張家界住房銷售管理辦法

『壹』 商品房銷售管理辦法

『貳』 商品房銷售管理辦法的商品房銷售管理辦法（全文）

第一條 為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。
第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。
本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。
本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。
第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委託房地產中介服務機構銷售商品房。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。
直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。 第六條 商品房預售實行預售許可制度。
商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
第七條 商品房現售，應當符合以下條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。
第八條 房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。
第九條 房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。
第十條 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
第十三條 商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。 第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、准確。
第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期
（六）裝飾、設備標准承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任
（八）公共配套建築的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。
第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。
商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
按套（單元）計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。
第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。
按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第二十條 按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款
（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
產權登記面積－合同約定面積
面積誤差比= ─────────────×100%
合同約定面積
因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。
第二十一條 按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。
第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
第二十四條 房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。 第二十五條 房地產開發企業委託中介服務機構銷售商品房的，受託機構應當是依法設立並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。
房地產開發企業應當與受託房地產中介服務機構訂立書面委託合同，委託合同應當載明委託期限、委託許可權以及委託人和被委託人的權利、義務。
第二十六條 受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委託書。
第二十七條 受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。
受託房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。
第二十八條 受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。 第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
第三十一條 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。
在保修期限內發生的屬於保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。
第三十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。
房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
第三十五條 商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。 第三十六條 未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。
第三十七條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十九條 刑事責任。
第四十條 房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。
第四十一條 房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，並可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十二條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；
（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的
（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；
（四）採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的
（五）分割拆零銷售商品住宅的；
（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的
（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；
（八）委託沒有資格的機構代理銷售商品房的。
第四十三條 房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，並可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十四條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。
本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。
第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。
第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第四十八條 本辦法自2001年6月1日起施行。

