如何理解住宅市场失灵与住房保障

Ⅰ 征收中“优先”给予住房保障，“优先”究竟应如何理解

优先～汉语的解释是放在其他事情或其他人之前的意思。按照这样理解，征收中“优先”给予住房保障，就是住房保障这件事，要放在其他事情之前进行解决的意思

Ⅱ 如何促进房地产市场与住房保障的协调发展

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住房的有关情况。

一、回顾中国住房政策的总体概括。

住房改革始于上世纪八十年代，1994年7月5日国务院颁布了管理办法，并颁布了国务院关于城市改革的决定，城市职工可以有补贴，在不同的补贴下自费购买供房。

加快住房建设的通知，对高收入者、对中低收入方供应经济适用房，应该说中央对居民住房的是否的正确，因为亚洲金融风暴的推进，中国出现了内销乏力的情况下，房地产动了经济的重要手段，使房地产远离了居民住房的保障。特别是将房地产作为支柱产业进行推动后，房地产与政府的财政收入，城市的形象，房地产企业家的利益紧紧联系在一起，为了促进居民购房。1999年中国人民银行出台了关于开展个人消费信贷的指导意见，有所通过银行按揭、购买房屋得到了广大工薪阶层的支持，廉租房、经济适用房的建设也相对减少。住房在民众需求和投资、投机需求的双重力量拉动下，房价越炒越高，出现了买房难，引起了不满。于是要求控制房价的呼声从2004年不断的出现在全国的两会上，围绕广大百姓住有所居，2005年3月，国务院办公厅出台的关于切实稳定住房价格的通知。2005年4月出台了加强房地产市场的引导和调控的八条措施；2005年5月国务院又转发了建设部七个部委关于做好稳定房屋价格的意见；2005年九部委制订了调整住房价格，这些都是为了控制房价，使广大百姓能够买起房，做到居者有其屋。为了确保房价的稳定，而且房价进一步快速上涨，尤其是北京、上海等大城市非常的突出。为此2007年7月8日国务院发布了解决城市低收入家庭住房困难的若干意见24号文件，把商品房与居民的保障性住房分成的两块，提出了70%的住房用地供给保障性住房，既经济适用房、廉租房、限价房。单纯70%的住房建成90平方米以下的小面积，这加大了对广大居民的住房保障，降低了高价商品房对70%以上的人口影响。2007年9月，中央和银监会发布了意见，要求购买第二套住房的首付比例。这对一系列政策的出台，说明我们党和政府始终十分关注民生、广大百姓住房的建设和住房的需求，住房作为社会问题和政治问题，引起了全世界众多有识之士和广大群众的高度关注，面对房地产的争论之多，前所未有。

住有所居就是提高广大民众的住房保障。中共中央第17次代表大会，把住房问题提到了议程，要求健全廉租房制度，加强解决城市低收入家庭住房困难，如何把住房问题放进党代会的议事日程，这还是第一次。此外，在温总理2008年的工作报告里面强调抓紧建立住房保障体系，建立科学合理的住房建设和消费模式。在所提的措施中，增强廉租房，增加中小套型的住房供应，通过多种途径解决中等收入家庭住房问题。要运用税收、信贷、土地等手段，抑制不合理的需求，防止房价过快上涨。要加强市场管理，以罚查处炒房炒地行为。党和国家要坚定不移的推进住房改革和建设，就是为了让人民群众住有所居，党和国家为什么这么关注房地产的发展和住房的居住问题？这是因为房地产作为商品，与一般商品不一样，房地产关系到广大百姓安居乐业，房地产的供应规模与价位有一定的经济性和一定的政策性和社会保障性。世界上很多资本主义国家都十分注重居民的住房保障，作为社会主义国家，住房的保障工作就更应该受到重视，世界上很多发达国家都应用了补贴、税收等手段，确保了房价的合理增长和广大百姓有房可居。

有非盈利机构建设住房，有3338个非盈利机构负责社区建设，鼓励和限制一户一宅。对第二套住宅不仅不补贴，不贷款还有增值税，对住房成本进行核算，并与公布，管制和遏制房价升，住房人性化，更多考虑居住者的需求，推进社会的融洽和谐、稳定。我国房地产市场有政策，特别是腐败行为造成了有些管理部门不作为，使房地产的运作很不规范，进行了稳定和约束房价上涨，造成了我国的住房价格与居民的收入比超出了国际的水平。

去年12月，北京住房控股指数高达1.76倍，房价的过高攀升对住房市场的抑制，住房销售数量在北京已经下降了48.5%。住房是给人住的，如果大家都买不起住房就要失去市场，住房的就要破灭，甚至打乱了经济的正常秩序，造成了经济滑坡，对社会的影响是不可想象的。住有所居就是为了提高广大人民的住房保障，解决好住房保障问题，不仅要学习国外的好经验，而且需要从中国地少人多的实际出发。

