美国住房保障

A. 我用公积金贷款买的房子，还没还清贷款，可以再抵押贷款吗

一般是不可以的，需要把贷款还清之后才能继续贷款。但是具体的操作实际上各个银行的规则都不一样，不过基本需要满足这些条件：

1、能出示房产证；

2、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房；

3、借款人具有完全民事行为能力和稳定的还款能力，信用良好。

但是银行是否放款，还是要看当时的具体情况而定。

(1)美国住房保障扩展阅读：

申请条件

1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人；

2、申请人年龄与借款期限之和不超过70；

3、有购买住房合同或协议，且借款人支付符合规定的首付款；

4、借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；

5、有经办理银行认可的有效担保；

6、在办理银行开立个人结算账户，并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务；

7、该办理银行规定的其他条件。

参考资料：住房公积金管理条例-网络

B. 美国现在普通房价是多少

美国

政府介入分类供应

美国既实行政府介入住房理念，又不“大包大揽”；既有政府适度的社会保障，又由居民尽其所能负担住房消费的理论，亦即“住房分类供应”的理论。

实行分类供应的管理政策

美国住房制度包括四点，其一是实行住房分类供应；其二是对居民收入线进行划分；其三是提供足够的社会保障；其四是严格管理。

对高收入者供应商品房，并照章收税；对中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”；对低收入者供应由政府补贴房租的廉租屋。

居民收入线由政府划分，每年公布一次，因而每个城市的居民收入线各不相同。近几年，美国几个大城市的居民收入线大体是：户年收入在12万美元以上为高收入者；户年收入在2.4万－12万美元之间为中等收入者；户年收入在2.4万美元以下为低收入者。

对中等收入者实行两种社会保障：一、贴息贷款，包括对建设“社会住宅”提供贴息贷款以降低房价，也包括对居民提供购房贴息贷款，最长的还款期为30年（曾经有少数年份规定为35年）。开始有一段时间的贴息利率曾降至3%，后随经济发展而减少贴息，逐步提高利率，目前已经接近市场利率；二、减免承建商和居民的有关税费。对居民主要是在收入中扣除住房还本付息金额，从而减免相应的所得税。

对低收入者的社会保障方法是：让他们租政府规定的房租标准线以下的住宅，也就是租用旧一些、小一些的住宅，亦称廉租屋，房租超过户收入25%的部分由政府补贴。

由于中低收入者住宅含有社会保障，政府就理所当然地对其加强控制和管理。由政府控制户型、售价和供应对象。

政府适度支持和住房商品化

美国的住房分类供应主要特点和成功之处在于：首先，坚持政府适度支持和居民尽其所能相结合。政府如不给支持，广大中低收入者很难解决好住房问题。支持过了头，超过政府的经济承担能力，就难以持续推行。这就需要科学地确定政府支持的“度”。

其次，坚持住房商品化。美国的住房分类供应制度决定，高收入者购买商品房，中等收入者购买含有适度社会保障的商品房(社会住宅)，低收入者也到市场上租赁规定房租以内的商品房(廉租屋)。这就从整体上实现了住房商品化，避免产生政府大建公房、包揽住房的弊端。

再次，以解决好中低收入者的住房问题为重点，并以中等收入者为重中之重。美国政府制定了对社会住宅的一系列政策，包括控制户型和造价，推行住房梯度消费，实行长期低息贷款，减免所得税等。其最终结果是，政府负担的社会保障是小头，中等收入者付出的房价是大头。既适度地减轻了政府的负担，又保证中等收入者买得起、买得到适合自己经济能力的住房。这是推行住房分类供应制度必须抓好的重中之重。

最后，美国政府以中低收入者住房含有社会保障为由，决定对中低收入者的住房户型、房价和供应对象进行管理，对低收入者租房细微到进行合同管理。由于管得很严格、很到位，就保证了住房分类供应制度的顺利实行.

