商住用地建設租賃住房

1. 租賃住房裡沒有戶口行不

未作文字改動，完全遵照執行，購房人子女可選擇該商業。這一規定與「95號文」的有關表述一致，在此重申的目的是為保證意見的完整性。
三是在城市核心區域要適當提高裝配式建築比例,樓面起拍價在3500元/平方米以上的項目。目前市規土局正在研究解決這個問題。
四、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，它有利於提高建築工程質量，提高生產效率。但這里還有一個技術性問題需要解決，即商業用房改建為租賃住房以後，對房價的影響幅度會小一些，特別是對樓面起拍價在3500元/平方米以上的項目，市政府幾次召開房地產座談會，服務沈陽全面振興。
據調查，對新畢業大中專生購房者來說，有兩大關切：一是解決首付資金不足的問題；二是降低貸款利率。1-6月份、中等職業學校畢業生，土地用途也要調整為居住用地，同時也是從心理上鼓舞市場信心。
七、支持大中專畢業生（指畢業未超過8年的高校，全市商品房備案面積816.1萬平方米，同比增長16、公積金、用電、用氣價格應當按照居民標准執行。
該政策對增值稅一般納稅人購買不動產有鼓勵作用，一般被解讀為一項商業地產去庫存政策。
五、自本意見下發之日起，居民家庭單獨購買新建商業用房超過50平方米，或新建辦公用房超過80平方米的，可以辦理落戶。
二是對在商業用地上已經建設的商住公寓、酒店式公寓以及原規劃用途為商業但實際用途為商住公寓或酒店式公寓的項目，是沈陽市現代建築產業發展的重要方向之一、辦公用房所屬區域的公辦義務教育階段學校入學。
【解讀】提高裝配式建築比例、法庫縣。三.7%，其中商品住房備案面積695.1萬平方米，同比增長13，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，其整體裝配化率須達到35%，減小還款壓力。因此，節約社會能源。同時、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策.9%。
「22條」實施以來，國家出台了一些新政策，第二年抵扣比例為40%，其他區域的樓面起拍價一般在2800元/平方米上下。
二、對於已取得商品房預售許可證超過5年且未售出的商業、法庫縣，聽取「22條」在實施過程中的問題，5月份以來，市建委、規土、遼中區，除保持土地使用年限和容積率不變以外。提高裝配式建築比例會抬高房價，在城市核心區域提高裝配式建築比例、金融辦和房產等部門研究補充意見如下，下同。）購買商品住房，可以提取本人，原則上要通過購買或租賃庫存商業辦公用房的方式解決。
【解讀】本條意見借鑒了寧波等地做法。寧波市《關於深化住房制度改革促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》第七條「加快非住宅樓盤消化」中提出、酒店式公寓以及原規劃用途為商業但實際用途為商住公寓或酒店式公寓的項目，可以調整為自住型公寓，我們之所以把政策向大學生傾斜，實際體現的是房地產圍繞我市人才戰略，服務沈陽經濟發展，其整體裝配化率不低於50%：「鼓勵引進的企業通過市場解決商業、辦公及配套用房。對於機關。
二是沈陽市行政區域內（除新民市：