房地产坚持科学发展，全面小康的建设方向，深入贯彻科学发展观，不仅是发展经济、改善民生的需要，而且对解决经济社会发展中诸多矛盾和问题具有通力全局的作用。房地产要发展自己、壮大自己就要学习科学发展观和贯彻科学发展观。房地产要坚持科学发展、全面小康的政策方向，要千方百计谋发展，坚持以人为本。发展不仅要依靠人民，发展成果一定要与人民共享。党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，房地产一定要立足于造福人民的方向，要把发展的出发点，落脚点放在为人们造福上。要做全面协调可持续的发展，不能只考虑今天，不顾明天。房地产企业一定要坚持全面协调发展、可持续的发展方向，注意局部利益与全局利益相统一，眼前利益与全局利益相结合，房地产在中国大发展的理由，是因为中国房地产有刚性的需求，这就是中国的城市化和城市的大量增加。

对当前房地产销售下降普遍认为是观望所造成的，究竟是刚性不刚造成的，还是观望造成的，在我看来是刚性不刚性导致的。城市化让大家能够住有所居，这个刚性需求非常巨大的，但是刚性需求能否成为刚性，这就要看住房的价格水平。在城市的年轻人、大学毕业生和农民中能够买得起房就是房地产的刚性支撑，如果买不起房子，就不会有刚性。现在刚性需求的人是工资较低，加上房价高出了他们工资的几十倍，尽管他们需求住房很破裂，但是却被排斥在购房之外。全国人大在确认个人所得税提升到2000元的人，应该在工薪阶层的20%，也就是说80%的工薪阶层只有2000元以上的月收入，他们面对每平方米上万元甚至几万元的住房吗？即便是银行有按揭，他们能够付得起按揭。投资购房和投机购房也包括海外热钱购买，曾一定大大支撑了住房的建设和发展。

2007年深圳市地产销售中，有80%是被投资购房和投机购房买去了，去年下半年住房贷款比上半年增长了18倍，银行的信贷和炒房行为十分的严重。

90年代初，在北海工作，那个时候，北海有房地产公司1342家，占全国当前2800家房地产公司的一半，由于炒地炒房行为的严峻，造成物价指数上升13%，最后导致了地产泡沫破灭。房地产开发中炒地行为是明显的，不但买不起房对经济带来灾难性的影响。为了房地产进一步的发展，唯一的办法就是要坚持科学发展，全面小康的方向，从土地的供给考虑，政府要改变地方财政对土地的过分，要使国有土地能够让全体国民共享，将房价降到广大城镇居民能力享受得起的水平上，只有政府与企业共同努力，房地产才会迎来亿万人大事情，不但可以规避银行和经济面临的很得风险，为广大人民服务过程中，迎来更大的繁荣和兴旺，最后衷心的希望今天到会的管理部门和朋友在全面小康的道路上，为人们的幸福为国家的复兴再蓝宏图，再创辉煌。

Ⅲ 如何理解廉租房保障法律制度

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。
商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。 为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。对灾害地区进行安置是正确的，廉租房一般使用于低收入家庭，是国家为了保障各阶级住房需要而推出的，为避免乱收费，收费标准可咨询当地房产部门或物价部门，出售房即商品房可以在市场自由流通.

Ⅳ 市场为什么会失灵如何理解市场失灵的问题

市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况 市场失灵的原因：
1、公共产品。经济社会生产的产品大致可以分为两类，一类是私人物品，一类是公共物品。简单地讲，私人物品是只能供个人享用的物品，例如食品、住宅、服装等。而公共物品是可供社会成员共同享用的物品。严格意义上的公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如国防就是公共物品。它带给人民安全，公民甲享用国家安全时一点都不会影响公民乙对国家安全的享用，并且人们也无需花钱就能享用这种安全。
2、垄断。对市场某种程度的（如寡头）和完全的垄断不可能使得资源的配置缺乏效率。对这种情况的纠正需要依靠政府的力量。政府主要通过对市场结构和企业组织结构的干预来提高企业的经济效率。这方面的干预属于政府的产业结构政策。
3、外部影响。市场经济活动是以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。例如，甲为乙提供了物品或服务，甲就有权向乙索取补偿。当人们从事这种需要支付或获取金钱的经济活动时，还可能对其他人产生一些其他的影响，这些影响对于他人可以是有益的，也可以是有害的。然而，无论有益还是有害，都不属于交易关系。这些处于交易关系之外的对他人的影响被为外部影响，也被称为经济活动的外在性。例如，建在河边的工厂排出的废水污染了河流对他人造成损害。工厂排废水是为了生产产品赚钱，工厂同购买它的产品的顾客之间的关系是金钱交换关系，但工厂由此造成的对他人的损害却可能无需向他人支付任何赔偿费。这种影响就是工厂生产的外部影响。当这种影响对他人有害时，就称之为外部不经济。当这种影响对他人有益时就称之为外部经济。比如你摆在阳台上的鲜花可能给路过这里的人带来外部经济。
4、非对称信息。由于经济活动的参与人具有的信息是不同的，一些人可以利用信息优势进行欺诈，这会损害正当的交易。当人们对欺诈的担心严重影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。此时市场一般不能完全自行解决问题，为了保证市场的正常运转，政府需要制定一些法规来约束和制止欺诈行为。理解和原因一起讲了

