蘇州住房物業管理辦法

⑴ 《蘇州市住宅區物業管理條例》是法律法規嗎，可以作為打官司的依據嗎

1、《蘇州市住宅區物業管理條例》是地方性法規；
2、地方性法規是特定內的地方國家機關依照容法定的許可權程序制定的普遍適用於本行政區域內的規范性文件的總稱。它是中國特色社會主義法律體系的重要組成部分，對於保證憲法和法律在本行政區域內的貫徹實施，維護法制統一發揮著重要作用。根據《最高人民法院關於裁判文書引用法律、法規等規范性法律文件的規定》，對於應當適用的地方性法規可以直接引用。
3、也就是說，地方性法規可以作為打官司的依據。

⑵ 蘇州市住宅區物業管理條例的第七章　法律責任

業主、非業主使用人違反臨時管理規約、管理規約、物業使用規定和物業使用管理維修規定造成損害的，應當承擔相應的法律責任。
業主、非業主使用人未按時交納物業服務費用的，業主委員會和物業服務企業可以催交；逾期仍不交納的，由物業服務企業加收滯納金；對於超過三個月不交納物業服務費用的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。 業主（代表）大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，房產行政主管部門或者街 道辦事處（鎮人民政府），應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主（代表）大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。 建設單位和物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由房產行政主管部門予以處罰：
（一）建設單位或者物業服務企業不協助業主（代表）大會籌備工作的，責令其協助，並可處以三千元以上三萬元以下的罰款；
（二）建設單位不承擔首次業主（代表）大會籌備、成立費用的，責令其承擔有關費用，並可處以五千元以上五萬元以下的罰款；
（三）建設單位提供的物業服務用房不符合本條例規定的，責令其改正，並可處以十萬元以上五十萬元以下的罰款；
（四）建設單位未對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具的，責令其改正，並可處以二萬元以上十萬元以下的罰款；
（五）建設單位拒絕將未售出的車位出租給業主、非業主使用人使用的，責令其改正，並可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；
（六）物業服務企業擅自退出物業管理區域的，責令其改正，並可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質證書。 本條例所稱業主，是指房屋所有權人。
本條例所稱物業，是指房屋及其附屬的設施設備和相關場地。
本條例所稱物業管理，是指業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱自助管理，是指業主不聘請專業物業服務企業，自發組織、自行實施管理物業的方式。
本條例所稱前期物業管理，是指業主（代表）大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
本條例所稱共用部位，是指物業管理區域內屬於全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、公共停車位、房屋承重結構、戶外牆面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬於全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防範智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。 市人民政府可以根據本條例制定實施細則。
市房產行政主管部門應當擬定大會議事規則、臨時管理規約、管理規約和物業服務合同等示範文本，提供給物業管理相關各方作為指導規范。 本條例自2008年1月1日起施行。

⑶ 蘇州市物業管理條例有電梯起始層免收,二樓減收80%費用這樣的規定嗎

關於每平0.63元的物業管理費，
此項費用在小區未通過竣工綜合驗收之前不計費，
何時通過竣工綜合驗收，何時開始計費，
原因是開發商已經將此段時間的物業管理費用付給了振業，
此段時間業主不需交納物業管理費。
關於50元的電梯費及供水二次加壓費用，
《蕪湖市物業服務收費管理實施辦法》中規定，
高層帶電梯的小區物業管理費中不包括電梯及二次加壓費用，
這兩項費用的收取文件中規定是這樣的：
「公共照明電費按戶分攤；
二次加壓水泵運行費按用水量分攤；
電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費等可按戶分攤
（電梯起始層免收，二樓減收80%、三樓減收50%，
減收免收部分由四樓以上、包括四樓平均分攤），另有約定的除外。」
振業的回復是總計100元的費用為預收，以實際支出多退少補。
關於垃圾清運費，不存在300元之說，是100-200元，
視戶型大小及樓層高低而定。
關於300元的裝飾裝修管理費。
振業的說法是依據了建設部第110號令，
即《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中第十六條的規定：
「裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，
應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。
住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：
......
（七）管理服務費用；......」
但是此項規定是否能夠支持物業公司的收費行為，
目前本人也拿不準，正在查詢中。
根據物價部門的回復，收費許可證上未核準的收費內容，
物業公司不得收取。「裝飾裝修管理費」未經過物價局的核准，
如有收取，請業主撥打12358投訴，一定會處理。

