：本報記者李春澤武六紅
安居願景
袁綸華：希望山西社會各界繼續關注住房，關注房地產業健康發展，關注我們的美好家園。
張秀：希望政府能夠為中低收入人群提供更多的經濟適用房和公租房。
於世瑋：只要能保持國家房地產政策的連續性，一定能圓百姓住房夢！
梁曉軍：希望通過我們的努力盡快實現百姓居有其屋的宏偉目標!
李春光：為老百姓做好事，讓老百姓滿意是我們開發商下一步努力的方向。
鄧韜：竭盡全力為山西父老打造最高性價比產品。
薛錚：真心希望政府部門在推進保障房計劃方面，能不動搖、不懈怠、不折騰。
趙海軍：造放心房，建優居生活。
趙國偉：祝我們在座開發商和同行在未來幾年能平穩度過這次可以稱得上危機的環境，祝很多想買房的百姓買到自己滿意的房子！
高揚：百姓住房，住房百姓。
李志鋒：希望中國的房地產金融關注百姓的住房生活。
陳二召：希望山西房地產事業能健康發展！
魏薇：希望我這樣的年輕人也能夠買得起自己的房子！
賈婷：希望老百姓實現居者有其屋的夢想！
李峰：希望政府多提供保障性住房，而且把它們做得更像高品質商品房，而開發商多考慮普通住房者利益，普通住房者多賺錢爭取增加資金實力，完善自己的購房夢。
G. 如何推進構建多層次的社會保障體系的調研報告
我國多層次的社會保障體系框架已經基本形成，主要包括社會保險、社會救助、社會福利、慈善事業等基本保障部分和補充社會保險、商業保險等補充保障部分，其中社會保險是基本保障的主體和核心部分。《決定》強調要構建多層次的社會保障體系，並明確了以下改革重點：
第一，推進城鄉居民最低生活保障制度統籌發展。目前，我國以城鄉居民最低生活保障制度為核心的城鄉社會救助體系基本形成，在多層次社會保障體系中是第一支柱，發揮著重要的兜底保障作用。在未來城鄉一體化發展進程加快的新形勢下，城鄉居民最低生活保障制度建設的著力點要逐步轉向城鄉統籌發展，重點是推進制度整合和待遇銜接，努力消除城鄉制度上的差異，逐步縮小待遇標准上的差距。
第二，建立健全符合國情的住房保障和供應體系。經過多年的實踐探索，我國住房保障制度改革取得重要進展和寶貴經驗。今後一個時期，要繼續推進住房保障制度改革，整合發展以公共租賃住房為主要形式的住房保障模式，探索建立更加符合我國國情的住房保障制度。以增強針對性、有效性、公平性為重點，積極探索保障性住房建設、分配、管理的有效方式，建立更加完善的保障房供應體系，切實解決住房困難群眾的住房問題。建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制，著力提高住房公積金使用效率。
第三，積極發展補充社會保險和商業保險。企業年金、職業年金等補充社會保險和各類商業保險，是我國社會保障體系中的第三支柱。《決定》特別提出，要制定實施免稅、延期征稅等優惠政策，加快發展企業年金、職業年金、商業保險，構建多層次社會保障體系。
第四，加快建立社會養老服務體系。隨著我國快速進入人口老齡化社會，老年人的社會服務保障問題越來越突出，黨和政府高度重視，社會各界普遍關注。為了積極應對人口老齡化，讓越來越多的老年人安度晚年，必須加快建立社會養老服務體系，大力發展老年服務產業，更好滿足老年人特殊的服務保障需求。要動員社會各方面力量加快養老院、老年公寓、老年活動室等老年服務基礎設施建設，積極發展老年護理、保健等老年服務產業。