保障性住房2005

A. 2005年買的樓房所有業主都沒有房產證,採暖費,水費,電費,可以證明本人一直居住,這所房子產權是否規本人所有

二手房買賣的交易流程一般要注意以下九個步驟：
一是看房，一般通過房產中介去或自己看房源；
二是簽訂定金協議、居間協議，簽訂協議後付定金；
三是簽訂買賣合同，也就是房地產買賣合同，同時在網上做合同備案；
四是付首付款，若上家有貸款，通常上家會用首付款去提前還貸；
五是辦下家的貸款手續，下家貸款要持買賣合同等材料向銀行申請貸款；
六是辦過戶交易手續，過戶手續辦好後，交易中心會出具收件收據；
七是領取房地產權證，在收件收據出來後20天，下家就可以拿到房地產權證；
八是貸款銀行向上家發放貸款，放貸款的時間有可能在產權辦出前，也可能在產證辦出後，這取決於下家和銀行怎麼約定；
九是交房和付尾款。
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在交易中手續及費用：
買方持身份證，賣方持房屋兩證等相關證件到房產交易所具體辦理。
需要：
雙方身份證及身份證復印件（不能過期）；
賣方的房產證。
手續：
去公證處憑有效身份證辦理公證手續。
手續費：
第一部分費用：公證的手續費；
第一部分費用：2009年最新二手房交易稅費如下：
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（1）賣方
營業稅5.5%(房產證滿五年可免)
個人所得稅1%(房產證滿五年且是唯一一套住房可免)
印花稅0.05%(90平方以下可免)
土地交易服務費3元每平方
（2）買方
契稅1.5%(90平方以上144平方以下1.5%.非普通住宅/144平方以上3%。90平方以下1%，)
土地交易服務費3元每平方
印花稅0.05%(90平方以下可免)
登記費50元每人
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二手房過戶需要多少費用 要如何計算 二手房的稅費會因產權類型不同以及房產證填發時間等因素而有所不同：
● 二手商品房稅費：
二手商品房就是業主從開發商手中按照市場價直接購買後上市出售的房產類型，但是經濟適用房不屬此類。
契稅：成交價格的1.5%，如果是非普通住宅的房產，其契稅需要按照成交價格的3%交納；【名詞解釋：非普通住宅——凡是「建築面積在140平米以上、容積率高於1.0、實際成交價格高於同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍」的，屬於非普通住宅，反之為普通住宅，此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房享受普通住宅待遇】。
印花稅：二手房的買賣雙方各交納成交價格的萬分之五作為印花稅。
營業稅：凡是房產證（或者稅務部門出具的契稅稅票）填發時間不足5年的，需要交納成交價格5.5%的營業稅，滿5年後，屬於普通住宅的免交，屬於非普通住宅的按照（實際成交價格－原購買價格）×5.5%的標准交納；
個人所得稅：凡是房產交付時間不足5年的，需要交納個人所得稅，個人所得稅有兩種交納方式：1、適用於可以提供房產原價值憑證的：（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%；2、適用於不能提供房產原價值證明或者合理費用憑證的：房產實際成交價格的1%。【名詞解釋：合理費用——合理費用一般是指業主在購房時所交納的稅金、貸款利息、裝修費用、公證費、手續費等，但是需要提交相應的憑證，如裝修款發票等。】如果房產已經滿5年的，屬於家庭唯一住房的可以免交，否則依舊需要交納個人所得稅。如果業主在出售該房產當年內計劃再行購置房產的，可以向稅務部門提出書面申請，並先以納稅保證金的形式將個人所得稅交納，在1年內重新購置房產後將相應部分的個人所得稅退還。
● 房改房稅費：
房改房，又稱為「已購公房」、「上市公房」，是職工將單位以福利分房形式分配的房產以有關部門指定的價格將產權買斷為個人所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為「成本價購買」的房產可以直接上市交易：
契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標准交納；
土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建築面積×1%/。【名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是「今年」的成本價】，北京市市區目前的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區縣有所下浮），也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建築平米；房改房在上市出售並且交納土地出讓金之後，其產權性質即等同於商品房產權了；
個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照「（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%」的標准計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米；
需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有「優惠價」、「標准價」兩類房改房類型，標准價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標准價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/平米）×建築面積×6%，交納該款項後就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。
● 經濟適用房稅費：
經濟適用房是國家給予相應稅費減免和補貼的住房類型，所以該類房產上市交易的限制比較多：
契稅、印花稅、營業稅均按照商品房交易有關規定納稅；
個人所得稅：適用於商品房上市交易有關規定，但是由於經濟適用房規定5年之內只能原價轉讓，所以5年內的經濟適用房個人所得稅事實上是不需要交納的，滿5年後如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依舊需要納稅；
經濟適用房的「5年之限」：1、交付使用不足5年的：該房產只能按照原購買價格出售給符合經濟適用房購買資格的家庭【名詞解釋：符合經濟適用房購買資格的家庭——經濟適用房的購買資格要求如下：家庭年收入6萬元以下、屬於無房戶或者家庭平均住房面積未達到最低標準的、北京市城鎮戶口居民或者《持有北京市工作居住證》的外省市來京人員】；2、交付使用已滿5年的：可以按照市場價格出售給任何中國公民，但是需要交納成交價格10%的綜合地價款。
這里需要特別注意還有一類「等同於經濟適用房管理」的房產類型，這類房產大多為「拆遷安置」類房產或者「回遷房」，他們只是產權證標注為經濟適用房，行政管理上比照經濟適用房，但是不受經濟適用房5年的限制，只要取得產權證就可以上市交易，除了按照商品房稅費標准以外，還需要交納成交價格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金後，其產權性質變為商品房。
● 關於土地增值稅
對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。其次，對於居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅；居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。
在土地增值稅的繳納上，大多是採用了按照成交價格的1%繳納的方式。
● 有關稅費減免的規定：
1、拆遷居民可以持拆遷證明免除與拆遷補償數額對應部分的契稅；
2、一年內賣舊買新的可以免除出售原房產所得部分的個人所得稅，但是需要先以納稅保證金形式交納到稅務部門。
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買房交接的八大注意事項
1．結清水表賬單
市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，大多數的房產上下家不需要辦理水表過戶手續。但在交房時根據買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數，並按實際的抄表數由業主結清所欠費用。按自來水公司的規定不論是誰使用的，凡發生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經30日催繳後仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單，並可以撥打「小郭熱線」962626 查詢該房產已往的水費欠繳情況。
2．告知電表狀況
按電力公司規定，凡發現私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議下家親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現新建商品房的電表戶名基本為業主本人或是開發商名字。在辦理交房手續時除雙方核對電表讀數外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產證、私章等前往所在地電力營業廳辦理電表過戶更名手續，並結清該電表的所有欠費。如須了解電費欠繳情況可撥打95598 上電熱線查詢。
3．協助煤氣過戶
按照煤氣公司的規定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續。更名手續費10元由下家承擔。對於沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。如要查詢煤氣的欠費情況及燃氣部門的地址請撥打962777 上海燃氣集團24小時燃氣服務綜合受理熱線。4．協助有線電視過戶
有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時下家可要求上家提交交房當日上月的有線電視費收據憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續。如果要查詢欠費情況只需撥打114查詢房屋所在地的街道辦事處即可。
5．結清電話，寬頻費用
如果下家無需延用上家的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然後下家另外自行申請安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號碼，則上下家一起到電信部門辦理過戶手續，並以交房當日為准結算話費賬單。至於寬頻費用以交房當日為准並以上月賬單結算。如有疑問可以撥打10000 號查詢。
6．結算維修資金
按照房地產管理部門的規定，住宅轉讓時，維修資金賬戶中餘款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結算交割單》綠色聯可向下家按實結算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。
7．物業更名及結算物業管理費用
建議上下家到房屋所在地的物業管理處辦理以交房當日為准結算物業管理費。同時下家辦理物業進戶手續。
8．遷移戶口
在交房時上家的戶口沒有及時遷出是發生糾紛最多的因素之一。因此下家在交房當日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經遷出。如果上家戶口要在交房後才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚並做好書面確認。