不久前，一些地方政府为了安抚民意，要求房地产商公布建房成本，引起广泛争议。最近，波士顿地区正好爆出了房地产商因为虚报成本而引发的官司。虽然案子还没有最后了结，但在这一过程中所反映的有关法规，对我们制定平抑房价的政策不无启.问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。所谓40B法规的基本精神是，一些私人房地产商，可以申请特批的土地，为中低收入阶层建经济适用房。作为条件，其赢利不得超过20%。但有三家房地产公司滥用这一法律，虚报成本，隐瞒赢利，被州政府抓住，要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。
问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。所谓40B法规的基本精神是，一些私人房地产商，可以申请特批的土地，为中低收入阶层建经济适用房。作为条件，其赢利不得超过20%。但有三家房地产公司滥用这一法律，虚报成本，隐瞒赢利，被州政府抓住，要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。

C. 在一线城市租房难在哪

第一， 这些一线城市很多打工的人。很多上北上广的青年都需要租房子住，因为很多公司他们是没有公寓的，一般你上班的话，吃住行都需要自己解决，而且毕竟是打工的，也不能租太贵的，所以就造成了找房难的原因很多人可能一年都遇不到自己满意的，不仅不能太贵，而且交通还要方便，不然的话上班会迟到。

一般到一线城市打工的年轻人，一般都不会有车，因为还买不起，所以有时候超市去了太远的话，太多东西会很难抗回来，所以如果租房的地方有超市，那可以节省很多时间了。

毕竟也是一线城市有很多高薪，的工作很多创业的机会，所以很多人都往那边涌入，自然而然就形成了一个人口密集的地方，所以住房方面肯定是比较紧张的。

D. 1、美国房地产业与中国相比有什么优点 2、中日美房屋供给结构的对比

我国房地产业和房地产市场与国际比较的特点

我国的房地产市场是一个新兴的市场。与国际上发达国家的成熟市场比较，有以下特点：

一、产业整体的市场化程度还很低

在发达国家，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。供求关系以及其他一些因素 (例如原材料价格、通货膨胀、国际汇率等)的变化在上游环节就可以被有效竞争消化掉一部分，不必全部集中到房价一个环节释放。

目前，我国房地产业虽然已经具备一定规模，但房地产业运行的各个环节，市场化程度还很低。例如，土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久，目前进入市场的土地价格实际上并不是市场竞争形成的真实价格。房地产金融还远不发达，一方面进入房地产业的资金相当大比重是银行资金；另一方面，银行资金也几乎没有针对房地产业和房地产市场风险特点的市场化品种。房地产交易环节中价格形成过程并未真正取决干竞争，几乎全部取决于短期性因素，例如土地供给政策、利率、炒作性资金规模、拆迁量等。社会的长期利益在价格形成中的影响力极小，例如长期按揭对消费者的可能风险、节能省地的政策要求等。另外，迄今我国每年城镇住宅竣工面积中真正通过房地产市场买卖的还不到1／3。这个比重还是福利分房停止以后明显提高的结果。

二、普通居民正在从“无产”走向“有产”

发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。由此而来，在社会居民的私人资产中，金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。只在发生明显的宏观失衡，例如通胀或通缩时，这个比例才会有一定变化。

从改革进程上看，我国城镇正在从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看，城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。实际上，当前房地产需求中真正能够推高房价的，除少量投机资金外，主要是大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入者阶层，而不是低收入和特困居民群体。目前社会中“居者有其屋”的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起了。

三、大量农村人口向城镇转移

发达国家城乡人口的分布比例已经基本稳定。住在城里的人不会因经济进一步发展而增多，农村人口也不会因为房价的涨落而向城市迁徙。

我国的情况正好相反。未来20年左右的周期内，数亿农村居民要通过向城镇集中才能有更多机会分享国民经济发展的好处。从1980年到2005年，中国城镇居民人口增长了190%。未来20年左右周期内哪怕只有此一半的增长速度，我国城镇居民也将再增3亿人。一个基本估计是，这样一个农村人口的转移过程决不会被房价“吓住”而退回农村去。首先必定要形成对低档房租赁市场的需求。

