共有产权模式在保障性住房

A. 什么是限价房和共有产权房

“共有产权住房”新政推出后,在房价高涨的*引来了热议。通过描述共有产权房屋的概念,分析其与其他保障性住房的不同,从共有产权住房的配建、购房人产权份额的确定、土地使用权类型的不同、共有产权住房是否应该出租、回购价款的确定、购房人在取得完全产权前是否应缴纳租金等方面发表一下自己的见解。

一、什么是共有产权住房

共有产权住房，就是地方政府让渡部分土地出让*,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

共有产权住房虽然是继廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房后的一种新模式。但是从本质上讲，购房者拥有的共有产权住房，在权益上与商品住房无任何差异，不仅享有住房附属的基本服务,还能分享体现在房屋增值上的城市化红利、城市发展红利。与商品住房少有的区别是，购房者以自己的支付能力，选择购买的产权部分，这才回归到了共有产权的本源。

二、共有产权住房制度出台的意义

共有产权住房的出现打通了从廉租房到商品房的通道:廉租住房的个人产权为0，商品房的个人产权为100%，而共有产权住房的个人产权理论上可以是0到100%之间的任意数值。在此模式下，低收入群体可以申请廉租房，中高和高收入群体可以购买普通商品房，而支付能力有限的中等、中低收入群体则可以选择共有产权住房。这样一-来， 整个社会的住房需求将得以全覆盖。同时，此种模式既稳定了公租房建设资金来源，也有利于调动保障对象的积极性，把政府在公租房管护中的无限责任转化为有限责任，有效解决政策性住房“退出难”的问题。

共有产权房屋新政的推出，是我国住房保障制度的创新。推行过程中需要政府的监督和管理，否则会流于形式而难以落实。因此政府需不断完善住房保障机制，加强配套法律建设，兼顾国家与百姓的产权权利，才能让新政惠及更多需要被保障的民众。

三、什么是限价房:

从本质.上来说还是商品房，是可以进行上市交易的，但是，因为是低廉的限价房，所以国家对于限价房的买卖也进行了相应的限制。

1、购得限价房的家庭需在交房之日起一年内入驻

2、限制:限价房8年内不得 上市转让

3、够得限价房的同时不得再申请其他政策保障性住房，注意:已经承租廉租房等优惠政策住房的家庭，在申请暂停租金补助或优惠，且已按市场租金标准缴交租金后，由市公房管理*出相关证明，视为退出原承租住房，可以再申请购买限价商品房。

限价房买卖注意事项:

1、限价房价格:限价商品房的销售价格按周边区域同等普通商品房住房市场价格的--定比例测定

2、注意限价房本质上而言仍是商品房:房价限地价的操作方式决定了限价房与经济适用房在土地获取

B. 为什么要推动“共有产权住房”这种住房类型的供给

共有产权住房是近年来我国在推进住房供给侧结构性改革、完善住房供应体系方面，最为重要的政策性住房创新品种。

去年9月20日，北京住建委正式发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，使得“共有产权住房”这个名词再度引起社会公众的高度关注。前不久深圳出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，其中提到的“政策性支持住房”，包括人才住房和安居型商品住房，就具有共有产权性质。此外，我省的广州南沙、珠海高新区等地也都开展了共有产权住房的探索。
他说，省住房和城乡建设厅高度重视共有产权住房工作，目前正在加快研究出台相关指导意见，并且确定了广州、深圳、珠海、佛山、茂名五个城市作为先行探索的试点。其中广州、深圳、珠海都已经有相关实践，佛山出台的试点方案也非常及时。
共有产权住房工作涉及很多细节，包括房源性质、定价方式、产权比例关系、转让方式、配套的土地、金融政策以及各种特殊情况的处理方式等，广东省住房政策研究中心也正在配合省住房和城乡建设厅开展相关研究。

来源：澎湃新闻网

C. 共有产权保障住房是什么意思

保障住房又称经济适用房。
共有产权就是你住的那套房有一部分是你的，有一部是政府的（或者他人的），具体产权比例在合同中会有约定。政府那部分产权什么时候可以转给你，在合同或者分配经济适用房的时候有明确的规定。

D. 如何申请共有产权保障房 共有产权保障房的标准是什么

关于共有产权保障房，如果您还不了解，小编来为您一一讲解。

一、什么叫共有产权保障房?