B. 想要分析下廈門市保障性住房的利弊問題應該從哪些方面入手呢

應該從「邊緣戶」情況先開展摸底調查，再在政策允許范圍內適當放寬條件。要讓有住房困難的中低收入家庭按照政府承諾的時間表住進新家，建成後的保障性住房不僅要配套設施齊全、交通便利，還要成立物業服務公司，為住戶提供相關服務，讓他們滿意。問題應該從基層開始著手解決，這都是影響著整個社會日後大發展的根本存在問題。

C. 保障房，經濟適用房，棚戶區改造 有點亂 誰解釋一下區別呀

保障房 是讓你有房子住
經濟適用房 是你符合條件可以少花錢 買的房子
棚戶區改造 是老房子或平房在市內影響市容而改造的

D. 北京兩限房從哪年算保障性住房的

北京兩限房從哪年算保障性住房的應該是從2005年吧

E. 保障性住房的主要問題

2013年10月，住房問題是當前經濟社會發展中諸多矛盾的一個側影。建設和完善住房保障和供應體系，是保障和改善民生，促進經濟社會均衡發展的客觀要求。這四個關系的提出，對於解決住房問題具有指導意義。
在保障性住房問題上，地方政府當前重建設、輕管理現象非常普遍，導致保障性住房面臨六大突出問題。 現行住房保障政策都是以規范性文件形式發布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。雖然中國於2005年發布《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》，但因沒有上升到法律層面，管控效用並不大。
從國際經驗來看，許多國家都是通過立法，在法律層面上確定嚴格准入及退出機制管理，實施有效的動態監管，保障了政府公共資源的分配公平。
所以說，在立法上健全保障性住房的動態管理機制，是住房保障工作得以正常運轉、可持續發展和社會公平得以體現的根本性措施。
深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經濟發展和房改的深化，我國房地產市場快速成長，住房建設快速發展，城鎮居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設步伐進一步加快。
與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，致使有人開始懷疑這項舉措的推行。保障性住房成為「雞肋」的現象，主要是由於保障性住房無法像商品房那樣有高額的「賣地」款可得，反而要政府倒貼配套資金。因此，一些地方政府在建設保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠房源不好的地方。 「十二五」期間新建3600萬套保障房的宏大計劃。然而頻頻曝出多地保障房入住率不高。究其緣由，申請門檻偏高、選址偏遠、配套設施滯後等，恐怕是主要原因。
隨著各地適時調整申請門檻以及配套設施的逐步完善，保障房空置率較高的問題有望得到逐步解決。同時也要看到，空置率較高的問題雖可改變，但選址偏遠、大規模集中連片建設的現象卻難以在短期內改觀。 從長遠來看，這種空間布局有可能引發各種深層次的社會問題，比如「居住隔離」現象。作為一種常見的城市病，居住隔離是指由於種族、宗教、職業、生活習慣、文化水準和財富差異等原因，導致不同社會群體居住在不同層次的社區中，進而產生隔離，甚至演化為歧視和敵對。
二戰結束後，英法等西方國家為了緩解住房短缺的局面，陸續建設了大量的公共住房，然而由於建設和規劃布局中存在的種種弊端，最終誘發和加劇了居住隔離，這一現象在上世紀90年代開始逐步引起關注。

