A. 当前我国住房保障制度存在的问题有哪些
我国住房保障制抄度存在的问题
(一)经济适用房制度存在的问题
1、购买对象界定不准,涵盖面过广
2、投资比重下降,供求矛盾尖锐化
3、缺乏有效的退出机制
4、政策不够清晰,执行过程中屡被异化, 容易产生新的分配不公和腐败
(二)廉租住房制度存在的问题
1、廉租房的对象不够广泛
2、部分城市尚未建立稳定、规范的资金渠道,使得廉租住房的资金问题得不到解决
3、围绕廉租房的住房保障制度建设滞后,面向低收入家庭的房源仍然不足
(三)住房公积金制度存在的问题
1、覆盖面不广,融资渠道狭窄 2、分配和使用不合理
3、住房公积金监督机制缺乏,处罚力度不够
B. 2018年住房公积金政策
国务院法制办公《住房公积金管理条例》规定:
1、公积金缴存比例有限制
当下,住房公积金缴存比例不得超过12%。每年住房公积金管理*会按你的上年工资核定你的缴费基数,然后再根据你的缴费基数由企业和个人分别承担费用。
2、10年未用者较高可提10万元
缴存10年(含)以上未使用住房公积金的,可在装修自住住房时,提取使用一次本人及配偶的住房公积金,较高提取额度为10万元。
3、缴存3个月可支取公积金
在缴存城市无自有住房且租房的,只要连续缴存公积金满3个月,无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。
4、提前退休不能提公积金
办理离退休的,可以提取住房公积金,并注销其住房公积金账户,但办理提前退休养老或内退的职工不能提取住房公积金。
5、贷款都有较高限额
公积金贷款都有较高限额,全国各地的限额标准不一样。
6、公积金可“借用”
给未婚成年子女购买住房的,住房公积金缴存职工可不为共同购买人,也可以缴存人的名义申请住房公积金贷款。
7、公积金可当低保用
住房公积金可以享受城市低保,职工按时、足额缴存住房公积金3个月以上,且符合享受居民较低生活保障待遇的,经公积金*审核同意,可以提取住房公积金。
8、自由职业者拟可缴公积金
将来,自由职业者等灵活就业人员,也可以缴存住房公积金,并享受公积金贷款等权益;公积金缴存职工可以提取账户内的公积金,用于支付自主住房物业费。
拓展资料:
住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
2011年,住房和城乡建设部正在联合各个部门,研究修订公积金条例工作中,放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。2013年部分城市出台办法,允许患有重大疾病的职工或其直系亲属提取公积金救急。
2014年,三部门发文,取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻贷款职工负担。
2015年,《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,拟规定,职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于5%,不得高于12%。 2016年2月21日起,职工住房公积金账户存款利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行,上调后的利率为1.50%。
从2017年7月1日起,全国所有住房公积金管理中心将按照住建部发布的《全国住房公积金异地转移接续业务操作规程》要求,通过平台办理住房公积金异地转移接续业务。全国所有住房公积金管理中心将“联网”,通过统一的平台办理住房公积金异地转移接续业务。
C. 廉租房申请条件2018年
申请条件:
1、申请人具有5 年以上当地城市常住户口;
2、申请人必须是当地民政部门认定内的低收入容家庭或最低收入家庭;
3、申请人家庭人均住房建筑面积在15 平方米以下且家庭住房总建筑面积在50 平方米以下;
4、申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系,并一起共同生活的;
5、申请人及其家庭成员经当地房管部门确认他处没有住房的。
(3)2018年住房保障制度扩展阅读:
廉租房政策是一种针对既无力购买商品房又无力购买经济适用房的城镇最低收入家庭而设计的一种社会保障性的住房政策。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之,廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。廉租房中国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