『叄』 《商品房銷售管理辦法》第34條規定是管理性還是效力性規定

《商品房銷售管理辦法》屬於部門規章，合同違法部門規章的強制性規定的，合同無效。

『肆』 銷售管理的管理辦法

1. 制定目的：為規範本集團銷售管理，提升經營績效，特製定本辦法。
2. 適用范圍：本集團各單位銷售人員管理，除集團另有規定或協議外，均依照本辦法執行。
3. 實施細則：由各單位擬訂各自的「銷售管理實施細則」，報集團總裁核准後實施。 1. 銷售人員的聘用、考勤和離職按相關法律法規和集團規章制度執行。
2. 銷售人員的工作主要是留住老客戶、發展新客戶、促成交易、合同履約、收集和傳遞市場信息。
3. 銷售人員應保守集團商業秘密，更不得誘勸客戶將集團業務轉移或外流。嚴禁挪用公款、收受回扣及以不正當手段和渠道支取貨款。 1．銷售人員必須根據業務開展情況真實完整的填寫「工作日報表」和「客戶檔案表」，並定期進行書面工作總結；各單位每月匯總「客戶檔案表」，在次月10日前必須提交集團行政管理部一份存檔。
2．各單位開發的客戶須及時向集團總經辦備案，如市場出現「碰車」現象，由集團總經辦以「先入為主」原則予以協調。
3. 銷售時，原則上要經過單位業務部門組織合同評審後簽訂經濟合同，合同簽訂後3日內由業務主管部門向集團財務計劃部、總經辦、行政管理部各交一份原件備案；對信譽較好的老客戶經單位業務部門同意後，可由用戶負責人簽字的采購單為訂貨依據；合同額十萬元以上的原則上要有預付款。
4. 銷售利潤率低於20%的擬簽訂的經濟合同要通過集團總經理辦公室組織合同評審後決定。
5. 銷售人員負責合同履約，並按約定回收合同款項（包括尾款或質保金）；因銷售人員個人原因不能收回貨款、形成呆壞帳造成集團損失的，由銷售人員付連帶賠償責任。 1. 內部報價：
⑴產品銷售：
a.原材料價格不易變化的，由生產單位定期或不定期主動向集團各銷售單位提供內部報價。
b.原材料價格易變的，由購貨單位書面（蓋章）詢價。
⑵工程成套項目：
a.設計費為工程設備材料成本的8%；
b.成套調試費為工程設備材料成本的30%；
c.不可預知費7%；
d.管理費5%；
e.利稅20%。
2. 對外報價：
⑴各單位可根據該單的回款方式、總利潤、競爭程度等具體情況定價，明確每位銷售人員的折扣許可權。
⑵客戶還價低於集團定價標准、或超越銷售人員的折扣許可權，須報業務部門主管批准。
⑶集團內部報價和折扣標准等集團內部商業情報，嚴禁對外泄漏，違者追究相關責任。 （含差旅費、公關費）
1．銷售人員在跟單過程中借業務費用，需事先請示主管，具體審批許可權見《集團資金支付審批流程》。
2．業務費用標准：
⑴銷售利潤率低於25%時，業務費用為銷售差價的20%；
⑵銷售利潤率等於和大於25%時，業務費用為銷售額的6%；
⑶業務費用大於銷售額的6%的，按超出部分在銷售人員的業務提成中列支。
3．銷售人員如需銷售(售前、售中)技術支持，其業務費用中將包含如下費用：
⑴工程師差旅費（含交通、吃住、通訊）按實結算，且另向工程師派出單位支付服務費：（任選一項）
a. 按銷售額的5%提取服務費；
b. 按出勤天數計算：自控工程師500元/天，技術支持工程師400元/天。
⑵設計、製作投標書（含技術標）費用：600元/份。 1. 銷售人員試用期工資不低於當地最低工資標准，具體由各單位制訂，報集團總經辦批准。
2. 轉正後銷售人員薪資結構為「月工資+業務提成+年終獎勵」 具體由各單位制訂，報集團總經辦批准。
⑴月工資，根據銷售指標完成情況確定。當完成累計銷售額達到升檔標准，當月即可享受同檔標准月工資，具體如下表： 序號 當月的年累計銷售額 建議月工資 1 30萬元以下（含30萬元） 960元 2 30-50萬元以內（含50萬元） 1150元 3 50-100萬元以內（含100萬元） 1500元 4 100-150萬元以內（含150萬元） 2000元 5 150-200萬元以內（含200萬元） 2500元 6 200-250萬元以內（含250萬元） 3000元 7 250-300萬元以內（含300萬元） 3500元 8 300萬元以上（不含300萬元） 4000元 註：①連續三個月達不到最低銷售指標的，暫停發放月工資，待達到最低銷售指標時補發。②年終時，各單位可根據各人的年銷售額，參考上表，補齊月工資不足數。
⑵業務提成：
a. 按超價部分的50 %在銷售款回籠當月結算。
b. 至發貨之日起，除質保金外，其餘銷售款在2個月後按月息1%計息。
c. 除質保金外的所有銷售款回籠後，方予業務結算。
d. 有質保金的合同，留結算額的20%待質保金回籠後再支付。
⑶年終獎勵：集團根據銷售人員的銷售績效、業務素質、客戶滿意度、市場佔有率和集團整體效益等綜合因素考慮年終獎勵。
3．銷售人員的福利待遇按集團《員工手冊》執行。
八. 附則
1. 集團按銷售額的2%提取市場服務費，用於市場回訪和優秀銷售人員年終獎勵。
2．非市場營銷人員利用自有社會資源，在不影響本職工作的前提下協作銷售，可按銷售額或利潤提取一定比例的獎金，具體由各單位根據該單的回款方式、總利潤等具體情況定。
3. 其他特殊市場營銷人員政策見集團《特殊市場銷售管理辦法》。
4. 本辦法由集團總裁批准頒行，於2010年1月1日起生效，原2009版《銷售管理辦法》作廢。

『伍』 商品房銷售管理辦法適用於營業用房銷售嗎

商品房銷售管來理辦法適用源於營業用房銷售！ 開發商變更設計調整面積，應該在變更設計確立之日起10天內書面告知購買人，購買人有權在收到告知15天內之處做出是否退房的書面答復。購買人沒有在15天內書面告知開發商是否退房的，視為同意變更，必須承擔變更調整的價格、費用。開發商沒有在10天內通知購買人的，買受人可以退房，開發商承擔違約責任。

