商業項目中建設租賃住房

1. 允許將商業用房等按規定改建為租賃住房 什麼意思

實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善專居民尤其是新市民屬住房條件，推動新型城鎮化進程。
會議確定，一是發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。
二是推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。
三是完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。四是強化監管，推行統一的租房合同示範文本，規范中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。

2. 營業執照上的出租商業用房及辦公用房

盡量不要改變房子的性質，把廠房庫房變為商業用房，這樣不行的，需要重新到一些想關部門報批，以免違法不好，前幾天我聽新聞就聽到這個類似的，是業主的公共用地改變為商業出租，業主就投訴，謝謝採納。

3. 商業用房和住宅的區別

商業用房和辦公用房的區別如下：1.使用性質主體不同；商業用房的使用專主體多為各類商店屬、門市部等商業用戶，辦公用房的使用主體多為企業、事業、機關等單位。2.用途不同；商業用房主要是從事商業行為的所用的房屋，而辦公用房是單位辦公用的房屋。3.基本樓層不通；商業用房一般是底層臨街的房屋，辦公用房一般是寫字樓及獨棟的房屋。4.產權年限不同，商業用房的產權年限為40年，辦公用房的產權年限為50年。5.辦公用房有全國統一的建設標准，商業用房沒有這一標准。

4. 商品住房項目也要配建租賃型保障房嗎

據報道，西安市日前下發《西安市商品住房項目配建租賃型保障房實施細則》，要求西安市新出讓土地的商品住房項目按照不低於宗地住宅建築面積5%的比例。

同時，西安市國土部門對符合配建租賃型保障房的商品住房項目，應在土地出讓公告中明確配建比例、配建面積等內容。

文章來源：央廣網

5. 如何看集體建設用地建設租賃住房

1. 國有建設用地：按照城市開發規劃，進行「招拍掛」，由開發商競購建設用地使用權，然後依照開發規劃進行有計劃的開發，所建商品房產權允許出售和流通；而工業用地則用於建設廠房，不能進行商品房開發。2. 集體建設用地：所有權屬於村集體，經上級批准可以搞建設開發，用途有二，一是企業用地，二是集體建房用地。企業用地只能建設工廠或各種類型的村辦企業；集體建房是村民集體行為，用於村民改善居住條件，房屋產權只能在村民內部相互轉讓，不能向社會公開出售；建設用於出租的房屋或賓館（已經城市化的村集體，例如深圳市區內），可以經營出租，但沒有產權證，不能出售。3. 宅基地：屬於村民的基本住宅用地，村民只有自家使用權，既不能轉讓，也不能出售，調整宅基地的使用權在村委會。4. 小產權房：由於城市化，很多村莊並入市區或郊區，但仍然保留了村集體的建制和建設用地，村集體用於本村的商業開發，建設了一些小產權房，有房屋建設登記證，但沒有獨立的土地使用權證，只有村集體土地使用權，此類房屋國家目前還不允許當作商品房流通。