廉租房有特定的供给对象,符合廉租房供给条件的由本人(家庭)向政府提出申请,并经过政府相关部门核实批准后,方能购、租、补。廉租房无继承权。
D. 住房保障制度的住房保障制度的产生和演变
构建政治规则层面上的住房保障制度框架国家应在更高的政治规则层面保障公民的住房需求,通过立法保障公民的住房权利,尽快出台《住房法》,立法保障应该涵盖五个方面内容:一是按照不同的需求层次确认公民有选择合适住房的权利,同时赋予公民有自由表达住房需求的权利,通过制定保障公民住房权利的政治规则来降低公民获得合适住房的交换成本。二是通过立法明确人大、政府、司法、社会、公共组织和个人的责任和权利,降低住房保障制度的“依从成本”(意味着要有办法来识别那些违反规则的行为,衡量其违反的程度,并且能识别出是谁在违规)。三是按照事权与财权相对应的原则,明确中央政府与地方政府的责权利,在同一的立法目标下实现合作,降低制度的实施成本。四是推动政府职能转变,实现由政策制定、实施、监督三者合一到政策制定者的角色转变,同时推动非营利组织和私营部门积极参与住房保障制度的实施,提高效率。五是明确住房保障的资金来源、支出管理、政策措施,鼓励社会资本积极进入保障性住房供应体系。构建基于责任政府的激励机制构建基于责任政府的激励机制,让地方政府真正成为服务大众的责任政府:一是改革政府官员政绩考核体系,将维护人民权益、关心群众疾苦、解决公共领域问题作为考核地方政府的主要内容,促使各级政府树立正确的政绩观。二是改变保障性住房建设用地以划拨方式的供应模式,变为以政府标准价出让供应,同时合理增加中央财政在住房保障领域的支出,增加部分用于支付廉租住房、公共租赁住房建设用地的土地出让价格,弥补部分地方政府因土地划拨方式供应而减少的土地收益。三是通过立法将土地出让金收益按比例建立全国性住房保障基金,以奖励项目建设的方式返还地方用于保障性住房建设。四是将保障性住房支出纳入地方各级人大的监管范围,对保障性住房支出的年度预算和决算实行单独审查并向社会公开。构建全社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换住房保障制度实施的关键就是对代理人的监管问题,政府因其具有纠正市场失灵的职能,如果再参与保障性住房的生产和供应环节将不可避免地导致对住房产权无法清晰界定,而监管和实施的成本将会非常高。因此在设计住房保障制度框架时应该向构建社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换方向发展,改变政府既是规则制定者又是规则实施者的局面,从而降低实施和监督成本。一是将政府职责定位为住房保障政策的制定者和政策实施的指导者,由政府所属的行政主管部门负责。二是将现有的政府所属的实施机构如直管公房管理中心或廉租住房管理中心从政府职能部门剥离,成为住房保障制度的第三方实施机构,主要转变为两类互不隶属的社会非营利组织,一类为审查认定组织,负责组织社会广泛参与保障对象资格审查认定、保障方式确定工作;另一类为项目实施组织,负责保障性住房项目的建设和管理工作。三是在国家立法的鼓励下,个人、公共组织或私营部门组建非营利组织参与保障性住房项目的建设和管理。构建信息化管理平台规范准入退出机制构建住房保障制度框架的主要目标是纠正住房市场失灵以及防止因政府职责缺位和效率低下而导致的政府失灵,其核心是通过公共财政政策实现国民收入的再分配,使不同收入阶层能够获得合适的住房。但是在保障性住房与市场住房之间由于政府的干预而形成巨大的利差,由此住房保障准入与退出的社会公平便成为制度框架构建的焦点。然而,交换双方信息的不对称对保证制度实施的公平将产生巨大影响,保证住房保障对象的信息完整性成为了社会公平的关键。随着信息技术的不断发展,整合构建完整的信息共享平台已完全可能实现,对降低住房保障制度的“依从成本”将产生积极影响。第一,通过构建涵盖劳动保障、税务、银行、证券、公安、民政、房产等部门信息共享的平台,实现对住房保障对象家庭的收入、资产和住房状况全面掌握,构建公平的资格准入机制。第二,构建针对不同收入、无房时间等因素的排队轮候机制,实现差别化的住房保障体系。第三,运用价格机制规范保障性住房的退出机制,一是对已享受廉租住房保障的家庭在收入提高后实行逐步调高租金的方式或逐步减少租赁补贴,直到租金调整为市场租金或停发补贴;二是对经济适用住房方式保障的家庭在购买其他住房后实行由保障实施机构折价回购方式退出保障,回购的住房由保障实施机构向其他符合条件的家庭出租或出售;三是公共租赁住房的租金按略低于市场租金标准确定,为市场租金的80%~90%,一旦公共租赁住房保障对象通过市场购房便执行市场租金直到承租人退出;四是对租赁型保障对象在保障期间购买市场住房的给予一次性购房补贴,在承租人退出该房后才将购房补贴拨付售房企业,保障对象将补贴购买的市场住房再次上市交易时,必须将购房补贴款退还政府,同时按购房时补贴款所占比率提取售房时所获取的利润。