楼盘建筑设计

① 万科楼盘没有请一个建筑大师(普利兹克获奖者【设计费太贵，还是大材

大建筑师设计的建筑更多的是他的创新新和引领性，但不一定就代表更符合大专众的口味，也属不一定就更舒适。有的大师设计出来的建筑连地下车库都不好使用（没错就是霍尔= =)，密斯的范斯沃斯我相信也没人愿意去住吧。其实有的时候成熟的商业设计公司设计出的项目更加符合大众要求，楼盘肯定是要符合大众需求的。大师适合得奖然而不适合商业化~~~

② 建筑漫游的分类

楼盘漫游动画 楼盘宣传片 设计制作是源于计算机图形技术在建筑领域的广泛运用，楼盘漫游动画用艺术的形式表现房地产住宅建筑设计理念，把建筑设计师徒手勾画出的建筑方案、立面、剖面、透视图变成逼真的虚拟楼盘，可随心所欲地漫游其中。完美的建筑是由室内空间设计和室外空间设计两个部分组成，楼盘动画主要表现室内外空间设计规划，诠释设计方案、提高工程投标率、提升楼盘价值。
楼盘漫游动画一般长度在5-20分钟左右，通过漫游和互动的表现方式展示楼盘整体规划设计，多用于房地产开发商对房产项目的宣传、汇报、投标等等。 虚拟样板房动画，是运用三维虚拟技术和电影技术将虚拟样板房的设计意念表现得淋漓尽致，让浏览者透过屏幕感受到建筑的文化内涵和居家氛围及生活方式。
虚拟样板间还可以省去建造真实样板房的时间和费用，虚拟样板房是近几年来房地产发展的一个产物，虚拟样板房越来越受到房地产开发商的重视，虚拟样板房也不断地被购房者所接受，把看样板房变得更简单高效，一个好的样板房能提升整个楼盘的形象和价值，提高购房者的购买欲望，促进销售。 随着市场竞争的日益激烈，对建筑规划/装饰设计等投标的要求也变的更高，投标过程几近残酷。如何在众多的投标单位中脱颖而出，如何将自己的设计方案、理念最准确、最形象的表达出来，是所有投标单位日益关切的问题。科技发展到今天，大幅面喷绘，装订精美、图文并茂的标书已经屡见不鲜，因此大多数投标单位在投标汇报时均采用了多媒体方案演示这一手法。可以这么说，多媒体演示制作精良、生动与否，将直接影响到你的设计方案能否入围。
电子标书、多媒体投标方案演示作为一种新兴的设计方案展示，它采用采用三维动画及多媒体技术，将声音、文字、图片、视频及动画等有机的整合到一起，摆脱了简单的图片、表格展示，进而使用更人性化的人机交互方式，在美妙的音乐衬托下，加上专业的配音解说，将设计方案生动直观的表现出来, 受到业主、评审专家及建设规划主管部门的欢迎。

③ 新建的楼盘的配套设施多久可以建成

针对很多小区房子建好但配套不同步的问题，海南省近期出台规定，对新建小区建设学校、医院等配套设施的问题进行了规范，明确未履行承诺建设配套设施的小区项目，不得办理规划验收，不得发放不动产权证书。

根据规定，对于新建住宅小区项目不按要求建设和移交配套公共服务设施的，市县规划部门不得办理规划验收，市县不动产登记机构不得发放不动产权证书。开发商在申请预售或现售时，建设工程设计方案总平面图要在销售现场公示，并要作为《商品房买卖合同》附件，还应当在《商品房买卖合同》中明确约定配套公共服务设施建设和移交等相关内容。