6. 商業用地的住房和住宅用地住房有什麼區別

主要有以下幾點:
1.使用年限
商業配套40年.辦公50年.比住宅的70年縮水嚴重,
產權時間我理解應該是土地使用權時間.不是房屋產權時間.因為房屋購買後.房屋產權就屬於你了.但土地你只有使用權.無所有權.土地所有權屬於國有.國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年.商業用地最高出讓年限為40年.所以.住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現.40年後.國家有權收回土地及地上附著物.50年和70年聽起來好象對現業主影響不大.但因為<物權法>對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確.因此.購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險.<物權法>第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的.自動續期.非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期.依照法律規定辦理.該土地上的房屋及其他不動產的歸屬.有約定的.按照約定,沒有約定或者約定不明確的.依照法律.行政法規的規定辦理..最可能的方案是:到期後.你再次向國家交納土地出讓金.國家再次出讓土地使用權.所以.你不會賠30年.但會多繳一些土地出讓金.因為40年後的土地出讓金肯定會比現在的貴!
2.交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取.而住宅為1.5%,
如果國家開征物業稅.土地增值稅.商業用房的標准也會比住宅高
3.按揭方式
大多不能申請公積金貸款.但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到.另50年產權或者40年產權的住宅.如採用銀行貸款的方式.只能得到五成或六成按揭.最長貸款年限10年
4.日常生活成本
如按公建用途規定.其水.電.暖等使用費用都將採取商用價格.所以.對於購房者應該在購房時詢問清楚.目前.開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施.能按民用價格繳納.
如水費:3.7(住宅)/5.6(工業商業)/6.1(賓館.飯店.餐飲業)
5.設計標准
設計導向不同.公建物業受朝向.採光.進深等限制較少.而普通住宅的要求較高.
6.落戶問題
無法遷入戶口
優點主要有以下幾點:
1.關於保值性
開發商能將土地建造成本都較高的商用房.改為住宅出售.主要由於住宅可變現性強.風險小.銷售速度快資金回籠時間短等因素.當然.最關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強!能實現較高的利潤價值.因此購房者在購買這類住房時.往往也是由於缺乏其他的選擇導致的.房產相應的保值性也比較好.
2.關於建造標准
非住宅的房屋建設標准不同.如果按照公建相關要求.人防和消防等建設標准都較高.對開發商而言.成本將提高.但對購房者的使用影響不大.
3.可以注冊公司
2006年6月19日.北京市工商局正式下文:公司登記注冊時凡提交的<房屋所有權證>或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅(包括公寓.別墅)"的.房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業用的(如商住.綜合等).均不予登記注冊.因此.非住宅類房產.可以注冊公司

7. 允許將商業用房等按規定改建為租賃住房 怎麼理解

實行購來租並舉，發展住房租賃市源場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。
會議確定，一是發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。
二是推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。
三是完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。四是強化監管，推行統一的租房合同示範文本，規范中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。

8. 商業住房與普通住房的區別

商業住房與普通住房的主要區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異。

1、土地使用年限不同

商業住房土地使用年限為40-50年；普通住房的土地使用年限為70年

2、產權性質不同

商業住房屬於非普通住宅。商業住房樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住房。普通股住房一般不會出現這種情況。

3、交易稅費初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。

4、按揭方式大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

5、日常生活成本如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

6、設計標准設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

商業性住房說明該房產可以用來進行商業經營，還可以居住（一些地方稱這種房子是「商住房」，即，又可以居住又可以用來經商）。

因為國內某些地方（比如北京）已經有了相關的管理規定，不允許一般住宅房子用於商住房產，工商部門也已經開始對於非商業用房或者商住房的住宅停止進行注冊公司用途的工商登記手續。而商業性住房，用於注冊公司沒有問題，部分地區甚至可以允許從事經商活動。

(8)商業項目中建設租賃住房擴展閱讀：

新興的在商業用地建住宅的弊端：

1、使用年限

商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

產權時間，也就是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。

所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。

《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2、交易稅費

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；

9. 商業住房的弊端

產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，回房屋產權就屬於答你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。。最可能的方案是：到期後，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年後的土地出讓金肯定會比現在的貴！

