德國的住房租賃市場管理

A. 房屋租賃市場監管和服務才是重頭戲嗎

不同於房屋買賣必須要到相關部門進行備案，住房租賃市場長期處於監管的「盲區」專。現在，屬監管和服務是上述平台兼具的兩大功能，將改變租賃交易習慣，培養租賃企業按規定登記、備案的行為。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此舉有助於後續地方政府對租賃市場各類行為的監管，重點則是對機構房源的出租行為進行監督，同時，將更方便政府找准承租人的租賃和其他需求。

B. 德國人可以一輩子租房，為什麼國內卻不能

因為西方國家的消費觀念不同於中國，中國人更喜歡存錢買自己的房子，而德國人沒有這個觀念，尤其是年輕人，他們更喜歡把錢花在學習和生活上。首先，德國的租賃市場非常規范，租金低廉又穩定。

最後，德國房價相對穩定，真正的目標是「沒有投機」從1977年至今的30年間，德國房價平均每年僅上漲2%。如果扣除價格因素，德國的房地產價格將基本保持不變，甚至略有下降。如果你想投機德國的房地產，如果所有的稅和手續費都包括在內，不僅不賺錢，還會賠錢。這就是德國人不熱衷於買房的原因。

德國人選擇租房而不是買房的原因主要是因為德國的租房市場相對成熟，更傾向於租戶的利益。他們覺得租房比買房更舒適、更靈活。此外，所有參加德國大選的政黨都有穩定房價、保障民生的夙願。如果中國的房地產市場沒有利潤地回歸住宅性質，租賃市場將變得更加規范，對住房的不合理需求將消失。

C. 發達國家民眾的租房積極性為何那麼高

租房，
這樣工作，生活壓力就小得多了啊。
生活質量會更高。

D. 如何發展住房租賃市場

以下要說的是已經出台鼓勵住房租賃的政策，在這方面上層已開始重視了的。shzyqiyu88

2016年6月3號國家上層發布了發展租房租賃相關意見，鼓勵租房政策。

具體政策措施

一是培育市場供應主體

發展住房租賃企業，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持和規范個人出租住房。

二是鼓勵住房租賃消費

完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受基本公共服務，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策。

三是完善公共租賃住房

推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。鼓勵地方政府採取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理。

四是支持租賃住房建設

各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造後出租。

五是加大政策支持力度

對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。

六是加強住房租賃監管

完善住房租賃法律法規。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯合監管體制，明確職責分工。

E. 「重拳」整頓住房租賃市場

信息時報訊（記者 羅莎琳） 記者從住房和城鄉建設部網站獲悉，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等六部門近日印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（下稱「意見」），規范住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
意見表示，突出問題導向，強化有效監管，將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。
一是加強從業主體管理。房地產經紀機構和住房租賃企業在經營范圍中註明「房地產經紀」或「住房租賃」，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，依法辦理市場主體登記。
二是加強房源信息發布管理。房源信息應當滿足真實委託、真實狀況、真實價格的要求。網路信息平台應當核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息。
三是規范租賃住房改造行為。各地制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋應當符合建築、消防、環保等方面的要求。
四是防範住房租賃金融風險。對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對採取「高進低出」「長收短付」等經營模式的高風險住房租賃企業監管。
五是建設住房租賃管理服務平台。直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當建設完成住房租賃管理服務平台。平台應當具備機構備案和開業報告、房源核驗、信息發布、網簽備案等功能。
六是建立住房租賃常態化管理機制。各地住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監、網信等部門建立協同聯動機制。建立多層次住房租賃糾紛調處機制。

F. 德國留學 在德國租房子需要注意哪些問題

租房攻略一：走出誤區，合理找房

很多留學生初赴德國，不熟悉德國城市情況，尤其是身在國內的新生很容易陷入一個找房誤區，即必須要找到離學校很近的房子，而將一些區位良好、交通便利但與學校有一定距離的房屋統統排除在外。這種想法一方面大大提高了找房難度，另一方面縮減了選擇范圍，導致租房者與優質住房失之交臂。事實上，靠近校區的住房租金一般會比同類房屋高出不少，有的位於城市中心，平日里車水馬龍噪音不斷;而一些離學校和市中心稍遠的住房，其租金往往較低，周邊環境宜人，而且德國城市交通便利，尤其是一些中小型城市，即使住在市郊，也都有直達校區和市中心的公交車或有軌電車，十分便捷。