F. 申請保障性住房，需要那些條件走什麼程序（我是深圳集體戶口）

保障性住房申請條件：

（一）家庭申請的，家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請的，應當具有本市戶籍；

（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日之前連續兩年均不超過本市規定的租賃保障性住房的收入線標准；

（三）家庭財產總額或者單身居民個人財產總額不超過本市規定的租賃保障性住房的財產限額；

（四）家庭成員或者單身居民在本市無任何形式的住宅建設用地或者自有住房；

（五）家庭成員或者單身居民提出申請時未在本市和國內其他地區享受住房保障；

（六）市政府規定的其他條件。

保障性住房申請流程：

在2017年裡，根據各市保障性住房申請都根據本市情況制定申請流程，例如深圳保障性住房申請程序如下：保障性住房申請家庭，統一填寫《北京市保障性住房申請家庭情況核定表》（點擊下載），並遞交相關證明材料。符合廉租住房保障條件的，在提出申請時，應同時提供符合廉租住房條件的相關證明材料，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)住房保障管理部門在《北京市保障性住房申請家庭情況核定表》中做相應標注和說明。如需了解詳細，請登陸本地政府官網查詢。

拓展內容：

保障性住房主要分類：

1、經濟適用房：經濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。

2、廉租房：是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。

3、公共租賃房：指通過政府或政府委託的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。

4、安置房：是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征地拆遷房屋的農戶。

5、兩限商品房：即「限套型、限房價「的商品住房。為降低房價，解決城市居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，經城市人民政府批准，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標准建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。兩限房並不是嚴格意義上的「保障性住房」。

G. 2005年之前享受過安居房還可申請保障性住房嗎

政策性住房只能享受一次

H. 房屋拆遷最低保障政策和建設部建住房[2005]178號的內容

遼寧、吉林、黑龍江省建設廳：

做好棚戶區改造工作，是實踐「三個代表」重要思想，落實科學發展觀，構建社會主義和諧社會的重要舉措；對改善城市低收入居民的居住和生活條件，維護社會穩定，振興東北老工業基地都具有十分重要的意義。為貫徹落實黨中央、國務院關於振興東北地區等老工業基地的戰略部署，推進東北地區棚戶區改造，現提出如下指導意見：

一、推進棚戶區改造應把握原則

（一）統籌規劃，分步實施。要根據當地經濟社會發展總體規劃，統籌考慮城市規劃、土地利用規劃、礦區發展規劃，把棚戶區改造與產業結構調整、基礎設施建設、社會事業發展和生態環境保護相結合，把握好改造的節奏，分清輕重緩急。當前首先要積極抓好東北地區中央下放地方煤礦棚戶區改造工作，在實踐中不斷總結經驗，完善政策措施，有步驟地逐步推進棚戶區改造工作。

（二）政府組織，市場運作。棚戶區改造涉及面廣、政策性強，必須發揮政府的組織領導作用，在政策與資金上給予必要的支持，確保棚戶區改造的順利推進。在具體實施過程中，要堅持市場運作，充分發揮市場機制的作用。

（三）個人出資，政府幫助。棚戶區改造要堅持居民個人出資與政府幫助相結合，充分發揮國家、地方、企業、個人等方面的積極性，多渠道籌措改造資金。棚戶區居民要承擔合理的建設成本；同時根據當地住房保障的有關規定，對符合條件的家庭實施住房保障，確保基本住房需求。

（四）依法改造，確保穩定。嚴格執行有關土地和資金使用管理、城市建設管理、城市房屋拆遷、工程建設等有關法律法規的規定。同時妥善解決好群眾的實際困難，確保社會穩定。

（五）綜合開發，配套建設。要按照「全面規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設」的方針，實行統一規劃、統一拆遷、統一配套、分期實施。

二、充分發揮規劃的引導和調控作用

抓緊組織對本地區棚戶區的調查摸底工作，根據本地區棚戶區住房的破損程度和改造難易程度，編制棚戶區改造計劃，明確近期和中長期工作目標，有重點、有步驟地推進。城市規劃主管部門應根據城市總體規劃、近期建設規劃和棚戶區改造計劃，抓緊編制棚戶區改造的控制性詳細規劃，明確用地性質，確定不同地段的限高和容積率。規劃布局上，要科學論證防止在將來可能成為塌陷區的地方建房；資源型城市的總體規劃要逐步改變「就礦建城」的模式，使城區與礦區適度分離，保證城市的可持續發展。棚戶區改造計劃、控制性詳細規劃及改造實施進展情況要及時向社會公布，方便群眾查詢，接受社會監督。

