香港新加坡住房保障政策

F. 新加坡的廉租房政策是什麼

所謂的廉租房政策指的是新加坡政府組屋計劃吧

新加坡的組屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的「售後服務」分不開。居者有其屋。

東方國家老百姓最基本的生活理想。唐朝詩人杜甫的詩句「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，正因為寄託了這一理想而傳誦千古。在各個亞洲國家各顯神通的廉租房計劃中，最為成功且特別的，大概算是新加坡的組屋。

開車行駛在新加坡寸土寸金且清潔有序的市中心，總能看到一些顏色雅緻、排列整齊的住宅小區。和居民小區相比，這些屋區是敞開的，沒有圍牆，沒有門衛，開放式的環境讓所有外來的車輛都可以從中穿駛而過，屋區所屬的公共場域，亦屬於國家所有的公共土地。

當地的朋友告訴我，這就是新加坡聞名於世的廉租房計劃，俗稱「組屋」。新加坡的民用住宅房地產市場一般由「政府組屋」和「私人公寓」兩部分組成。組屋類似於中國的經濟適用房，由政府投資修建，價格由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層。在過去40多年的時間里，新加坡政府共修建了96.8萬套組屋，目前更是約有85%的居民居住在組屋中，其中絕大部分屬於自有產權，產權年限為99年。

根據政府政策規定，購房居民可用公積金來支付10%的首付款，政府還會補貼每一個家庭3萬新幣，加上銀行貸款利率僅為2.5%，所以一般的工薪階層僅用公積金就能還得上貸款。在這一政策的背後，是新加坡寸土寸金的房價，作為僅次於紐約、倫敦、香港的第四大金融中心，新加坡的私人公寓價格可達每平方米12萬新幣（約合人民幣60萬元）。

值得重重提一筆的是，和其他國家的公租房項目相比，新加坡的組屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的「售後服務」分不開。比如，政府會定期7~8年重新粉刷組屋，並制定屋區更新計劃，包括修補混凝土剝落、更換污水管、增設電梯等。組屋還往往配有劃了車位的露天停車場，樓與樓的空地上，還會設置游泳池、兒童游樂場所等公共配套設施，有的屋區還會為屋區設立公用的幼兒園、政府服務機構等。公用設施一般價格合理，例如大部分游泳池收費僅為一次1新幣（約合人民幣5元）.

詳見下圖：

新加坡政府組屋HDB全景

G. 誰能說說新加坡住房保障制度是什麼

（一）住房公積金制度 公積金是公共住房建設的資金來源,使政府能循環滾動地建設公共住房,同時可以幫助中低收入者在購房時支付首付款和分期付款,這種強制儲蓄的手段保證了公房建設資金的滾動利用。作為社會保障儲蓄的一種形式，公積金制度是新加坡政府與1955年建立的一項強制儲蓄制度。國家機關或者私人機構的僱主和雇員須以雇員月薪的一定比例繳納公積金存入中央公積金局的個人賬戶，政府在建造和出售「組屋」時充分利用這一制度。 （二）政府「組屋」建造 新加坡政府在住房保障中起到了主導作用，其每五年制定一個建屋計劃，新建成的房屋稱為「組屋」,為確保計劃的順利實施,政府除了專門撥出國有土地和適當地徵用私人土地以供房屋發展局建房之用外,還提供低息貸款的形式,給予房屋發展局資金支持。目前新加坡的房屋90%以上由政府出資建造的，「組屋」為全體公民提供了住房保障。 （三）「組屋」的合理配售 在新加坡購買或租住「組屋」的人,初期以登記的先後順序獲得住房。後期改為訂購制度。政府每季度公布一次建房計劃，定購並申請房屋的人進行抽簽，中簽後經過購房審查交付訂金後隨即簽訂購房合同，並交付房價的首付款。一般兩年左右可以住上新房。這種辦法縮小了各地區、各類型住房的供求差距。此外，新加坡政府還制定了嚴格的申請和審查制度，以有效防止利用「組屋」進行投機活動的行為發生。 （四）分級補貼政策 新加坡政府嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障的水平,以各種形式向中低收入者提供分級住房補貼，幫助中低收入者購房。政府針對購買不同住房面積的家庭，制定了不同程度的優惠政策。對無力購房的家庭，政府允許其租用「組屋」，待有能力買房時再給予優惠。新加坡政府還規定在住房翻新時，給予的津貼與居住面積的大小成反比，以緩解社會住房壓力和倡導節約。 （五）法律法規 為了保證住房保障制度的措施順利實施，新加坡政府制定了細致而周全的法律法規如《新加坡改造法令》、《建屋與發展法》等。 四、國外住房保障制度之比較 通過介紹並分析德國、美國、新加坡的住房保障制度，可以發現各國在住房保障問題上具有各自的特徵。下面將從三個方面比較研究這些國家住房保障制度的特徵。

