保障性住房2005

A. 2005年买的楼房所有业主都没有房产证,采暖费,水费,电费,可以证明本人一直居住,这所房子产权是否规本人所有

二手房买卖的交易流程一般要注意以下九个步骤：
一是看房，一般通过房产中介去或自己看房源；
二是签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金；
三是签订买卖合同，也就是房地产买卖合同，同时在网上做合同备案；
四是付首付款，若上家有贷款，通常上家会用首付款去提前还贷；
五是办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款；
六是办过户交易手续，过户手续办好后，交易中心会出具收件收据；
七是领取房地产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证；
八是贷款银行向上家发放贷款，放贷款的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么约定；
九是交房和付尾款。
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在交易中手续及费用：
买方持身份证，卖方持房屋两证等相关证件到房产交易所具体办理。
需要：
双方身份证及身份证复印件（不能过期）；
卖方的房产证。
手续：
去公证处凭有效身份证办理公证手续。
手续费：
第一部分费用：公证的手续费；
第一部分费用：2009年最新二手房交易税费如下：
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（1）卖方
营业税5.5%(房产证满五年可免)
个人所得税1%(房产证满五年且是唯一一套住房可免)
印花税0.05%(90平方以下可免)
土地交易服务费3元每平方
（2）买方
契税1.5%(90平方以上144平方以下1.5%.非普通住宅/144平方以上3%。90平方以下1%，)
土地交易服务费3元每平方
印花税0.05%(90平方以下可免)
登记费50元每人
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二手房过户需要多少费用 要如何计算 二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：
● 二手商品房税费：
二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。
契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳；【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。
印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。
营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5.5%的标准交纳；
个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。
● 房改房税费：
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：
契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；
土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；
个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米；
需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
● 经济适用房税费：
经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：
契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税；
个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；
经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到最低标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】；2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。
这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。
● 关于土地增值税
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。
● 有关税费减免的规定：
1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税；
2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门。
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买房交接的八大注意事项
1．结清水表账单
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线”962626 查询该房产已往的水费欠缴情况。
2．告知电表状况
按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598 上电热线查询。
3．协助煤气过户
按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777 上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。4．协助有线电视过户
有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。
5．结清电话，宽带费用
如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000 号查询。
6．结算维修资金
按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。
7．物业更名及结算物业管理费用
建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。
8．迁移户口
在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。

B. 想要分析下厦门市保障性住房的利弊问题应该从哪些方面入手呢

应该从“边缘户”情况先开展摸底调查，再在政策允许范围内适当放宽条件。要让有住房困难的中低收入家庭按照政府承诺的时间表住进新家，建成后的保障性住房不仅要配套设施齐全、交通便利，还要成立物业服务公司，为住户提供相关服务，让他们满意。问题应该从基层开始着手解决，这都是影响着整个社会日后大发展的根本存在问题。