构建科学的信息收集体系全国房屋普查所涵盖的信息非常广泛,从城镇到农村,内容包括房屋状况、居住状况、产权人及家庭情况等,同时由于城市的发展,房屋基本信息变更迅速,增加了信息收集的难度。构建科学的信息收集体系不仅可以增加信息的准确度,还可以提高信息收集的效率,对分析和制定住房公共政策极为重要。首先,明确组织机构,将全国房屋普查工作纳入到行政机构的重要日常职能。其次,固定房屋普查时间,将房屋普查工作常态化,一是在国家制定五年规划的前一年开展全国性的房屋普查工作,为制定下一个住房建设及住房保障五年规划提供准确的决策数据;二是其他年份通过抽样调查修正数据,为制定年度住房保障计划和保障性住房土地利用计划提供依据。再次,建立以社区、村委会为基础的房屋档案信息系统,对住房情况及时修改更新。最后,对所有竣工的新建房屋由建设部门提供统一编号的“身份证明”,并通过网络建立新建房屋信息系统,便于查询和管理。
E. 中国住房保障制度的优点的缺点是什么
优点很多,我个人认为我国的很多政策都是为人民服务的,但缺乏实施力度及法律效力。
F. 为什么建立住房保障制度
住房保障制度针对的是社会上的中低收入人群。住房属于必需品,同时也属于大宗商品,如果全部交给市场,可能会导致房地产投机,中低收入人群买不起房子,露宿街头,进而影响社会稳定,因为政府要建立住房保障制度,维护社会公平。
G. 住房保障体系的住房分类
住房公积金制度及其发展
住房公积金制度最初是经济发达国家解决低收入家庭住房问题的一种成熟经验,并一度在实践中作为政策性住房金融发挥了巨大作用。其本质是一种国家支持的社会自助形式,通过金融互助,以缴存公积金的方式,增强缴存资金职工的购房支付能力。
我国住房公积金制度是政府为解决职工家庭住房问题的政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各类企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按工资的一定比例逐月缴存,归职工个人所有。住房公积金专户存储,专项用于职工购买、建造、大修自住住房,并可以向职工个人提供住房贷款,具有义务性、互助性和保障性等特点。住房公积金按规定可以享受列入企业成本、免交个人所得税等税收政策,存贷款利率实行低进低出原则,充分体现政策优惠。
1994年住房公积金制度在我国城镇全面推行,1999年我国颁布《住房公积金管理条例》,并于2002年重新发布,使住房公积金制度逐步纳入法制化和规范化轨道。目前已基本建立起由住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的管理体制。
截至2003年底,我国建立住房公积金职工人数达6045万人,累计归集公积金5563亿元,职工因购建住房和退休等支取1743亿元,累计发放个人住房贷款2343亿元,支持327万户职工家庭购建住房,为改善居民家庭住房条件发挥了重要作用(数据来源:《中国的社会保障状况和政策白皮书·住房保障》)。相关统计数据显示:至2004年底,全国住房公积金覆盖率达58%,我国建立住房公积金职工人数达6138万人,累计归集公积金7400亿元,累计发放个人住房贷款3404亿元,共支持434万户职工家庭购建了住房。
住房公积金属于政策性住房金融,是我国住房保障体系的重要组成部分,其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工在市场上解决住房问题。从实践经验来看,公积金制度在支持解决低收入家庭住房方面发挥着巨大作用。住房公积金制度的实施,不仅本身满足和改善了部分低收入家庭住房条件,同时,住房公积金的增值收益也成为了廉租住房建设资金的主要来源,有力地支持了廉租住房的建设。但是,我国住房公积金是在城镇住房制度改革后建立起来的,还需要在实践探索中逐步完善相关制度,以确保其充分发挥政策性住房金融的应有作用。
住房公积金安全性、利用率制度局限
住房公积金制度虽然为住房保障制度的建设、城镇住房制度改革、促进住房消费和改善职工居住条件等方面做出了杰出贡献。但随着住房公积金制度的不断深化和发展,住房公积金管理中也暴露出诸多弊端,或管理体制自身不足、或管理制度缺乏统一性、或监管体系存在多头性等普遍性问题,在很大程度上阻碍了住房公积金制度的健康、快速发展。
公积金安全性主要体现在内部控制和外部监管尚存在问题,近年来不断出现公积金被挪用和被贪污的腐败问题即为明证。另外,公积金的投资安全也是不可忽视的问题。
