城镇住房制度改革和住宅建设

㈠ 试述我国城市住房制度改革的根本目标的基本内容

改革，中国的住房制度改革进程和政策之前，中国采取了系统的统一管理，统一分配，以租养房“的公共住房实物分配，应该说，这种制度模式在较低的水平，消费水平，满足职工基本住房需求。
住房制度改革开始于1980年，住房问题，邓小平的讲话，当谈到住房问题时，邓小平说：“考虑城市建设住宅，一系列的政策和住房分配。城镇居民个人可以购买房屋，也可以覆盖不仅是新的房子出售，老房子也可以出售15年分期付款十年后出售的住宅租金恐怕我必须调整到与价格调整租金的人考虑买划算。“从那时起，住房制度改革的广泛经验丰富的飞行员房子（1979年至1985年），提租补贴（1986年至1990年）和销售与租金（1991年至1993年），该阶段的改革，全面推进建立住房市场化改革阶段（1994-1997年）。
于1994年7月，国务院发布的决定“国务院关于深化城镇住房制度改革”（国发号OON 1994年OOo的43）正式开启道路的城镇住房制度改革。本文对城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，我们的目标是建立与社会主义市场相适应的新的城镇住房制度经济系统，实现住房商品化和社会化;各单位建设，分配，维修和管理的房屋系统改变的社会，专业的运行系统;住房利益的一种分布的变化根据一个人的工作为基础的货币工资分配;建中低收入家庭的社会保障性质的经济适用住房供应体系和高收入家庭的住房供应体系;同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业并存的住房信贷系统。
住房制度改革的地标文件是1998年7月3日，国务院下发的“通知”（国发OON 1998 OOO跟23）进一步深化住房制度改革加快住房建设，该文件宣布全国从1998年，全镇下半年开始停止住房实物分配，全面推行住房制度，建立和完善城镇住房供应体系为基础的多层次的保障性住房。
后来，为了促进房地产市场更好，更快的发展，国务院办公厅下发的“通知”（国发第OON 2003年OOo的18），促进持续健康发展的房地产市场提出：各地根据城镇住房制度改革进程，居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房。
应该说，以市场为导向的改革在中国的城市住房系统遵循的一般要求的市场经济系统改革的推进，但此外，有是特殊的背景和内在动机。这是主要的老福利住房系统低租金的条件下，无法维持正常的房屋维修，政府背负着沉重的经济负担;而在同一时间，以应付在东南亚的金融危机，国家实施积极的财政政策与收入分配调整政策，以增加和刺激社会总需求，住房货币化的阶段，是最好的方式来拉动内需，启动消费需求，拉动经济增长，改善结构。一个数错误的
住房制度改革政策
（a）过量房屋功能
我们的住房制度改革从一开始就实施开放的方式，负责经济发展的为拉动经济增长的功能。“国务院关于促进持续健康发展房地产市场的通知”（国发OON 2003 OOo的18）明确表示，房地产是国民经济的支柱产业，在国内， “房地产是国民经济的支柱产业，”推到了极限由当地政府和演变为不正常的增长模式。当地政府热衷于批租的土地，包括农地征用用于大规模的房地产开发和建筑依靠房地产投资，促进当地经济发展，并直接通过土地收益，房地产税，以填补地方财政，一些地方政府以房地产作为支柱产业，拉动当地经济增长，太功利了重要的贡献，的“经营城市”的房地产和土地管理已成为投资增长和财政收入的增加，一个重要的武器，它的行为主要包括：一是大力形象工程，“造城运动”的盲目扩大拆迁规模，人为创造了需求，拉动价格投机的土地，低成本的土地收购和一些地方政府，转手高价出售卖地的财政收入越来越多，甚至一些地方政府暗自交易，唆使开发商哄抬土地价格;房价和高一次性的，一些政府官员，当地房价高的价格的标志，经济发达，盲目到其他地区比较，一些城市的政府保障性住房，廉租房甩建设，经建设豪华住宅的利益，导致当地房价高。