『陸』 如何申請經濟適用房的指標（本人在張家界地區）

張家界市人民政府辦公室關於印發《張家界市經濟適用住房管理辦法》的通知 湖南省張家界人民政府辦公室

張家界市人民政府辦公室關於印發《張家界市經濟適用住房管理辦法》的通知

張家界市人民政府辦公室關於印發《張家界市經濟適用住房管理辦法》、《張家界市城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》和《張家界市房地產開發項目資本金管理暫行辦法》的通知

各區、縣人民政府，市政府各局委、各直屬機構：
《張家界市經濟適用住房管理辦法》、《張家界市城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》和《張家界市房地產開發項目資本金管理暫行辦法》已經2004年7月14日市人民政府第8次常務會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

二OO四年八月十五日

張家界市經濟適用住房管理辦法

第一條 為建立和完善城鎮住房供應保障體系，解決城鎮中低收入家庭的基本住房需求，根據國務院國發[2003]18號、省人民政府湘政發[2004]10號文件精神和建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合發布的《經濟適用住房管理辦法》規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內經濟適用住房建設、交易與管理適用本辦法。
第三條 市、區縣建設行政主管部門負責本轄區范圍內經濟適用住房建設、交易與管理的指導、監督工作，市、區縣房地產行政管理部門負責本轄區范圍內經濟適用住房的實施和管理工作，市、區縣計劃、國土資源、規劃、價格等行政主管部門和金融機構根據職責分工負責經濟適用住房有關工作。
第四條 經濟適用住房戶型設計應堅持「經濟適用、適度超前」的原則，並注意節約用地，套內住房面積應控制在90平方米以內。
經濟適用住房小區環境與配套設施建設要嚴格遵照《住宅小區規劃設計規范》要求組織實施，建成後實行社會化物業管理。
第五條 經濟適用住房的供應對象是城鎮中低收入家庭中的無房戶和住房困難戶，須同時具備下列認購條件（認購條件隨城市發展和中低收入家庭情況變化進行適當調整並定期發布）：
（一）具有城鎮常住戶口（2年以上）；
（二）人均住房建築面積15平方米以下（永定區以外的其他區縣由區縣政府按有關規定自行確定）；
（三）家庭人均年收入低於6000元（永定區以外的其他區縣由區縣政府按有關規定自行確定）。
第六條 經濟適用住房的來源主要是：
（一）由房地產行政管理部門採取公開招標的方式選定具有開發資質的開發商開發建設；
（二）符合規定條件的企業單位在符合城市規劃、不新征土地的前提下，經批准在單位自有土地上集資、合作建設經濟適用住房；
（三）房地產開發商從所建商品住房總量中拿出20%的住房作為經濟適用住房，在商品房建設小區規劃設計中相關職能部門必須同時考慮安排20%的經濟適用住房建設項目。
第七條 經濟適用住房的土地供應實行行政劃撥。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃拔土地後，改變土地用途，變相搞商品房開發。
第八條 經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費減半徵收；經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用可由政府承擔。
第九條 購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還須提供准予購買經濟適用住房的證明。個人住房貸款利率執行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。
第十條 用於個人購房貸款的住房公積金，可優先向購買經濟適用住房的個人發放。
第十一條 經濟適用住房的銷售價格實行政府指導價管理，按保本微利的原則由建設、房地產行政管理部門會同物價部門按照國家計委、建設部計價格[2002]2503號文件規定逐幢審定。其銷售價格構成如下：
(一)開發成本
1．按照法律、法規規定用於徵用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費；
2．開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃和建築設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費；
3．列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建築安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費；
4．在小區用地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費，以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費；
5．管理費按照不超過本條（一）項1至4目費用之和的2%計算；
6．貸款利息按照房地產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息計算；
7．行政事業性收費按照國家有關規定計收。