④ 想做一个楼盘模型，要注意哪些东西，万一用一段时间用不了怎么办

建筑模型有好处以及新兴市场前景:
（1）探求理想方案，完善设计构思在建筑与环境设计过程中，设计想法和理念仅仅通过图纸是不容易被理解和接受的，所以设计往往是由草图和模型共同表达的。在设计的初级阶段，设计师们利用草图和模型作为探索初步想法的手段。草图可以让设计师们自由地思考，概念模型和工作模型则可以使设计师们更接近设计想法的实际，使空间想象转化为实体。通过草图和模型的不断修改和重新构思设计，可以推进创造过程，推敲和解决建筑内部和外部出现的造型、结构、体量、色彩、肌理、采光等问题，探求理想的方案，完善设计构思，直到一个完整的三维空间体展现出来。
（2）展示建筑与环境实体效果在大型公共建筑或其他一些建筑与环境的投标活动中，为了向招标单位、审批单位展示建筑与环境的设计理念和特色，获得认可，同
时使业主、审批人员等有关方面能够对建筑及周边环境有一个比较直观的了解和真实的感受，设计师们常常通过模拟真实建筑和环境的实体模型来展示其设计效果，传递设计理念。
（3）指导实际施工在实际的建筑与环境施工中，有的建筑结构比较复杂，在平面图和立面图中都难以表达出来，或者施工人员无法正确理解，造成施工上的难度。为了使施工人员能够正确理解设计师的意图，保证施工，往往采用模型来展示建筑较复杂的结构部位，指导施工。
（4）展示业绩，进行销售宣传建筑与环境模型已经成为房地产开发商进行楼盘展示、宣传和销售的必备手段。通过模型，公众和购房者可以对建筑设计风格和周边环境特色有一个直观的了解，同时对他们购房选室也有一定的指导作用。虽然在本质上，建筑模型应该仅仅是销售工具，但实际上，它的广告意义也许还胜于销售工具的作用。这可能也是许多开发商对模型越来越重视的原因。
（5）历程展示：一个公司从零到整，从无到有，都是经历了很多人的辛苦付出换来的，我们高意模型针对大型公司与高端人士进行针对其创业历程的定制化模型，也将成为模型产业发展的新方向，这类记录式模型集合不仅表现出一个公司强有力的凝聚力并且还可以作为有声有色的培训教程，在管理层拿来培训员工的同时，员工本身也有强列的自豪感。
我们公司名字叫深圳市高意模型，您可以搜一下QQ群了解一下，地产模型，住宅模型，楼盘模型这些

⑤ 楼盘设计建筑设计的效果图用的什么软件

设计的话是草图大师，效果图用3DMAX也有用犀牛。你需要设计和学习可以找我们。

⑥ 开发商更改楼盘建筑规划，原来的大户型社区变成了小户型为主的社区

很明确的一点：开发商这种做法是违反合同约定、不合规的行为。一般情况下，对变更版设计都有明权确的约定，双方签订合同之后，出卖人即便是按照法定程序设计变更，也应该当面书面通知买受人，若是不同意是可以解除合同的，我之前和你遇到过相同的问题，开发商还是知名大企业，沟通未果，我找了秦兵律师团队的律师替我打官司，这些都是和律师交流的过程中我了解到的，建议你也咨询下律师，因为对于违约责任还要看你们合同中对于设计变更的具体约定，律师会根据你的实际情况建议你是主张违约责任要求对方付违约金还是直接解除合同，尽快咨询维权吧。

⑦ 现在新卖的商品房住宅楼盘有没有公布建筑设计师的名字

没有，因为大多项目设计都是一个团队，再就是存在一定商业保密性，特别是对于甲方来说，让同行对自己的项目知道的越少越好，否则好的设计师相似的设计太容易被复制，那么行业之间就不存在特色之分了。对于官方备案等程序是不需要知道全部设计人员的，除了施工图设计，所以在方案设计时基本上很少有人会透漏人员名单

⑧ 文德蓝光未来城的小区设计建筑我看着和其他楼盘不太一样啊，有谁知道是详情吗

哈哈哈，那其实是因为他们用了最新的扎哈曲线艺术设计啦，就让建筑看起来没有那么死板，和其他楼盘就不一样啦。

⑨ 一个房地产开发商开发楼盘，需要哪些程序，需要哪些部分的审批

房地产开发
五证的取得程序一般分为以下几步：
（一）、立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。
（二）、建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，规划局根据各地的城市发展规划，发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。
（三）、土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，交了土地出让金，给一个《国有土地使用权证》。
（四）、建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的！《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设；《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。
（五）、《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。
（六）、《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”
五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
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