三、因地制宜，多種方式推進棚戶區改造

對列入改造計劃的項目，要在深入調查、摸清底數、精確測算的基礎上，因地制宜地制定改造方案。對有商業開發價值的棚戶區，應當通過房地產綜合開發方式進行重建，並採取招標方式選擇房地產開發企業。對政府直接組織實施的，也要明確業主單位，政府機關不宜作為項目法人。對改造難度大、不具備商業開發價值的棚戶區，可比照經濟適用住房建設的有關規定給予土地劃撥等優惠政策，由政府及有條件的煤礦企業承擔基礎設施和公建配套設施建設費用，並在建安費用方面予以資助。鼓勵國有煤礦企業，在符合城市規劃和土地利用總體規劃的前提下，組織職工用集資合作建房的方式改造棚戶區。對目前不具備拆建條件的棚戶區，要搞好房屋維修加固工作，保證居民居住安全。

四、規范拆遷程序，嚴格拆遷管理

棚戶區改造要嚴格執行《城市房屋拆遷管理條例》和有關法律法規的規定，決不能片面追求改造進度。在核發拆遷許可、確定補償安置方案、行政裁決和實施強制執行等環節，要嚴格執行規定程序。要嚴格拆遷計劃管理，在年度拆遷計劃安排中，優先滿足棚戶區拆遷的需要。棚戶區改造量大的城市可依據省政府批準的棚戶區改造計劃，適當調整擴大年度拆遷規模控制指標，並報建設部備案。要妥善處理棚戶區中歷史遺留的產權問題。對已經取得房屋所有權證的房屋，要依法補償；對未取得房屋所有權證，但使用人能夠證明房屋來源合法的，應實事求是地予以核定產權；對由於歷史原因造成的手續不全的房屋，要綜合考慮建房時的法律法規規定和被拆遷改造居民家庭收入與居住狀況，根據當地實際，作出妥善處理。對於因個別住戶要求過高、纏鬧，影響絕大多數被拆遷改造居民利益的，要按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》的規定，在認真履行調解、聽證、裁決、告知等程序基礎上，依法實施強制拆遷。

五、妥善做好居民安置工作

要充分考慮棚戶區居民的承受能力，做好與各項住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。對棚戶區內已按房改價購買的現住房，應當按照私有產權房屋予以補償安置，根據動遷戶意願，實行產權調換或者貨幣補償。實行產權調換的，原則上應當拆一還一、結算結構差價；對難以支付結構差價款的低收入戶，經當地政府統一認定後，可適當予以減免。未按房改價購買公有住房的住戶，可以先按房改價購買後實行產權調換或貨幣補償；也可以在改造後，原住房面積部分由居民按房改價購買，適當找補結構差價。

實際安置面積超出原有面積，但在規定標准（各地根據實際情況確定的最低安置面積）內的部分，可按當地經濟適用住房價格或成本價購買；超過規定標準的部分，按照市場價購買。

無力購買超出原住房面積部分的，可以通過合同約定，對原面積部分確認產權，超出部分按成本租金或廉租房租金水平建立租賃關系。租賃一定時間後，居民具備支付能力且願意購買的，允許其再購買原租賃部分的住房。

對無力購買安置住房的居民，應當允許其選擇租賃方式安置。拆遷補償安置款專項存儲，作為租賃期間的備付租金，逐期用於支付部分房租，也可以作為居民的租賃保證金，以息補租。

各地要結合棚戶區改造，通過就地建設或異地建設、收購二手住房等方式，籌集一批租賃型經濟適用住房，並按照廉租住房政策儲備一批廉租住房，以滿足無力購買或住用回遷安置住房，且符合規定條件家庭的居住需要。

六、切實做好設計服務和質量管理

棚戶區改造是為民辦實事的民心工程，要切實保證新建安置住宅的功能和質量，保證合理的使用壽命。要指導規劃設計技術服務機構根據棚戶區居民的經濟承受能力，以滿足基本居住需要為重點，改進住宅設計。安置用房要以中小戶型住房為主，同時，要保持住宅戶型和功能的擴展性，既滿足近期安置的需要，又兼顧遠期居民生活水平進一步提高的需要。採煤沉陷區居民外遷的，要做好新建小區選址定點的勘察工作，規劃選址和項目設計要有一定的前瞻性，防止形成新的貧困區。各城市政府建設行政主管部門，要認真履行職責，積極主動地做好棚戶區改造項目的監管服務，確保工程質量。要嚴格按照法定建設程序和標准規范的要求，依法組織棚戶區改造項目的設計、施工、監理招標，吸引和鼓勵有實力的施工單位參與建設。要認真執行施工圖設計文件審查和竣工驗收備案制度，通過組織巡查小組、建立工程質量評比和情況通報制度，定期對棚戶區改造項目工程質量情況進行督促檢查，及時查處和糾正檢查中發現的問題，嚴把工程質量關。