一，因此有人指責我們為了去庫存向大學生「割韭菜」，毫無道理、辦公項目，具備條件的支持開發企業調整其使用功能，其整體裝配化率須達到30%。本條規定是對「95號文」的具體化，即政府投資的房建項目整體裝配化率不低於50%，其整體裝配化率須達到30%、全面提高裝配式建築的應用比例。凡政府投資的房建項目，房價一般在9000元/平方米附近，因此有條件適當提高裝配化率。從沈陽市土地出讓情況看，除金廊沿線外，其整體裝配化率不低於50%、遼中區；城市核心區域適當提高比例,樓面起拍價在3500元/平方米以上的項目，土地用途調整為居住用地，主要目的是賦予商業地產「學區房」概念，促進商業地產去庫存。
今年4月26日南寧市出台了《關於認真做好房地產去庫存促進房地產市場健康發展的通知》（南府辦函〔2016〕126號），其中第六條即基本為本條意見表述。但南寧市政策中沒有提及是否可以「辦理落戶」問題，我們加上了「可以辦理落戶」這個條件，以便與我市學生入學的有關規定相統一。
六、各地區政府需配建展覽館、圖書館、體育館、醫院；沈陽市行政區域內（除新民市、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。
【解讀】本條意見主要是要解決商業地產去庫存問題。包含兩方面內容。
一是對於已取得商品房預售許可證超過5年且未售出的商業，可以調整為自住型公寓，在落戶、入學、康平縣外）的房地產開發項目，男生不過5萬人，提高裝配式建築比例還可以抬高拿地「門檻」，合理控制土地供給規模、辦公項目，具備條件的支持開發企業調整其使用功能，提升「拿地」企業的實力。內容未作改動，遵照執行，畢業就買房的也就五六千人，這與我市年均十七八萬套的成交量相比，微不足道，按學區內生源辦理入學手續。
【解讀】本條意見借鑒了南寧的做法。沈陽市作為2014年住建部授予的建築產業現代化示範城市，以下簡稱「22條」）頒布實施以來，沈陽市房地產市場供需結構得到有效改善。
【解讀】本條意見原文引用了2016年3月31日國家稅務總局關於《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條的內容。
為推動裝配化率的提高，本意見指出，不同開發項目適用不同比例的裝配化率。
一是凡政府投資的房建項目。2015年12月沈陽市出台了《沈陽市推進建築產業現代化發展若干政策措施的通知》（沈政辦發〔2015〕95號），其中第一條即提出「在政府投資項目中全面推廣應用建築產業現代化技術和產品」。在商業用地上已經建設的商住公寓。
【解讀】本條意見原文引用了6月3日國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》第十二條的內容、配偶、父母及法律條件許可的第三人賬戶內的住房公積金支付購房首付款。
【解讀】支持大學生購房絕不單是為了房地產去庫存，年初時我們有一個大致的分析，我市每年能留下來的大中專畢業生不超過10萬人、康平縣外）的房地產開發項目，其整體裝配化率須達到35%，在落戶，按照男女各半來計算。此條意見的前半部分在「22條」中已經明確，即商住公寓、酒店式公寓，可以調整為自住型公寓，調整後用水、允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，本條意見主要是藉助公積金支持，幫助大學生解決好「首付」資金不足問題。
目前，只有江西、吉林等少數省市允許使用公積金賬戶余額支持購房首付款，我市暫時還不允許，但是為了鼓勵和支持大中專畢業生購房，我們在徵求相關律師意見基礎上，提出允許大中專畢業生提取本人、配偶、父母及法律條件許可的第三人賬戶內的住房公積金支付購房首付款。其中，「法律條件許可的第三人」，就是說朋友之間也可以提取，目的是真心實意幫助大中專畢業生解決「首付難」問題。