（二）稅金
依照國家規定的稅目和稅率計算。
（三）利潤
按照不超過本條（一）項1至4目費用之和的3%計算。
第十二條 按照本辦法確定或審批的經濟適用住房價格，為同一期工程開發住房的基準價格；分割零售單套住房，應當以基準價格為基礎，計算樓層、朝向差價。樓層、朝向差價按整幢（單元）增減的代數和為零的原則確定，以基準銷售價格為計算基數的上浮浮動幅度不超過5%，下浮幅度不限。
第十三條 經濟適用住房租金標准由物價部門會同建設、房地產行政管理部門在綜合考慮建設、管理成本和不高於3%利潤的基礎上確定。
經濟適用住房價格確定後應當向社會公示。
第十四條 經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。價格行政主管部門將依法進行監督管理。
第十五條 經濟適用住房實行收費卡制度。各有關部門收取費用時，必須填寫價格行政主管部門核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。
第十六條 經濟適用住房建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。建設單位應當向買受人出具《住宅質量保證書》和《使用說明書》，並承擔保修責任。
第十七條 購買經濟適用住房實行個人申請，單位或街道辦事處、居委會審核證明，房地產行政管理部門進行公示、審批的制度。其申請、審批程序為：
（一）申請人向承擔經濟適用住房建設任務的開發商或建設單位提交購房書面申請和居住地戶口證明、家庭主要成員身份證以及單位或居委會、辦事處（鎮政府）出示的家庭年收入證明，並填寫《張家界市經濟適用住房審核登記表》一式三份；
（二）由開發商或建設單位定期將《張家界市經濟適用住房審核登記表》和申請人提供的相關資料呈報房地產行政管理部門；
（三）房地產行政管理部門根據相關部門的審核意見15日內完成對申請情況的審核；
（四）經審核符合條件的，由房地產行政管理部門在申請人家庭居住地和就業單位進行公示，公示期為15日；
（五）公示無異議的，由申請人持房地產行政管理部門開具的經濟適用住房購買通知單或經濟適用住房租賃通知單和《張家界市經濟適用住房審核登記表》到承擔經濟適用住房建設任務的開發單位辦理購房簽約手續。
第十八條 符合條件的家庭，可以持核準的經濟適用住房購買通知單選購一套與核准面積相對應的經濟適用住房，購買面積原則上不得超過核准面積。購買面積在核准面積以內的，按核準的價格購買；購買面積超過核准面積的部分，不得享受政策優惠，由購房人按同地段同樓層同時期普通商品房價格補交差價。
第十九條 切實加強經濟適用住房預售、辦證和監管，對未按照經濟適用住房有關條件報批和不按規定確定認購對象、銷售價格的建設項目，由相關部門依法追繳土地出讓金和減免的行政事業性收費後方可辦理《房屋所有權證》。
第二十條 居民個人購買經濟適用住房後，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別註明經濟適用住房、劃拔土地。
第二十一條 鼓勵房地產開發企業建設用於出租的經濟適用住房，以政府核定的價格向符合條件的家庭出租。
第二十二條 經濟適用住房購買人以市場價出售經濟適用住房後，不得再購買經濟適用住房；如需換購，必須以屆時經濟適用住房價格出售給取得經濟適用住房資格的家庭後，方可再次申請。
第二十三條 禁止黨政機關組織職工集資建住房。符合規定條件的企業單位經批準的集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標准、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規定，嚴格執行。
集資、合作建房納入經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。
第二十四條 凡已經享受「房改」政策購房、購買了經濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分房或商品房開發。
第二十五條 集資、合作建房單位只允許收取規定的管理費用，不得有利潤。
第二十六條 各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為的查處。對未經批准擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途的行為，由國土資源行政主管部門按有關規定處罰；對擅自提高經濟適用住房或集資、合作建房銷售價格，以及不執行價格行政主管部門制定的經濟適用住房租金標准等價格違法行為，由價格行政主管部門依法進行處罰；對擅自向未取得資格的家庭出售、出租經濟適用住房或組織未取得資格的家庭集資、合作建房的行為，由經濟適用住房主管部門責令建設單位限期收回，不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房或集資、合作建房與商品房價格差，並對建設單位不良行為進行處罰。
第二十七條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房或集資、合作建房的個人，由經濟適用住房主管部門追回已購住房或者由購買人按市場價補足購房款，並可提請所在單位對申請人進行行政處分；對出具虛假證明的單位，由經濟適用住房主管部門提請有關部門追究單位主要領導的責任。
第二十八條 本辦法自2004年9月1日起施行。此前已經購買和簽訂買賣合同或協議的經濟適用住房，仍按原有規定執行。