住房公积金是由各方组成的管理委员会共同决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的资金。根据公积金管理条例的规定,公积金管理中心是代理缴存人行使管理职责。尽管管理组织和监管机制相对比较健全,但在实际执行中仍然存在监管不力的问题。有些管理委员会流于形式,重大事情不能充分起到决策作用,依靠管理中心负责人进行巨额资金运作,不仅责任大,风险也大。同时,住房公积金管理中心每年向财政部门报告资金使用情况,实际上只是静态监管,很难充分起到监管作用。而银行托管也是按管理中心要求调拨资金,缺失真正的管理职能。因此,同级监管权不能有效行使是导致监管乏力的主要原因。另外,因金融市场风险较大,即使按规定购买国债,也因托管机构的经营效益、购买国债的品种风险等,导致公积金增值收益不能按预期收回,也导致部分公积金本金面临着巨大风险的可能。
住房公积金使用率反映了一个城市房地产业的发达程度,近年来我国住房公积金使用率一直徘徊在50%左右,地区间也表现出明显差距。
分析表明,影响公积金充分发挥其政策性住房金融作用的因素主要有以下几个方面:首先,消费意识相对落后,不习惯提前消费,造成公积金只存不用。其次,管理中心市场竞争意识不强,市场宣传推广力度乏弱,公积金服务水平效率不高,贷款手续复杂,发放贷款时间较长,开发企业更愿意与商业银行合作,挤占了公积金贷款的市场份额。第三,住房公积金与商业银行的贷款利率差距较小,又受额度限制,在政策性住房金融上体现的优势不明显。第四,住房公积金的流通限制,造成部分地区公积金供不应求,需要严格控制贷款额度,而有些地区却大量闲置,使用效率不高,增值空间受到很大影响。第五,申请公积金贷款,部分地区有额外附加条件,不如商业贷款条件宽松。第六,公积金使用用途主要用于购买住房,实际应用于自建和维修项目的很少。而且只能用于购买不能用于租赁,导致买不起房子的家庭长时间享用不到住房公积金,同时,相对的低存低贷,实质上是使低收入家庭承受了利息损失。
住房公积金制度优化探讨
通过以上对于住房公积金的辨析,不难看出,制度创新与加强监管是优化、完善公积金制度的重要方面,相对应的可以从以下几点来探讨制度优化:
第一,加强监管,保证安全。强化管委会的实际权力和责任,管委会名单要向社会公布并接受监督、资金流向要经管委会同意,财务情况要及时向管委会和财政部门汇报。同时,如果公积金出现问题,管委会成员要承担连带责任。
第二,加强信息互通,统一联网监管,由主管部门和人民银行实行动态监管。建立同级财政与上级主管部门的联网动态监管体制,随时把握归集、使用和其他流向情况。区域间统筹运用资金,改变目前分割现状,让公积金流通起来,用足用好公积金,提高使用效率。
第三,扩大使用方向。除用于房屋购买、自建和维修外,还应加大对中低收入家庭的支持力度,包括按月按年支取支付房屋租金等。
第四,降低利率。公积金贷款是政策性金融,带有保障性质,不应随商业贷款利率经常调整。降低公积金贷款利率或实行差别利率,对于购买自住、小户型、总价较低住房的低收入家庭,提供更加优惠的贷款利率。同时,创新、丰富贷款品种,使其充分发挥政策性、保障性金融的作用。
第五,简化贷款手续,提高服务水平。提高住房公积金运营效率和服务水平,加强宣传,主动与开发企业合作,用足用好住房公积金。
第六,及时合理调整贷款额度。各地应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况,及时合理地调整贷款高限,使公积金贷款能够满足低收入家庭的购房需要。 经济适用住房制度及其发展
中国确定发展经济适用住房始于1998年。经济适用住房是我国住房保障体系的重要组成部分,建设部2004年发布的《经济适用住房管理办法》中规定,经济适用住房指的是“政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房”。由此可见,经济适用住房具有两个最主要的特点:一是经济适用住房作为政策性住房的保障性,这是与市场化商品房的主要区别;二是政府在经济适用住房的建设上提供优惠政策措施,如减免有关税费、免交土地出让金等,相对应的在建设标准、供应对象和销售价格上也对其有所限制。
出台经济适用住房政策并给予各方面的优惠政策措施,是政府保障中低收入家庭的居住权的政策体现。城市中低收入家庭由于收入水平低,完全依靠市场化的手段很难解决住房问题,从而导致城市中的贫民区现象,并影响整个城市的稳定和发展。经济适用住房制度为广大中低收入家庭实现“居者有其屋”做出了不可磨灭的贡献。统计数据表明,从1997年至2004年,我国经济适用房的投资额累计达到了3852.85亿元,其占同期房地产开发投资额的11.1%。1999年至2003年5年间,我国经济适用房的竣工套数达26.8万套,占同期住宅竣工套数的22.1%。1999年至2004年,全国经济适用房销售面积达2.18亿平方米,占同期住宅销售面积的15.9%。