Ⅳ 如何理解市场失灵对社会经济的影响

市场机制配置资源的缺陷具体表现在下列方面：

⑴收入与财富分配不公。
这是因为市场机制遵循的是资本与效率的原则。资本与效率的原则又存在著“马太效应”。从市场机制自身作用看，这是属於正常的经济现象，资本拥有越多在竞争中越有利，效率提高的可能性也越大，收入与财富向资本与效率也越集中；另一方面，资本家对其雇员的剥夺，使一些人更趋於贫困，造成了收入与财富分配的进一步拉大。这种拉大又会由於影响到消费水平而使市场相对缩小，进而影响到生产，制约社会经济资源的充分利用，使社会经济资源不能实现最大效用。

⑵外部负效应问题
外部负效应是指某一主体在生产和消费活动的过程中，对其它主体造成的损害。外部负效应实际上是生产和消费过程中的成本外部化，但生产或消费单位为追求更多利润或利差，会放任外部负效应的产生与漫延。如化工厂，它的内在动因是赚钱，为了赚钱对企业来讲最好是让工厂排出的废水不加处理而进入下水道、河流、江湖等，这样就可减少治污成本，增加企业利润。从而对环境保护、其它企业的生产和居民的生活带来危害。社会若要治理，就会增加负担。

⑶竞争失败和市场垄断的形成
竞争是市场经济中的动力机制。竞争是有条件的，一般来说竞争是在同一市场中的同类产品或可替代产品之间展开的。但一方面，由於分工的发展使产品之间的差异不断拉大，资本规模扩大和交易成本的增加，阻碍了资本的自由转移和自由竞争。另一方面，由於市场垄断的出现，减弱了竞争的程度，使竞争的作用下降。造成市场垄断的主要因素。①技术进步；②市场扩大；③企业为获得规模效应而进行的兼并。一当企业获利依赖於垄断地位，竞争与技术进步就会受到抑制。

⑷失业问题
失业是市场机制作用的主要後果，一方面从微观看，当资本为追求规模经营，提高生产效率时，劳动力被机器排斥。另一方面从巨集观看，市场经济运行的周期变化，对劳动力需求的不稳定性，也需要有产业後备军的存在，以满足生产高涨时对新增劳动力的需要。劳动者的失业从巨集观与微观两个方面满足了市场机制运行的需要，但失业的存在不仅对社会与经济的稳定不利，而且也不符合资本追求日益扩张的市场与消费的需要。

⑸区域经济不协调问题
市场机制的作用只会扩大地区之间的不平衡现象，一些经济条件优越，发展起点较高的地区，发展也越有利。随著这些地区经济的发展，劳动力素质，管理水平等也会相对较高，可以支付给被利用的资源要素的价格也高，也就越能吸引优质的各种资源，以发展当地经济。那些落後地区也会因经济发展所必须的优质要素资源的流失而越发落後，区域经济差距会拉大。再是因为不同地区有不同的利益，在不同地区使用自然资源过程中也会出相互损害的问题，可以称之为区域经济发展中的负外部效应：江河上游地区林木的过量开采，可能影响的是下游地区居民的安全和经济的发展。这种现象造成了区域间经济发展的不协调与危害。

⑹公共产品供给不足
公共产品是指消费过程中具有非排它性和非竞争性的产品。所谓非排它性也就是一当这类产品被生产出来，生产者不能排除别人不支付价格的消费。因为这种排它，一方面在技术上做不到，另一方面却使技术上能做到，但排它成本高於排它收益。所谓非竞争性是因为对生产者来说，多一个消费者，少一个消费者不会影响生产成本，即边际消费成本为零。而对正在消费的消费者来说，只要不产生拥挤也就不会影响自己的消费水平。这类产品如国防、公安、航标灯、路灯、电视信号接收等。所以这类产品又叫非盈利产品。从本质上讲，生产公共产品与市场机制的作用是矛盾的，生产者是不会主动生产公共产品的。而公共产品是全社会成员所必须消费的产品，它的满足状况也反映了一个国家的福利水平。这样一来公共产品生产的滞後与社会成员与经济发展需要之间的矛盾就十分尖锐。

⑺公共资源的过渡使用
有些生产主要依赖於公共资源，如渔民捕鱼、牧民放牧。他们使用的就是以江湖河流这些公共资源为主要对象，这类资源既在技术上难以划分归属，又在使用中不宜明晰归属。正因为这样，由於生产者受市场机制追求最大化利润的驱使，往往会对这些公共资源出现掠夺式使用，而不能给资源以休养生息。有时仅管使用者明白长远利益的保障需要公共资源的合理使用，但因市场机制自身不能提供制度规范，又担心其他使用者的过度使用，出现使用上的盲目竞争。