張家界市城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法

第一條 為建立和完善城鎮廉租住房制度，保障城鎮最低收入家庭的基本住房需求，根據國務院國發[2003]18號文件和建設部、財政部等四部一局印發的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設部令第120號）及省政府湘政發[2004]10號、省建設廳湘建房[2004]140號文件精神，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內廉租住房的建設和管理適用本辦法。
第三條 縣級以上人民政府應當在國家統一政策指導下，根據當地經濟社會發展的實際情況，因地制宜，本著量力而行、適度保障、分步實施的原則，建立和完善城鎮最低收入家庭廉租住房保障制度。
第四條 市房地產行政管理部門對全市城鎮最低收入家庭廉租住房工作實施指導、協調和監督。
市、區縣房地產行政管理部門負責本轄區范圍內最低收入家庭廉租住房的建設管理工作。
財政、建設、規劃、國土資源、民政、計劃、監察、稅務、物價、環保、消防、人防、勞動保障等行政主管部門要按照職責分工，負責做好城鎮最低收入家庭廉租住房保障的相關工作。
各街道辦事處（鎮政府）、居委會和廠、礦企業要協助當地政府做好本轄區、本單位最低收入家庭廉租住房保障的相關工作。
第五條 城鎮最低收入家庭廉租住房保障水平應當以滿足基本住房需求為原則，根據當地財政承受能力和居民住房狀況合理確定。
廉租住房人均保障面積標准原則上不超過當地人均住房面積的60%，我市單套戶型建築面積嚴格控制在65平方米以內。
第六條 城鎮最低收入家庭無房戶和住房困難戶廉租住房保障方式，以發放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。
本辦法所稱租賃住房補貼，是指市、區縣人民政府向符合條件的申請對象發放補貼，由其到市場上租賃住房。
本辦法所稱實物配租，是指市、區縣人民政府向符合條件的申請對象直接提供住房，並按照廉租住房租金標准收取租金。
本辦法所稱租金核減，是指產權單位按照當地市、區縣人民政府的規定，在一定時期內對現已承租公有住房的城鎮最低收入家庭給予租金減免。
最低收入家庭每戶只能租住一處廉租住房。
第七條 廉租住房租金標准，實行政府定價。今年市城區暫按每月每平方米建築面積0.8元計租（慈利縣、桑植縣和武陵源區的租金標准，由其政府按本辦法規定的原則自行確定），以後每年由房地產行政管理部門會同物價管理部門按維修費、管理費兩項因素確定，報當地人民政府批准後實施。單位面積租賃住房補貼標准，起步階段，市城區暫按每月每平方米建築面積1.6元計算（慈利縣、桑植縣、武陵源區由其政府自行確定），以後每年按照市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計算。
第八條 城鎮最低收入家庭廉租住房資金的來源，實行財政預算安排為主、多渠道籌措的原則。主要包括：
（一）市、區縣財政預算安排的資金；
（二）市、區縣住房公積金增值收益中按規定提取的城市廉租住房補充資金；
（三）社會捐贈的資金；
（四）其他渠道籌集的資金。
第九條 城鎮最低收入家庭廉租住房資金實行財政專戶管理，專項用於租賃住房補貼的發放及廉租住房的購建、維修和物業管理等。財政、審計部門依法監督城鎮最低收入家庭廉租住房資金的使用情況，實行年度審計制度。
第十條 實物配租的廉租住房來源主要包括以下范圍：
（一）政府和單位出資收購的舊住房；
（二）騰空的公有住房；
（三）社會捐贈的住房；
（四）政府和單位出資新建的廉租住房；
（五）政府根據當地情況採用其他渠道籌集的住房。
實物配租主要面向孤、老、病、殘、低保和優撫對象等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭。
第十一條 廉租住房建設用地以行政劃撥方式供應。涉及廉租住房的建設項目規劃、立項、報建、登記等行政事業性收費的各相關職能部門對應收的專項基金以及行政、事業性收費（上繳中央、省里的部分除外）實行減半徵收，服務性收費按最低標准收取。
第十二條 同時符合下列條件的，可以申請城鎮最低收入家庭廉租住房（包括租賃住房補貼和租金核減）：
（一）具有城鎮常住戶口（2年以上）；
（二）人均住房建築面積15平方米以下（慈利縣、桑植縣、武陵源區由其政府自行確定）；
（三）家庭人均年收入在當地政府規定最低人均年收入線以下（起步階段暫定為人均年收入1440元以下）；
（四）家庭成員所在單位均無力解決住房。
第十三條 廉租住房實行申請、審批制度。具體按以下程序進行：
（一）申請人向所在單位或居委會和街道辦事處（鎮政府）提出書面申請，提交居住地戶口證明、家庭主要成員身份證、民政部門核發的最低生活保障證、房屋權證或房屋租賃合同、租金收據證件（以上證照驗看原件及復印件），並由其初審；
（二）初審合格後，由所在單位或街道辦事處（鎮政府）填寫《張家界市城鎮廉租住房審核登記表》或《張家界市城鎮最低收入家庭租金減免審核登記表》或《張家界市城鎮最低收入家庭租賃住房補貼審核登記表》一式三份，並按規定時間定期呈報房地產行政管理部門；
（三）房地產行政管理部門按受理時間的先後順序，根據相關部門的審核意見15日內完成對申請情況的審核；