租房攻略二：找對渠道，省時省力

校園內公告板上的消息往往比網路上的更有針對性，一般是校內學生轉手出租房或者短租房，安全性和性價比一般都比較高，市內的小廣告也常常包含了網路上沒有的租房信息;委託熟悉城市情況並有多年生活經驗的熟人幫忙找房也是行之有效的方法之一，省時又省力;網路上的信息雖然龐雜，但是相對全面，往往帶來意外驚喜;而委託中介穩妥高效，可以作為有力的租房保障。以下通過對不同找房途徑進行優劣勢比較同時給出具有針對性的建議以幫助大家避開找房「陷阱」。

租房攻略三：了解房東喜好，克服文化障礙

中西文化差異甚大，個人的品味、愛好和價值取向也是大有不同。很多情況下，文化背景和生活習慣的不同可能造成雙方的諸多想法南轅北轍。所以，能夠了解德國房東的好惡，尤其是他們對房客的居住要求，對於建立與房東之間的良好關系，妥善解決可能產生的租房問題或矛盾，具有十分重要的意義。

攻略五：仔細閱讀條款，簽訂租房合同

租房合同是租賃過程中最為重要的一環，一方面它宣告租賃關系正式生效，另一方面它規定了租賃雙方的權利和義務，為今後各項問題的解決提供參考依據。一般情況下，租房合同有房東起草，所以就更需要房客逐項閱讀合同中的條款，尤其是有關租金、附加費、押金、房屋設備、解約期等重要款項，如有異議一定要在簽約前和房東溝通協調，確保自己的權益不受損害。在個別情況下，房東沒有在第一時間提供紙質合同，而是用口頭協議的方式確定租賃關系，這個時候租房者一定要保存好與房東之間的通訊記錄(如簡訊、E-Mail等)，在口頭協議後務必寫信落實。

合同一旦簽署即使生效，也就表明租賃雙方同意了合同中的所有規定。這個時候如果再提出異議，可能就很難對合同進行改動了。所以，對於合同的所有疑問務必要在簽約前提出。

攻略六：檢查傢具設施，完成房屋交接

入住前的最後一步就是檢查傢具設施，完成房屋鑰匙的交接。不要以為這是一項可以輕松完成的任務，為了避免日後與房東間在傢具設施方面產生矛盾，房客一定要在入住前仔細檢查屋內的各種電器、傢具等，確保每一個都可以正常運作：例如，抽水馬桶能否正常沖水，淋浴噴頭是否有堵塞，所有電燈可以正常開關等等。同時檢查牆壁上有無黴菌，門窗有無安全隱患。如果發現問題，要在第一時間通知房東進行整修，一旦入住，致使房屋及設備損壞的責任將有可能全部由房客自己承擔。