Ⅵ 住房保障制度的住房保障制度的产生和演变

构建政治规则层面上的住房保障制度框架国家应在更高的政治规则层面保障公民的住房需求，通过立法保障公民的住房权利，尽快出台《住房法》，立法保障应该涵盖五个方面内容：一是按照不同的需求层次确认公民有选择合适住房的权利，同时赋予公民有自由表达住房需求的权利，通过制定保障公民住房权利的政治规则来降低公民获得合适住房的交换成本。二是通过立法明确人大、政府、司法、社会、公共组织和个人的责任和权利，降低住房保障制度的“依从成本”（意味着要有办法来识别那些违反规则的行为，衡量其违反的程度，并且能识别出是谁在违规）。三是按照事权与财权相对应的原则，明确中央政府与地方政府的责权利，在同一的立法目标下实现合作，降低制度的实施成本。四是推动政府职能转变，实现由政策制定、实施、监督三者合一到政策制定者的角色转变，同时推动非营利组织和私营部门积极参与住房保障制度的实施，提高效率。五是明确住房保障的资金来源、支出管理、政策措施，鼓励社会资本积极进入保障性住房供应体系。构建基于责任政府的激励机制构建基于责任政府的激励机制，让地方政府真正成为服务大众的责任政府：一是改革政府官员政绩考核体系，将维护人民权益、关心群众疾苦、解决公共领域问题作为考核地方政府的主要内容，促使各级政府树立正确的政绩观。二是改变保障性住房建设用地以划拨方式的供应模式，变为以政府标准价出让供应，同时合理增加中央财政在住房保障领域的支出，增加部分用于支付廉租住房、公共租赁住房建设用地的土地出让价格，弥补部分地方政府因土地划拨方式供应而减少的土地收益。三是通过立法将土地出让金收益按比例建立全国性住房保障基金，以奖励项目建设的方式返还地方用于保障性住房建设。四是将保障性住房支出纳入地方各级人大的监管范围，对保障性住房支出的年度预算和决算实行单独审查并向社会公开。构建全社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换住房保障制度实施的关键就是对代理人的监管问题，政府因其具有纠正市场失灵的职能，如果再参与保障性住房的生产和供应环节将不可避免地导致对住房产权无法清晰界定，而监管和实施的成本将会非常高。因此在设计住房保障制度框架时应该向构建社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换方向发展，改变政府既是规则制定者又是规则实施者的局面，从而降低实施和监督成本。一是将政府职责定位为住房保障政策的制定者和政策实施的指导者，由政府所属的行政主管部门负责。二是将现有的政府所属的实施机构如直管公房管理中心或廉租住房管理中心从政府职能部门剥离，成为住房保障制度的第三方实施机构，主要转变为两类互不隶属的社会非营利组织，一类为审查认定组织，负责组织社会广泛参与保障对象资格审查认定、保障方式确定工作；另一类为项目实施组织，负责保障性住房项目的建设和管理工作。三是在国家立法的鼓励下，个人、公共组织或私营部门组建非营利组织参与保障性住房项目的建设和管理。构建信息化管理平台规范准入退出机制构建住房保障制度框架的主要目标是纠正住房市场失灵以及防止因政府职责缺位和效率低下而导致的政府失灵，其核心是通过公共财政政策实现国民收入的再分配，使不同收入阶层能够获得合适的住房。但是在保障性住房与市场住房之间由于政府的干预而形成巨大的利差，由此住房保障准入与退出的社会公平便成为制度框架构建的焦点。然而，交换双方信息的不对称对保证制度实施的公平将产生巨大影响，保证住房保障对象的信息完整性成为了社会公平的关键。随着信息技术的不断发展，整合构建完整的信息共享平台已完全可能实现，对降低住房保障制度的“依从成本”将产生积极影响。第一，通过构建涵盖劳动保障、税务、银行、证券、公安、民政、房产等部门信息共享的平台，实现对住房保障对象家庭的收入、资产和住房状况全面掌握，构建公平的资格准入机制。第二，构建针对不同收入、无房时间等因素的排队轮候机制，实现差别化的住房保障体系。第三，运用价格机制规范保障性住房的退出机制，一是对已享受廉租住房保障的家庭在收入提高后实行逐步调高租金的方式或逐步减少租赁补贴，直到租金调整为市场租金或停发补贴；二是对经济适用住房方式保障的家庭在购买其他住房后实行由保障实施机构折价回购方式退出保障，回购的住房由保障实施机构向其他符合条件的家庭出租或出售；三是公共租赁住房的租金按略低于市场租金标准确定，为市场租金的80%～90%，一旦公共租赁住房保障对象通过市场购房便执行市场租金直到承租人退出；四是对租赁型保障对象在保障期间购买市场住房的给予一次性购房补贴，在承租人退出该房后才将购房补贴拨付售房企业，保障对象将补贴购买的市场住房再次上市交易时，必须将购房补贴款退还政府，同时按购房时补贴款所占比率提取售房时所获取的利润。构建科学的信息收集体系全国房屋普查所涵盖的信息非常广泛，从城镇到农村，内容包括房屋状况、居住状况、产权人及家庭情况等，同时由于城市的发展，房屋基本信息变更迅速，增加了信息收集的难度。构建科学的信息收集体系不仅可以增加信息的准确度，还可以提高信息收集的效率，对分析和制定住房公共政策极为重要。首先，明确组织机构，将全国房屋普查工作纳入到行政机构的重要日常职能。其次，固定房屋普查时间，将房屋普查工作常态化，一是在国家制定五年规划的前一年开展全国性的房屋普查工作，为制定下一个住房建设及住房保障五年规划提供准确的决策数据；二是其他年份通过抽样调查修正数据，为制定年度住房保障计划和保障性住房土地利用计划提供依据。再次，建立以社区、村委会为基础的房屋档案信息系统，对住房情况及时修改更新。最后，对所有竣工的新建房屋由建设部门提供统一编号的“身份证明”，并通过网络建立新建房屋信息系统，便于查询和管理。