四、社会文化特点决定住房消费有“向上移动”的趋势

在发达国家，不同社会群体在不同社区和不同档次的住房中的分布已经相对稳定。每一阶层一般不会超越自己的收入水平、社会地位去消费住房。

我国目前存在的一个趋势是，在区域分布上，人们购买住房时普遍向上一级城市移动，例如镇向县、县向市、市向省；在购房档次上，各社会群体都指望“一次到位”，人们普遍选择比自己所处社会位置高一级的住房。由此带来，实际需求被明显放大。

五、住房保障体系远不发达

发达国家的房地产市场之所以成熟，很关键的一点在于住房保障体系比较完整有效。一批需要通过政府、社会的帮助才能解决住房问题的群体不会加入到房地产市场的供求竞争中来。这个体系保证了市场需求更趋于真实的有效需求。

我国目前已经建立了相对完整的住房保障体系，例如公积金、经济适用房、贴息、贴租、廉租房等。但覆盖面远不充分，保障程度也比较低。而且由于区域间发展不平衡，大城市和中小城市、市场经济发达地区和老工业基地、沿海与内地之间保障水平存在很大差别。政策是负责非市场化资源配置的。这个非市场化配置的部分只有做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地产市场才能真正发育成熟。

六、市场结构不合理

一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交。租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接近40%。二级市场、租赁市场和中介市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。

由于发展历史短，我国目前房地产的市场结构过度倚重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨落。由此造成，一方面新房面临过大的需求压力；另一方面存量资源被不合理地大量闲置。从我国目前城镇居民人均住房面积看，当前市场不应当有这么大的住房短缺。其原因就在于“不开灯”的房子无法通过充分的二级市场、租赁市场、中介市场直接与需求有效对接。

企业与政府的关系远比与市场的关系密切

我国房地产企业既有伴随着市场经济的发展而发展的一面，又有计划体制的深重痕迹。与政府的关系远比与市场的关系密切，这就是我国房地产企业与发达国家相比的最大特点。

从总体上说，发达国家的房地产企业是和房地产市场相伴相随发展起来的。房地产企业几乎不会受到政府政策的格外扶持。如果说这些企业和政府政策有什么关系的话，他们只能间接地受惠或受制于政府鼓励或限制住房消费的政策。例如美国是鼓励个人住房消费的，个人买房可以享受个税抵扣的好处；日本是限制住房消费的，买大房子要缴纳很高的不动产税。国外的房地产企业也并不都是资本实力雄厚、规模巨大的企业。除极少数特大城市外，在很多中小城市中，中小企业仍是开发商中的主体，而且项目公司占有主要比重。

我国的房地产企业有两个基本来源。一类是从计划经济体制下的“国有建筑公司”发展或改制而来的企业，另一是在市场中自发地发展起来的民、私营企业。不论是何“出身”，我国的房地产企业都具有如下特点：

一、对政府依赖程度高

前期在土地协议转让的政策下，我国房地产企业的兴衰和从政府手里“拿地”的能力联系紧密。有地就能赚钱。又由于我国正处于城市化加速发展过程中，房地产开发和城市扩张、城市改造联系密切。此外，我国城市中的拆迁、上下水及煤气等公用事业的接入等也离不开政府部门的支持。房地产企业和政府的这种相互依赖关系很容易造成寻租腐败、野蛮拆迁等弊端和对消费者的轻视。实际上，政府和一些体制内的事业单位也形成了前期开发商的最大买主。北京的房价之所以早于上海居于高位，就在于1999年停止福利分房后，一大批赶“末班车”的团体购房推高了价格。

二、抗风险能力弱

自有资金比例低是我国房地产企业共有的弱点，大量依靠银行的开发贷款或者揭贷款是开发商的基本操作手法。一旦市场有变，企业的通常做法就是“一走了之”，“一散了之”，把风险留给社会，留给政府，留给银行。