在这个政策下的利益机制，面向全国各地的房地产投资继续攀升。从房地产固定资产投资增长速度在2000年，公认的国际房地产开发投资占全社会固定资产投资在2003年大幅增长21.5％，30.3％，29.6％，2004年，在中西部地区的增长，2005年达33％以上。一般是在10％以下，但中国从1998年开始稳步上升，在2004年的比例为18.78％，20.98％，2005年，2006年1-4月为22.93％，远远超过10％的国际警戒线。如果真正此外，占国内生产总值的比例，国际公认的房地产开发和投资不能超过5％，但，达到国内房地产投资占GDP的比重从2004年的9.6％，一些城市甚至高达50％以上。房地产是一个支柱产业，并发挥到了极致，经济和社会的影响是不言自明的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中期和长期的困难和问题，一定会遵循。
（ B）市场上超越了经济发展阶段
从国际的角度来研究住房制度，可以发现在国家经济和社会发展的不同阶段，往往采取不同的住房政策的早期阶段。 ，私营经济的发展，物资，经济基础薄弱，以及有限的技术力量是不足够的储蓄，很难建造并拥有独立住房，公共房屋时，往往有较高的比例（全开成立以来，我国经济向市场经济改革已经占绝对比例的公共住房证实了这一点）;当经济发展到一定程度，尤其是当社会整体呈现较大的中产阶层的社会结构，使E?东北?????形态，住房市场和私有化的条件在私人住房的比例往往较高，如美国，西欧国家在这个阶段，当然，土地资源的丰缺状况也是重要的影响因素，私人住房率例如，日本和英国，即使一个较高的经济发展水平，还保留了较大的比例，在伦敦和东京的公共房屋。经济和社会发展的不同阶段，需要实施的住房政策。<BR /然而，在目前的经济还没有完全开发的阶段，发展的社会之间的收入分配差距，但住房产权的私有化改革的重点，房地产市场就等于直接向私人房屋产权居者有其屋“到”居者有其产“改革的理解，还有一个更严重的偏差。存量住房在住房制度改革过程中，无论是出售以成本价或经济适用房或普通商品房的供应，的基本上在强调住房产权的私有化或自己的房屋财产所有权形式。中国在2005年，仅个人购买商品住房消费达14200亿元，居住在私人楼宇的居民的比例已达到72.8％。根据新斯科舍银行的面向对象§银行的统计数据在新斯科舍省，加拿大的家拥有率是67％，和美国近年来拥有独立住房的家庭超过60％，而一些欧洲国家，私人住房率约40％。相对于西方国家的私有化特征显着，但中国拥有的私有住房率最高的。
国发OON 1998 OOo的23号“，建立和完善多层次城镇住房供应体系为基础的经济适用房”，“低收入和中等收入家庭购买经济适用住房的目标，住房制度改革的纲领性文件国家发展OON第2003 OOo的18步“逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房的，以市场为导向的政策的程度体现更浓。目前，中国经济发展的整体情况而言，居民的收入水平和土地供应，大多数家庭购买或租赁普通商品住房，不仅超越了客观经济条件下，政府的住房保障责任的暗示似乎摆脱的集中体现。<BR / （三）货币化分配不能落实到位，职工住房消费能力严重脱节与市场价格
住房补贴制度和住房公积金制度，提高职工住房消费能力，这两个基本的系统的住房制度。这两个系统已经建立，并适应市场经济条件下的住房制度改革的需要，其目的是从根本上改变住房实物分配的格局，通过长期的积累长期支付能力和住房金融政策的支持下，住房消费成为一种个人选择性的自主行为的本质，??这两个系统中应包括工人的工资收入在这个住房消费的一部分，恢复到职工个人通过不同渠道政策。