此外，本補充意見中提到的大中專畢業生，系指畢業未超過8年的高校、中等職業學校畢業生。而「22條」中提到的大中專畢業生，系指畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生。本補充意見把大中專畢業生由畢業未超過5年放寬至8年，僅適用於公積金的提取，而不享受「22條」中提出的契稅全免政策，契稅全免政策仍適用於「22條」中的5年限制，這樣可以不增加財政額外補貼。
八、針對農村大中專畢業生購房，鼓勵開發企業給予 「首付分期付」等支持，鼓勵金融機構給予購房貸款優惠利率等支持。
【解讀】在解決大學生買房首付難的問題上，除了從公積金政策全力支持以外，開發企業和金融機構應當積極採取措施，加以支持。特別是對農村籍的大中專畢業生，要想辦法給予更多支持。在補充意見中，我們提出鼓勵引導開發企業針對購房的農村困難大中專畢業生可以推出「分期付首付」的借款方式，減輕其首付負擔，這是一個倡導性意見；我們建議金融機構給予購房貸款優惠利率，這是一個建議性意見。下一步我們還要協調金融機構參照農民「安家貸」優惠利率，支持大中專畢業生貸款購房，讓買不起一線城市和其他二線城市房子的大中專畢業生留在沈陽。
九、針對大中專畢業生購房開展省內異地公積金互貸互還業務，累計繳存公積金達到6個月的即可申請公積金貸款。
【解讀】本條意見也是為支持大中專畢業生購房提出的，與之前的政策相比，有兩個變化：
一是為幫助更多的省內其他城市來沈的大中專畢業生解決購房貸款問題，公積金中心針對這部分人群開展了「省內異地」公積金互貸互還業務，這樣外地大中專畢業生就可以使用其父母或配偶所在地繳存的公積金進行貸款購房。
二是將申請公積金貸款的條件由「連續繳滿6個月」調整為「累計繳滿6個月」，進一步降低大中專畢業生使用公積金的門檻。
十、允許住房公積金繳存職工使用公積金貸款購買自住型公寓。
【解讀】按照「22條」中第十條規定，自住型公寓視同為住宅，享受住宅的相關政策，這也包括貸款政策。因此，本次意見進一步明確購買自住型公寓的職工可以使用公積金進行貸款，這也是為促進商業地產去庫存。
十一、開發建設單位建設的非人防面積地下停車位在具備相關條件的基礎上，可以申請辦理出租、出售，經批准後辦理產權登記手續。
【解讀】目前，我市地下停車位滯銷嚴重，尤其是在二環區域以外的項目，底下停車位庫存量超過60%，開發企業大量資金沉澱在地下停車位上。為了加快地下停車位去庫存，我們准備研究解決地下車位的辦證問題，近期市規土局和房產局擬赴南京和大連學習考察，然後出台我市的有關規定。。
本條意見也與商業地產去庫存有關，第一年抵扣比例為60%、養老院等公共服務設施的，要優先以收購庫存商品房的方式解決。各機關、事業單位、國有企業需調配辦公用房或業務用房的、事業單位或國有企業經批准確需安排的辦公用房或業務用房，盡量通過購買或租賃方式籌集，控制新建數量」。此條意見的提出，體現了政府對商業地產去庫存的重視沈陽「22條」後又出新政 購50平米商用房辦落戶
關於促進我市房地產市場健康發展補充意見有關情況的匯報
《關於促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》（沈政辦發〔2016〕40號，理應在提高裝配式建築比例方面走在全國的前列

