集體土地建設租賃住房租賃策略

『壹』 北京將積極推動集體土地建租賃住房嗎

據報道，剛剛結束的北京兩會上，「集體宿舍」成了熱詞，北京力求務工人員有尊嚴地居住，將通過建集體宿舍解決租住難題。

北京的五年住房建設規劃中，提出要建設50萬套租賃住房，主要在集體建設土地上建設，北京市要求各區建設的租賃住房要滿足租賃住房周邊就業人群的需要；滿足各區公租房備案家庭的需要，或者是由區政府躉租回來，以公租房的價格出租給公租房備案家庭，但是也要確保農民的利益，政府按市場價格支付給農民租金、

在2017年，北京市規劃國土部門會同各區政府已經完成集體供地項目39個，分布在北京全市13個區，2018年將主要推動這39個項目的建設。

希望北京務工人員的租房難題可以早日得到解決！

『貳』 集體建設用地建房出租的政策依據是什麼

據報道，日前國土資源部會同住房和城鄉建設部，根據地方自願，確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

相關人士表示，住房租賃市場試點是按照地方自願原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。

希望住房租賃試點可以早日落實下去！

『叄』 兩部委原則同意5城市利用集體建設用地建設租賃住房試點

中新經緯客戶端月16日電 據自然資源網站消息，近日，自然資源部聯合住建部發布《關於福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》指出，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。
兩部委要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，促進建立多主體供給，多渠道保障、租購並舉的住房制度，實現城鄉融合發展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。
兩部委提出，嚴格落實試點城市人民政府主體責任，統籌推進試點工作，要將項目選址、開工建設、運營管理等各環節監管落到實處。健全合同履約監管機制，保護租賃利益相關方合法權益；建立租金監測監管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃。
兩部委要求，試點城市要聚焦市場需求，堅持城鄉統籌。項目應與周邊區域基礎設施、公共服務設施配套工程統一考慮，明確配套設施建設主體與標准，實現與周邊地區公共服務均等化。盡量將項目安排在區位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區域。積極學習借鑒先行試點城市實踐經驗，加強政策宣傳和輿論引導，發展規范有序的住房租賃市場，形成可復制、可推廣的制度成果。
兩部委還提出，試點城市要規范審批和監管程序，明確集體建設用地建設租賃住房的項目申報主體，完善項目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，住房建築質量、裝飾裝修符合相關標准。鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務，嚴禁違規提供「租金貸」。強化事中事後監管，確保有序可控。
兩部委還明確，試點城市要積極探索應用現代化信息管理平台和先進科技手段，在試點過程中研究加強公共服務配套，建立承租人基本公共服務保障機制，支持其依法享受教育、醫療衛生以及養老服務等基本公共服務權利，推進集體租賃住房納入政府主導的住房信息租賃服務與監管平台管理，落實住房租賃企業備案管理，加強土地市場動態監測監管，促進節約集約用地。

『肆』 《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》是什麼有什麼用

《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，是利用（農村）集體土地建設租賃住房，這樣可以解決城市國有建設用地不足的問題，同時也解決了大量在城市打拚無錢買房的打工一族的居住問題

『伍』 集體建設用地租賃住房可以一次性租賃50年嗎

房屋租賃最長20年，超過20年的租賃合同，20年租賃期限內受法律保護，20年後如果不再續簽租賃合同視為不固定期限租賃合同，雙方均可隨時解除。

『陸』 集體土地建租賃房到底是怎樣的

此次是要在超大、特大城市和住房城鄉建設部批準的發展住房租賃市場試點城市中，按照地方自願原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。」國土資源部土地利用司負責人對記者說，作為人口凈流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。
據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

『柒』 十部委：加快發展住房租賃市場 重點支持集體土地建設租賃住房

經濟日報-中國經濟網北京1月29日訊 今日，十部委聯合印發《進一步優化供給推動消費平穩增長 促進形成強大國內市場的實施方案（2019年）》，提出加快推進老舊小區和老年家庭適老化改造，鼓勵有條件的地方對家裝電梯等給予補貼。進一步滿足農業轉移人口適齡化的住房消費需求，加快發展住房租賃市場，支持人口凈流入、房價高、租賃需求大的大中小城市多渠道籌集公租房和市場租賃的住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持的內容。
並且，完善托幼等配套政策，鼓勵地方政府通過採取提供場地、減免租金等政策措施，加大支持力度。加強城市養老設施建設，提升養老服務的供給水平，加大城市養老服務的用地供給，規劃建設一批、改建擴建一批養老服務機構。

『捌』 集體用地建住宅並未全面禁止 租賃房共產房皆是方向

集體建設土地入市能否建住宅？對土地市場沖擊大不大？會不會影響房價？

還有幾天，新版《土地管理法》就要正式實施，集體經營性建設用地入市終將全國推廣。在建廠房及商場等用途之外，集體建設用地上是否還允許建造住宅，供外界租賃甚至買賣，成為一些城市民眾關心之處。

此處所謂集體建設用地建造住宅，與農民在宅基地建自用房產無關，而是指建設可供集體組織之外成員或租或買的住宅。

土地供應格局改變

2019年8月26日，全國人大常委會審議通過《土地管理法》修正案，這是該法自1987年正式實施以來的第四次修訂，並將於2020年1月1日起正式施行。

這次修法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，刪除了原法第43條中任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定。

這看似意義重大，但實為世事輪回。允許集體建設用地入市並非初創的新政，實為政策上的又一波解禁。

按照1987年版《土地管理法》，當時城鎮居民就可以用集體土地蓋住宅，不過前提是必須經過政府批准，支付相關補償費用，且不得超標。

正是2004年8月修訂通過的上一版《土地管理法》規定，從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地。至此，除興辦鄉鎮企業等少數情形外，集體建設用地流轉的通道基本被封堵完畢，利用集體建設土地進行房地產開發的行為更是在嚴禁之列。