G. 租賃市場迎來重磅監管政策

租賃市場迎來了今年最重磅的監管政策。12月25日，住建部網站公布了6部委聯合印發的《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（下稱《意見》）。其中，引人注目的一條是，未來商業辦公用房、工業廠房都可依法改造成租賃住房。另外，政府對租賃市場的管控力度明顯加大，對房源、價格、備案等等都有涉及。
商業辦公和廠房可改成住房出租
《意見》表示，住房和城鄉建設部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋用於租賃住房的，應當符合建築、消防等方面的要求。使用的材料和設備符合國家和地方標准，裝修後空氣質量應當符合國家有關標准，不得危及承租人安全和健康。未來可供出租的住房，將顯著增加。
業內人士表示，這是落實多渠道供應的又一重要政策。前幾年已經先後推出「商改租」「集體物業進入租賃市場」等重要舉措。「工改租」目前還是第一次表態，具有非常大的意義。廣州市房協專家委員鄧浩志認為，「工改租」在全國是新事物，但在深圳，大概7、8年前就已經出現，所以並不是完全的新事物。對於人口多、居住用地少的特大型城市，「工改租」是非常有前途的。一方面工業用地的價格大幅低於住宅，也低於商辦類項目，所以其經營成本優勢十分突出，實現盈利可能性更大，所以可能願意參與的舊廠房會更多；另一方面也能解決住房總量不足、租賃市場發展受限等本質問題。
不過有專家認為，地方政府對「工改租」可能會比較謹慎，此前僅深圳等個別城市有推進類似項目，其他大城市出於各種原因對此事都比較慎重，更深層次的原因是怕擾亂了原來因為各種土地性質不同所建立起來的體系。比如說，住宅用地會否因此出現價格下降？工業企業會否放棄「主業」轉做「包租公」等等。比較典型的參考例子就是前兩年倡導的「集體用地進入租賃市場」，大的政策扣子雖然開了，但各地方仍然比較謹慎推進，所面臨的考慮也是類似。
租金貸收入佔比不得超過30%
《意見》還規定，住房租賃企業可依據相關法律法規以應收賬款為質押申請銀行貸款。金融監管部門應當加強住房租賃金融業務的監管。開展住房租金貸款業務，應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。
加強貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。住房和城鄉建設等部門加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
鄧浩志分析認為，此前有部分租賃企業誘導承租人採用「長租貸款」，企業一次性獲取長時間的租金；高價收取市場房源，惡性搶占市場。這種模式所引發的問題已經在最近兩年持續曝光，諸如：燒錢搶占市場不可持續性；「騙租賃貸」引發的投訴、金融風險等等；大量前端收款引發的經營管理風險、道德風險等等。所以這次明確要規范以上行為。
嚴管房源信息發布，租賃也要網簽
《意見》規定，已備案的房地產經紀機構和已開業報告的住房租賃企業及從業人員對外發布房源信息的，應當對房源信息真實性、有效性負責。所發布的房源信息應當實名並註明所在機構及門店信息，並應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，滿足真實委託、真實狀況、真實價格的要求。同一機構的同一房源在同一網路信息平台僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委託的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。
對違規發布房源信息的機構及從業人員，住房和城鄉建設、網信等部門應當要求發布主體和網路信息平台刪除相關房源信息，網路信息平台應當限制或取消其發布許可權。網路信息平台未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房和城鄉建設等部門的意見，對其依法採取暫停相關業務、停業整頓等措施。
此外，經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當即時辦理網簽備案。網簽備案應當使用住房和城鄉建設、市場監管部門制定的住房租賃合同示範文本。住房和城鄉建設部門應當提供住房租賃管理服務平台數據介面，推進與相關企業業務系統聯網，實現住房租賃合同即時網簽備案。
明確規定中介機構不得吃差價
《意見》指出，房地產經紀機構、住房租賃企業應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標准、收費金額等內容，並由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩餘租金、押金等應當及時退還承租人。
記者了解到，在二手房交易過程中，房產中介一般都不會讓買家與賣家兩邊直接碰頭攀談，這也造成了信息不對稱、生意不通明、交流不到位等狀況的產生，致使不法中介在二手房交易過程中「吃差價」的待機而動。「吃差價」在房產生意中是一種比較常見的現象。
有二手房經紀人表示，政策還沒有細則規定「如何避免吃差價」，建議如果在無法碰頭的狀況下，買賣雙方也應該要求中介公司出具委託合同，一般委託合同中會寫明價格及中介署理權力規模，以利於保證生意兩邊的利益。而且，在合同上要明晰註明生意兩邊的詳細個人資料。為了進一步保證署理合同的真實性，能夠撥打業主電話核實相關狀況。而對於賣家來說，中介在處理相應過戶手續時，應該留意相關詳細費用，避免中介公司在沒有處理手續之前，將房子賣出從中賺取差價。
專家觀點
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次住建部等6部門印發了《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，充分體現了發展租賃住房、穩定市場秩序的重要導向。尤其是在2016年5月國務院印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確要在2020年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，所以可以認為此次住建部發文，也是為了更好地配合2020年租賃市場發展工作，也充分體現了租賃市場穩租金、穩預期的導向。
從此次意見可以看出，當前租賃市場發展過程中存在發布虛假房源信息、惡意剋扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人、侵害租房群眾合法權益等問題。從此類問題看，包括互聯網平台的信息不規范、住房租賃貸款操作不合規等，是一些新的問題，所以此次6部委中也包括了銀保監會和國家網信辦，實際上也是為了加強金融和信息等方面的管控。

H. 健全住房租賃市場體系具體是指什麼

健全住房租賃制度，加大租賃權益保護力度。堅持以企業為主體和市場化運作，加快推進供給側結構性改革，大幅增加租賃住房建設供應，滿足多層次的住房租賃需求。

一是充分保障租賃當事人合法權益。本市常住居民租房居住的，可以通過辦理居住證、申請居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務。

同時，本市將通過依法保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力構建超大城市租賃宜居生活。

二是加快建立住房租賃平台。線上按照開放、共享的原則，建立全市統一的住房租賃公共服務平台，線下建立市、區兩級住房租賃服務中心，實現住房租賃服務監管線上線下相同步。同時，強化住房租賃市場分析研判，加強住房租金監測。