共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

共有产权保障房只不过房子是政府造的而已。

二、共有产权保障房准入标准是什么?

共有产权保障房对户口年限的要求。原标准规定，申请共有产权保障房需具有上海市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地区(县)的城镇常住户口连续满5年。此次大幅放宽共有产权保障房的户口年限要求，具体标准为：申请家庭成员具有城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年(即申请时户口落在本处住房连续满2年)。

共有产权保障房对收入和财产限额的要求。3人以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为6万元 (月均5000元)、人均财产限额调整为15万元。对2人及以下申请家庭收入和财产限额的上浮系数由10%调整为20%，即2人及以下家庭的人均年可支配收入限额为7.2万元(月均6000元)，人均财产限额为18万元。有关部门提醒市民注意，家庭的收入和财产情况不仅关系到申请资格，也关系到购房支付能力。从全市面上推开情况看，市民在申请共有产权保障房时，应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件，做到量力而行。暂时无力购买共有产权保障房的，可选择廉租住房或公共租赁住房等其它住房保障渠道解决住房困难问题。

共有产权保障房规定单身人士年龄。原标准规定，单身人士单独申请共有产权保障房，无论男女，均需年满30周岁。据市民反映，男女在国家规定的晚婚年龄和居民平均初婚年龄上有所差异，在单身申请年龄上也应有所体现，这些意见具有合理性，因此对女性单身申请人士年龄适当放宽，使政策更加人性化，具体标准为：单身人士单独申请共有产权保障房，男性须年满30周岁、女性须年满28周岁。

三、申请共有产权保障房需要提供材料?

申请共有产权保障房提交材料要按保障房的种类来分：

申请市区廉租住房实物配租需提供的材料：

①家庭成员身份证及户口簿原件、复印件;②持有民政部门核发的《本市城市居民最低生活保障金领取证》或持有总工会核发的《本市市区特困居民证》原件、复印件;③租住私房的提供市住房保障和房产管理部门鉴证的《房屋租赁合同》;租住公房的由单位出具住房情况证明原件、复印件;自有住房建筑面积人均不足15平方米的家庭应出具房屋产权证的原件、复印件;④社区受理申报材料对原件验证，并在上报的复印件上盖章确认; ⑤申请对象为孤、老、病、残、急需救助等情况的应同时提供疾病诊断材料、残疾证等有关证明。

申请市区经济适用住房需提供的材料： ①家庭成员身份证及户口簿原件、复印件;②低保、特困家庭出具《本市城市居民最低生活保障金领取证》原件、复印件或《本市市区特困居民证》原件、复印件;③租住公房的由单位出具住房情况证明或直管公房租赁证原件、复印件。自有住房建筑面积人均不足18 平方米的家庭应出具房屋产权证的原件、复印件;④城市拆迁家庭提供拆迁协议原件、复印件。

申请市区公共租赁住房需提供材料：《本市区公共租赁住房建设管理实施办法》正在征求意见，待修改后并报政府审定后出台。《本市区公共租赁住房建设管理实施办法》对申请市区公共租赁住房需提供材料作了明确的规定。

申请市区中低价位商品房需提供的材料：①市区中低价位商品房房源具体房号通知函件或批复意见复印件;②填写齐全的本市区中低价位商品房准购审批表;③本市房屋拆迁协议书(产权调换)原件;④申购人(被拆迁人)身份证及户口簿复印件(拆迁人或拆迁实施单位盖章);⑤其他需提供的证明材料。

（以上回答发布于2015-10-28，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更多房产信息

E. 共有产权的保障房怎么变成全产权.

根据共有产权保障房试点地区－－淮安市的政策：房屋交付之日起的五年内，个人按原配售价格结算，相当于保障对象享受了五年的“房贷免息期”，且房价未涨。五年之后再回购的话，将按照市场评估价购买。