⑷ 蘇州市收取物業管理費的規定是什麼

現在，受腐敗大氣候的影響，小區物業也開始不作為。三四線城市的小區(新小區除外)，多數像豬圈一樣，簡直不堪入目，還好意思收物業費？得想辦法整頓物業，而不是收什麼費！

⑸ 蘇州市物業管理條例小區換屆成立業委會籌備組有期限規定嗎

換屆是有時間。從哪天起開始換季。

⑹ 蘇州市住宅區物業管理條例的第四章 物業服務企業和物業服務

從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。
從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。 物業服務企業應當依照有關法律、法規和物業服務合同約定提供物業服務。
物業服務企業應當提供下列基本服務項目：
（一）做好物業管理區域內公共場所的清潔衛生、垃圾清運以及經常性的保潔服務工作；
（二）協助有關行政管理部門維持物業管理區域內公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；
（三）對物業管理區域內公共綠地進行日常養護；
（四）對物業共用部位、場地和共用設施設備進行日常維修養護。
物業服務的具體項目和服務程度，按照合同約定。當事人就人身、財產安全防範方面有特殊要求的，應當在合同中另行約定。 物業服務企業不得有下列行為：
（一）擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；
（三）擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營；
（四）物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；
（五）擅自退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；
（六）擅自停水停電；
（七）其他嚴重損害業主權益的情形。 前期物業合同期滿後業主委員會仍未成立的，由建設單位繼續委託物業服務企業管理。
前期物業服務合同期限未滿，業主（代表）大會召開並選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。 業主委員會應當在物業服務合同到期的三個月前，根據業主（代表）大會的決定，將續聘或者新聘物業服務企業的情況，書面通知物業服務企業。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同到期的三個月前書面通知業主委員會，同時報告物業所在地社區居民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門。
物業服務合同期滿，業主（代表）大會沒有作出變更決定的，原合同延續至新的物業服務合同生效之日。 物業服務合同尚未到期，因物業服務企業不履行合同的，由業主委員會經業主（代表）大會同意，提前解除物業服務合同，該物業服務企業應當在合同解除之日起七日內退出物業管理區域。
因物業服務合同糾紛，物業服務企業要求退出物業管理區域的，應當提前三個月書面通知業主委員會、社區居民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門，並在物業管理區域內公告。 物業服務收費應當遵循公開、合理和質價相符的原則。
前期物業服務收費按照招投標確定的標准收取。業主委員會成立後，物業服務收費標准根據業主（代表）大會決定，由業主委員會和物業服務企業協商確定。
物業服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標准以及收費辦法應當在物業管理區域內醒目位置公布。每半年或者一年向業主、非業主使用人公布物業小區經營性設施經營收支情況，接受業主、業主委員會、非業主使用人和價格行政管理部門的監督。
物業服務企業未經業主、非業主使用人同意，不得預收超過六個月期限的物業服務費，不得收取一年以上押金、保證金等費用。 建設單位應當對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具。物業服務企業應當定期公布共用場地、設施設備消耗的水、電數量及其金額，按照實際支出和約定的收費方式向全體業主合理分攤。但物業服務合同另有約定的除外。
物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法在物業服務合同中約定。
電梯起始層的業主不承擔電梯運行費（電梯起始點設在地下層的除外），但應當承擔維修、更新改造費用。 物業管理區域內業主共有的汽車車位，其停放服務收費標准，在政府指導下，由業主委員會徵求二分之一以上的業主同意後確定。業主委員會未成立的，收費標准應當按照價格行政管理部門的規定執行。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行任務時在物業管理區域內停放的，不得收取停車費。 利用物業共用部位、公共場地和共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主（代表）大會的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有，其中百分之三十用於補貼物業服務費，百分之七十納入專項維修資金。但物業服務合同另有約定的除外。
共用設施、設備報廢後的收益，應當用於補充專項維修資金或者抵充物業服務費，也可以按照業主（代表）大會的決定使用。 物業管理區域內供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務企業已接受委託實施物業服務並收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。