七、加大基礎設施配套力度，保障冬季供熱採暖

新建安置住宅小區要配套建設市政設施和公共服務設施。要利用好中央、省財政補貼和當地財政預算資金，多渠道籌措配套資金，組織好新建安置住宅小區的供水、供氣、供熱、污水處理、垃圾處理等市政設施和教育、醫療衛生等公共服務設施的配套建設。中央財政補助地方棚戶區改造的資金，應主要用於新建安置住宅小區的基礎設施和公共服務設施配套。冬季供熱採暖是東北地區群眾必須的生產、生活保障條件，關系廣大居民的切身利益，關系社會穩定的大局。各地政府要以供熱採暖保障為重點，把推進供熱體制改革和完善棚戶區困難群眾的採暖救助制度結合起來，落實困難群眾的冬季採暖。擴大熱改試點范圍，將東北地區有棚戶區改造任務的城市全部納入熱改試點市范圍，享受相關的技術經濟支持政策。

八、加強改造後住宅區的管理與服務工作

要充分考慮多數居民的生活負擔能力，切實做好改造後住宅區的管理與服務工作。在新建安置住宅小區中，可適當建設經營性公共建築，以經營收益作為住宅區管理維護費用的補充資金。要充分考慮棚戶區居民家庭物業管理支付能力較低的困難和實際，可依託居民自治組織，從實際出發，探索建立新建安置住宅小區居民自我管理、自我服務的管理模式。也可引導物業管理企業根據業主的消費需求、意向和支付能力，提供管理維護房屋及其配套設施設備、維護環境衛生等最基本的物業管理服務，合理收取服務費用。同時，要通過深入細致的宣傳，使業主理解物業管理、樹立消費意識，從體制和機制上鞏固改造成果，維護良好的居住環境。要落實住房維修資金制度，採取從房改售房款中提取、業主繳存以及政府補貼等方式，建立新建安置住宅的專項維修資金，保障住房的維修和正常使用。

棚戶區改造涉及面廣、政策性強，各級建設（規劃、房地產）部門要在當地黨委、政府的統一領導下，切實提高認識，認真履行職責，積極承擔起棚戶區改造規劃編制、政策制定、組織實施等工作。要加強宣傳引導，做好法規政策的宣傳解釋和群眾的思想工作，改造政策、補償標准、安置順序等涉及居民切身利益的事項要及時張榜公布，提高工作透明度，取得居民的理解和支持。要增強服務意識，精簡辦事環節，提高辦事效率，為棚戶區改造項目的順利實施提供優質高效的服務，為推進棚戶區改造工作發揮積極作用。省級建設部門要加強對市、縣棚戶區改造工作的分類指導，及時總結推廣成功經驗，注意協調解決改造工作中出現的新情況新問題。各地在執行指導意見中的問題，請及時告我部住宅與房地產業司。

東北地區以外其他有條件的地方在實施危舊住宅區、棚戶區改造工作中，可結合當地實際參照本意見執行。

中華人民共和國建設部

二○○五年十月七日

為最大限度保障被拆遷人的合法權益。《規定》明確，被拆遷住宅房屋家庭人均建築面積低於哈爾濱市上年度人均建築面積標准，總建築面積不足40平方米（含40平方米），因家庭經濟困難無力全額交納上靠建築面積50平方米標准戶型超面積購房款的，可以安置到建築面積40平方米的保障戶型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交納上靠建築面積40平方米保障戶型超面積購房款；也可以暫按成本租金標准承租保障戶型超出被拆遷房屋面積的部分，待被拆遷人經濟條件改善後，補交購房款，變更產權性質。

家庭人均建築面積低於哈爾濱市上年度人均建築面積標准，貨幣補償金額低於《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定的最低補償標準的，按照最低補償標准執行。

4持低保證者獲2萬元照顧

對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，給予2萬元照顧；對在《城市居民最低生活保障證》中登記並持有《中華人民共和國殘疾人證》的殘疾人，給予1萬元照顧。

I. 有沒有關於保障性住房建設規模評價指標的資料

【摘要】隨著保障性住房建設力度加大，對保障性住房開展跟蹤審計已成為我國國家審計的重要職責，但由於我國保障性住房審計剛剛起步，有一系列的問題需要解決。本文在界定保障性住房審計定義的基礎上，闡述了保障性住房審計評價的特點，構建了保障性住房審計評價指標體系，對開展保障性住房審計有一定的指導作用。

【關鍵詞】保障性住房審計；評價指標體系

2007年，黨的十七大報告中首次提出「住有所居」的住房保障目標，並大力推進保障性安居工程建設力度。2008年、2009年和2010年，保障性住房開工建設計劃分別為231萬套、485萬套和580萬套，2011年和2012年分別提高到1000萬套、700萬套，為我國完善基本住房保障體系奠定了重要基礎。從2009年開始，審計署已連續四次大規模組織對全國保障性住房項目開展審計或審計調查，從審計結果來看，城鎮保障性安居工程的推進明顯改善了我國住房家庭的居住條件，有效推動了城鎮化建設進程，促進了社會和諧穩定，但同時也暴露出資金籌集和管理不夠規范、項目管理不到位、分配及後續管理不夠嚴格等諸多問題，這些問題直接影響到保障性安居工程實施的效益、效率以及效果，因此構建科學、合理的保障性住房審計評價指標體系，對進一步強化審計監督，保證保障性安居工程建設完成政策目標有著重要的意義。