H. 新加坡住房保障制度有什麼特點

1. 以政府強有力的介入實現公共住房有效供給

新加坡住房制度最大的特點是政府的強力介入。新加坡的住房政策目標是「居者有其屋」,模式是政府以強大的財力建設組屋,使得超過80%的人口居住在公共組屋裡,同時又以高效的機制進行管理。

2.以分階段梯度目標設計來細分房地產市場有效需求

住房政策的目標在於滿足合理的住房需求。住房需求大體可分為三個層次:居住需求、居住質量需求和產權需求。滿足住房需求既可以通過政府來提供,也可以由市場來提供。

對於個體居民而言,住房需求層次建立在自身經濟條件之上。對於城市居民整體而言,住房需求滿足的層次則依賴於城市經濟實力和可利用土地面積等因素。

3.以保障居民居住權作為建立多層次住房供應體系的核心

新加坡政府堅持行政干預為主、市場調節為輔的原則,牢牢掌握了房地產市場的主動權,其核心就是保障居民的居住權,以實施保障房政策為重點建立多層次的住房供應體系。

4.以嚴密的制度安排保證有限住宅資源優先滿足基本民生需求

嚴密的制度安排保證了有限住宅資源能優先滿足基本民生需求。這也是新加坡組屋制度中最值得我們借鑒和學習的地方。

5.保持房地產政策的相對獨立性和穩定性

新加坡政府組屋的一個重要功能是讓不同種族和諧共處,增強民眾對多民族、多宗教社會的認同,促進社會穩定。社區發展主要藉助政府組屋推進,通過組屋把社區所需的各種功能整合起來。

I. 論述香港房產政策與新加坡房產政策的異同之處，最好詳細一點

一、相似點

經濟發展、文化背景相似，房地產業起點狀況相同；

土地管理制度、稅收制度相似；

政府在解決住宅緊缺問題上都發揮了主導作用；

對房地產的需求都經歷了從量到質的轉變；

房地產開發都經歷了從政府為主到公私兼有再到私人企業為主的發展過程；

都經歷了房地產集中過程，具備核心競爭能力的房產開發公司在這個過程中
規模迅速擴大，最後占據了相當市場份額；

內部市場有限，因此主要房地產企業都開始在國外尋求市場，以分散業務風險，增加業務增長點。

二、不同點

香港經歷的房地產周期經歷了比較大的起伏，而新加坡起伏較小；

新加坡住房公積金制度強制性與靈活性兼備，對香港及內地經濟發展有較好的借鑒作用；

新加坡房地產業的發展以政府為導向的傾向很強，因此房地產公司大多有國有股份，比如：如建屋發展局下屬全資子公司盛邦新業(GDB Corp）、房屋與城市開發公司(HUDC)等所開發房產就佔了大部分市場份額；而香港高度市場化特徵使其大的地產公司基本上都是公眾公司。

具體對比如下：

1、香港的經濟政策：採取"盡量扶助、減少干預"政策，政府不對經濟作任何強制性規劃，經濟高度自由化（美國傳統基金會把香港評為全球最自由經濟體，連續10年位列榜首）。

新加坡的經濟模式：「政府主導型」市場經濟：政府是國家和社會利益的代表者，是經濟發展的計劃者、組織者和協調者。

2、香港的土地所有制度：沿襲英國土地制度，核心是土地所有權歸政府，政府出讓的只是土地若干年限的使用權（租期一般為75 年，期滿後可續租，但需補交地價），而土地或其地上建築物的轉讓也只是其使用期限的轉讓，這一點與我國土地制度類似。

新加坡土地制度：新加坡公共部門持有全國80%的土地。負責修建政府組屋的建屋發展局可以無償得到政府劃撥的土地，但私人房地產開發商必須通過土地批租來有償獲得土地的使用權。政府對組屋的開發成本進行嚴格控制，通過優化使用土地、節約設計成本、提高施工效率等手段來降低成本。