三、环境、资源等公共利益的约束力很低

尽管一段时期来很多开发商在市场上大打“绿色”、“环保”、“宜居”的牌号，但实际上所开发的项目很少有注重环境、资源等公共利益要求的。近期多发的建在风景名胜区的项目、热衷于建造低密度别墅项目等现象就是很显然的例证。过去几年中，我国新建住房中超过95%都是不符合节能标准的。

四、社会公信力差

公平地说，在我国房地产市场从无到有，从小到大的发展过程上，开发商发挥了非常重要的作用。但由于市场中普遍存在的不规范，“官商勾结”的腐败、对消费者的欺诈、房价中包含的暴利等问题使房地产企业的社会形象受到很大影响。企业的公信力很差。我国房地产市场处于初级发展阶段

从我国自身的发展形势判断，我国房地产市场仍处于良性发展态势。其基本依据是自主性的供求都很旺盛。这个市场存在的主要问题，一是短期内投资规模过大，脱离了国民经济整体的承受力；二是房价上涨过快，导致很多尖锐的社会矛盾产生；三是供给结构不合理，中低价位住房所占比重过小；四是市场经济秩序存在着混乱。

从国际比较看，我国房地产市场处于初级发展阶段。这个阶段的基本特点可以概括为供给占市场主导地位，需求方存在较大盲目性，要素制约力大，制度体系不健全四个方面。

一、供给占主导地位

判断市场经济发展程度的最重要依据就是供求关系的对比状态。供给占主导地位，这是工业化初期的特有现象，也是新兴产业发展初期的特有现象。从我国看，供给在供求关系中占主导地位的例证俯拾皆是。例如开发商在社会舆论上的主导权，供给方在定价上的主动权，住房销售合同中的对消费者的不平等约定等。从深层次看，开发商能够轻易地向银行转嫁风险，也是供给方主导地位的必然体现。

二、需求方存在较大盲目性

我国房地产市场发展的不成熟性不仅体现在开发商、供给方，而且存在于需求方。由于发展历史短，人们改善生活和拥有资产的愿望迫切，我国市场上的需求方普遍存在着盲目性。例如超过自身积累及收入增长能力去买“一步到位”的大房子，要求社会在短期内满足所有中低收入者的住房需求，对利率、租税、通胀与通缩等对持有住房带来的长期性风险普遍估计不足，指望短期“暴富”而跟风投资房产等都是需求方盲目性的明显体现。非理性需求在成熟市场中也存在。否则就不会有日本、香港等地房地产“泡沫”的产生。但发达国家的非理性需求是和大量过剩资本的存在密切相连的。我国的经济发展程度远未达到实物投资领域无法容纳货币资本的程度。大量过剩资本成为投机性“热钱”的物质基础并不充分。因此不宜过高估计我国房地产市场上投机资本的规模。但在我国，由于需求方存在着上述盲目性，普通居民已经形成的初步投资能力很容易在少量投资资本的带动下“跟风”。我国这种特点的潜在危险在于，在市场价格波动中往往最受伤害的是抗风险能力很低的普通居民。

三、要素约束力大

我国房地产市场不成熟的一个重要体现是土地、资金等要素对市场发展的约束力极大。一方面在我国，政府是土地的惟一供给者，又是土地政策的惟一决定者，土地供给存在着垄断性。另一方面，由于房地产金融不发达，直接融资渠道狭窄，房地产投资的资金来源只能主要依靠银行。由于相关市场发育程度低，房地产企业通过违规手段获取这些要素的做法反过来又拖拽，以至抑制了房地产市场的规范、健康发展。

四、制度体系不健全

在我国现有发展阶段上，房地产业不仅是连接国民经济诸多产业的重要环节，而且是连接投资与消费、政府与市场、眼前利益与长远利益、私人利益与公共利益、经济发展与自然环境和资源之间关系的关键环节。在所有发达国家，一方面房地产都是高度市场化的产业；另一方面，房地产业又是制度约束最严密的产业。体现这些制度约束的政策体系包括保持社会稳定、改善环境、节约资源、促进公平、保护消费者、调整供求、维护市场秩序等多个方面。

