住房保障住房供應體系

A. 住房保障體系的住房分類

住房公積金制度及其發展
住房公積金制度最初是經濟發達國家解決低收入家庭住房問題的一種成熟經驗，並一度在實踐中作為政策性住房金融發揮了巨大作用。其本質是一種國家支持的社會自助形式，通過金融互助，以繳存公積金的方式，增強繳存資金職工的購房支付能力。
我國住房公積金制度是政府為解決職工家庭住房問題的政策性融資渠道。住房公積金由國家機關、事業單位、各類企業、社會團體和民辦非企業單位及其在職職工各按工資的一定比例逐月繳存，歸職工個人所有。住房公積金專戶存儲，專項用於職工購買、建造、大修自住住房，並可以向職工個人提供住房貸款，具有義務性、互助性和保障性等特點。住房公積金按規定可以享受列入企業成本、免交個人所得稅等稅收政策，存貸款利率實行低進低出原則，充分體現政策優惠。
1994年住房公積金制度在我國城鎮全面推行，1999年我國頒布《住房公積金管理條例》，並於2002年重新發布，使住房公積金制度逐步納入法制化和規范化軌道。目前已基本建立起由住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的管理體制。
截至2003年底，我國建立住房公積金職工人數達6045萬人，累計歸集公積金5563億元，職工因購建住房和退休等支取1743億元，累計發放個人住房貸款2343億元，支持327萬戶職工家庭購建住房，為改善居民家庭住房條件發揮了重要作用（數據來源：《中國的社會保障狀況和政策白皮書·住房保障》）。相關統計數據顯示：至2004年底，全國住房公積金覆蓋率達58%，我國建立住房公積金職工人數達6138萬人，累計歸集公積金7400億元，累計發放個人住房貸款3404億元，共支持434萬戶職工家庭購建了住房。
住房公積金屬於政策性住房金融，是我國住房保障體系的重要組成部分，其特點是直接以金融手段支持廣大城鎮職工在市場上解決住房問題。從實踐經驗來看，公積金制度在支持解決低收入家庭住房方面發揮著巨大作用。住房公積金制度的實施，不僅本身滿足和改善了部分低收入家庭住房條件，同時，住房公積金的增值收益也成為了廉租住房建設資金的主要來源，有力地支持了廉租住房的建設。但是，我國住房公積金是在城鎮住房制度改革後建立起來的，還需要在實踐探索中逐步完善相關制度，以確保其充分發揮政策性住房金融的應有作用。
住房公積金安全性、利用率制度局限
住房公積金制度雖然為住房保障制度的建設、城鎮住房制度改革、促進住房消費和改善職工居住條件等方面做出了傑出貢獻。但隨著住房公積金制度的不斷深化和發展，住房公積金管理中也暴露出諸多弊端，或管理體制自身不足、或管理制度缺乏統一性、或監管體系存在多頭性等普遍性問題，在很大程度上阻礙了住房公積金制度的健康、快速發展。
公積金安全性主要體現在內部控制和外部監管尚存在問題，近年來不斷出現公積金被挪用和被貪污的腐敗問題即為明證。另外，公積金的投資安全也是不可忽視的問題。
住房公積金是由各方組成的管理委員會共同決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的資金。根據公積金管理條例的規定，公積金管理中心是代理繳存人行使管理職責。盡管管理組織和監管機制相對比較健全，但在實際執行中仍然存在監管不力的問題。有些管理委員會流於形式，重大事情不能充分起到決策作用，依靠管理中心負責人進行巨額資金運作，不僅責任大，風險也大。同時，住房公積金管理中心每年向財政部門報告資金使用情況，實際上只是靜態監管，很難充分起到監管作用。而銀行託管也是按管理中心要求調撥資金，缺失真正的管理職能。因此，同級監管權不能有效行使是導致監管乏力的主要原因。另外，因金融市場風險較大，即使按規定購買國債，也因託管機構的經營效益、購買國債的品種風險等，導致公積金增值收益不能按預期收回，也導致部分公積金本金面臨著巨大風險的可能。
住房公積金使用率反映了一個城市房地產業的發達程度，近年來我國住房公積金使用率一直徘徊在50%左右，地區間也表現出明顯差距。
分析表明，影響公積金充分發揮其政策性住房金融作用的因素主要有以下幾個方面：首先，消費意識相對落後，不習慣提前消費，造成公積金只存不用。其次，管理中心市場競爭意識不強，市場宣傳推廣力度乏弱，公積金服務水平效率不高，貸款手續復雜，發放貸款時間較長，開發企業更願意與商業銀行合作，擠佔了公積金貸款的市場份額。第三，住房公積金與商業銀行的貸款利率差距較小，又受額度限制，在政策性住房金融上體現的優勢不明顯。第四，住房公積金的流通限制，造成部分地區公積金供不應求，需要嚴格控制貸款額度，而有些地區卻大量閑置，使用效率不高，增值空間受到很大影響。第五，申請公積金貸款，部分地區有額外附加條件，不如商業貸款條件寬松。第六，公積金使用用途主要用於購買住房，實際應用於自建和維修項目的很少。而且只能用於購買不能用於租賃，導致買不起房子的家庭長時間享用不到住房公積金，同時，相對的低存低貸，實質上是使低收入家庭承受了利息損失。