三是加大租賃住房供應。通過新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應，改善住房供應結構，為實現租有所居的目標提供實物保障。

四是大力培育租賃市場供應主體。堅持以企業為主體，堅持市場化運作，充分發揮房地產開發企業、經紀機構、代理經租機構、物業服務企業等各類企業在住房租賃市場中的主體作用，並注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。

五是加強住房租賃監管。通過建立健全企業主體備案、誠信建設、分類管理等一系列制度，持續開展違法違規租賃行為整治，建立住房租賃管理長效機制，為租賃當事人提供法律援助等措施，進一步規范住房租賃秩序。

I. 參考德國、美國、新加坡等國家以及台灣、香港地區的住房政策和市場狀況，談一談你對當前中國內地的住房政

一、基本情況
德國現有人口約8100萬，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消費中約有18.4%用於住房消費。在統一之後的十年裡，住宅投資佔GDP的比重一直保持在6%左右。德國的住房類型主要有小單間、出租的單元房、獨宅和大型別墅。二戰後，如同大多數西歐國家一樣，西德經歷了很長的住房匱乏時期。進入60、70年代，在生育高峰期出生的人已長大成家以及移民的增多等需要住房。為此，德國政府和民間住房機構作出了極大的努力，克服了很多困難，成功地解決了大部分居民的住房問題。東、西德合並以後，大量的原東德居民湧入西德，又給新聯邦政府帶來住房問題。1988年初至1994年底，原西德地區的居民增長了約400萬人。大量的需求刺激了建房速度，1989年以後建房數量急劇上升，1992年僅在原西德地區建成的住宅就大約有375000套，1994年超過480000套。同時，政府調整建房政策，將原東德地區的住房修復作為重點，通過「復興貸款」和「促進計劃」等方式給予援助，從1990年初到1995年，修復並達到現代化水平的住宅約200萬套。1995年德國住房已達3499萬套，住宅面積西部地區人均35平方米，東部地區人均為28平方米。1998年底，全德國住宅已達3800萬套，人均面積36平方米。隨著住房數量的增加，質量也大幅度提高，現德國的住房95%以上的住宅有洗澡間，90%以上的住宅有集中供暖。
德國自有住房的比率一直比較低。從1995年的統計資料來看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社會出租房26%。大大低於英、法等其他歐洲國家，也低於歐盟和歐洲國家的平均水平。歐盟國家平均自有住房56%，歐洲國家平均自有住房65%。最近幾年這一比率沒有大的變化。自有住房率低，除歷史、民族習慣等外，住房質量好，成本高導致房價太高是主要的原因。在德國，一般房價每平方米2000-8000馬克，人均收入每月4000-5000馬克。如果一個月收入10000馬克的家庭想購一套150平方米，每平方米5000馬克的住房，約需7、8年的總收入才能買得起。
對多子女家庭、殘疾人、老年人和低收入居民，德國政府是通過建造福利住房來解決他們的住房。在原西德地區，出租住宅中約16%是福利住房。凡收入不足以租賃適當住房的居民按法律規定都有權得到住房補貼。補貼一般由聯邦政府和州政府各負擔一半。1994年，住房補貼曾高達70億馬克。