（四）經審核符合條件的，由房地產行政管理部門在申請人家庭居住地和就業單位進行公示，公示期為15日；
（五）公示無異議的，由申請人持房地產行政管理部門開具的廉租住房租賃通知單或租賃住房補貼通知單和廉租住房審核登記表到廉租住房提供機構（單位）辦理租賃簽約手續或租金減免手續或租賃住房補貼手續。
第十四條 房地產行政管理部門因審核城鎮最低收入家庭廉租住房待遇的需要，可以通過入戶調查、鄰里訪問等方式對申請人的家庭收入和住房狀況進行核實。
申請人、相關單位與個人應當接受調查，如實提供有關情況。
第十五條 經審核、公示符合條件的實物配租家庭，由房地產行政管理部門按登記順序等規定條件輪候、配租。
在輪候期間，申請人家庭基本情況發生變化的，申請人或單位應當及時向房地產行政管理部門申報，經審核不符合條件的，取消輪候。
第十六條 申請租金核減的家庭，應由本人提出申請，經城鎮職工所在單位或城鎮居民所在居委會和街道辦事處（鎮政府）初審後報房地產行政管理部門批准，產權單位按批准意見減免租金。
申請租金核減的家庭基本情況發生變化的，由租金減免的產權單位及時向房地產行政管理部門提出申請，經審核不符合條件的，取消租金減免。
第十七條 申請租賃住房補貼的家庭，需經城鎮職工所在單位或城鎮居民所在居委會和街道辦事處（鎮政府）初審後報市、區縣人民政府房地產行政管理部門審查批准，經批准後，方可與房屋出租人簽訂廉租住房租賃合同。房地產行政管理部門會同當地財政部門按規定標准，向該家庭發放租賃住房補貼，並將補貼資金直接撥付出租人，用於沖減房屋租金。
第十八條 享受廉租住房待遇的最低收入家庭應當按年度向房地產行政管理部門或受其委託的機構如實申報家庭收入、家庭人口及住房變動情況。房地產行政管理部門應當會同有關部門對其申報情況進行復核，並按照復核結果，調整租賃住房補貼或者廉租住房。對家庭收入連續一年以上超出規定收入標準的，應當取消其廉租住房保障資格，停發租賃住房補貼，或者在合理期限內收回廉租住房，或者停止租金核減。
房地產行政管理部門應當對享受廉租住房保障的最低收入家庭的收入情況和住房情況定期進行核查。
第十九條 廉租住房申請人對房地產行政管理部門的審核、輪候、配租結果有異議的，可以向本級人民政府或者上一級房地產行政管理部門申訴。
第二十條 廉租住房的承租人應當遵守下列規定：
（一）嚴格遵守合同約定，按時向產權單位繳納租金；
（二）禁止轉租、轉讓；
（三）申請人家庭收入超過當地政府當年規定的最低收入家庭標准時，應當及時報告給產權單位，並按要求騰退已承租的廉租住房；因特殊原因不能按期騰退的，經房地產行政管理部門批准，可以在一定期限內（最長不得超過3個月）續租，續租期內按商品房租金標准交納租金。
第二十一條 承租人使用房屋應當遵守下列規定：
（一）不得改變房屋結構、外貌和用途；
（二）禁止對房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、雨棚、通道、屋面及管道進行違章鑿、拆、搭、占；
（三）嚴禁堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
（五）不得佔用、損壞房屋的公共部位、共同設施設備；
（六）不得妨礙相鄰關系和侵害他人的合法權益；
（七）服從住宅小區物業的統一管理。
第二十二條 廉租住房的公共部位、共用設施設備的維修養護由產權人負責；自用部位、自用設備的維修養護由承租人負責。承租人騰退房屋時，在使用過程中所發生的房屋維修養護費、裝修費不予補償。
第二十三條 承租人裝修房屋，必須經產權單位同意。產權單位應當將裝修的禁止和注意事項告知承租人，並對裝修情況進行安全檢查。
第二十四條 承租人違反本辦法第二十一條規定的，由房地產行政管理部門責令限期改正、恢復原狀、賠償損失，並依法給予處罰。
第二十五條 申請廉租住房的申請人違反本辦法規定不如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的，由房地產行政管理部門取消其申請資格；已騙取廉租住房保障的，責令其退還已領取的租賃住房補貼，或者退出廉租住房並補交市場平均租金與廉租住房標准租金的差額，或者補交核減的租金，情節惡劣的，處1000元以下的罰款；拒不履行的，申請人民法院強制執行。
第二十六條 享受廉租住房保障的承租人有下列情況之一的，由房地產行政管理部門收回其承租的廉租住房，或者停止發放租賃補貼，或者停止租金核減：
（一）將承租的廉租住房轉借、轉租的；
（二）擅自改變房屋用途的；
（三）連續6個月以上未在廉租住房居住的；
（四）家庭收入超過當地政府規定最低收入家庭人均標準的；
（五）其他違反合同約定行為的。
第二十七條 房地產行政管理部門或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本辦法規定，在廉租住房管理工作中利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的，或者對已批準的廉租住房不依法履行監督管理職責的，或者發現違法行為不予查處的，依照法律法規規定，給予相應的行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十八條 本辦法自2004年9月1日起施行。