住房公積金制度優化探討
通過以上對於住房公積金的辨析，不難看出，制度創新與加強監管是優化、完善公積金制度的重要方面，相對應的可以從以下幾點來探討制度優化：
第一，加強監管，保證安全。強化管委會的實際權力和責任，管委會名單要向社會公布並接受監督、資金流向要經管委會同意，財務情況要及時向管委會和財政部門匯報。同時，如果公積金出現問題，管委會成員要承擔連帶責任。
第二，加強信息互通，統一聯網監管，由主管部門和人民銀行實行動態監管。建立同級財政與上級主管部門的聯網動態監管體制，隨時把握歸集、使用和其他流向情況。區域間統籌運用資金，改變目前分割現狀，讓公積金流通起來，用足用好公積金，提高使用效率。
第三，擴大使用方向。除用於房屋購買、自建和維修外，還應加大對中低收入家庭的支持力度，包括按月按年支取支付房屋租金等。
第四，降低利率。公積金貸款是政策性金融，帶有保障性質，不應隨商業貸款利率經常調整。降低公積金貸款利率或實行差別利率，對於購買自住、小戶型、總價較低住房的低收入家庭，提供更加優惠的貸款利率。同時，創新、豐富貸款品種，使其充分發揮政策性、保障性金融的作用。
第五，簡化貸款手續，提高服務水平。提高住房公積金運營效率和服務水平，加強宣傳，主動與開發企業合作，用足用好住房公積金。
第六，及時合理調整貸款額度。各地應根據社會經濟發展、人民生活水平提高和房地產市場的發展變化情況，及時合理地調整貸款高限，使公積金貸款能夠滿足低收入家庭的購房需要。 經濟適用住房制度及其發展
中國確定發展經濟適用住房始於1998年。經濟適用住房是我國住房保障體系的重要組成部分，建設部2004年發布的《經濟適用住房管理辦法》中規定，經濟適用住房指的是「政府提供政策優惠，限定建設標准、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房」。由此可見，經濟適用住房具有兩個最主要的特點：一是經濟適用住房作為政策性住房的保障性，這是與市場化商品房的主要區別；二是政府在經濟適用住房的建設上提供優惠政策措施，如減免有關稅費、免交土地出讓金等，相對應的在建設標准、供應對象和銷售價格上也對其有所限制。
出台經濟適用住房政策並給予各方面的優惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住權的政策體現。城市中低收入家庭由於收入水平低，完全依靠市場化的手段很難解決住房問題，從而導致城市中的貧民區現象，並影響整個城市的穩定和發展。經濟適用住房制度為廣大中低收入家庭實現「居者有其屋」做出了不可磨滅的貢獻。統計數據表明，從1997年至2004年，我國經濟適用房的投資額累計達到了3852.85億元，其占同期房地產開發投資額的11.1%。1999年至2003年5年間，我國經濟適用房的竣工套數達26.8萬套，占同期住宅竣工套數的22.1%。1999年至2004年，全國經濟適用房銷售面積達2.18億平方米，占同期住宅銷售面積的15.9%。
經濟適用住房制度利弊淺析
經濟適用住房在住房改革風雨歷程中走過了十餘春秋，政策的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。國家為了支持經濟適用住房的建設，對經濟適用住房項目規定免收土地出讓金，減免多項稅費，同時地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。經濟適用住房在很大層面上有效地解決了中低收入階層的住房問題，其貢獻也是巨大的。
誠然，經濟適用住房制度作為保障性住房制度的重要方面，在解決城市中低收入家庭住房問題上起到了較大的作用，但在運作過程中也出現了一些令人關注的問題，而且這些問題引起了職能部門、學者以及社會各界的強烈關注，甚至關於經濟適用住房取消還是保留的爭議，一度成為社會爭論的焦點，對經濟適用住房的發展前景莫衷一是。從實際操作來看，經濟適用住房的問題主要有：
戶型面積偏大和高檔化趨勢，導致房屋總價偏高從而使真正的中低收入階層消費受限。銷售過程管理不嚴，導致部分不具備購買資格的群體購買了經濟適用住房，使補貼中低收入階層的政策目的大打折扣，較高比例的經濟適用住房被用作投資和出租，不僅使政府的補貼與公眾資源流向了非目標對象，也給權力尋租提供了機會。投資逐年下降使經濟適用住房的供給稀缺，造成一定的市場紊亂。開發商、監理部門和買房者存在信息不對稱，開發商為了壓縮建設成本追求利潤，通常以提高容積率為手段，房屋質量得不到有效的保證；另外，與完全意義上的商品房相比，經濟適用住房價格構成及價格形成機制有很大的差異，具有其特殊性，在確定經濟適用住房價格時，除了要考慮成本因素外，還應兼顧中低收入家庭的支付能力。