10. 寧波住房租賃新政：允許閑置商業、辦公、工業用房改建為租賃住房

昨日，《寧波市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）已經出台，並於2021年2月23日起施行。
該《實施意見》的出台，目的是堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，大力培育和發展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推動房地產市場平穩健康發展。
2022年底全市新增租賃住房不少於13萬套（間）
2020年7月，住建部、財政部把寧波列為第二批中央財政支持住房租賃市場發展試點城市，並給予三年共計24億元中央財政支持。
據市住建局提供的數據顯示，寧波作為經濟發達地區和製造業強市，外來人口規模較大，人口集聚效應明顯。
根據該《實施意見》的總體目標，到2022年底，全市新增各類租賃住房不少於13萬套（間）。
其中，新建、改建租賃住房不少於6.7萬套（間）， 盤活閑置住房不少於6. 3萬套（間）；培育專業化住房租賃企業20家以上。
建立健全市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃制度體系，形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。
五大大舉措增加房源供給
《實施意見》明確通過五大舉措增加租賃房源供給。
第一，提供租賃住房用地。在租賃住房需求較大的區域，釆取「限房價、限地價、競自持」方式出讓土地，土地競得人自持租賃住房用於租賃。支持企業利用自持產業類工業用地建設租賃住房。允許新供村級發展留用地建設租賃住房。允許非房地產企業將依法取得使用權的土地，經批准後用於租賃住房建設。探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，所建租賃住房不得分割轉讓、以租代售。
第二，允許改建房屋用於租賃。在符合產業發展、結構安全、消防安全的前提下，允許企業將閑置商業、辦公、工業用房改建為租賃住房或職工宿舍，改建項目應按審批要求進行建設、消防驗收和運營管理。改建項目的用水、用電、用氣價格可以申請執行居民標准。閑置商辦、工業用房改建為租賃住房的項目，持續運營應不少於5年，到期後可申請延期，如不繼續經營，應恢復原有建築功能。
第三，集中配建租賃住房。根據開發園區、產業園區和小微企業園區的用工需求，允許園區統籌規劃、集中新建改建租賃社區，允許建設職工宿舍等租賃住房。有條件的園區可適當提高工業附屬設施配建比例，配套用地上限可由7%提高到10%，配套建築面積上限可由10%提高到15%。
第四，盤活存量閑置房源。通過梳理整合政府機構、事業單位、國有企業等單位閑置房源，支持住房租賃企業籌集社會閑置房源、鼓勵個人將閑置住房委託給住房租賃企業或中介機構出租等方式，盤活存量閑置房源。
第五，配建高端租賃住房。結合寧波實際，在東部新城、南部商務區等重點商務功能區配建高端商務租賃住房，提供長租、短租和服務式公寓相結合的多元化產品和個性化服務。
培育市場供應主體
房地產開發企業向租售並舉模式轉變
《實施意見》明確扶持專業化住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。支持房地產經紀機構、物業服務企業開展住房租賃業務。積極引進國內知名住房租賃企業，扶持本地住房租賃企業發展，逐步提升我市住房租賃企業專業化水平。鼓勵國有企業開展規模化租賃業務，將自有住房、商務公寓、政府閑置房源用於租賃。
同時，規范住房租賃中介機構，加強房屋中介人員業務培訓，提升從業人員素質，依法經營、誠實守信、公平交易，提升住房租賃居間服務水平。
承租人可享受公共服務
將加大稅收政策支持力度
根據《實施意見》，辦理房屋租賃合同備案或出租登記的承租人，可按照規定申領居住證，並享受義務教育、就業等公共服務。承租人可按規提取住房公積金用於支付房租，每人每月最高可提取1000元，提取金額根據我市住房租賃價格水平變化及公積金余額情況適時進行調整。
《實施意見》將加大稅收政策支持力度，積極向上申請將現行企業向個人出租住房租金收入減按4%徵收房產稅政策，擴大到政府機構、企事業單位和企業向專業化、規模化住房租賃企業出租住房等范圍，經批準的「商辦改租」「工改租」住房可比照適用。
對個人出租住房應繳納的各項稅費，採取綜合徵收方式進行徵收。對在我市住房租賃監管服務平台網簽租賃合同、辦理合同備案的個人出租住房，積極向上爭取給予免徵稅費政策。
加強租賃住房監管
嚴格按規改造，嚴查「群租」行為
《實施意見》要求將住房租賃管理納入基層行政服務工作內容，嚴肅查處「群租」行為。嚴格按規改造租賃房屋。
推廣使用住房租賃監管服務平台，持續推進「最多跑一次」改革，建立完善住房租賃企業開業報告和房屋租賃合同備案制度、租賃當事人實名認證機制，為承租人提供租賃合同備案、居住證辦理、公積金提取、個稅抵扣等一站式服務。加快推動住建、公安部門管理系統互聯，逐步建立「城鄉統籌、人房一致」的監管服務機制。
此外，將強化市場監管，持續整治「高收低租」「長收短付」等租賃市場亂象，嚴厲打擊壟斷房源、哄抬租金等違法違規行為。加快建立租金監測體系和住房租賃指導價格發布制度，提高市場租金透明度，規范市場經營行為。