C. 保障房，经济适用房，棚户区改造 有点乱 谁解释一下区别呀

保障房 是让你有房子住
经济适用房 是你符合条件可以少花钱 买的房子
棚户区改造 是老房子或平房在市内影响市容而改造的

D. 北京两限房从哪年算保障性住房的

北京两限房从哪年算保障性住房的应该是从2005年吧

E. 保障性住房的主要问题

2013年10月，住房问题是当前经济社会发展中诸多矛盾的一个侧影。建设和完善住房保障和供应体系，是保障和改善民生，促进经济社会均衡发展的客观要求。这四个关系的提出，对于解决住房问题具有指导意义。
在保障性住房问题上，地方政府当前重建设、轻管理现象非常普遍，导致保障性住房面临六大突出问题。 现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。虽然中国于2005年发布《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。
从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上确定严格准入及退出机制管理，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的分配公平。
所以说，在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。
与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。 “十二五”期间新建3600万套保障房的宏大计划。然而频频曝出多地保障房入住率不高。究其缘由，申请门槛偏高、选址偏远、配套设施滞后等，恐怕是主要原因。
随着各地适时调整申请门槛以及配套设施的逐步完善，保障房空置率较高的问题有望得到逐步解决。同时也要看到，空置率较高的问题虽可改变，但选址偏远、大规模集中连片建设的现象却难以在短期内改观。 从长远来看，这种空间布局有可能引发各种深层次的社会问题，比如“居住隔离”现象。作为一种常见的城市病，居住隔离是指由于种族、宗教、职业、生活习惯、文化水准和财富差异等原因，导致不同社会群体居住在不同层次的社区中，进而产生隔离，甚至演化为歧视和敌对。
二战结束后，英法等西方国家为了缓解住房短缺的局面，陆续建设了大量的公共住房，然而由于建设和规划布局中存在的种种弊端，最终诱发和加剧了居住隔离，这一现象在上世纪90年代开始逐步引起关注。

F. 申请保障性住房，需要那些条件走什么程序（我是深圳集体户口）

保障性住房申请条件：

（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；

（六）市政府规定的其他条件。

保障性住房申请流程：

在2017年里，根据各市保障性住房申请都根据本市情况制定申请流程，例如深圳保障性住房申请程序如下：保障性住房申请家庭，统一填写《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》（点击下载），并递交相关证明材料。符合廉租住房保障条件的，在提出申请时，应同时提供符合廉租住房条件的相关证明材料，由街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门在《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》中做相应标注和说明。如需了解详细，请登陆本地政府官网查询。

拓展内容：

保障性住房主要分类：

1、经济适用房：经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

2、廉租房：是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

3、公共租赁房：指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

4、安置房：是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

5、两限商品房：即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“保障性住房”。

G. 2005年之前享受过安居房还可申请保障性住房吗

政策性住房只能享受一次

H. 房屋拆迁最低保障政策和建设部建住房[2005]178号的内容

辽宁、吉林、黑龙江省建设厅：

做好棚户区改造工作，是实践“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，振兴东北老工业基地都具有十分重要的意义。为贯彻落实党中央、国务院关于振兴东北地区等老工业基地的战略部署，推进东北地区棚户区改造，现提出如下指导意见：

一、推进棚户区改造应把握原则

（一）统筹规划，分步实施。要根据当地经济社会发展总体规划，统筹考虑城市规划、土地利用规划、矿区发展规划，把棚户区改造与产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展和生态环境保护相结合，把握好改造的节奏，分清轻重缓急。当前首先要积极抓好东北地区中央下放地方煤矿棚户区改造工作，在实践中不断总结经验，完善政策措施，有步骤地逐步推进棚户区改造工作。

（二）政府组织，市场运作。棚户区改造涉及面广、政策性强，必须发挥政府的组织领导作用，在政策与资金上给予必要的支持，确保棚户区改造的顺利推进。在具体实施过程中，要坚持市场运作，充分发挥市场机制的作用。

（三）个人出资，政府帮助。棚户区改造要坚持居民个人出资与政府帮助相结合，充分发挥国家、地方、企业、个人等方面的积极性，多渠道筹措改造资金。棚户区居民要承担合理的建设成本；同时根据当地住房保障的有关规定，对符合条件的家庭实施住房保障，确保基本住房需求。

（四）依法改造，确保稳定。严格执行有关土地和资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等有关法律法规的规定。同时妥善解决好群众的实际困难，确保社会稳定。

（五）综合开发，配套建设。要按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。

二、充分发挥规划的引导和调控作用

抓紧组织对本地区棚户区的调查摸底工作，根据本地区棚户区住房的破损程度和改造难易程度，编制棚户区改造计划，明确近期和中长期工作目标，有重点、有步骤地推进。城市规划主管部门应根据城市总体规划、近期建设规划和棚户区改造计划，抓紧编制棚户区改造的控制性详细规划，明确用地性质，确定不同地段的限高和容积率。规划布局上，要科学论证防止在将来可能成为塌陷区的地方建房；资源型城市的总体规划要逐步改变“就矿建城”的模式，使城区与矿区适度分离，保证城市的可持续发展。棚户区改造计划、控制性详细规划及改造实施进展情况要及时向社会公布，方便群众查询，接受社会监督。