健全和完善經濟適用住房制度建議
從以往的制度實施及市場現狀來看，可以從以下方面完善和優化經濟適用住房制度：
第一，嚴格控制經濟適用住房的保障范圍，確保經濟適用住房的專屬性，建議僅對拆遷戶和危改戶發售。
第二，經濟適用住房套型標准根據經濟發展水平和群眾生活水平，建築面積宜控制在60平米左右。
第三，加大廉租住房制度的建設，形成以普通商品房市場和二手房市場為主，以高檔住宅市場和廉租住房市場為輔，以經濟適用住房為必要補充的完善的市場體系。
第四，在減少經濟適用住房投資的同時，政府要推進住房公積金制度和住房補貼制度的實施，確保各單位建立相應的保障制度。
第五，參考國外的平價住宅法案，政府出台法律要求開發商在建設商品住宅時，小戶型低總價的住房不得低於開發總套數的一定比例。
第六，嚴格經濟適用住房上市交易管理。經濟適用住房屬於政策性住房，購房人擁有有限產權。杜絕從經濟適用住房交易中謀利的市場行為。 廉租住房制度及其發展成果
廉租住房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標准且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。1998年以來，中國政府積極推進廉租住房制度建設，不斷完善廉租住房保障政策。對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免徵收房產稅、營業稅。各地政府在國家統一政策指導下，結合當地經濟社會發展的實際情況，因地制宜建立城鎮最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，實行以住房租賃補貼為主，實物配租、租金核減為輔的多種保障方式。對住房面積和家庭收入在當地政府規定標准之下的家庭，當地政府按申請、登記、輪候程序給予安排，保障其基本要求。
從1998年提出建立廉租住房構想至今，中國廉租住房制度已經走過近十年歷程。1999年建設部曾出台《城鎮廉租房管理辦法》，2004年3月在此基礎上多部委共同頒布了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。該辦法規定，申請享受廉租住房制度，須具備最低收入家庭和住房困難兩個條件。據建設部數據顯示，截至2006年底，全國有512個城市建立了廉租住房制度，累計用於廉租住房制度建設資金70.8億元，累計已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租住房制度改善了住房條件；其中，2006年到位的資金佔33%，2006年解決了12.2萬戶低保家庭的住房困難，佔45.5%。
發展廉租住房須解決的三個問題
從廉租住房的發展和現狀來看，當前我國廉租住房制度正處於健全完善過程之中。宏觀調控政策將廉租住房制度建設納入地方政府的目標責任管理的舉措，促使地方政府提高了對建立住房保障制度的重視程度，廉租住房制度建設得到了較大的推進。尤其是《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出台，指明了廉租住房將是今後住房保障的重心。總體而言，目前廉租住房建設尚面臨三大問題亟待解決。
首先，建設廉租住房的資金來源渠道不穩定，資金嚴重缺乏，政府財政預算安排的資金相對不足；其次，一些城市對於廉租住房制度建設重視程度不夠，廉租房制度覆蓋面小，尤其是中西部地區；第三，廉租住房制度不完善，監管、審批等程序均存在漏洞，符合條件的家庭不能及時得到住房保障。而且，今後發展廉租住房制度的最大困難依然是資金問題。
廉租住房制度：住房保障的重心
2007年8月13日，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（即「24號文」）的出台，提出了把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。由此可見，住房保障已作為公共服務被上升到民生的高度，政府對房地產市場的調控已經轉移到住房保障層面上來，而政策對廉租住房這一保障形式的各項規定和政策目標，無不體現出廉租住房已經成為住房保障的重要渠道和方式。
「24號文」對廉租住房制度保障范圍的擴大、對保障對象和保障標準的合理界定、對現有制度在保障方式上的健全、多渠道增加廉租住房房源和確保廉租住房保障資金來源等方面，做了具體的政策規定和安排，更深層次上對廉租住房的保障供給提出了實現的目標和途徑。但就總體而言，廉租住房仍然存在建設資金、房源和受保障對象資格審批准入三個方面的問題需要解決。