二、德國的住宅金融體制
德國的住宅金融相當發達，具有以中央銀行為核心、商業銀行為主體，專業銀行和其他金融機構並存、共同發展的金融服務體系。到1998年底，德國銀行總數達3403家，下屬分行和營業網點有5萬多個，平均每千人就擁有一個營業點，密度要高於同等的發達國家。
德國的中央銀行是「德意志聯邦銀行」，主要負責管理國家經濟活動中的貨幣流通和信貸供應，保證貨幣的穩定，並負責國內外財政金融往來的結算業務。在中央銀行的監督管理下，商業銀行按其業務范圍劃分為兩大類:
一是全能銀行。主要從事比較全面的金融服務業務，包括吸收中短期和長期儲蓄存款；建立長期專項基金；發行各種投資證券；提供中短期和長期貸款；從事證券買賣業務和其它金融服務。全能銀行有不同的所有制形式，如私人商業銀行、合作銀行和公營銀行等。
二是專業銀行。主要從事專項金融服務，也分私營和公營。分營銀行是按政府特定法律建立的，其功能和私營銀行一樣，只不過服務於政府特定的政策目標，並由政府承擔其債務。
在德國從事住宅信貸的金融機構很多，主要包括儲蓄銀行、抵押銀行、住房與互助儲蓄銀行、信貸合作社、保險公司、商業銀行和特別信貸銀行等。其中，住房互助儲蓄銀行以獨特的融資機制，在住房抵押市場上佔有重要的位置。
據德國的有關史料記載，這種自願互助儲蓄的融資方式實際上起源於中國。大約在公元前200年，中國漢朝一位叫PongKung官員創辦了世界上第一家互濟儲蓄會。後來，這種互濟方式傳播到歐洲，1885年德國建立了第一家住宅互助儲蓄銀行。其最初的理念就是大家共同集資建房購房。這種自願、互助儲蓄的融資優勢是顯而易見的，例如，一棟房的價格是1000馬克，10個人每人年儲蓄為100馬克，所集資金不僅可以保障10年內人人都擁有自己的住房，還可以使人均資本積累等待的期限從10年降低至5.5年。為了鼓勵這種民間發起的住宅互助儲蓄，德國政府採取了多種獎勵政策，包括設立住宅儲蓄獎勵金和雇員儲蓄獎金以及職工資產積累獎金，如1997年年收入5萬馬克的個人儲戶(夫妻儲蓄10萬馬克)，可獲得住宅儲蓄10%的住宅儲蓄獎勵金，個人住宅儲蓄獎金的最高額為800馬克，夫妻為1600馬克。此外，僱主還要在雇員的住宅儲蓄賬戶里每年存入936馬克作為職工資產積累獎金。國家還要對職工積累(936馬克)給予10%的雇員儲蓄獎金。多種獎勵和稅收政策的運用，調動了居民參加住房儲蓄的積極性，吸引大量的社會閑散資金流向住宅儲蓄。
在資金的運用上，德國住宅互助儲蓄銀行為了保障住房儲蓄資金在使用中的公平和安全性，除了按常規審查借款的支付能力外，還有一套嚴格的借款人資格評定標准，具體包括:①最低存款額。凡需要獲得低息的貸款者，必須按儲貸合同定期交納儲蓄金，先履行儲蓄義務，並滿足最低存款額要求，即只有當儲蓄達到所需貸款額的40-50%時，參加儲蓄至少2年以上，才有資格得到所需的貸款。②評估值。德國住宅儲蓄銀行每月對住房的獎金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估，並以評估值的高低來確定借款人的資格和貸款的分配順序。這樣保證每個儲戶都能得到公正、平等的配貸機會。
截至1998年底，德國住宅抵押貸款余額達到1.98萬億馬克，佔全社會未清償還債務余額的20%左右，發達的抵押市場為住宅產業的發展提供了充足的資金。
德國住房抵押貸款的融資安排別具特色，其特點在於很少有人能從一家金融機構獲得購房所需的全部貸款。通常，居民購房貸款是這樣組成的:55%來自抵押銀行或儲蓄銀行，15%來自住房互助儲蓄銀行，20%來自商業貸款，其它來自家庭積累。這種多元化的融資安排，一方面有利於金融機構分散風險；另一方面也是德國人精於對信用貸款工具的選擇。
目前，德國居民使用的主要住宅金融工具如下:
1.第一抵押貸款。主要由抵押銀行和儲蓄銀行提供，多為可調整利率，貸款房產價值比為50-60%，期限為20-30年，銀行對抵押資產擁有第一處置權。
2.第二抵押貸款。主要由住房儲蓄協會提供，一般期限為6-18年，平均期限為11年，貸款利率低且固定不變。這主要得利於會員較低的儲蓄利率。
3.浮動利率的短期抵押或無抵押貸款。由於德國不允許金融機構向購房者提供100%的抵押貸款，因此，當購房者個人資產和儲蓄不足，以上兩種抵押貸款仍不能滿足需要時，人們可以藉助於這種短期的輔助貸款。這多種貸款由商業銀行和保險公司提供，利率隨行就市，常常不需要抵押和擔保。
4.低息、無息貸款。主要由公營抵押銀行和儲蓄銀行向低收入者、殘疾人、多子女家庭和建築社以及住宅的非營利組織提供。
德國住宅金融工具多樣化和多種融資安排，盡管看起來有點復雜，但是它促進了各金融機構在住宅抵押市場公平競爭，不斷改善金融服務。如德國的抵押銀行、住房互助儲蓄銀行、商業銀行和保險公司之間，均有密切協調與合作，並為客戶提供「一攬子住宅金融服務」。客戶只需進一家銀行，提交一份申請、接受一次審查和簽署一個合約，即可從幾個相關金融機構同時獲得所需全部貸款。
德國的住宅金融政策、工具和服務，對居民消費有著不可低估的影響。多年來比較低的貸款/不動產價值比率，嚴格的資信審查和比較低的通貨膨脹率，在一定程度上都制約了居民購房的積極性。而長期以來政府和各類非贏利組織以低息、無息和長期貸款等多種方式，維持了一個寵大的租房市場。這些出租房無論在質量、結構，還是社區環境上都不次於私有住房，且租金比較低。按德國的住宅《租金法》，住房租金一般不得超過家庭實際收入的25%，但購房者每月要將30%左右的收入用於付抵押貸款，這也是一些富裕家庭仍願住在公益出租房裡和「買房不如租房」的原因所在。