经济适用住房制度利弊浅析
经济适用住房在住房改革风雨历程中走过了十余春秋,政策的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用住房的建设,对经济适用住房项目规定免收土地出让金,减免多项税费,同时地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。经济适用住房在很大层面上有效地解决了中低收入阶层的住房问题,其贡献也是巨大的。
诚然,经济适用住房制度作为保障性住房制度的重要方面,在解决城市中低收入家庭住房问题上起到了较大的作用,但在运作过程中也出现了一些令人关注的问题,而且这些问题引起了职能部门、学者以及社会各界的强烈关注,甚至关于经济适用住房取消还是保留的争议,一度成为社会争论的焦点,对经济适用住房的发展前景莫衷一是。从实际操作来看,经济适用住房的问题主要有:
户型面积偏大和高档化趋势,导致房屋总价偏高从而使真正的中低收入阶层消费受限。销售过程管理不严,导致部分不具备购买资格的群体购买了经济适用住房,使补贴中低收入阶层的政策目的大打折扣,较高比例的经济适用住房被用作投资和出租,不仅使政府的补贴与公众资源流向了非目标对象,也给权力寻租提供了机会。投资逐年下降使经济适用住房的供给稀缺,造成一定的市场紊乱。开发商、监理部门和买房者存在信息不对称,开发商为了压缩建设成本追求利润,通常以提高容积率为手段,房屋质量得不到有效的保证;另外,与完全意义上的商品房相比,经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异,具有其特殊性,在确定经济适用住房价格时,除了要考虑成本因素外,还应兼顾中低收入家庭的支付能力。
健全和完善经济适用住房制度建议
从以往的制度实施及市场现状来看,可以从以下方面完善和优化经济适用住房制度:
第一,严格控制经济适用住房的保障范围,确保经济适用住房的专属性,建议仅对拆迁户和危改户发售。
第二,经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平,建筑面积宜控制在60平米左右。
第三,加大廉租住房制度的建设,形成以普通商品房市场和二手房市场为主,以高档住宅市场和廉租住房市场为辅,以经济适用住房为必要补充的完善的市场体系。
第四,在减少经济适用住房投资的同时,政府要推进住房公积金制度和住房补贴制度的实施,确保各单位建立相应的保障制度。
第五,参考国外的平价住宅法案,政府出台法律要求开发商在建设商品住宅时,小户型低总价的住房不得低于开发总套数的一定比例。
第六,严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。杜绝从经济适用住房交易中谋利的市场行为。 廉租住房制度及其发展成果
廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。1998年以来,中国政府积极推进廉租住房制度建设,不断完善廉租住房保障政策。对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收房产税、营业税。各地政府在国家统一政策指导下,结合当地经济社会发展的实际情况,因地制宜建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金,实行以住房租赁补贴为主,实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。对住房面积和家庭收入在当地政府规定标准之下的家庭,当地政府按申请、登记、轮候程序给予安排,保障其基本要求。
从1998年提出建立廉租住房构想至今,中国廉租住房制度已经走过近十年历程。1999年建设部曾出台《城镇廉租房管理办法》,2004年3月在此基础上多部委共同颁布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。该办法规定,申请享受廉租住房制度,须具备最低收入家庭和住房困难两个条件。据建设部数据显示,截至2006年底,全国有512个城市建立了廉租住房制度,累计用于廉租住房制度建设资金70.8亿元,累计已有54.7万户低收入家庭,通过廉租住房制度改善了住房条件;其中,2006年到位的资金占33%,2006年解决了12.2万户低保家庭的住房困难,占45.5%。
发展廉租住房须解决的三个问题