首先，從目前我國廉租住房建設資金的主要來源看，其渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。參考國外的多元化經驗，包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券，可見，我國政策盡管進一步要求將土地出讓金凈收益中的部分資金用於廉租住房建設，但仍然顯得比較單一而有限。調動一切可以利用的資金，採用多元化融資方式和渠道，有望為廉租住房的建設資金來源提供更有效的解決途徑。
其次，盡管中央政府高度重視廉租住房制度的體制建設，但地方政府落實情況尚有待改觀。目前我國廉租住房數量占房地產市場量尚不足10%，地方政府任重而道遠。如不能真正站在民生立場上，支持並放寬用於廉租住房建設的土地，鼓勵和推行開發商建設廉租住房的優惠政策，政策實施未必能達到效果預期。因此，只有增加房源，才能滿足大量低收入者的住房需求。
第三，加快低收入家庭住房狀況調查工作，全面建立保障對象住房檔案，並及時出台實時可行的城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核、退出管理的規范性文件。在規范廉租住房申請審批機制的同時，引導低收入群體的住房消費觀念，釐正因廉租住房非自有產權而產生心理抗性的錯誤認知。 雙限商品房，即由政府在土地出讓的時候限定戶型、限定售價的商品房。雙限商品房是面對近兩年房價的一路攀升居高不下，國家政策調控在調整住房供應結構上繼「經濟適用房」之後的又一政策調控的產物。雙限商品房由限價商品房演進而來，即由原來的只限售價進化到增限戶型面積。
國內早在2004年2月，寧波市政府率先推出了限價商品房，實踐證明，限價商品房在降低房價漲幅，滿足中低收入家庭住房需求方面有著積極的重要的作用。限價商品房也因此在全國范圍內被廣泛推廣，進而以增加對戶型面積的限制而成為雙限商品房。
從雙限商品房的市場現狀來看，部分地方政府推行雙限商品房的積極性相對更強。雙限商品房既帶有住房保障色彩，但又具有商品房屬性。政府經過對開發成本的測算後，在售價、戶型面積、建設標准和銷售對象等方面進行限制，將開發商利潤控制在合理范圍，最終設定土地價格。這從土地源頭上控制房價，打破了房地產市場壟斷，保障了中低收入者的住房利益。同時，地方政府仍然能夠收取一定數額的土地出讓金。
雙限商品房的出現，有效彌補了住房供應中的斷層。在經濟適用房和商品房消費群體之間，存在一個既無能力購買商品房又不夠條件申請經濟適用房的消費斷層，而雙限商品房能有效地解決這一兩難問題，正好彌補了這一市場空白。雙限商品房價格相對普通商品房要低，購買條件又比經濟適用房相對寬松，成為市場的有益補充。
雙限商品房作為對市場的有益補充，其意義是積極的。在實施過程中的許多細節也需要探索和完善，從目前的市場經驗來看，把握和解決好四個方面的問題，將有助於政策的推進和執行效果。
其一，要確定雙限商品房開發企業的利潤范圍；其二，合理規劃雙限商品房的開發規模；其三，引入有效的監督機制，避免滋生腐敗；第四，建立有效的流轉機制。 住房租賃·梯度消費模式
不置可否，近年房地產市場和居民住房消費心理都存在盲目攀比、貪大求闊、買房就得買新房等消費誤區。而這一消費觀念是與我國人多地少、人均資源少的國情嚴重不符的。引導並強化合理消費觀念，倡導建設小戶型住房、購買二手房和租賃住房等，讓房地產市場回歸正常的理性供需狀態是當務之急。
目前我國二手房市場發展滯後，大量存量住房流通不暢，住房需求過度集中在一級住房（新房）市場的現狀普遍存在。相關數據顯示：中國二手房市場交易量只佔房屋交易總量的20%—30%，亟待建立和形成住房市場的梯度消費模式。
住房消費市場梯度消費模式的形成，將有效平抑房價和促進市場平穩發展。即中等或中等偏低收入家庭通過購買價位較低的存量二手房來解決住房問題；中等或中等偏高收入家庭通過轉讓舊房，再購買新建的價格性能比較高的中檔房、中高檔房來改善住房條件。從而形成住房的梯級消費，促進一、二級市場協調發展。
同時，健康的住房市場應該也是買賣和租賃並存的市場，購買與租賃並重的二元消費觀念的形成，有利於梯度消費模式的形成。租房應該也是住房消費的一種選擇，住房租賃使人們可以依據自己的收入狀況，調整住房支出，形成合理的梯級消費模式。這種消費模式、消費行為反映的是真實需求，是有利於市場的健康發展的。
因此，簡化已購公房、二手房交易的審批程序與交易審批程序，適度下調交易稅費，加大對二手房按揭的信貸支持力度，積極引導開發企業變單一銷售方式為租售並舉的營銷方式。同時發展規范中介服務業，為交易雙方建立暢通的渠道等，從二手房交易、房屋租賃市場進行相應的政策鼓勵與規范，對促進住房梯度消費模式的形成也將產生良性作用。