三、因地制宜，多种方式推进棚户区改造

对列入改造计划的项目，要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上，因地制宜地制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区，应当通过房地产综合开发方式进行重建，并采取招标方式选择房地产开发企业。对政府直接组织实施的，也要明确业主单位，政府机关不宜作为项目法人。对改造难度大、不具备商业开发价值的棚户区，可比照经济适用住房建设的有关规定给予土地划拨等优惠政策，由政府及有条件的煤矿企业承担基础设施和公建配套设施建设费用，并在建安费用方面予以资助。鼓励国有煤矿企业，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，组织职工用集资合作建房的方式改造棚户区。对目前不具备拆建条件的棚户区，要搞好房屋维修加固工作，保证居民居住安全。

四、规范拆迁程序，严格拆迁管理

棚户区改造要严格执行《城市房屋拆迁管理条例》和有关法律法规的规定，决不能片面追求改造进度。在核发拆迁许可、确定补偿安置方案、行政裁决和实施强制执行等环节，要严格执行规定程序。要严格拆迁计划管理，在年度拆迁计划安排中，优先满足棚户区拆迁的需要。棚户区改造量大的城市可依据省政府批准的棚户区改造计划，适当调整扩大年度拆迁规模控制指标，并报建设部备案。要妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题。对已经取得房屋所有权证的房屋，要依法补偿；对未取得房屋所有权证，但使用人能够证明房屋来源合法的，应实事求是地予以核定产权；对由于历史原因造成的手续不全的房屋，要综合考虑建房时的法律法规规定和被拆迁改造居民家庭收入与居住状况，根据当地实际，作出妥善处理。对于因个别住户要求过高、缠闹，影响绝大多数被拆迁改造居民利益的，要按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，在认真履行调解、听证、裁决、告知等程序基础上，依法实施强制拆迁。

五、妥善做好居民安置工作

要充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。对棚户区内已按房改价购买的现住房，应当按照私有产权房屋予以补偿安置，根据动迁户意愿，实行产权调换或者货币补偿。实行产权调换的，原则上应当拆一还一、结算结构差价；对难以支付结构差价款的低收入户，经当地政府统一认定后，可适当予以减免。未按房改价购买公有住房的住户，可以先按房改价购买后实行产权调换或货币补偿；也可以在改造后，原住房面积部分由居民按房改价购买，适当找补结构差价。

实际安置面积超出原有面积，但在规定标准（各地根据实际情况确定的最低安置面积）内的部分，可按当地经济适用住房价格或成本价购买；超过规定标准的部分，按照市场价购买。

无力购买超出原住房面积部分的，可以通过合同约定，对原面积部分确认产权，超出部分按成本租金或廉租房租金水平建立租赁关系。租赁一定时间后，居民具备支付能力且愿意购买的，允许其再购买原租赁部分的住房。

对无力购买安置住房的居民，应当允许其选择租赁方式安置。拆迁补偿安置款专项存储，作为租赁期间的备付租金，逐期用于支付部分房租，也可以作为居民的租赁保证金，以息补租。

各地要结合棚户区改造，通过就地建设或异地建设、收购二手住房等方式，筹集一批租赁型经济适用住房，并按照廉租住房政策储备一批廉租住房，以满足无力购买或住用回迁安置住房，且符合规定条件家庭的居住需要。