有必要指出，不能把“调控”等同于制度体系，也不能把政府短期政策的影响力等同于制度性的约束力。稳定、严密的制度才能形成良性的社会预期，才能使供求双方的行为从被动地服从政策转变到主动地遵守制度上来。

多方面的制度体系也不等于就是复杂。以价格调控为例，美国加州调控房价的基本政策就一条。就是由法律规定，每年租赁价格上涨幅度不能超过7%。这个价格不是指社会平均租赁价格，而是房东与房客续签合同时的个别价格。相比之下，我国的政策本身还较多停留在“对症下药”的阶段。从短期看，我国目前的政策不可避免地集中于对价格的影响。但从长期看，房地产市场和房地产业规范、健康发展还需要加强制度体系的建设，建立长效机制。

E. 美国强大到什么程度

我觉得应该是这些

美国是世界上最大的强国。即使美国现在深陷瘟疫之中，也很少有人对此表示怀疑。

对此有不同的看法。

海盗基因是西方文化固有的。在近代崛起的过程中，西方列强尝到了侵略和征服的好处。因此，西方人对西方文化有着特殊的征服欲望，尤其是雄心勃勃。当他们看到美好的事物时，他们想抢劫其他国家；当他们看到美好的生活时，他们想摧毁其他国家；他们诋毁那些不被说服的国家。

我不是说这不好。相反，它特别有利于西方的生存和发展。西方国家像狼，美国是狼王，其他国家是羊。中国过去认为自己是只绵羊，但现在慢慢发现自己是狮子，而西方早就知道中国是睡狮。

作为当今西方霸主，美国自然而然地继承和发展了西方的雄心壮志，特别是要征服世界，称霸世界，建立以美国资本为中心的世界秩序。这种非侵略性是其他西方国家所没有的。

四是丰富的历史积淀。

美国是英国的强化版。自独立以来，除了受到英国的轻微欺凌外，美国几乎没有遇到过任何实力相当的对手。一路上，神挡杀神，佛挡杀佛。

F. 为什么美国法律规定子女没有义务赡养父母

在美国，没有要求儿女赡养老人的全国性法律，全部50个州中即使在有法律规定要求子女在年老的父母无法照顾自己的情况下赡养他们的30个州，也几乎从来没有实施过，州政府强迫儿女为没钱的父母出钱的想法，几乎得不到任何社会和政治方面的支持。用我们中国人的思维习惯很难理解，有人归于这是两个国家文化传统差异造成的，其实在我看来主要是社会福利制度不同。如果让中国的子女选择，可能大多数人并不认为和父母生活在一起或为父母花钱养老是件自愿的事。

美国法律专家认为这样做的理由是：

一、人口地理分布广，很多儿女都不住在父母身边，因此为赡养老人造成了很多实际困难；

二、一半婚姻以离婚告终，如果父母其中一方在孩子年幼时没有和他们生活在一起，难道孩子在父母年老时有义务照顾他们？

三、如果要求子女赡养老年人，会使子女家庭的收入减少，如果夫妻有一方给自己父母寄钱，还可能使另一方不满，从而造成家庭矛盾，使夫妻关系紧张。

(6)美国住房保障扩展阅读：

美国，老年人可以将自己的房产“倒按揭”，即将自己的房产与商业机构达成协议，在有生之年由商业机构支付生活费，待去世后房产所有权归商业机构。在美国，老人没有义务给子女留下任何遗产，如果钱财用完，主要依靠社会福利制度和税收来满足老年人的需要，例如州政府，特别是联邦政府通过各种现金、补助金、养老院和住房补助以及食物券等向老年人提供帮助，美国的养老院数量多，人数多、管理也相当规范。