這十五年間，國有土地供應被地方政府管控，土地價格漲多跌少，尤其是住宅用地價格，隨著房價的波動而水漲船高，多年來為地方政府貢獻了不菲的土地出讓收入。

2004年全國國有土地出讓收入尚在5800億元左右，到了2018年，這一數據已經上漲至65096億元，創下歷史新高。在房地產市場較為平穩的情況下，2019年前11個月土地出讓收入也高達57684億元，全年有望逼近7萬億元，再攀歷史高峰。

國有土地已實現極大保值增值的背景下，集體建設用地如今再度回歸土地市場，改變了原先建設用地只能用國有土地的格局，這對下一步的土地供應格局會有什麼樣的影響，會不會對國有住宅用地市場形成很大的沖擊？

全國人大常委會法工委經濟法室副主任楊合慶表示，土地管理法的修改，包括集體經營性建設用地入市改革，目的就是為了改變、完善現有的建設用地土地供應的格局。原來只有國有建設用地才能進入市場，以進行各項建設，現在是允許集體建設用地直接由集體出讓、出租用於建設，這是土地供應格局的改變。

不會對土地市場造成沖擊

說易行難。在細究《土地管理法》法律條文後，我們可以發現此番農地入市依然頭戴若干「緊箍」，其范圍、體量、用途均有諸多限制，這可能會造成其實際影響低於外界原有的預期。

楊合慶也表示，集體經營性建設用地入市，首先入市的土地要符合規劃，規劃必須是工業或者商業等經營性用途，必須要經過依法登記，每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之後的土地權利人，也要按原來規劃的用途來使用土地。從這幾個方面來講，它不會對我們的土地市場造成沖擊。

具體來看《土地管理法》的法律條文，第23條規定，各級政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。土地利用年度計劃，應當對本法第63條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。

這就是說，每年可以入市的集體經營性建設用地最高數量要由各級政府確定，一般不可超過。不要期望集體建設用地入市一旦開閘就會大量進入土地市場，地方政府為了穩定土地市場，一般會根據當時土地市場狀況，把握集體土地入市的時機和尺度。

再來看范圍，也就是哪些地塊可以入市。《土地管理法》第63條規定，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

這裡面，「符合兩個規劃」「並依法登記」都容易理解，且界定會較為清楚。但「工業、商業等經營性用途」的描述還是留有解釋的空間。

何為「經營性用途」？如何理解這個「等」？原來鄉鎮企業里的宿舍用地在不在其中？

清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明12月6日在一個論壇上表示，經營性建設用地是一個人為造出來的概念，並沒有法律依據，「說農村的宅基地不是經營性的，但它搞一個農家樂是不是經營性的」？

最後來看看上述地塊入市後可以做什麼，即用途。《土地管理法》第64條規定，集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。

簡單理解，獲得集體建設用地使用權的單位或者個人，要按照兩個規劃確定的用途來使用土地，而這兩個規劃是由各級地方政府來編制的。換言之，地方政府有許可權決定一宗集體建設用地最終是用來建設廠房、商場抑或住宅。

地方屢有創新之舉

當今，在集體土地上建住宅且供集體外成員居住的做法，尚屬政策監管較嚴地帶，但地方在「試點」的名義之下，也屢有創新之舉。

今年8月1日，北京市規劃和自然資源委員會（下稱「北京規自委」）發布通知稱，大興區瀛海鎮3宗集體建設用地區級統籌地塊公開掛牌出讓，宗地內將建設共有產權住房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。

這是北京第一次利用集體土地建設共有產權房，為政策性住房開辟了土地供應新渠道。北京規自委表示，該項目入市有效改善了住房結構，同時豐富了集體建設用地入市案例，探索改革經驗。

此前，包括北京在內的18個城市獲批可以利用集體土地建租賃住房，以緩解當地住房供應緊張局面。

從上述地方實踐來看，當前利用集體建設用地是可以用來建設住宅的，一方面是租賃住房，對外只租不售，產權不分割。另一方面，北京第一次利用集體土地建設共有產權房，可以對外銷售，且產權可分割，與國有土地上建造的商品房並無二致。

《北京日報》8月2日曾援引業內專家表示，對於購房者來說，集體建設用地的共有產權房和原來國有土地的共有產權房沒有任何區別，同樣是70年產權，個人持有部分產權，且執行5年內不得買賣等規定。

集體土地的共有產權房和過去的小產權房有何關系？結合上述《土地管理法》新規來看，區別主要在於兩點，一是土地是否屬於可以入市的范圍，是否被依法登記；二是用途是否符合政府的規劃。

換個角度說，未來集體建設用地是否可以建造住宅，也將主要依據上述兩點，如果符合入市資格，且政府將其規劃為住宅，那一切就順理成章了。

中央黨校（國家行政學院）政治與法律教研部教授宋志紅表示，《土地管理法》規定集體經營性土地入市之後可以開展商業、經營用途。國有的建設用地可以用來房地產開發，集體的建設用地如果不可以，怎麼體現同權同價？

她認為，集體土地上建設租賃住房，其本質特徵就是集體經營性建設用地入市之後用來做住宅的開發，住宅的用途顯然是在裡面的，這樣開發的住房只可以租不可以賣。而未來在鄉村振興和鄉村產業發展過程中，配套住宅用地的供應是必不可少的，從土地開發利用來看，土地上綜合復合型的利用也成為一個趨勢，所以住宅用途的供應是必不可少的。

「從現實的角度來看，這樣一種途徑的放開必然是一個因地制宜的、有管控的、逐步的放開。」宋志紅稱。