一、保障性住房審計評價的特點

保障性住房審計是由政府審計機關及審計人員對保障性住房項目投資活動和結果的經濟性、效率性、效果性進行監督、評價和鑒證，以促進相關經辦部門完善政策、改進管理，提高效益的獨立性經濟監督活動。由於保障性住房的特殊性，決定了對其進行審計評價主要有以下三方面的特點：
（一）審計評價范圍和對象的廣泛性。
經過多年來的發展，保障性住房提供形式更加多樣化，既有針對中低收入家庭住房供應的經濟適用房、限價商品房，針對最低收入家庭住房救濟的廉租房，也有城市和國有工礦棚戶區改造以及針對新就業職工和外來務工人員等的公共租賃住房。我們在審計過程中，要對各種形式的保障性住房資金的籌集、管理和使用情況，以及政策措施的執行落實情況開展審計，涉及到住房保障主管部門和發展改革、財政、民政、物價、國土資源等有關部門。只有將各種形式的保障性住房納入審計范圍，將相關的部門和單位均列為審計對象，進行有目標的全面審計，才有可能避免審計出現盲點，對保障性安居工程的總體實施情況進行全面評價。
（二）審計評價標準的多樣性。
由於保障性住房審計的審計內容非常廣泛，既包括經濟適用房、限價商品房、廉租住房、公共租賃住房和各種棚戶區改造資金的籌集、管理和使用，還包括各類保障性住房的建設和後續管理，目標任務完成和保障政策執行情況。因此，對保障性安居工程進行評價，涉及多種審計評價標准，既包括住房保障體系的適度能力、分配管理的公平程度，還包括項目的經濟、社會和生態效益，以及政府執行效率等等。
（三）審計評價過程的持續性。
開展保障性住房審計必須對各地實施保障性安居工程的情況予以跟蹤審計，即不僅要對工程的建設當期進行審計，還要對工程的後續管理工作進行審計，因為，只對項目建設當期進行審計很難全面評價工程績效，需要進行後續審計，即對其滯後性效益、尤其是社會和生態效益進行審查，以取得較為全面和准確的審計結果，作出正確評價。