B. 中國的住房供給政策及現狀

我國城鎮住房制度改革的進程及相關政策
改革之前，我國實行「統一管理，統一分配，以租養房」的公有住房實物分配製度。應該說，這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。
住房制度改革起始於1980年鄧小平關於住房問題的講話，當時談到住宅問題，鄧小平說：「要考慮城市建築住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售後，房租恐怕要調整。要聯系房價調整房租，使人考慮買房合算」。此後，房改大致經歷了試點售房（1979～1985年）、提租補貼（1986～1990年）和以售帶租（1991～1993年）等改革階段，以及全面推進住房市場化改革的確立（1994－1997年）階段。
1994年7月國務院發布《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》（國發

C. 什麼是住房供給體制

住房供給體制

中國住房體制迎來第三次變革 房價或現結構分化
《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（以下簡稱《意見》）日前發布。《意見》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

《意見》引起了各方廣泛關注和熱議。一些專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動以來，以國務院名義直接下發的第三個與住房制度改革相關的文件，與前兩次國務院頒布的相關文件一起，勾勒了中國市場經濟體制下住房制度的總體框架。

「《意見》是1994年全國城鎮房改以來，第三次以國務院名義直接下發與我國住房制度改革相關的重大政策文件。從文件級別來講，它高於此輪房地產宏觀調控中的任何政策，是中國住房制度建設又一里程碑性文件，力度及影響非同小可。」昨天，上海房產經濟學會住房保障專業委員會秘書長叢誠向上海證券報表示。

《意見》發布後引起各方廣泛關注熱議。建設部部長汪光燾及新聞發言人先後接受專訪，解讀《意見》背景和實施細則。開發商們對這一專注「保障」的《意見》也異常關注，認為這是樓市調控由「主調市場」轉向「主調保障」的風向標。

國務院第三次直接發文

建設部政策研究中心副主任王珏林向上海證券報記者介紹，《意見》新內容體現在四個方面：一是保障類住房受益群體擴大，以收入論，由「最低收入」擴大到「低收入」；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實；四是明確保障類住房開發四個資金來源，其中土地出讓金收入用於廉租房建設的比例由此前的5%提高到10%。

不少專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動以來，以國務院名義直接下發的第三個與住房制度改革相關的文件，與前兩次國務院頒布的房改文件一起，勾勒了中國市場經濟體制下住房制度的總體框架。

1994年7月，國務院頒布《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，住房制度改革初步啟動，在全國范圍內確立住房社會化、商品化的改革方向。「主要內容是全面建立公積金制度、低價出售公有住房、將原安居工程轉為經濟適用房等。」叢誠介紹。

第二個重大文件是1998年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，意義是停止福利分房，在制度上建立市場化住房體制，同時提出把住房產業培育成經濟支柱產業。「在亞洲金融風暴之際，這是保證中國經濟持續健康發展的重要政策之一。」專家表示。

最新發布的《意見》是13年住房體制改革以來第三次國務院直發文件。「即便是2005年的『國八條』和2006年的九部委十五條意見，也不過是國務院辦公廳轉發。《意見》的劃時代意義將在未來顯現。」專家表示，如果說前兩個國務院文件開啟和實現了住房體制順利向市場體制轉軌，此次《意見》則通過「解困」這一保障類住房體制運作架構的細化，進一步完善了「政策+市場」的雙軌模式，避免可能出現的單一「重市場」的住房體制發展趨向。

面臨六大後續任務

根據《意見》內容，各級政府部門將有六大後續任務。一是建設部等部門負責完善保障類住房管理辦法；二是民政部等部門制定低收入家庭資格認定辦法；三是財政部等部門制定廉租房專項補助資金實施辦法；四是發改委等部門制定中央預算內投資對中西部廉租房支持辦法；五是財政部和稅務總局制定稅收支持政策；六是人民銀行等提出金融支持意見。

其中，最迫在眉睫的任務是保障類住房體制的管理工作。根據要求，今年9月底之前，各城市人民政府向社會公布廉租房和經濟適用房申請、審核和公示辦法；今年底之前，各城市建立低收入住房困難家庭檔案，制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、發展規劃和年度計劃，並向社會公布。且要按年度計劃確保資金落實、用地落實。

SOHO中國總裁潘石屹認為，與以往住房體制政策相比，「《意見》前所未有地明確了保障類住房體制的具體完善措施，可操作性很強。」王珏林則稱，《意見》在現有住房體制基礎上細化了執行細則，是政策性住房與市場化住房「雙軌」發展這一基本住房體制思路的進一步完善。