建立在大多数城市，职工住房补贴，房价收入比（即，经济适用住房的平均价格和比例的双收入家庭的平均年工资在该地区一个建筑面积60万平方米）的4倍和金融单位原有住房建设资金可转化为地区的住房补贴，住房补贴实施住房和住房面积未达到规定的标准工各地的财政资源的约束，住房补贴标准是根据各地出台的价格远低于当时的市场价格，在一些地区甚至出现行政事业单位职工拒领住房补贴。补贴标准设计设计的角度来看，目前的补贴标准按照政策，房地产市场的价格（大多数城市在2000年之前）的发展，远远落后于市场形势的变化，因此，住房补贴政策及其实施的第一在住房货币消费，国家和单位的工人欠了一大块账。对于大多数企业职工，由于劳动力市场供大于求的整体，劳动工资往往压低工资和住房消费含量严重不足购房者在市场上，租赁需求，，远从支持。因此，一般来说，住房补贴，货币补贴难以实施的非常到位，完全到位更是遥遥无期。在这种情况下，新的系统不能完全成立后，老的公路和突然被阻塞导致政策EN≠ê°￡，大量的弱势群体，住房已成为一个悬而未决的问题。
另外，在住房和金融支持播放的住房积累基金系统性能是最小的，并没有真正发挥住房政策金融支持的作用。例如，中国的公积金基金的储蓄和贷款利差高达2.87％，而在新加坡的公积金基金存款和贷款利差仅为0.1％，台湾也是0.2个百分点，相差10到20倍。此外，一定倍数的住房公积金贷款，个人账户的平衡，以确定其信用额度，这将不可避免地导致高收入，高存款成员将更多的公积金贷款，而贷款和补贴低收入低，有的甚至难以逾越的首付门槛，所以不能真正发挥作用的政策“及时雨”财政援助，以公积金政策。总体而言，住房截至2004年6月，全国住房公积金归集余额四百三十点六七十亿人民币，总提取量206.09十亿人民币，281.72亿元人民币的个人贷款总额185.42亿元人民币的未偿还贷款，全国住房公积金使用效率是非常低的，基金沉淀资金余额为一百九十五点九二亿元人民币，占45.5％的平衡估算。
（四）没有有效的住房政策和房地产政策，基本住房保障严重缺位的区别。<BR /从策略属性的角度来看，房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率的房屋政策是社会政策领域的问题，更加注重的要求社会正义和基本住房的居民，这是要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的市民居者有其屋计划（居屋计划）。大多数国家的经验表明，住房都依靠基于市场的手段，依靠大量的公共政策工具。住房政策的根本目标是让人们得到他们想要的东西，基本的方向：第一，建立“容易进入的市场，一个是能够??支付的住房帮助低收入的人获得。
在中国的住房制度改革，但是，并没有打开的住房和房地产的两个面，在实质上构成的不同地区之间的差异的东西，没有住房，房地产市场，保证有效地区别开来。政府忽略的基本住房需求的普通百姓，缺乏住房保障的责任，廉租住房，经济适用住房建设相对滞后;在很多方面存在严重缺陷的土地供应，市场监管，住房，金融政策，政府应该发挥功能。应该是合理的政策导向和健康的住房政策，具有保障性质的住房建设和供应，通过公共政策，严格按照对房屋的需求，科学确定住房供应。房地产市场（例如，高档商品房，别墅等）是完全市场化的领域，按照市场经济，供给和需求的法律，以达到均衡价格的决定市场。
目前，94％的国家住房开发定性“房地产”，“经济适用房”的只有6％，其本质是利润的“住房”，廉租住房制度没有真正建立起来了2005年，累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4万，结束只有329,000的最低收入家庭廉租住房的覆盖面。北京到目前为止，只有总建筑超过14,000个单位的廉租房，相对人口超过14亿，不到1％。有13个省（自治区）的廉租住房系统建设成本的目标责任管理的省级人民政府政府的城市（区）和县人民政府政府工作超过70个地级城市的（共近1/4比重）根本没有建立廉租住房制度。
（E）的住房分配制度的转换引起了极大的不平衡，不同社会群体
住房制度改革早期的焦点上出售公屋的利益。对于大多数地方改变时，实施改革的主要特点：一是停止为自己的住房，住房货币化分配的具体方案进行了介绍，分房子，发补贴，住房制度改革是远远低于市场的价格出售公共住房，基本不考虑级差地租因素。