Ⅶ 经济适用房与保障性住房的区别

保障性商品房与经济适用房都是政府提供的社会保障性住房，都属政策性住房，都是有限产权，购房取得产权未满5年的不得直接上市交易。区别在于：
一、主要区别：

（1）申请保障性商品房不受收入和资产限制；经济适用房受到收入与资产的限制。

（2）保障性商品房售价中包含基准地价，价格高于经济适用房，转让时经济适用房原购买价格与相应地段社会保障性住房上市交易指导价差价的90%向政府缴交增值收益，而保障性商品房仅需向政府缴交60%的增值收益。上市交易指导价由市政府定期制定发布。

(3)经济适用住房的申请对象是低收入住房困难家庭,保障性商品房的申请对象是非低收入无住房家庭。

（4）申请经济适用住房的家庭应申报收入和资产,并应符合家庭收入和资产控制标准,经济适用住房和保障性商品房的价格组成不同,即对低收入家庭和非低收入家庭实行不同的销售价格。

二、保障性住房和经济适用房的申请条件不同：
1、符合下列条件，可以请求购买或许租借保障性住房：
(1) 家庭成员之间具有法定的奉养、抚育或许抚育联络，且一起生活。

（2）家庭成员具有本市乡镇常住户口达到规定年限，且户口在提出请求地点地的区(市)到达规定年限。

(3) 住宅面积低于规定限额。

（4）可支配收入和工业低于规定限额。

(5) 在提出请求前的规定年限内，任何成员未发作过住宅销售行为。

知识点拓展：

保障性住房和经济适用房的请求人及请求程序：
家庭请求经济适用住宅的，整体成员视为一同请求人，应推举一名具有民事行为条件的成员作为请求人的代表。独身人士请求经济适用住宅的，本人为请求人。请求人代表和独身请求人(以下合称请求人)应当向户籍地点地的大街(乡镇)社区业务受理效劳中心照实填写请求文书，提交户籍、身份证、房地产权属证明、租借公房凭据、收入和工业证明等资料，并签署赞同承受住宅和经济状况核对且核对成果予以公示的书面文件。

经济适用房-网络

保障性住房-网络

Ⅷ 什么叫市场失灵,试分析形成原因及政府在解决市场失灵问题中的

市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。另一方面，市场失灵也通常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。在此着重于经济学主流的看法。经济学家使用模型化理论解释或了解这个状况，市场失灵的二个主要原因为成本或利润价格的传达不适切，进而影响个体经济市场决策机制。
次佳的市场结构。
市场失灵在某些经济体的存在通常引起究竟应否由市场力量引导运作的争论。而这也产生要用什么来取代市场的争议。最常见对市场失灵的反应是由政府部门产出部份产品及劳务。然而，政府干预亦可能造成非市场的失灵。
市场失灵的原因：
1、公共产品。经济社会生产的产品大致可以分为两类，一类是私人物品，一类是公共物品。简单地讲，私人物品是只能供个人享用的物品，例如食品、住宅、服装等。而公共物品是可供社会成员共同享用的物品。严格意义上的公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如国防就是公共物品。它带给人民安全，公民甲享用国家安全时一点都不会影响公民乙对国家安全的享用，并且人们也无需花钱就能享用这种安全。
2、垄断。对市场某种程度的（如寡头）和完全的垄断可能使得资源的配置缺乏效率。对这种情况的纠正需要依靠政府的力量。政府主要通过对市场结构和企业组织结构的干预来提高企业的经济效率。这方面的干预属于政府的产业结构政策。
3、外部影响。市场经济活动是以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。例如，甲为乙提供了物品或服务，甲就有权向乙索取补偿。当人们从事这种需要支付或获取金钱的经济活动时，还可能对其他人产生一些其他的影响，这些影响对于他人可以是有益的，也可以是有害的。然而，无论有益还是有害，都不属于交易关系。这些处于交易关系之外的对他人的影响被为外部影响，也被称为经济活动的外在性。例如，建在河边的工厂排出的废水污染了河流对他人造成损害。工厂排废水是为了生产产品赚钱，工厂同购买它的产品的顾客之间的关系是金钱交换关系，但工厂由此造成的对他人的损害却可能无需向他人支付任何赔偿费。这种影响就是工厂生产的外部影响。当这种影响对他人有害时，就称之为外部不经济。当这种影响对他人有益时就称之为外部经济。比如你摆在阳台上的鲜花可能给路过这里的人带来外部经济。
4、非对称信息。由于经济活动的参与人具有的信息是不同的，一些人可以利用信息优势进行欺诈，这会损害正当的交易。当人们对欺诈的担心严重影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。此时市场一般不能完全自行解决问题，为了保证市场的正常运转，政府需要制定一些法规来约束和制止欺诈行为。在宏观调控时要把握两个原则：一是政府尽量不参与资源配置；二是一旦参与要以市场的手段来进行。针对市场失灵的三大表现，作为经济主体的各级政府，发挥应有的经济职能解决市场失灵问题，可以采取如下对策。