。 共有产权房“淮安模式”升级版 个人+政府改为个人+政府+企业

。 来源:扬子晚报网发布于：2014-09-24 05:05:53

……

五年内回购产权可以按原价买

共有产权房的一大优势，除了“凑份子”一起买房外，另一优势在于保障对象在回购产权过程中，可享政策“福利”。方案规定，在共有产权期间，个人可分期购买企业和政府产权，“先企后政”，形成完全产权；也可不购买，一直用于自住。

在这个过程中，政府为了鼓励个人回购产权，给出了极大的政策支持。据介绍，房屋交付之日起的五年内，个人按原配售价格结算，相当于保障对象享受了五年的“房贷免息期”，且房价未涨。五年之后再回购的话，将按照市场评估价购买。这也略有不同于老版方案。

与此同时，入住超过五年的，政府、企业还可以根据购房合同约定，就其拥有的对应产权的使用权向个人收取90%的市场评估租金。除了回购产权，个人也可以选择出售共有产权房。不过，在出售过程中需将其他共有产权人的产权一并出售，其他共有产权人有优先购买权，房屋出售所得由共有产权人按产权份额分成。

（资料来源：http://www.yangtse.com/fangchan/2014-09-24/290610.html）

F. 保障性住房的共有产权5年内没缴纳剩下的部分会怎么样

共有产权住房，是指地方政府让出部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。
共有产权住房将为转换房地产调控方式起到积极作用。

G. 保障性住房包括共有产权住房吗

有产权房在一些地方纳入了保障房体系，在另一些地方未纳入保障房体系，但都绕不开保障房存在的诸多“根本问题”。通过政府直接补贴居民、政府购买服务等形式，尽量减少工作环节、有效降低监管成本，减少出现问题、滋生腐败的可能性，将是改革和完善保障房体系的方向。
共有产权住房较之经济适用房、限价商品房等的明显不同，就是居民与政府共同拥有房屋产权，共同分享土地和房屋的增值收益，共同承担土地和房屋贬 值带来的风险。共有产权住房实际上是居民与政府“合伙”买房、共享产权，而由居民“独享”房屋使用权，由此大幅降低了居民的购房成本，减轻了居民的住房消 费负担。但就性质而言，共有产权房究竟是保障性住房还是商品房，目前各试点城市并未有统一
今年《政府工作报告》在论及“完善住房保障机制”时提出，要增加中小套型商品房和共有产权住房供应。北京市的共有产权住房又叫“自住型商品 房”，今年北京市保障房、共有产权房、商品房的土地供应比例为1.3：1：1，全市将有7万套共有产权房供应。与北京拟将共有产权房打造成保障房和商品房 之间的“过渡形态”不同，四川省明确提出，将购置型保障房中的经济适用住房、限价商品住房等并轨管理，统一为共有产权住房，使之成为购置型保障房的主要形 式。
共有产权住房无论是否纳入保障房体系，都绕不开保障性住房存在的诸多“根本问题”。通过政府直接补贴居民（如借鉴“医保基金”思路设立“房保基 金”）、政府购买服务（政府购买商品房，以保障房名义提供给中低收入者）等形式，尽量减少工作环节、有效降低监管成本，减少出现问题、滋生腐败的可能性， 将是改革和完善保障房、共有产权房的方向

H. 为何要坚持共有产权住房的保障功能

据报道，日前相关负责人表示，发展共有产权住房，是贯彻“房子是用来住的，内不是用来炒的”容要求、顺应住房供给侧结构性改革、促进购租并举住房制度和供应体系完善的重要举措，必须坚持共有产权住房的保障功能。

但是实践来看，上海、江苏淮安将共有产权住房定位于保障性住房，供应对象为本市户籍的中低收入住房困难家庭，并对住房面积、可支配收入、人均财产等有明确规定，其中，北京规定，共有产权住房不少于30%的房源供应给在本地工作的非本市户籍家庭，面向对象更为广泛。这种定位上的差异使得各地在供应对象甚至供后管理方面存在不同。

分析人士表示，未来共有产权住房应定位于对现有保障性住房体系的改进和补充，属于具有保障性质的政策性住房。