三、德國完善的金融體系有以下幾個重要特徵:
1.建立多元化的住宅融資機制。過去，一提到德國的住宅金融體制，人們比較重視「儲貸合同」契約型融資。其實，這只是德國住宅金融體系的一部分。封閉式的住宅儲蓄盡管在住宅金融體系中有著不可低估的作用，但是它所提供的資金畢竟是有限的。只有建立多元化的融資機制，將契約型融資與商業性的儲蓄融資結合起來、將住宅金融與整個金融市場聯系起來，相互協調，才能使之發揮更有效的作用，為住宅投資和消費提供充足的資金支持。
2.住房互助儲蓄應遵循自願和機會均等原則。德國的住房互助儲蓄實行自願、平等、互利互惠的原則，既保障了所有需要購房者都有機會參加住房低息儲蓄，並按其對住房儲蓄的貢獻來確定獲得貸款資格，保障了儲蓄與貨款權利與義務對稱和儲戶之間機會均等。相比之下，我國的住房公積金制度實行強制性儲蓄，強制讓一部分人參加住房儲蓄，歧視性將另一部分人(如城鎮個體勞動者、自謀職業者等非國有單位職工)排斥在政策性融資體制之外，這既不符合經濟轉型期中國多元化的經濟結構、多元化的消費需求，也有礙公平原則的實現。而在個人儲蓄積累較低的情況下，無限制發放個人貸款，必然導致貸款人對低息款的過度需求，使住宅公積金在較短的時間內資金耗盡，使眾多儲戶失去享受低息貸款機會。
3.開辟靈活多樣的儲蓄品種，實行多種利率，並輔助於儲蓄獎勵方式、稅收減免等多種措施，調動居民參加住宅儲蓄的積極性。在我國，面對收入多元化、需求多樣化和擁有消費主權的經濟人，政府不能再沿用簡單行政干預和管理方式，強制性的讓人們參加住房儲蓄或多出一點錢，而應學會用市場經濟的方法來引導居民的儲蓄、消費和投資，幫助居民逐步地實現消費的升級換代。政策性住房儲蓄應根據居民不同的需求設計不同利率、優惠政策的儲蓄品種，如:對需要購房的儲戶，設立市場化利率的儲蓄，保證居民參加住房儲蓄可以得到與其他儲蓄等額的利息收入，或設立減免利息稅的住房儲蓄，以鼓勵居民參加住房儲蓄；對需要扶持的收入群體(中等偏下和低收入戶)，政府還可用住房基金設立專項利息補貼，為他們購房提供低息貸款，或為開發商興建面向中低收入的出租房提供長期貸款，改變目前泛用「低存低貸」、利息暗補對象不明確及對收入分配的負效應。

J. 德國為什麼能長期控住房價

1、德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩定的房價，在全球「獨善其身」。1970-2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。十次危機九次地產，1991年日本房地產泡沫和2008年美國次貸危機，全球各國普遍受誘惑刺激房地產泡沫，而泡沫崩潰又帶來沉重代價，唯有德國沒有出現過嚴重的房地產泡沫和危機。
2、德國長期實行以居住導向的住房制度設計，並以法律形式保障。德國政府始終把房地產業看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，沒有過多地強調其「支柱產業」的地位。政府重視發展高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械製造和化工等產業，成就「德國製造」。德國的《住房建設法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入房租補貼、租賃市場規范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的「四大支柱」。
3、充足穩定的住房供給，規范發達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。經過戰後重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動廉價住房建設，同時支持建設福利性公共住房建設，政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。保護承租者的租賃市場，《租房法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。
4、合理穩定的住房投資回報率，嚴厲遏制投機性需求和開發商暴利行為。德國住房市場具有較為穩定的投資回報率，長期穩定在4%-5%之間。德國先後出台了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為「獲取暴利」，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