首先，政府要做好提供公共物品的工作，搞好基础设施建设以保证整个国民经济有良好的“硬件条件”。同时，政府还要承担起那些投资规模大、资金回收期长而又是对经济发展起重大影响作用的项目，如国防建设、教育、医疗卫生、南水北调、西电东送、西气东输、三峡工程等等。这样，既解决了市场不能提供公共物品的有效供给问题，保证了国民经济正常运行；同时，政府投资在过程中还可以解决相当一部分下岗工人的再就业问题，也可以带动其他相关产业的投资和生产，从而推动经济的繁荣。近些年来，我国政府连年发行国债以专门促进基础设施建设，收到了良好的效果。一些带有行政垄断性质的经营性行业，政企不分、以行政权力阻止商业竞争对手进入其市场垄断范围。其高经济收益的取得是与行业的行政垄断地位联系在一起的，含有大量的非公平竞争因素。长此以往，诸如此类的市场失灵现象就会严重阻碍市场经济的运行和市场化改革的推进。对于经济发展中的垄断问题和其他不正当竞争问题，政府要站在仲裁者的立场，通过建立健全各项法律法规并严格执法加以解决。

第二，政府要建立良好的政治、经济、法律等制度和具体的运行体制，制定各级各类中长期的发展规划，降低交易成本，为经济的发展创造良好的“软件条件”。制度或体制是一个国家的经济正常运行的基本保障，如缺乏良好的激励制度，个人或企业的勤奋劳作未能获得应有的报酬，就会降低其工作积极主动性，小而言之是企业的损失，若社会的大气候如此，损失的就是国家了。再如若某人被抢劫而无人问津，没有一个健全的制度能够保证其财产安全或财产所有权，这个社会就不可能形成良好的经济秩序和经济安全。诺贝尔经济学奖获得者诺斯甚至将制度的变迁视为经济增长的原因，可见制度建设对经济发展的重要性。从我国经济发展的现状来说，当务之急是完善财产制度和市场经济制度。《决定》也指出，要加强国民经济和社会发展中长期规划的制定和研究，提出发展的重大战略、基本任务和产业政策促进国民经济和社会全面发展。

第三，政府还需要利用利率、国债、汇率、税收、预算等经济调控手段来“熨平”经济周期，使经济导入持续稳定的发展。凯恩斯的国家干预使西方世界走出了20世纪30年代“大萧条”的梦魇；1998年以来我国政府的积极财政政策和稳健的货币政策支撑我国顺利走过了亚洲金融危机的岁月，而且5年来一直保持7%以上的GDP的增长率，成为世界经济的“一枝独秀”。制定财政政策和货币政策要以国家的宏观目标和总体要求为主要依据，发挥财政政策的功能，促进经济增长、优化结构、调节收入；发挥货币政策的作用，保持币值稳定、货币供求总量的平衡。

第四，政府要通过收入政策、税收政策和其他相关政策，努力缩小地区之间的差异，城乡之间的差距，居民收入水平的差距。要加强对区域发展的协调和指导，积极推进西部大开发，有效发挥中部地区综合优势，支持中西部地区加快改革发展，振兴东北老工业基地，鼓励东部有条件地区率先基本实现现代化。我国90年代末，作出的西部大开发战略其背景就是考虑到东部、中部与西部经济发展的差距拉大引发了问题以及缩小差距所能带来的收益前景，抓住了世纪之交的历史机遇有目标、分阶段的推进西部地区的人口、资源、环境与经济社会的协调发展。近期中央再次作出振兴东北老工业基地的战略决策，也是看到东北地区制度滞后、技术落后、下岗人数众多等情况，抓住重工业化时代的到来的机遇而作出的正确决策。在收入分配方面，政府要进行效率与公平兼顾的导向，通过政策的倾斜，对不同地区和社会成员之间进行公平与否的评价和调整。通过转移支付、完善税收制度、建立健全社会保障制度以扶持弱势群体，调节公众的心理平衡，达到维护经济稳定发展的目的。