「政府是解決低收入家庭住房困難的主體。」建設部在解讀政策時強調。

房價結構分化恐難免

住房保障體制的突出必將影響未來樓市格局。

房地產開發方面，棲霞建設總裁陳興漢稱，將有越來越多的開發商參與到保障類住房建設中。以南京為例，如果最後政府評定20%家庭屬於低收入家庭，南京保障類住房供給將大量增加。「優質開發商參與保障類住房建設並非無利可圖。」陳興漢稱。目前，南京對經濟適用房開發商鎖定固定回報率3%。但因為土地出讓金和稅費等優惠政策，這些項目的成本較低，開發商啟動資金門檻也較低。「一個10萬平方米的經濟適用房項目或者只需要1億元資金，而一個20萬平方米的商品房項目至少需要8億至10億元。」陳興漢舉例稱。

房價方面，多數業內專家認同將呈現結構性分化。一方面，保障類住房價格會鎖定在較低的范圍；另一方面，商品房市場可能呈現較少政策干預的局面，在目前樓市升溫的大趨勢下，後者價格不排除進一步走高的可能。但是，這並不表示商品房市場價格將全線上揚。一些位於城市郊區，並與保障住房形成競爭的產品或因後者供給增加而失去部分市場。「如果完全以市場調節價格，高房價在一定高度後也會自然回調。」

D. 住房保障體系的社會評論

我國住房制度改革政策中存在的一些誤區
作為房改綱領性文件的[國發1998 23號]文提出「建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」和「中低收入家庭購買經濟適用住房」的目標。[國發2003 18號]文則進一步提出「逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房」，政策所體現的市場化程度更濃。就目前我國經濟發展狀況、居民收入水平和土地供應的總體情況而言，要實現多數家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經濟條件，似乎也是政府擺脫住房保障職責的隱含體現。
（一）過度地賦予了住房的經濟發展功能
我國房改從實施起就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》明確提出房地產是國民經濟支柱產業。在各地，「房地產是國民經濟的支柱產業」被地方政府推至極致並演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷於批租土地、徵用農地等用於大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，並通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產作為拉動地方經濟增長的支柱產業，過於功利性地重視房地產對「經營城市」的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。其主要行為包括：一是大搞形象工程、「造城運動」，盲目擴大拆遷規模，人為製造需求旺盛、拉動房價；二是炒賣地皮，一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多，甚至少數地方政府暗中操盤，唆使開發商哄抬地價；三是對房價求高棄低，一些政府官員視房價高為經濟發達的標志，將本地房價與其他地區盲目攀比，一些城市政府對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用於批建高檔住宅上，導致當地房價居高不下。
在這種政策和利益機制導向下，全國各地房地產投資持續高漲。從房地產固定資產投資增長速度來看，2000年開始急劇增長為21.5%，2003年為30.3%，2004年為29.6%，2005年中西部地區增長，高達33%以上。國際上公認的房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重一般是在10%以下，但我國從1998年開始，這一比重穩步上升，2004年為18.78%，2005年為20.98%，2006年1-4月份為22.93%，遠遠超過10%的國際警戒線。另外，國際公認的房地產開發投資佔GDP比重不能超過5%，但國內房地產投資佔GDP的比重從2004年就已經達到9.6%，一些城市甚至於高達50%以上。如果以房地產為支柱產業並將其推向極端，給經濟和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。
（二）市場化過度，超越了經濟發展階段
從國際的視野來考察住房制度，可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段，往往採取不同的住房政策。在經濟發展的初期，由於物資、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自主住房，這時公房比例往往較高（我國建國以來至市場經濟改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點）；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現較大比重的中產階級，也即社會結構呈現橄欖型形態，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高，如現階段的美國、西歐國家。當然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經濟發展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。不同的經濟社會發展階段要求實行不同的住房政策。

E. 我國的現行住房保障體系是以下列哪種為主的住房供應體系

在我國現行住房政策條件下，住房供給主要涉及三個方面：即通過商品房來解決高版收入者的住房需求；通過經權濟適用住房政策來解決中低收入者家庭的住房需求；通過廉租住房政策來解決沒有購買能力者的居住需求。為此，各地逐步建立起了以經濟適用住房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內容的住房保障政策的基本框架。
杭州不斷加大住房保障力度，逐步建立完善由經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、危改房和拆遷安置房等多層次保障方式組成的「杭州模式」住房保障體系。面對新形勢下住房保障工作面臨的新任務，杭州推動住房保障從「以售為主」向「以租為主」戰略轉變，大力發展公共租賃住房，著力解決城市中等偏下收入家庭、新就業大學畢業生、創業人員的住房困難問題。