执行从实用的角度来看，这种股票的住房出售房改房价格基本上占有的事实和根据的事实固化不合理的既得利益差距。许多员工的各种补贴和折扣购买住房。特别是在住房制度改革的初期，住房价格机制不到位，很多住房都远低于当时的市场价格水平去到私人手中。福利分配的管理，以实际占用的基础上出售，实际上是一种形式的产权，既得利益者会被治愈，是一个国家的部分群体的社会“礼物”的行为，造成巨大的社会不公。特别是在系统的单位，不同单位职工住房差距差距明显的时代。其次，住房制度改革的统一价格购买不同的情况，不同位置的房屋也导致福利收益和损失的严重失衡。
在公共部门领域，主要是行政机关，单位住房分配制度的明显特征，单位，质量参差不齐是相当严重的。同样作为国家公职人员，富裕的公屋单位工人的房源短缺单位的职工住房待遇差距相当大，有些不止一套的住房制度改革，一些年纪较大的工人无家可归，成为最大的分配不公平的。
另外，原来的实物住房分配只售不租“的政策需要反思。”只售不租“的政策，这是既得利益的承认和巩固，而不够没有利益团体的考虑，扩大了不同群体的利益分化。目前，大多数国家的公共房屋已被出售的整体销售率达到95％，而新工人到参加工作的老工人，并没有房，没有解决住房问题，根据受害人的利益，结构性的改革。
（六）土地出让制度
在现行制度下，所产生的土地和大部分的税收资产收益基本的局部存在更严重的缺陷，导致地方政府高度依赖土地收入，例如，2005年，全国的土地出让金高达550.5亿元人民币，占同期总价格的地方财政收入15092亿元，1/3的土地已成为典型的第二财政收入在一些地区，一些地方政府在利益的驱动，无论是公开或暗中支持，甚至推动房价上涨，这是一个重要的因素，导致房地产市场秩序的违规行为。
土地出让制度，一次性转让的土地使??用权为70年来的开发人员，开发人员，然后通过成本购房人无疑提高住房消费的门槛。哄抬土地价格，地方政府垄断土地一级市场，通过所谓的“把戏，射击，红，巨大的收益，美其名曰”经营城市“。当地政府是一次性收费70年的土地使用权转让费，在本质上，目前政府后面十几个政府的收入，寅吃卯粮的透支。在现行制度下的土地出让金，地方政府和开发商形成了利益共同体，共同推高了价格和土地价格。地方政府在价格轮番上涨，土地纯收益税和各种获益良多的名字，但没有这部分的收益减少在社会上，特别是对低收入阶层的住房保障。
（七）住房制度改革的极不合理的房地产开发和管理系统
改革之前，中国的房地产开发和建设，通过规划部门的基础设施，金融，土地管理，建设银行计划推前进的过程中形成的组织和实施，以及包括20世纪80年代的“权力下放”后，每个住宅单位的基础设施建设公司自行作出安排，分配住房的职工。一般来说，在当时，整个房地产融资，开发建设和销售过程中的公共部门的统一管理。住房制度改革实施后，取消福利分房制度，住房供应主要靠市场来提供内容，中国基本上是世界上独一无二的房地产开发和管理系统。房地产开发商用于住房建设的土地和资金，商品住宅的主要倒卖的使用，是一种基本不创造任何社会价值的企业模式，其实质的房地产经纪人，皮包商（曹建海，2006）。截至2004年年底，中国的真正的房地产开发和经营的法人企业达到59000个，已形成一个非常大的完整性多余的垄断利润的利益群体（在里面的真正的房地产服务行业在中国，开发商的利润份额和销售收入占90％），并在政府决策中越来越重要的声音，左，右，甚至“要挟”政府决策行为。
建筑+金融“模式，今天的房地产开发业务模型没有设想在20世纪80年代开始，无论是实施的建造和安装活动，也不提供金融服务，唯一的组织性住房建设在开发和销售。资金来源，如果没有银行信贷，建筑企业的进步，消费者的期货房款，开发公司将无法运转。因此，目前的房地产开发企业在中国是不一个真正意义上的企业，通过房屋开发功能的组织和管理的垄断，攫取超额利润，这些功能应该由政府或由政府设立的机构，来承担。
，多年来在中国的土地批租制度实施以来，房地产开发的土地供应，土地级差地租的形成由社会经济发展和公共政策目标的原因，并不反映任何个人对整个社会，对经济的贡献。私人发展的土地出让将这些级差地租一起转移到一个非常小的数目开发，导致巨大的社会不公和制度腐败的官员和商人的手中。
（H）经济适用房制度一个模糊的的位置失控的管理监督