六、切实做好设计服务和质量管理

棚户区改造是为民办实事的民心工程，要切实保证新建安置住宅的功能和质量，保证合理的使用寿命。要指导规划设计技术服务机构根据棚户区居民的经济承受能力，以满足基本居住需要为重点，改进住宅设计。安置用房要以中小户型住房为主，同时，要保持住宅户型和功能的扩展性，既满足近期安置的需要，又兼顾远期居民生活水平进一步提高的需要。采煤沉陷区居民外迁的，要做好新建小区选址定点的勘察工作，规划选址和项目设计要有一定的前瞻性，防止形成新的贫困区。各城市政府建设行政主管部门，要认真履行职责，积极主动地做好棚户区改造项目的监管服务，确保工程质量。要严格按照法定建设程序和标准规范的要求，依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标，吸引和鼓励有实力的施工单位参与建设。要认真执行施工图设计文件审查和竣工验收备案制度，通过组织巡查小组、建立工程质量评比和情况通报制度，定期对棚户区改造项目工程质量情况进行督促检查，及时查处和纠正检查中发现的问题，严把工程质量关。

七、加大基础设施配套力度，保障冬季供热采暖

新建安置住宅小区要配套建设市政设施和公共服务设施。要利用好中央、省财政补贴和当地财政预算资金，多渠道筹措配套资金，组织好新建安置住宅小区的供水、供气、供热、污水处理、垃圾处理等市政设施和教育、医疗卫生等公共服务设施的配套建设。中央财政补助地方棚户区改造的资金，应主要用于新建安置住宅小区的基础设施和公共服务设施配套。冬季供热采暖是东北地区群众必须的生产、生活保障条件，关系广大居民的切身利益，关系社会稳定的大局。各地政府要以供热采暖保障为重点，把推进供热体制改革和完善棚户区困难群众的采暖救助制度结合起来，落实困难群众的冬季采暖。扩大热改试点范围，将东北地区有棚户区改造任务的城市全部纳入热改试点市范围，享受相关的技术经济支持政策。

八、加强改造后住宅区的管理与服务工作

要充分考虑多数居民的生活负担能力，切实做好改造后住宅区的管理与服务工作。在新建安置住宅小区中，可适当建设经营性公共建筑，以经营收益作为住宅区管理维护费用的补充资金。要充分考虑棚户区居民家庭物业管理支付能力较低的困难和实际，可依托居民自治组织，从实际出发，探索建立新建安置住宅小区居民自我管理、自我服务的管理模式。也可引导物业管理企业根据业主的消费需求、意向和支付能力，提供管理维护房屋及其配套设施设备、维护环境卫生等最基本的物业管理服务，合理收取服务费用。同时，要通过深入细致的宣传，使业主理解物业管理、树立消费意识，从体制和机制上巩固改造成果，维护良好的居住环境。要落实住房维修资金制度，采取从房改售房款中提取、业主缴存以及政府补贴等方式，建立新建安置住宅的专项维修资金，保障住房的维修和正常使用。

棚户区改造涉及面广、政策性强，各级建设（规划、房地产）部门要在当地党委、政府的统一领导下，切实提高认识，认真履行职责，积极承担起棚户区改造规划编制、政策制定、组织实施等工作。要加强宣传引导，做好法规政策的宣传解释和群众的思想工作，改造政策、补偿标准、安置顺序等涉及居民切身利益的事项要及时张榜公布，提高工作透明度，取得居民的理解和支持。要增强服务意识，精简办事环节，提高办事效率，为棚户区改造项目的顺利实施提供优质高效的服务，为推进棚户区改造工作发挥积极作用。省级建设部门要加强对市、县棚户区改造工作的分类指导，及时总结推广成功经验，注意协调解决改造工作中出现的新情况新问题。各地在执行指导意见中的问题，请及时告我部住宅与房地产业司。