F. 中國住房保障體系有哪幾種

中國住房保障體系有四個層次的組成部分，救濟性的保障、援助型的保障、互助型的保障、自助型保障。
住房保障體系，從客觀規律和國際經驗看，結合中國的國情，有四個層次的組成部分。基本保障以及大家所關注的今年的廉租房建設，以及其他的保障房建設，屬於基本保障或者叫最低保障。我們把它歸結為救助、救濟性的保障，如同民政局發低保一樣的。有一些重度殘疾人、無人贍養的孤寡老人，家庭勞動力和人口需要負擔嚴重不匹配的人的家庭，需要社會救助才能生存下去；如同我剛才說的，如果家裡別說沒有勞動力，就是有勞動力，掙的工資如果按人均達不到北京最低生活費標准，民政局有義務、有責任給你補到最低生活費。這就叫救濟性的保障。廉租房就屬於這個保障體系的構成。
第二個層面是援助型的保障，和救助型、救濟型相去配的援助型，也屬於住房保障的題中應有之義。援助型的保障是指，自己有一定能力解決住房問題，但是不足，需要政府給予幫助。
第三個層次的保障，也是保障體系中的應有之義，最典型的就是公積金，我們把它稱為互助型的保障。
第四個層次的保障，我們略為生疏，但是很可能是今後一個長期發展過程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。其實這種保障體系是將來更符合中國國情也符合客觀規律和國際經驗的。與公積金賬戶的區別在於，它不是強制繳存的，是自願繳存的，但是你往這個賬戶里存錢可以享受減或者免個人所得稅。一方面，通過這種政府暗補的方式，給需要保障的人群提供了一個新的出口，另一個，也鼓勵和促進人們對自己解決自己的住房需求負起更大的責任。