负担得起的住房是政府转移支付的面向对象§免除土地出让金，限制开发成本与价格的砖头补贴，以解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。包含大量的政府补贴的经济适用房，销售面向低收入和中等收入群体，具有显着的收入转移因素。从理论的角度来看，以帮助弥补由于能力有限的购房者造成的困难支付低收入群体。然而，这一政策有许多内在的缺陷，不仅体现在政策本身，主要体现在政策实施过程中。
首先，经济适用住房政策的目标不明确。在在低收入和中等收入群体的政策受益群体，但这个定义是不与政府补贴的能力。考虑到量不可分割的住房，经济适用住房在一所房子了大量的政府补贴凝固。的补贴，基本上没有政府的补贴方式解决低收入群体的住房问题，更何况中等收入群体的能力。模糊的受益面必然导致供不应求甚至诱发的黑市场化运作。
其次，经济适用房政策在执行过程中的不当行为，失去控制的情况是严重的。模糊的表面由于政策的实施，经济适用住房政策的实际受益人是不符合政策初衷。福利负担得起的住房群体收入上限过高，在一些城市，例如，有资格购买经济适用住房的家庭年收入可达6万元，大大超出了社会和经济适用住房的中低收入水平是供不应求， ，并已成为的商业对象投机。在实践中，政府是非常困难的，以验证实际收入水平的购房者。实际的结果往往是，政府补贴的经济适用房的中等收入和高收入群体截获，有些家庭负担得起的住房，出租或上市交易（REICO工作室的调查报告“经济适用房政策评价”经济适用房2005年在北京为个人使用只有51.34％的出租率超过40％），政府通过住房福利转移很快就意识到，很明显，这又是不能保障性住房的购房者解决住房困难的初衷背道而驰。
再次干部考核体系的想法？赚钱，GDP增长也使得地方政府所取得的成就严重缺乏热情支持保障性住房建设，特别是在许多地区，当地政府和当地房地产市场价格的影响为由，禁止工人提高住房，合作住房，还可以防止土地分配给保障性住房建设。据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，占房地产开发和投资中的比重从去年的6.1％下降至4.6％。第一季度的比例2005年，在国家负担得起的住房完成投资6亿元元，一个年 - 上 - 年下降13.8％，占真正的房地产开发和投资，以拒绝进一步的2.6％。1998至2003年，在累积中国的经济实惠住房完成在一个面积为477万平方米，只累计解决600多万个家庭的住房问题（购买对象，如经济适用房制度在大部分城市的建设标准，把关严和其他问题，也可以不确保600万个家庭是低收入家庭）说，所有这些因素，所以并没有制定客观地进入保障性住房供应的主渠道。
显然，各级政府卖地财政的土地价格;开发商哄抬价格，以消化高价土地。这似乎是符合经济逻辑。在过去的几年中，人们听到它似乎只有经济学家的声音，那是，供应和需求之间的关系，但供应和需求之间的关系已经很难以说明中国的房地产市场的现状今日很简单，如果需求超过供给，将大量房屋空置，如果供给超过需求，然后有将有这么多的人谁也买不起房。好了，外面的供应和需求之间的关系，但也有问题吗？
的供给和需求
形成的房地产市场运行情况的法律以外的因素，当然也有很多原因，但据笔者，最大的因素是房地产市场的发展的指导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被认为是经济政策的一部分， ，而不是社会政策的一部分。因为在真正的房地产作为一个经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）是明显的，但其社会功能（成员的社会住房需求和人们的“空间右键”）被忽视了。因为商品房兼具投资和消费价值，其价格的上涨预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者急于出售。这样一步步上涨带动的新高。为了解决这个问题，政府将不得不发挥了非常重要的作用。但在中国，政府不仅没有起到积极的作用在这种情况进一??步恶化，预计房地产价格上升，使