3、香港的土地管理、批租、交易、回收制度：香港土地法律體系健全，包括《房地產法》、《收回官地條例》、《土地徵用法令》、《地契條款》、《拍賣地產條例》等。政府只是依據這些法例進行管理。香港土地批租有嚴格的程序和要求，用地要求在《批地條款》中有詳細說明。批租的形式主要有公開拍賣、公開招標、私人協議和臨時租約四種，前兩種是主要形式。不論何種形式取得土地，獲得土地者都需與政府訂立《土地契約》。

香港政府在土地回收上的政策是：公平合理地賠償，使受影響的單位或個人不但可收回土地損失，也可收回商業損失。如果當事人仍有異議，可將爭議提交土地審裁處。

新加坡的土地徵用、交易制度：根據《土地徵用法》規定，凡為公共目的所需的土地，政府都可強制性徵用。為了防止濫用《土地徵用法》賦予的權力，政府詳細規定了征地程序、操作流程和土地補償標准。土地交易則採用拍賣、招標、有價劃拔和臨時出租等方式，將一定年限的土地使用權出售給使用者。出讓後的土地可以自由轉讓、買賣和租賃，但年限不變。使用期滿後，政府無償收回土地及其地上附著物；若要繼續使用，須經政府批准，再獲得一個規定年限的使用期，但須按當時的市價重估地價第二次買地。

4、香港房地產業稅收制度：直接或間接土地收入是港府重要而穩定的財政來源，拍賣土地收入占財政收入比重一般佔15%左右，有的財政年高達37%。具體稅種與稅率有：

對不動產交易徵收的印花稅（稅率為0.75%-2.75%）；

對物業所有人徵收的物業稅（按出租物業所得收入扣除20%後的余額徵收，稅率為15%）；

對物業使用人徵收的差餉費（一般按租金的一定比率徵收）；

遺產稅（遺產稅稅率為6%-18%），其中價值200 萬港元以下的遺產免徵遺產利得稅；

在香港經營地產行業專業或兼業而獲得盈利的個人或公司均須繳納利得稅又稱溢利稅），稅率為16.5%。

新加坡房地產業稅收政策——主要有四項：

不動產稅：稅率23%，其計價的認定是以不動產每年所能獲得的租金總收入計算。空置土地按估計成本的5%計，旅館客房按年總收入的15%計，旅館餐飲按年總收入的5%計。

印花稅和律師費：不動產轉讓差價9萬元以下為1%，9—15萬元為2%，超過15萬元為3%。律師費的收取按律師費用條例，收費根據不動產的價值視不同種類，分別為0.15%—0.20%，標的價值在2000萬元及以上者，可協商確定。

開發收益費：變更使用分區、增加密集率或規劃比率等而使土地增值時，須繳納增值部分50%的開發收益費。

遺產稅：稅率按遺留不動產市價估定。不足50萬元免稅，1000萬元(扣除一切許可費用)以內5%，以上部分為10%，許可費上限為300萬元。

5、 香港房地產業金融政策：

對房地產企業來講，融資渠道暢通，既可從銀行獲得支持，也能以較低的成本通過發行股票和債券融資；

對購房者來說，政府提供法律保障，支持銀行或財務機構發放購房抵押貸款。首付l0%，其餘90%由銀行或財務機構一次用現金支付，把房契交給銀行或財務機構作抵押，並定期地將本息分期償還發放貸款單位。按香港慣例此種貸款按最優惠利率1.5厘左右，每三個月調整一次利率，還款期最長15年。
此外，政府公共資金的支持也是資金的一個重要來源。20世紀70、80年代，房屋委員會建造的公屋資金有60%左右來自港府發展貸款基金。

新加坡房地產業金融政策：

住房資金來源構成：中央公積金局和郵政儲蓄銀行佔80%，商業銀行、金融公司、開發銀行、契約基金等機構佔20%。

房地產金融基本由政府控制，中央公積金局直接行使住房金融職能，郵政儲蓄銀行則為住房發展局以投資政府債券的形式籌集資金。這兩家政府機構成為解決住房資金問題的重要組織。

金融機構能夠密切配合政府房地產發展計劃，提供種種必要的金融服務，其經濟效益已遠遠超過住房金融范圍。不但促進了住房問題的盡快解決，還推動宏觀經濟形成了「高積累—高投資—高效益—高增長」的良性循環，帶動整個國民經濟的蓬勃發展。