G. 住房保障制度的住房保障制度的產生和演變

構建政治規則層面上的住房保障制度框架國家應在更高的政治規則層面保障公民的住房需求，通過立法保障公民的住房權利，盡快出台《住房法》，立法保障應該涵蓋五個方面內容：一是按照不同的需求層次確認公民有選擇合適住房的權利，同時賦予公民有自由表達住房需求的權利，通過制定保障公民住房權利的政治規則來降低公民獲得合適住房的交換成本。二是通過立法明確人大、政府、司法、社會、公共組織和個人的責任和權利，降低住房保障制度的「依從成本」（意味著要有辦法來識別那些違反規則的行為，衡量其違反的程度，並且能識別出是誰在違規）。三是按照事權與財權相對應的原則，明確中央政府與地方政府的責權利，在同一的立法目標下實現合作，降低制度的實施成本。四是推動政府職能轉變，實現由政策制定、實施、監督三者合一到政策制定者的角色轉變，同時推動非營利組織和私營部門積極參與住房保障制度的實施，提高效率。五是明確住房保障的資金來源、支出管理、政策措施，鼓勵社會資本積極進入保障性住房供應體系。構建基於責任政府的激勵機制構建基於責任政府的激勵機制，讓地方政府真正成為服務大眾的責任政府：一是改革政府官員政績考核體系，將維護人民權益、關心群眾疾苦、解決公共領域問題作為考核地方政府的主要內容，促使各級政府樹立正確的政績觀。二是改變保障性住房建設用地以劃撥方式的供應模式，變為以政府標准價出讓供應，同時合理增加中央財政在住房保障領域的支出，增加部分用於支付廉租住房、公共租賃住房建設用地的土地出讓價格，彌補部分地方政府因土地劃撥方式供應而減少的土地收益。三是通過立法將土地出讓金收益按比例建立全國性住房保障基金，以獎勵項目建設的方式返還地方用於保障性住房建設。四是將保障性住房支出納入地方各級人大的監管范圍，對保障性住房支出的年度預算和決算實行單獨審查並向社會公開。構建全社會廣泛參與的第三方實施的非人際關系化交換住房保障制度實施的關鍵就是對代理人的監管問題，政府因其具有糾正市場失靈的職能，如果再參與保障性住房的生產和供應環節將不可避免地導致對住房產權無法清晰界定，而監管和實施的成本將會非常高。因此在設計住房保障制度框架時應該向構建社會廣泛參與的第三方實施的非人際關系化交換方向發展，改變政府既是規則制定者又是規則實施者的局面，從而降低實施和監督成本。一是將政府職責定位為住房保障政策的制定者和政策實施的指導者，由政府所屬的行政主管部門負責。二是將現有的政府所屬的實施機構如直管公房管理中心或廉租住房管理中心從政府職能部門剝離，成為住房保障制度的第三方實施機構，主要轉變為兩類互不隸屬的社會非營利組織，一類為審查認定組織，負責組織社會廣泛參與保障對象資格審查認定、保障方式確定工作；另一類為項目實施組織，負責保障性住房項目的建設和管理工作。三是在國家立法的鼓勵下，個人、公共組織或私營部門組建非營利組織參與保障性住房項目的建設和管理。構建信息化管理平台規范准入退出機制構建住房保障制度框架的主要目標是糾正住房市場失靈以及防止因政府職責缺位和效率低下而導致的政府失靈，其核心是通過公共財政政策實現國民收入的再分配，使不同收入階層能夠獲得合適的住房。但是在保障性住房與市場住房之間由於政府的干預而形成巨大的利差，由此住房保障准入與退出的社會公平便成為制度框架構建的焦點。然而，交換雙方信息的不對稱對保證制度實施的公平將產生巨大影響，保證住房保障對象的信息完整性成為了社會公平的關鍵。隨著信息技術的不斷發展，整合構建完整的信息共享平台已完全可能實現，對降低住房保障制度的「依從成本」將產生積極影響。第一，通過構建涵蓋勞動保障、稅務、銀行、證券、公安、民政、房產等部門信息共享的平台，實現對住房保障對象家庭的收入、資產和住房狀況全面掌握，構建公平的資格准入機制。第二，構建針對不同收入、無房時間等因素的排隊輪候機制，實現差別化的住房保障體系。第三，運用價格機制規范保障性住房的退出機制，一是對已享受廉租住房保障的家庭在收入提高後實行逐步調高租金的方式或逐步減少租賃補貼，直到租金調整為市場租金或停發補貼；二是對經濟適用住房方式保障的家庭在購買其他住房後實行由保障實施機構折價回購方式退出保障，回購的住房由保障實施機構向其他符合條件的家庭出租或出售；三是公共租賃住房的租金按略低於市場租金標准確定，為市場租金的80%～90%，一旦公共租賃住房保障對象通過市場購房便執行市場租金直到承租人退出；四是對租賃型保障對象在保障期間購買市場住房的給予一次性購房補貼，在承租人退出該房後才將購房補貼撥付售房企業，保障對象將補貼購買的市場住房再次上市交易時，必須將購房補貼款退還政府，同時按購房時補貼款所佔比率提取售房時所獲取的利潤。構建科學的信息收集體系全國房屋普查所涵蓋的信息非常廣泛，從城鎮到農村，內容包括房屋狀況、居住狀況、產權人及家庭情況等，同時由於城市的發展，房屋基本信息變更迅速，增加了信息收集的難度。構建科學的信息收集體系不僅可以增加信息的准確度，還可以提高信息收集的效率，對分析和制定住房公共政策極為重要。首先，明確組織機構，將全國房屋普查工作納入到行政機構的重要日常職能。其次，固定房屋普查時間，將房屋普查工作常態化，一是在國家制定五年規劃的前一年開展全國性的房屋普查工作，為制定下一個住房建設及住房保障五年規劃提供准確的決策數據；二是其他年份通過抽樣調查修正數據，為制定年度住房保障計劃和保障性住房土地利用計劃提供依據。再次，建立以社區、村委會為基礎的房屋檔案信息系統，對住房情況及時修改更新。最後，對所有竣工的新建房屋由建設部門提供統一編號的「身份證明」，並通過網路建立新建房屋信息系統，便於查詢和管理。

H. 為什麼要推動「共有產權住房」這種住房類型的供給

共有產權住房是近年來我國在推進住房供給側結構性改革、完善住房供應體系方面，最為重要的政策性住房創新品種。

去年9月20日，北京住建委正式發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，使得「共有產權住房」這個名詞再度引起社會公眾的高度關注。前不久深圳出台的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，其中提到的「政策性支持住房」，包括人才住房和安居型商品住房，就具有共有產權性質。此外，我省的廣州南沙、珠海高新區等地也都開展了共有產權住房的探索。
他說，省住房和城鄉建設廳高度重視共有產權住房工作，目前正在加快研究出台相關指導意見，並且確定了廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五個城市作為先行探索的試點。其中廣州、深圳、珠海都已經有相關實踐，佛山出台的試點方案也非常及時。
共有產權住房工作涉及很多細節，包括房源性質、定價方式、產權比例關系、轉讓方式、配套的土地、金融政策以及各種特殊情況的處理方式等，廣東省住房政策研究中心也正在配合省住房和城鄉建設廳開展相關研究。

來源：澎湃新聞網

I. 加快推進住房保障和供應體系建設，構建以什麼為主提供基本保障

構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系

J. 加快建設住房保障和供應體系有什麼重要意義

讓人人都住得起房有房住。