最后，政府在实现其调节职能时，要注意不断提高面对突发事件的快速反应能力。“SARS”的传播是对我国政府的执政能力的考验。“SARS”之所以对经济影响很大，原因是多方面的，其中很重要一点是人们心理上的“不确定性”，即不知道如何预防、如何治疗、何时结束、何时卷土重来等等。产生这些不确定的原因是信息没有及时、精确、有效的披露和传达。面对目前经济全球化、系统开放化、行为自由化的社会，政府的效率高低衡量标准就是能否在最短的时间里，付出最小的代价而得到最优的方案来解决问题，实现对宏观经济的有效调控。所以，不论对于医疗卫生问题，还是金融危机、经济安全问题，甚至国防安全问题，政府的工作效率要不断提高。我国正处于有史以来发展的最好时机。我们要在十六届三中全会决定的指引下，加快转变政府职能，不断提高政府的调控能力和应变能力，弥补市场失灵的缺陷，保障我国国民经济正常运行和健康、稳定、持续地增长。

Ⅸ 试说明市场失灵产生的原因及解决的办法

市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。另一方面，市场失灵也通常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。在此着重于经济学主流的看法。经济学家使用模型化理论解释或了解这个状况，市场失灵的二个主要原因为成本或利润价格的传达不适切，进而影响个体经济市场决策机制。
次佳的市场结构。
市场失灵在某些经济体的存在通常引起究竟应否由市场力量引导运作的争论。而这也产生要用什么来取代市场的争议。最常见对市场失灵的反应是由政府部门产出部份产品及劳务。然而，政府干预亦可能造成非市场的失灵。
市场失灵的原因：
1、公共产品。经济社会生产的产品大致可以分为两类，一类是私人物品，一类是公共物品。简单地讲，私人物品是只能供个人享用的物品，例如食品、住宅、服装等。而公共物品是可供社会成员共同享用的物品。严格意义上的公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如国防就是公共物品。它带给人民安全，公民甲享用国家安全时一点都不会影响公民乙对国家安全的享用，并且人们也无需花钱就能享用这种安全。
2、垄断。对市场某种程度的（如寡头）和完全的垄断可能使得资源的配置缺乏效率。对这种情况的纠正需要依靠政府的力量。政府主要通过对市场结构和企业组织结构的干预来提高企业的经济效率。这方面的干预属于政府的产业结构政策。
3、外部影响。市场经济活动是以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。例如，甲为乙提供了物品或服务，甲就有权向乙索取补偿。当人们从事这种需要支付或获取金钱的经济活动时，还可能对其他人产生一些其他的影响，这些影响对于他人可以是有益的，也可以是有害的。然而，无论有益还是有害，都不属于交易关系。这些处于交易关系之外的对他人的影响被为外部影响，也被称为经济活动的外在性。例如，建在河边的工厂排出的废水污染了河流对他人造成损害。工厂排废水是为了生产产品赚钱，工厂同购买它的产品的顾客之间的关系是金钱交换关系，但工厂由此造成的对他人的损害却可能无需向他人支付任何赔偿费。这种影响就是工厂生产的外部影响。当这种影响对他人有害时，就称之为外部不经济。当这种影响对他人有益时就称之为外部经济。比如你摆在阳台上的鲜花可能给路过这里的人带来外部经济。
4、非对称信息。由于经济活动的参与人具有的信息是不同的，一些人可以利用信息优势进行欺诈，这会损害正当的交易。当人们对欺诈的担心严重影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。此时市场一般不能完全自行解决问题，为了保证市场的正常运转，政府需要制定一些法规来约束和制止欺诈行为。在宏观调控时要把握两个原则：一是政府尽量不参与资源配置；二是一旦参与要以市场的手段来进行。针对市场失灵的三大表现，作为经济主体的各级政府，发挥应有的经济职能解决市场失灵问题，可以采取如下对策。

首先，政府要做好提供公共物品的工作，搞好基础设施建设以保证整个国民经济有良好的“硬件条件”。同时，政府还要承担起那些投资规模大、资金回收期长而又是对经济发展起重大影响作用的项目，如国防建设、教育、医疗卫生、南水北调、西电东送、西气东输、三峡工程等等。这样，既解决了市场不能提供公共物品的有效供给问题，保证了国民经济正常运行；同时，政府投资在过程中还可以解决相当一部分下岗工人的再就业问题，也可以带动其他相关产业的投资和生产，从而推动经济的繁荣。近些年来，我国政府连年发行国债以专门促进基础设施建设，收到了良好的效果。一些带有行政垄断性质的经营性行业，政企不分、以行政权力阻止商业竞争对手进入其市场垄断范围。其高经济收益的取得是与行业的行政垄断地位联系在一起的，含有大量的非公平竞争因素。长此以往，诸如此类的市场失灵现象就会严重阻碍市场经济的运行和市场化改革的推进。对于经济发展中的垄断问题和其他不正当竞争问题，政府要站在仲裁者的立场，通过建立健全各项法律法规并严格执法加以解决。