住房資金良性循環的契機在於作為福利基金的中央公積金採取金融經營方式，資金運用有借有還(加利息)，財政給予少量補貼或資助，把社會福利基金重點用於發展住房，使它具有發展基金的性質。

6、香港的住房福利政策：

從70年代開始，香港實行住房福利政策，大量投資建設公共住房，政府每年用於住房建設的投資約占國民生產總值的6%。

（1）十年建屋計劃（始於1972年）：建設可供150萬人居住的公共房屋，使公共房屋人均居住面積提高到3.5平方米；10年中，每年的建房速度在3萬單位以上，共建成40多個不同規格的居住小區；

10年建屋計劃沒有完全實現，但促進了公共房屋的建設速度，到1977年進住"廉租屋"的居民達到200萬人。

（2）居者有其屋計劃（1977-1985）：使中下收入的家庭能以合理價格購房自居；

建成"居屋"屋村46個，共有6.6萬套，住進23萬人；

"居屋"樓宇質量較好，設施齊全，建築面積一般為50～60平方米，各項服務周到。屋村的管理和服務都收取一定的費用，但只維持基本費用開支，不盈利。

"居屋"樓宇的售價不計地價，比私人開發樓宇售價低25%左右；

必須符合下列條件者才允許購買"居屋"：
a 家庭成員不少於兩名；
b 家庭總收入每月8500港元以下；
c 申請人最少有一名家庭成員為香港永久居民；
d 家庭成員不能擁有任何戰後樓宇和不受管制或業主自住的戰前住宅樓宇。

購買到"居屋"者應讓出其原來由政府補貼的廉租屋，重新由政府配置給更需要的家庭。原來租住私人樓宇的，則通過該計劃有了自己的住所。

（3）"八萬五"計劃（1997-1999）：從1997年開始，每年建造八萬五千套公共居屋，以供中低收入者居住。該計劃的制定，對"居者有其屋"政策做出了貢獻，有效平擬了當時過高的房價；但是由於各種因素影響，導致房價在1999年前後暴跌，最後被迫宣布取消該計劃。

新加坡福利住房政策：民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。

其中，類似於中國經濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。包括共管公寓等高級公寓和私人住宅在內的商品房則是由私人投資修建，按市場價格發售。

政府組屋建成後，新加坡建屋發展局以國民的收入水平為依據，按照公平原則進行合理分配。

符合政府配房條件的住戶一律排隊等候政府分配住房，低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇。組屋按地段與面積不同，每套的價格從15萬新加坡元（1美元約合1．52新元）到25萬新元不等。符合條件者，可以向建屋發展局申請優惠按揭貸款，而設立於1955年的中央公積金則是新加坡人購房的主要資金來源。在購買組屋時，公積金可以用來支付購房的首付款，也可以用於支付「月供」。此外，政府還以各種形式向國民提供大量的住房補貼，從而使組屋價格保持在普通百姓能夠承受的范圍內。

新加坡政府對房地產市場進行嚴格監控，以防止房價劇烈波動。

新加坡福利住房政策主要包括「五年建屋計劃」和「居者有其屋政策」，其特點為：

設立專門機構,確立政府為住房建設和住房供給的主體地位；

公營房屋實行優惠的土地和金融政策；

按居民的不同收入水平,確定住房類別和價格政策；

實行公積金制度,保證建屋安民計劃的實施。

新加坡住房公積金制度：中央公積金局管理的公積金數額約600億新元，是新加坡的「最大財東」，每年公積金的運營都創造數億元利潤，但公積金局雇員實行的是類似公務員的工資制度，其工資收入不和公積金運營的經濟效益掛鉤，公積金局的每筆支出都要按規定計劃執行，避免了公積金局為追求利潤偏離為會員服務的宗旨，保證了公積金管理機構和隊伍的廉潔。

新加坡實行的公積金制度使得國家「建得起」住房，家庭「買得起」住房，從而新加坡在短時間內解決居民住房問題。

J. 新加坡的住房制度是怎樣的謝謝

組屋比較便宜，但是建築結構什麼的比較土；三房到五房的差距大概10萬新專幣的樣子，現在房屬價很高，三房的中價位20多萬新幣的樣子；

公寓建築結構比較靈活，具美感；非常貴，一般的三房也要40萬新幣，位置好房型大且美的可以上探到幾百萬新幣；別墅一般有健身房游泳池桑拿等設施，有保安等；

別墅，也就是排屋或者獨立式洋房，不知道，據說一棟怎麼也要幾百萬新幣。