張家界市房地產開發項目資本金管理暫行辦法

第一條 為加強房地產開發項目資本金的管理，保障和促進房地產業的健康發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市城市規劃區內國有土地上的房地產開發項目（含經濟適用住房、安置房等）適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產開發項目資本金（以下簡稱項目資本金），是指在房地產開發項目總投資中，由房地產開發企業按規定專戶儲存，專項用於該房地產開發項目的自有貨幣資金。
第四條 建設、房地產行政管理部門負責項目資本金的監督管理工作。
第五條 經濟適用住房、安置房項目資金本金占項目總投資的比例不得低於20%，經濟適用住房、安置房以外的房地產開發項目資金本金占項目總投資的比例不得低於35%。
第六條 項目資本金應足額專戶儲存。實施分期開發的，可分期到位，分期到位的項目資本金應符合本辦法第五條的規定。
第七條 房地產開發企業在辦理房地產開發項目《建築工程施工許可證》時，應向建設行政主管部門提交項目資本金繳納憑證和與房地產行政管理部門、開戶銀行三方簽署的項目資本金監控協議。開戶銀行由房地產開發企業自行選定。
第八條 項目資本金必須專款專用。房地產開發企業不得以任何方式挪用項目資本金，更不得擅自抽回。
房地產開發項目在擴大投資規模時，應及時補充項目資本金。
項目資本金數額確定後，未經房地產行政管理部門批准不得變動。
房地產開發項目依法轉讓的，受讓方必須具備本辦法規定的項目資本金條件。
第九條 房地產開發企業應將項目資本金存入在銀行開設的項目資本金專戶，接受監督管理。房地產行政管理部門按施工進度確定解控金額：
（一）基礎完工時解控30%；
（二）主體封頂時解控45%；
（三）竣工驗收備案及配套設施完成後解控25%。
房地產行政管理部門在收到房地產開發企業提出的項目資本金解控申請後，對符合條件的申請，應會同建設行政主管部門在5個工作日內辦結審批手續，並不得收取任何費用。
第十條 本辦法自2004年9 月1 日起試行。