二、保障性住房審計評價指標體系的建立

審計評價指標體系是指由相互聯系的若干評價指標組成的有機整體，是審計人員衡量、評價被審計單位或項目績效的標准和尺度，是提出審計意見和作出審計結論的依據。保障性住房審計作為事關廣大中低收入人群切身利益的民生審計，應該要對各地保障性住房實施績效情況進行嚴格、有效的評價，但由於我國保障性住房審計剛剛起步，標准制定相對滯後，至今沒有研究出一套操作性強的績效審計評價指標體系，也缺乏比較成熟的、廣為認可的專業指南。同時，國家目前也尚未出台社會保障性住房制度評價指標。雖然住房和城鄉建設部2010年出台了《中國人居環境獎評價指標體系（試行）》，但其中也僅對保障性住房建設計劃完成率這一項指標有硬性規定，中央對各省市的保障性住房建設的考核也僅局限在開工率和完工率上，而對於保障性住房供應中的適度性、分配管理的公平公正程度、項目效益和政府執行效率等方面都沒有制訂相應的考核指標。
（一）保障性住房審計評價指標體系的構建原則。
由於保障性安居工程具有涉及范圍廣、影響因素多、建設管理延續化等特點，筆者認為在設計保障性住房審計評價指標時，應遵循科學、系統性的原則，形成相互獨立、相互聯系、相互制約的系統性公共投資工程績效審計評價指標體系，遵循的主要原則如下：
1. 相關性原則
這是構建保障性住房審計評價指標體系所必須遵循的首要原則，關繫到審計評價的准確性。政府作為住房保障體系的構建主體，對各地保障性住房建設制訂了相應的政策目標，因此保障性住房審計評價指標只有與審計對象所要實現的政策目標高度相關，才能准確地對評價對象作出客觀評價。一般來說，相關程度越高，則客觀性越強，准確性也就更高。
2. 系統性原則
由於保障性安居工程審計內容的復雜性，決定了其審計指標體系的構建必須遵循這一原則，其主要是解決保障性住房項目績效審計評價的全面性問題。 如果評價指標不具有系統性，就會以偏概全，失之偏頗。
3. 定性分析與定量分析相結合的原則
保障性安居工程的投資建設結果包含著社會、政治以及經濟目標的要求，評價標准及指標種類繁多。評價時對可以定量描述的部分，可通過多角度、多層次的指標進行量化評價，更具有證明力和說服力，結果直觀可比，能有效降低審計風險；而對難於進行量化評價的部分，如保障標准制訂的科學性、項目的社會和生態效益等等，則需要通過定性分析，提高審計評價的科學性。
（二）保障性住房審計評價指標體系設計。
十一五以來，中央和地方各級政府為了解決中低收入階層住房困難問題，實現「住有所居」的總體目標，不斷加快保障性住房建設力度，根據居民的居住狀況和收入水平，推出了各類保障性住房，制定了相應的住房保障政策，包括供應對象、建設標准、銷售價格或租金標准等等。我們在保障性住房審計中，應結合保障性住房建設資金籌集管理使用、項目建設管理和政策執行情況的審計，對各地保障性住房建設績效進行嚴格、有效的評價。筆者認為，其評價指標體系的設計應涉及適度、公平、效益和效率四個方面。
1. 適度性
受一定時期經濟社會發展水平的限制，尤其是政府公共財政能力的限制，各地住房社會保障總是有限度的。要對住房保障體系的適度性進行評價，主要應包括以下方面：
（1）土地保障的適度性。
要實現保障性住房建設目標，首先是保證土地的供應，在保障性住房審計中應結合對土地供給環節的審計，對各地保障性住房的土地保障程度進行評價，包括土地的供應量、規劃布局、土地政策的制訂等方面，可具體設置土地供應率、土地供應結構合理率等定量評價指標。
（2）保障對象的適度性。
由於各地的收入程度不同，目前，我國保障對象的范圍都是由各地結合當地實情頒布相關政策，一般是由政府制定收入線標准、財產限額、住房保障面積標准和貨幣補貼標准，並確定保障性住房申請條件。在審計中，要對各地保障對象的確定原則和相關標准進行評價，與當地的人均收入狀況和最低保障水平進行比較，判斷是否合理，是否存在盲點，可具體設置保障對象標准合理率等定量評價指標。
（3）保障程度的適度性。
保障程度是在城鎮住房保障的對象確定之後緊接著要解決的次一層次的度的問題，應該包括兩個指標：一是保障性住房覆蓋率。根據國家十二五城鎮保障性住房覆蓋率達到城鎮家庭戶數20%的總體目標，關注保障性住房的現有覆蓋程度和年度建設計劃，是否能按計劃實現保障性住房覆蓋率。二是保障對象覆蓋率。對已符合保障對象標准，納入保障體系范圍的家庭，其真正享受到保障住房和貨幣補貼的家庭戶數所佔比例。
2. 公平性
保障性住房的基本目的是解決城鎮中低收入人群的住房困難問題，滿足其基本的生存和發展需要。因而，對各類社會保障性住房能否公平地落實到城鎮住房困難家庭進行審查，就顯得很關鍵。
評價城鎮住房保障的公平性應包括兩方面含義： 一是保障性住房是否真正用於保障符合條件的城鎮住房困難家庭，而不是其他類型家庭；二是在保障性住房政策的執行上是否公平對待納入城鎮住房保障范圍的每一個住房困難家庭。具體體現為兩個方面：
（1）實質公平。
在城鎮住房保障體系中，實質公平的內在要求有兩個：一是應保盡保， 即經申請受理，凡符合住房保障條件的，就應按規定給予保障，否則就不予保障；二是同類對象相同對待，即對保障范圍內的同類對象，在住房社會保障政策上要給予公平對待，不應有任何的歧視性對待。
（2）程序公平。
保障性住房的申請、受理、審核、審批程序上，要盡量做到公平， 讓符合保障條件的每一個城市住房困難家庭， 都能按照規定平等地享受到國家住房社會保障政策的陽光。另外，完善退出機制，對那些不再符合城鎮住房保障條件的居民家庭，在進行保障性住房清退時，要規范條件設置和清退程序，盡量做到程序上的公平。
不管是實質公平，還是程序公平，其核心是要求城鎮住房社會保障的運作過程要有健全有效的監督管理機制。在審計過程中，可通過設置應保盡保率、審批程序規范率、清退完成率等指標予以評價。
3. 效益性
保障性住房項目作為基本建設項目，其評價效益的指標主要可歸納為財務效益評價指標、國民經濟效益評價指標、項目風險評價指標、社會效益評價指標、生態效益評價指標五個方面。
（1）經濟效益評價指標：包括財務效益評價指標，國民經濟效益評價指標和建設項目風險評價指標三項內容，主要包括投資收益率、投資回收期、借款償還期等常見指標。
（2）社會和生態效益指標：由於目前衡量我國建設項目投資績效的社會效益和生態效益評價指標尚未真正建立，本文借鑒可持續發展指標體系（2005年修正版）將衡量保障性住房建設項目的社會效益和生態效益評價指標具體分為四大類型，分別為保障性住房項目滿足人民群眾安全需要的評價指標、保障性住房項目滿足人民集體主義和愛國主義需要的評價指標、保障性項目滿足「人的全面發展需要」的評價指標、保障性住房項目滿足環境保護、資源配置和資源利用需要的評價指標。
4. 效率性
政府向符合條件的城鎮住房困難家庭提供保障性住房或貨幣補貼，必定要佔用一定的社會資源。不僅建設保障性住房要佔用一定的資源（如土地、基礎設施等）和成本，而且住房保障政策的制定和執行也需要耗費一定的人力、物力和財力。因此，在住房保障體系運作過程中，政府的效率就變得極其重要。評價住房保障體系運作中的政府效率包括三個方面：
（1） 資金供應效率。
在保障性住房的供應上，無論是建設，還是收購、回購，均要發生相應的成本費用，其資金來源主要是政府有關稅費的減免和一定公共財力的投入。貨幣補貼的發放也依賴於政府財力支持。因此，評價政府效率，首要就是要評價政府的資金供應效率，審查政府籌資機制運行是否有效，是否能保證資金來源，是否能保證有限的資金在保障性住房的投資、建設、分配、管理過程中的良性循環，是否採取措施減少不必要的成本費用，促進政府用最小的成本實現社會保障性住房效益的最大化。
（2） 投資決策效率。
政府是住房保障體系的構建主體，負責對項目資金的管理和使用，保障性住房投資方式的決策等，因此，評價政府效率必須要對政府的投資決策效率進行客觀評價，評價政府或委託建設單位在保障性住房建設中使用資金的合法合規性、投資決策的科學性以及投資審批程序的規范性。
（3） 建設管理效率。
保障性住房的建設管理涉及到項目的征地拆遷、開工建設到完工質量驗收、後續分配管理等多個環節，因此，衡量項目的建設管理效率是對保障性安居工程執行情況作出總體評價的重要基礎。以分配程序審批效率為例，從中低收入以下家庭向戶籍所在地社區居委會提出申請，到申請家庭進入輪候，由地區房管所負責發放搖號結果通知，辦理原房退出、後續入住手續等，要經過一系列審批程序。因此，我們應該在審計中對政府的分配程序審批效率進行客觀評價。如果其審批程序是高效的，那就能將管理上發生的成本費用降到最小，從而提高辦事效率，縮短辦事周期，更好地為民眾服務。
綜上所述，筆者認為保障性住房審計評價指標體系可設計如下：
表 1 保障性住房審計評價指標體系
適度性指標
土地保障適度性指標
土地供應率、土地供應結構合理率等
保障對象適度性指標
保障對象標准合理率等
保障程度適度性指標
保障性住房覆蓋率、保障對象覆蓋率等
公平性指標
實質公平指標
應保盡保率、非保得保率等
程序公平指標
審批程序規范率、清退完成率等
效益性指標
經濟效益評價指標
投資收益率、投資回收期、借款償還期、運營成本費用、償債備付率等
社會和生態效益評價指標
項目滿足人民群眾安全需要、人民集體主義和愛國主義需要、「人的全面發展需要」和環境保護、資源配置和資源利用需要的評價指標等（見圖5-1）
效率性指標
資金供應效率指標
資金籌集合規率、資金到位率、資金籌集及時率、資金充足率、籌集資金成本率、籌集資金風險等
投資決策效率指標
內控制度健全有效率、資金使用合規率、資金支出結構合理率、資金支出合規合法率、投資決策程序和審批程序規范率等
建設管理效率指標
征地拆遷合規合法率、項目管理內控制度健全有效率、工程提前（延期）完成時間、未按計劃完工工程數量、工程質量合格率、工程質量優良率、建設投資增減額、無效投資率、損失浪費率、生產能力建成率、項目完工率、分配程序審批效率等