㈡ 政府对住房问题的改革

中国住房制度改革若干政策的反思
住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。经过多年改革，目前我国城镇住房实物分配的福利体制已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。改革在取得一定成绩的基础上，也积累了诸多矛盾，发展到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐。不断攀高的房价虽与加速推进的城镇化带来的住房需求和土地供应刚性等客观因素有关，但房改过程中的某些政策失当也难辞其咎，这不得不引起我们对相关政策的反思。

我国城镇住房制度改革的进程及相关政策

改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。

住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。此后，房改大致经历了试点售房（1979～1985年）、提租补贴（1986～1990年）和以售带租（1991～1993年）等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立（1994－1997年）阶段。

1994年7月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发

㈢ 城镇住房

中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：

1、城镇住房制度改革的探索和试点阶段

1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。
1979年开始实行向居民全价售房的试点。
1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。

自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。
1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下简称《决定》)，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。

“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。

1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系主要包括：

(1)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算，经济适用住房开发利润控制在3％以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。

(2)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。

最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。

中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住。

对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。

经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。

(3)发放住房补贴。

停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比(即本地区一套建筑面积为60m“的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

㈣ 房改是什么时候开始的

中国房改主要从1998年开始的。

住房制度改革目标是建立与社会主义市场相适应的新的城镇住房制度经济系统，实现住房商品化和社会化;各单位建设，分配，维修和管理的房屋系统改变的社会，专业的运行系统;住房利益的一种分布的变化根据一个人的工作为基础的货币工资分配。

(4)城镇住房制度改革和住宅建设扩展阅读

发展过程

作为我国经济体制改革的一项重要内容，住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革，以建立起符合市场经济机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化。回顾中国改革开放30年的历程，住房制度改革以及与此密切相关的房地产行业可谓一大看点，其影响和意义远远超出经济范畴。

与其他各项改革一样，住房制度改革也是在探索中不断前进，在调整中逐步展开。根据相关重大决策出台以及实践中执行的效果，我国住房制度改革大体上经历了三个10年：

1978-1988年的探索试阶；

1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；

1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。

改革内容

1、改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。

2、改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。

3、改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。

4、建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

5、建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。

6、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。

7、建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

㈤ 98年国务院关于实行房改政策的规定

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第十二条按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。

要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。 校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法 按教育部、建设部有关规定执行。

整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困 难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。

要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力 相适应，促进居民购买住房。

1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适 用住房原则上只售不租。

全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金 的缴交率应不低于5％，有条件的地区可适当提高。要建立健全职工个人住房公积金帐户， 进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。

(5)城镇住房制度改革和住宅建设扩展阅读：

规定要求发展住房金融

扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。

㈥ 房改政策文件

你要找的可能是这个文件
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998]23号
注意第4条:（四）1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。
山东的住房补贴政策是:1、购买公房时享受各种相关优惠政策；2、住房公积金 3、住房补贴
1997年前职工住房资金补偿额＝现行工龄折扣额（即每平(1)方米的折扣金额）×规定的住房面积×工龄（截止退离休之年）×职务或级别系数×现级别任职年限系数（正副职任职年限连续计算，每任职1年增加1％），似乎是购房才抵扣
(2)(98年后)按月补贴标准为月基本工资的25%
注: 住房补贴是准对单位职工，全国各地执行情况也各不一样，机关事业单位执行情况较好，大型国有企业一般是会执行的，一般企事业单位未必实施了。
下面贴出你要的政策全文:

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，现就有关问题通知如下：
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立 适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为 新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 ；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范 住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、 老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适 用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款 ，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
（五）全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金 的缴交率应不低于5％，有条件的地区可适当提高。要建立健全职工个人住房公积金帐户， 进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。
（六）停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。
三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
（七）对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。
（八）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困 难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。 其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因 素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力 相适应，促进居民购买住房。
（九）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。 廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市（县）人民政府制定。
（十）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。
四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场
（十一）按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简 称《决定》规定，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相 结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职 的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。
（十二）按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。要 保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。 校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法 按教育部、建设部有关规定执行。
（十三）要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中 的违纪违规行为，建立个人住房档案，制定办法，先行试点的基础上，并经省、自治区、直 辖市人民政府批准，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经 济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。
五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设
（十四）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行 政划拨方式供应。
（十五）各地可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济 适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发 建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。
（十六）经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位 。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。
（十七）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。
（十八）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。
（十九）经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好，价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的 住宅部件、配件生产供应方式。
六、发展住房金融
（二十）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
（二十一）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
（二十二）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
（二十三）调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。
（二十四）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。
七、加强住房物业管理
（二十五）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
（二十六）加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维 修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。
（二十七）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的 服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制， 促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。
八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施
（二十八）各级地方人民政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各地可根据本通知精神，结合本地区实际制定具体的实施方案，报经省、自治区、直辖市人民政府批准 后实施。建设部要会同有关部门根据本通知要求抓紧制定配套政策，并加强对地方工作的指 导和监督。
（二十九）加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度 改革的顺利实施。
（三十）严肃纪律，加强监督检查。对违反《决定》和本通知精神，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买 公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要认真查处，从严处理。国务院责成建 设部会同监察部等有关部门监督检查本通知的贯彻执行情况。
本通知自发布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本通知不一致的，一律以本通知为准。
一九九八年七月三日

㈦ 城镇住房制度改革各个阶段的主要特征是什么

中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：

1、城镇住房制度改革的探索和试点阶段

1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。
1979年开始实行向居民全价售房的试点。
1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。

自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。
1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下简称《决定》)，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。

“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。

1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系主要包括：

(1)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算，经济适用住房开发利润控制在3％以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。

(2)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。

最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。

中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住。

对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。

经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。

(3)发放住房补贴。

停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比(即本地区一套建筑面积为60m“的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

㈧ 中国的住房改革历史。

1、社会主义探索时期

计划经济体制下住房完全靠国家包下来，实行福利分配。

2、一次房改时期

时区跨度集中在1980年至2001年，1980—1986年，理论准备和售公房阶段；1986—1991年，提租补贴阶段；1991—1993年，以售带租和公积金试点阶段。

1993—1998年7月，房改深化、配套改革与艰难探索阶段；1998年7月至2001年，住房分配货币化改革全面展开、新住房制度初建阶段。

3、二次房改阶段

以2012年党的十八大召开为历史分界点，这里将2003—2011年作为二次房改前期，这时期围绕理念、机构与职能范畴的保障房制度建设加快，直接促进保障房建设规模空前，大步迈向与商品房相协调的格局。

(8)城镇住房制度改革和住宅建设扩展阅读：

住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。

因而，要处理好政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

由于市场配置的对象是商品房，政府保障中低收入群体的住房类别是保障房，因而，该制度在本质上也可概括为商品房与保障房相协调的住房制度，即“两房协调”的新住房制度。

完善的住房新体制或新住房体制的模式，应该就是市场配置和政府保障相结合的、两房协调的住房体制。它的建立，将为促进住房体系长期平稳较快发展提供深层持久的制度动力。