从廉租住房的发展和现状来看,当前我国廉租住房制度正处于健全完善过程之中。宏观调控政策将廉租住房制度建设纳入地方政府的目标责任管理的举措,促使地方政府提高了对建立住房保障制度的重视程度,廉租住房制度建设得到了较大的推进。尤其是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台,指明了廉租住房将是今后住房保障的重心。总体而言,目前廉租住房建设尚面临三大问题亟待解决。
首先,建设廉租住房的资金来源渠道不稳定,资金严重缺乏,政府财政预算安排的资金相对不足;其次,一些城市对于廉租住房制度建设重视程度不够,廉租房制度覆盖面小,尤其是中西部地区;第三,廉租住房制度不完善,监管、审批等程序均存在漏洞,符合条件的家庭不能及时得到住房保障。而且,今后发展廉租住房制度的最大困难依然是资金问题。
廉租住房制度:住房保障的重心
2007年8月13日,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即“24号文”)的出台,提出了把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。由此可见,住房保障已作为公共服务被上升到民生的高度,政府对房地产市场的调控已经转移到住房保障层面上来,而政策对廉租住房这一保障形式的各项规定和政策目标,无不体现出廉租住房已经成为住房保障的重要渠道和方式。
“24号文”对廉租住房制度保障范围的扩大、对保障对象和保障标准的合理界定、对现有制度在保障方式上的健全、多渠道增加廉租住房房源和确保廉租住房保障资金来源等方面,做了具体的政策规定和安排,更深层次上对廉租住房的保障供给提出了实现的目标和途径。但就总体而言,廉租住房仍然存在建设资金、房源和受保障对象资格审批准入三个方面的问题需要解决。
首先,从目前我国廉租住房建设资金的主要来源看,其渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等。参考国外的多元化经验,包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券,可见,我国政策尽管进一步要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租住房建设,但仍然显得比较单一而有限。调动一切可以利用的资金,采用多元化融资方式和渠道,有望为廉租住房的建设资金来源提供更有效的解决途径。
其次,尽管中央政府高度重视廉租住房制度的体制建设,但地方政府落实情况尚有待改观。目前我国廉租住房数量占房地产市场量尚不足10%,地方政府任重而道远。如不能真正站在民生立场上,支持并放宽用于廉租住房建设的土地,鼓励和推行开发商建设廉租住房的优惠政策,政策实施未必能达到效果预期。因此,只有增加房源,才能满足大量低收入者的住房需求。
第三,加快低收入家庭住房状况调查工作,全面建立保障对象住房档案,并及时出台实时可行的城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核、退出管理的规范性文件。在规范廉租住房申请审批机制的同时,引导低收入群体的住房消费观念,厘正因廉租住房非自有产权而产生心理抗性的错误认知。 双限商品房,即由政府在土地出让的时候限定户型、限定售价的商品房。双限商品房是面对近两年房价的一路攀升居高不下,国家政策调控在调整住房供应结构上继“经济适用房”之后的又一政策调控的产物。双限商品房由限价商品房演进而来,即由原来的只限售价进化到增限户型面积。
国内早在2004年2月,宁波市政府率先推出了限价商品房,实践证明,限价商品房在降低房价涨幅,满足中低收入家庭住房需求方面有着积极的重要的作用。限价商品房也因此在全国范围内被广泛推广,进而以增加对户型面积的限制而成为双限商品房。
从双限商品房的市场现状来看,部分地方政府推行双限商品房的积极性相对更强。双限商品房既带有住房保障色彩,但又具有商品房属性。政府经过对开发成本的测算后,在售价、户型面积、建设标准和销售对象等方面进行限制,将开发商利润控制在合理范围,最终设定土地价格。这从土地源头上控制房价,打破了房地产市场垄断,保障了中低收入者的住房利益。同时,地方政府仍然能够收取一定数额的土地出让金。
双限商品房的出现,有效弥补了住房供应中的断层。在经济适用房和商品房消费群体之间,存在一个既无能力购买商品房又不够条件申请经济适用房的消费断层,而双限商品房能有效地解决这一两难问题,正好弥补了这一市场空白。双限商品房价格相对普通商品房要低,购买条件又比经济适用房相对宽松,成为市场的有益补充。
双限商品房作为对市场的有益补充,其意义是积极的。在实施过程中的许多细节也需要探索和完善,从目前的市场经验来看,把握和解决好四个方面的问题,将有助于政策的推进和执行效果。