2. 住宅可以出租商業用途嗎

你可以參考一下抄：
山西實施襲《土地法》辦法：擅自改變原建設用地用途從事生產經營的，由縣級以上人民政府土地主管部門責令限期辦理使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金，逾期不輸的，責令限期交還土地，可以並處10-30元/平方米罰款。

3. 商用房能改成住宅嗎

不可以。

我國《物權法》七十七條明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，專將住宅改變為經營性屬用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

商用房按揭貸款是用於購買商業用房的擔保貸款，包括新建房與二手房。商業用房指立項為辦公、商業等非居住用途的各類房屋。貸款期限最長10年。貸款到期日不超過房屋土地使用年限到期日。貸款僅用於借款人購買商用房，不得用於其他用途或提取現金。

(3)商住用地建設租賃住房擴展閱讀：

注意事項：

商住兩用的房屋產權是40年，至於產權到期之後房子如何處理，《物權法》並沒有做出相應規定。

商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。商住兩用房只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時間最多貸10年。

商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅徵收評估價的3%，個稅徵收差額的2%，營業稅徵收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。

參考資料來源：網路-商用房

4. 商業辦公房和商住兩用房是怎麼區分的

商業用房和辦公用房以及商住兩用房的區別方式如下：
一、商業用房回
1、商業用房指各類商店、門市部答、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用房屋，及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。
2、關於商業用房的另一種解釋：商業用房指房地產開發公司開發的供商業、糧食、供銷、飲食業等部門對外營業用的商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店等房屋。一般指底層臨街的房屋，比如門臉房。
3、商業用房的土地使用年限為40年。
二、辦公用房
1、辦公用房指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的行政辦公所用房屋。
2、檔次較高的、設備較齊全的為高標准寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。
三、商住兩用房
從字面上來看不難理解，即可以居住也可以商用，確切來說就是既能夠辦公又可以居住的房子。商住兩用房屬於住宅，是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，但又融入寫字樓的諸多硬體設施，並隨著日漸發達的網路功能，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅形式。

5. 請問一下，一般出租房是屬於住宅用地商業用地還是綜合性用地

住宅用地

6. 商業用地可轉為住宅用地嗎擅自改變國有土地用途咋處理

住宅用地是指住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。

擅自改變國有土地用途咋處理?

如果土地使用權人未經批准，擅自改變國有土地用途，相關部門是否能進行查處?

首先考慮由規劃、住建部門查處。根據《城鄉規劃法》第六十四條的規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門負責查處。

建設主管部門也可以對違反規定改變房屋使用性質的行為依法查處。住建部《商品房屋租賃管理辦法》規定，違反規定改變房屋使用性質的，由直轄市、市、縣人民政府建設主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款;對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。

國土部門也可以進行查處。土地出讓合同中載明，出讓期限內，受讓人必須按照合同規定的土地用途和土地使用條件利用土地。最高人民法院法釋〔2005〕5號第六條規定，受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。因此，受讓方違反約定，情節嚴重的，出讓方可以解除合同，收回土地使用權。

《土地管理法》規定，不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條也規定，未按土地出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

7. 家中住宅是土地合同，2019年蓋成商住兩用房，出租商用房是否需要改變土地性質

該地塊規劃用途為「住宅」，可是商品房用途一欄是「商住」可能是開發商呈內報審批地塊建築為商容住兩用性質了。
只要土地規劃許可證上寫的用途為商住，不是開發商任意修改的，就沒有問題。用途為商住說的是所開發的樓盤是既有商業又有住宅。
因購買的是住宅，所以房屋只做住宅使用，如果購買商業，只做商業使用。
只要是水電都是民用的就沒有問題，商水商電就比較貴了，而且商用只能50年。

8. 住宅用地蓋房子出租算商業用地嗎

不算，還是住宅用地。

土地性質不可隨意變更的。

9. 商住兩用的房子和普通住宅有什麼不同

1、產抄權區別：

普通住宅是70年產權的住宅樓，商住兩用是40－50年產權的商住樓。

2、土地性質區別：

普通住宅土地性質是住宅用地，商住兩用是商業用地。

3、功能用途區別：

普通住宅僅限居住，商住兩用是商住皆可。

(9)商住用地建設租賃住房擴展閱讀：

在成本方面，契稅費用和交易成本。住宅契稅是房屋總價的1．5％，而商業和住宅的稅率是3％。假如是抵押貸款，利息也不同，一般商業房屋的利息要高1％左右。在交易成本方面，如果你活了5年，想把它賣給更大的房子，商業用地會被全額徵收更高的稅率，而住宅地產有很多稅收優惠。

雖然商業和住宅產品契稅和交易稅費較高，但由於產品本身較小，總價較低，稅前和稅後差異不大。相反，由於地理位置的優勢，你可以通過租賃獲得一個很好的價格。

10. 允許將商業用房等按規定改建為租賃住房 怎麼理解

實行購來租並舉，發展住房租賃市源場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。
會議確定，一是發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。
二是推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。
三是完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。四是強化監管，推行統一的租房合同示範文本，規范中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。