三、結語

保障性住房審計是一項系統工程，應運用系統分析的方法對每一層面選定的指標進行評價和衡量，以增強對各地保障性安居工程執行總體情況評價的綜合性和准確性。本文構建的保障性住房審計評價指標體系具有簡明、可操作、實用等特點，能夠較好的實現對各地保障性安居工程進行全面評價的目標，對我國審計實務界開展保障性住房審計具有較強的指導借鑒作用，在實際運用中，為達到實用性和科學性的效果，需要根據各地區和各項目的實際情況酌情調整指標體系，結合指標評價結果對保障性住房的經濟型、效率性和效果性做出客觀評價。

J. 保障性安居工程的發展歷程

根據國家現有政策，我國針對城市低收入家庭，特別是特困家庭，為其提供廉租住房或廉租房補貼，以實物與貨幣補貼相結合的形式解決這部分人群的住房困難問題。2005年，國家發展改革委、建設部發出《城鎮廉租住房租金管理辦法》。同年，建設部、民政部發出《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》。2007年，國務院發出《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出進一步建立健全城市廉租住房制度；改進和規范經濟適用住房制度；逐步改善其他住房困難群體的居住條件，包括加快集中成片棚戶區的改造，積極推進舊住宅區綜合整治以及多渠道改善農民工居住條件等。以此為開端，我國開始大規模建設保障性住房。隨後，各項政策措施對保障房建設的相關問題進一步明確。2007年1
1月，建設部等七部委出台《經濟適用住房管理辦法》；2007年12月，建設部等五部委聯合發出《關於改善農民工居住條件的指導意見》；2008年3月，住房和城鄉建設部發出《關於加強廉租住房質量管理的通知》；2009年12月，住房和城鄉建設部出台《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》；2010年4月22日，住房和城鄉建設部發出《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》；2010年4月住房和城鄉建設部等三部委發出《關於加強廉租住房管理有關問題的通知》；2010年6月，住房和城鄉建設部等七部委聯合發出《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》；2011年9月，國務院辦公廳發出《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》；2012年3月，住房和城鄉建設部發出《關於做好2012年城鎮保障性安居工程工作的通知》，2012年6月，住房和城鄉建設部發出《公共租賃住房管理辦法》，2012年12月，住房和城鄉建設部等七部委發出《關於加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知》，2013年4月，住房和城鄉建設部發出《關於做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》,2013年12月，住房和城鄉建設部等三部委發出《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》, 2014年4月，住房和城鄉建設部發出《關於做好2014年城鎮保障性安居工程工作的通知》, 2014年6月，住房和城鄉建設部發出《關於並軌後公共租賃住房有關運行管理工作的意見》，2015年6月，國務院發出《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》。我國保障性安居工程大致包括經濟適用住房、限價商品住房、各類棚戶區改造、廉租房、公租房以及農村危房改造。2011年國務院辦公廳發出的《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》明確，我國將重點發展公共租賃住房。