第二，政府要建立良好的政治、经济、法律等制度和具体的运行体制，制定各级各类中长期的发展规划，降低交易成本，为经济的发展创造良好的“软件条件”。制度或体制是一个国家的经济正常运行的基本保障，如缺乏良好的激励制度，个人或企业的勤奋劳作未能获得应有的报酬，就会降低其工作积极主动性，小而言之是企业的损失，若社会的大气候如此，损失的就是国家了。再如若某人被抢劫而无人问津，没有一个健全的制度能够保证其财产安全或财产所有权，这个社会就不可能形成良好的经济秩序和经济安全。诺贝尔经济学奖获得者诺斯甚至将制度的变迁视为经济增长的原因，可见制度建设对经济发展的重要性。从我国经济发展的现状来说，当务之急是完善财产制度和市场经济制度。《决定》也指出，要加强国民经济和社会发展中长期规划的制定和研究，提出发展的重大战略、基本任务和产业政策促进国民经济和社会全面发展。

第三，政府还需要利用利率、国债、汇率、税收、预算等经济调控手段来“熨平”经济周期，使经济导入持续稳定的发展。凯恩斯的国家干预使西方世界走出了20世纪30年代“大萧条”的梦魇；1998年以来我国政府的积极财政政策和稳健的货币政策支撑我国顺利走过了亚洲金融危机的岁月，而且5年来一直保持7%以上的GDP的增长率，成为世界经济的“一枝独秀”。制定财政政策和货币政策要以国家的宏观目标和总体要求为主要依据，发挥财政政策的功能，促进经济增长、优化结构、调节收入；发挥货币政策的作用，保持币值稳定、货币供求总量的平衡。

第四，政府要通过收入政策、税收政策和其他相关政策，努力缩小地区之间的差异，城乡之间的差距，居民收入水平的差距。要加强对区域发展的协调和指导，积极推进西部大开发，有效发挥中部地区综合优势，支持中西部地区加快改革发展，振兴东北老工业基地，鼓励东部有条件地区率先基本实现现代化。我国90年代末，作出的西部大开发战略其背景就是考虑到东部、中部与西部经济发展的差距拉大引发了问题以及缩小差距所能带来的收益前景，抓住了世纪之交的历史机遇有目标、分阶段的推进西部地区的人口、资源、环境与经济社会的协调发展。近期中央再次作出振兴东北老工业基地的战略决策，也是看到东北地区制度滞后、技术落后、下岗人数众多等情况，抓住重工业化时代的到来的机遇而作出的正确决策。在收入分配方面，政府要进行效率与公平兼顾的导向，通过政策的倾斜，对不同地区和社会成员之间进行公平与否的评价和调整。通过转移支付、完善税收制度、建立健全社会保障制度以扶持弱势群体，调节公众的心理平衡，达到维护经济稳定发展的目的。

最后，政府在实现其调节职能时，要注意不断提高面对突发事件的快速反应能力。“SARS”的传播是对我国政府的执政能力的考验。“SARS”之所以对经济影响很大，原因是多方面的，其中很重要一点是人们心理上的“不确定性”，即不知道如何预防、如何治疗、何时结束、何时卷土重来等等。产生这些不确定的原因是信息没有及时、精确、有效的披露和传达。面对目前经济全球化、系统开放化、行为自由化的社会，政府的效率高低衡量标准就是能否在最短的时间里，付出最小的代价而得到最优的方案来解决问题，实现对宏观经济的有效调控。所以，不论对于医疗卫生问题，还是金融危机、经济安全问题，甚至国防安全问题，政府的工作效率要不断提高。我国正处于有史以来发展的最好时机。我们要在十六届三中全会决定的指引下，加快转变政府职能，不断提高政府的调控能力和应变能力，弥补市场失灵的缺陷，保障我国国民经济正常运行和健康、稳定、持续地增长。

Ⅹ 举例说明什么是市场失灵

举例：收入与财富分配不公

这是因为市场机制遵循的是资本与效率的原内则。资本与效率的原则又存在着容“马太效应”。从市场机制自身作用看，这是属于正常的经济现象，资本拥有越多，竞争中越有利，效率提高的可能性也越大，收入与财富向资本与效率也越集中；

另一方面，资本家对其雇员的剥夺，使一些人更趋于贫困，造成了收入与财富分配的进一步拉大。这种拉大又会由于影响到消费水平而使市场相对缩小，进而影响到生产，制约社会经济资源的充分利用，使社会经济资源不能实现最大效用。

(10)如何理解住宅市场失灵与住房保障扩展阅读：

造成市场失灵的两个主要原因为：

一、成本或利润价格的传达不适切，进而影响个体经济巿场决策机制。

二、次佳的巿场结构，垄断市场的形成。

巿场失灵在某些经济体的存在通常引起究竟应否由巿场力量引导运作的争论。而这也产生要用什么来取代巿场的争议。最常见对巿场失灵的反应是由政府部门产出部份产品及劳务。然而，政府干预亦可能造成非巿场的失灵。

参考资料来源：网络-市场失灵