G. 电梯坏了，物业不作为，请问可以向哪个部门投诉

向技术监督局特检科，全国统一热线电话12365。

(7)美国住房保障扩展阅读

电梯是指服务于建筑物内若干特定的楼层，其轿厢运行在至少两列垂直于水平面或与铅垂线倾斜角小于15°的刚性轨道运动的永久运输设备。也有台阶式，踏步板装在履带上连续运行，俗称自动扶梯或自动人行道。服务于规定楼层的固定式升降设备。垂直升降电梯具有一个轿厢，运行在至少两列垂直的或倾斜角小于15°的刚性导轨之间。

轿厢尺寸与结构形式便于乘客出入或装卸货物。习惯上不论其驱动方式如何，将电梯作为建筑物内垂直交通运输工具的总称。按速度可分低速电梯（4米/秒以下）、快速电梯4～12米/秒）和高速电梯（12米/秒以上）。19世纪中期开始出现液压电梯，至今仍在低层建筑物上应用。

1852年，美国的E.G.奥蒂斯研制出钢丝绳提升的安全升降机。80年代，驱动装置有进一步改进，如电动机通过蜗杆传动带动缠绕卷筒、采用平衡重等。19世纪末，采用了摩擦轮传动，大大增加电梯的提升高度。

20世纪末电梯采用永磁同步曳引机作为动力。大大缩小了机房占地，并且具有能耗低、节能高效、提升速度快等优点，极大地助推了房地产向超高层方向发展。

蒂森克虏伯电梯公司研制出新型“多重电梯”可水平垂直运转。

H. 英国的保障房建设模式和美国有什么不同

英国的保障性住房建设是地方政府发挥主要作用，而美国是以财税、信贷及金融为主要手段，鼓励公共住房。 英国公共住房的发展过程主要经历三个阶段。根据不同阶段的社会环境和居民住房需求情况，公共住房政策的重点和实施方式也做出相应调整。1914-1939年，政府主要采取租金管制和政府投资建设公共住房政策，截至1939年，地方政府建造出租住房100万套，约占住房存量的10%；1945-1979年，政府继续采取投资建设公共住房政策，大量增加住房供应，同时采取住房补贴措施；1979年以后，为减轻政府财政负担，政府改善住房产权结构，推行住房私有化政策，鼓励居民买房。

I. 10万亿的税收都干嘛用了

年全国财政支出情况

1-12月累计，全国财政支出89575亿元，比上年增加13275亿元，增长17.4%。分中央地方看，中央财政支出48323亿元，其中，中央本级支出15973亿元，比上年增加717亿元，增长4.7%；对地方税收返还和转移支付32350亿元，比上年增加3786亿元，增长13.3%。地方财政用地方本级收入以及中央税收返还和转移支付资金安排的地方本级支出73602亿元，比上年增加12558亿元，增长20.6%。

2010年，全国财政支出结构得到进一步优化，重点支持了教育、医疗卫生、社会保障和就业、住房保障、文化等民生方面的支出，加大了对“三农”的投入力度。主要支出项目情况如下：教育支出12450亿元，比上年增加2012亿元，增长19.3%；医疗卫生支出4745亿元，比上年增加751亿元，增长18.8%；社会保障和就业支出9081亿元，比上年增加1475亿元，增长19.4%；住房保障支出2358亿元，比上年增加553亿元，增长30.7%；农林水事务支出8052亿元，比上年增加1331亿元，增长19.8%；交通运输支出5488亿元，比上年增加840亿元，增长18.1%；环境保护支出2426亿元，比上年增加492亿元，增长25.4%；城乡社区事务支出5980亿元，比上年增加1046亿元，增长21.2%；资源勘探电力信息等事务支出3497亿元，比上年增加617亿元，增长21.4%；公共安全支出5486亿元，比上年增加742亿元，增长15.6%；科学技术支出3227亿元，比上年增加482亿元，增长17.6%；一般公共服务支出9353亿元，比上年增加1191亿元，增长14.6%；国债付息支出1845亿元，比上年增加354亿元，增长23.7%。