『柒』 銷售管理辦法

第一條 依據。本公司銷售業務的事務處理須依照本規定進行。
第二條 目的。本規定的目的在於明確銷售活動中事務處理的基準及手續，使其經營得以合理進行。
第三條 管轄。銷售業務則應屬於銷售副總經理的經管領域。
第四條 事務范圍。銷售業務的事務范圍如下：
1. 處理銷售方面的事項；
2. 從定價、報價到貨款回收為止的一切與銷售有關實務；
3. 因銷售而發生的會計記賬事務；
4. 代理店與特許經營店的管理；
5. 廣告、宣傳業務；
6. 開發。
第五條 銷售計劃的立案。銷售計劃在策立之前，應先就一般經濟行情的預測和過去的銷售實績的分析、市場調查資料等，拿來與工廠的設備及生產狀況做一對照後再立案。
第六條 定價。定價時除對工廠的成本進行調查外，還須參酌其他同業公司及市場行情，力求確實、妥切。
第七條 受理訂貨的合同。受理訂貨的合同，原則上以文書方式，雙方互相交換，如此才能使與顧客訂立的契約內容確實。
第八條 嚴格遵守交貨日期。務必嚴格遵守交貨的日期。為達此目的，要不斷與顧客、生產部門和技術部門保持密切聯系，這樣才能使設計迅速確定。
第九條 貨款的回收。務必設法使產品銷售後的貨款順利回收。因此，除了需盡快採取請款手續外，在貨款收訖之前，必須經常留心其發展。
第十條 統一整理方式。賬簿的記載、傳票資料的發出及整理，須以互相牽制為根本，在整理方式上必須求其統一與合理化。
第十一條 代理店與特許經營店的設置。代理店及特許經營店的設置通常應符合公司遠期規劃的要求，以銷售產品為主，獲取市場信息為輔。
第十二條 廣告、宣傳。廣告、宣傳的目的在於提高公司商譽及產品的知名度，以此喚起需求，幫助銷售計劃的推行與完成。在實施廣告或宣傳時，必須依據統一的計劃，重點實施，使經費能夠最有效的運用。
第十三條 產品開發。開發新產品時需使顧客認識新產品，並喚起他們的需求，才能擴大銷售管道。另外，對於改良意見須加以統一，對於未來的品項也須進行研究，如此才能鞏固銷售的根基。
第十四條 銷售部門的定義。在本規定中，銷售部門是指國內貿易部（及其下屬的華東部、華南部、西北部和華北部四個分部）和國際貿易部（及其下屬的歐洲部、美洲部、亞洲部和非洲部四個分部）。
第十五條 銷售計劃的制定。銷售副總經理需依據本規定第五條的內容，與相關部門進行聯絡、協議制定銷售計劃。
第十六條 定期計劃表。銷售計劃中需定期制定者包括：半年度的訂貨受理及銷售額計劃表，各月份長期銷售額計劃表、半年度的進款計劃表及各月份的進款計劃表。
1. 半年度訂貨受理計劃及銷售額計劃表須於每年的1月及7月，依月份及品項種類記載下一年度的訂貨受理及銷售額的預估。
2. 月份長期銷售額計劃表內容依照出貨月份、產品種類，記載每6個月期間的銷售預定額。
3. 半年度收款計劃表須於每年的1月及7月，依照月份、客戶分別記入下年度的進款預定額。
4. 各月份進款計劃表須於每月初將各銷售部門及各戶別的當月進款預估額記入表中。
第十七條 資料的提出。部門經理應將上述各項計劃的資料及計劃表按時提交給銷售副總經理。
第十八條 資料的調查分析。銷售部門為制定第十六條中的各項計劃，應收集過去的銷售實績、市場動向及其他資料，進行調查與分析。