其一,要确定双限商品房开发企业的利润范围;其二,合理规划双限商品房的开发规模;其三,引入有效的监督机制,避免滋生腐败;第四,建立有效的流转机制。 住房租赁·梯度消费模式
不置可否,近年房地产市场和居民住房消费心理都存在盲目攀比、贪大求阔、买房就得买新房等消费误区。而这一消费观念是与我国人多地少、人均资源少的国情严重不符的。引导并强化合理消费观念,倡导建设小户型住房、购买二手房和租赁住房等,让房地产市场回归正常的理性供需状态是当务之急。
目前我国二手房市场发展滞后,大量存量住房流通不畅,住房需求过度集中在一级住房(新房)市场的现状普遍存在。相关数据显示:中国二手房市场交易量只占房屋交易总量的20%—30%,亟待建立和形成住房市场的梯度消费模式。
住房消费市场梯度消费模式的形成,将有效平抑房价和促进市场平稳发展。即中等或中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题;中等或中等偏高收入家庭通过转让旧房,再购买新建的价格性能比较高的中档房、中高档房来改善住房条件。从而形成住房的梯级消费,促进一、二级市场协调发展。
同时,健康的住房市场应该也是买卖和租赁并存的市场,购买与租赁并重的二元消费观念的形成,有利于梯度消费模式的形成。租房应该也是住房消费的一种选择,住房租赁使人们可以依据自己的收入状况,调整住房支出,形成合理的梯级消费模式。这种消费模式、消费行为反映的是真实需求,是有利于市场的健康发展的。
因此,简化已购公房、二手房交易的审批程序与交易审批程序,适度下调交易税费,加大对二手房按揭的信贷支持力度,积极引导开发企业变单一销售方式为租售并举的营销方式。同时发展规范中介服务业,为交易双方建立畅通的渠道等,从二手房交易、房屋租赁市场进行相应的政策鼓励与规范,对促进住房梯度消费模式的形成也将产生良性作用。
H. 什么是住房保障制度
住房保障制度是一个包含范围很广的概念。广义地说,“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源,并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住,也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下,为了保障每个人都有房子住,政府要实施一些特殊的政策措施,帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称,就叫做住房保障制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。从我国实际情况看,住房保障制度包括四个基本方面。
第一,住房公积金制度。这个制度包括雇主与雇员共同缴付、对公积金部分免征个人所得税、在购房时除个人账户累积部分外还可利用公积金贷款购房、以及公积金贷款实行优惠利率等几个组成部分。
第二,针对低收入群体的半市场化方式的保障制度。政府通过减免土地出让金或提供土地补贴、减免税费等方式建设的经济适用房就是这种制度的体现。经济适用房是一种“政策房”,应当在档次、面积以及购房者收入水平上有一定限制。在完善的经济适用房制度中,政府应当对每年住房开工面积中必须包括多大比例的经济适用房作出强制性规定。
第三,针对困难群体的非市场化保障方式。经济适用房毕竟还是让购房者去“买”。对连经济适用房也买不起的有些困难群体,可以建立政府贴息的制度。例如人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时,由政府补贴贷款利息。对于贴息也买不起的群众,可以由政府提供廉租房。
第四,针对特困群体的救济方式。最后还有少量特困群体,他们连廉租房的租金也付不起。这就需要有制度来保障他们的基本住房需求。具体办法就是对特困家庭采取政府提供贴租的方式。
上述这四个方面只是就一般性住房保障而言的。我国是一个发展不平衡的大国,从具体国情出发,住房保障制度还需要有针对特殊性问题的特殊政策。例如,在大量农村剩余劳动力向城镇转移的过程中,如何解决他们的住房问题;城市化进程中,拆迁造成一部分低收入群体居住地远离核心市区,“有了房却坐不起车”的问题;城乡结合部出现的“城中村”问题;老工业基地等社会失业率较高、住房改善速度明显滞后地区的住房保障问题等。这些问题都是迫切需要我们深入研究并尽快完善的方面。有必要强调的是,作为一个人多地少、资源有限的国家,在一个相当长时间内,我国住房保障制度还只能以“低水平、广覆盖”为目标。
此外,即便我们的社会富裕程度提高了,政策也不能鼓励奢侈性的住房消费。节约资源是公共利益。这个公共利益包括国民经济可持续发展的利益,包括社会全体成员的利益,包括我们子孙后代的利益