东北地区以外其他有条件的地方在实施危旧住宅区、棚户区改造工作中，可结合当地实际参照本意见执行。

中华人民共和国建设部

二○○五年十月七日

为最大限度保障被拆迁人的合法权益。《规定》明确，被拆迁住宅房屋家庭人均建筑面积低于哈尔滨市上年度人均建筑面积标准，总建筑面积不足40平方米（含40平方米），因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积50平方米标准户型超面积购房款的，可以安置到建筑面积40平方米的保障户型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交纳上靠建筑面积40平方米保障户型超面积购房款；也可以暂按成本租金标准承租保障户型超出被拆迁房屋面积的部分，待被拆迁人经济条件改善后，补交购房款，变更产权性质。

家庭人均建筑面积低于哈尔滨市上年度人均建筑面积标准，货币补偿金额低于《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》规定的最低补偿标准的，按照最低补偿标准执行。

4持低保证者获2万元照顾

对持有《城市居民最低生活保障证》的被拆迁人或者公有住宅房屋承租人，给予2万元照顾；对在《城市居民最低生活保障证》中登记并持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，给予1万元照顾。

I. 有没有关于保障性住房建设规模评价指标的资料

【摘要】随着保障性住房建设力度加大，对保障性住房开展跟踪审计已成为我国国家审计的重要职责，但由于我国保障性住房审计刚刚起步，有一系列的问题需要解决。本文在界定保障性住房审计定义的基础上，阐述了保障性住房审计评价的特点，构建了保障性住房审计评价指标体系，对开展保障性住房审计有一定的指导作用。

【关键词】保障性住房审计；评价指标体系

2007年，党的十七大报告中首次提出“住有所居”的住房保障目标，并大力推进保障性安居工程建设力度。2008年、2009年和2010年，保障性住房开工建设计划分别为231万套、485万套和580万套，2011年和2012年分别提高到1000万套、700万套，为我国完善基本住房保障体系奠定了重要基础。从2009年开始，审计署已连续四次大规模组织对全国保障性住房项目开展审计或审计调查，从审计结果来看，城镇保障性安居工程的推进明显改善了我国住房家庭的居住条件，有效推动了城镇化建设进程，促进了社会和谐稳定，但同时也暴露出资金筹集和管理不够规范、项目管理不到位、分配及后续管理不够严格等诸多问题，这些问题直接影响到保障性安居工程实施的效益、效率以及效果，因此构建科学、合理的保障性住房审计评价指标体系，对进一步强化审计监督，保证保障性安居工程建设完成政策目标有着重要的意义。

一、保障性住房审计评价的特点

保障性住房审计是由政府审计机关及审计人员对保障性住房项目投资活动和结果的经济性、效率性、效果性进行监督、评价和鉴证，以促进相关经办部门完善政策、改进管理，提高效益的独立性经济监督活动。由于保障性住房的特殊性，决定了对其进行审计评价主要有以下三方面的特点：
（一）审计评价范围和对象的广泛性。
经过多年来的发展，保障性住房提供形式更加多样化，既有针对中低收入家庭住房供应的经济适用房、限价商品房，针对最低收入家庭住房救济的廉租房，也有城市和国有工矿棚户区改造以及针对新就业职工和外来务工人员等的公共租赁住房。我们在审计过程中，要对各种形式的保障性住房资金的筹集、管理和使用情况，以及政策措施的执行落实情况开展审计，涉及到住房保障主管部门和发展改革、财政、民政、物价、国土资源等有关部门。只有将各种形式的保障性住房纳入审计范围，将相关的部门和单位均列为审计对象，进行有目标的全面审计，才有可能避免审计出现盲点，对保障性安居工程的总体实施情况进行全面评价。
（二）审计评价标准的多样性。
由于保障性住房审计的审计内容非常广泛，既包括经济适用房、限价商品房、廉租住房、公共租赁住房和各种棚户区改造资金的筹集、管理和使用，还包括各类保障性住房的建设和后续管理，目标任务完成和保障政策执行情况。因此，对保障性安居工程进行评价，涉及多种审计评价标准，既包括住房保障体系的适度能力、分配管理的公平程度，还包括项目的经济、社会和生态效益，以及政府执行效率等等。
（三）审计评价过程的持续性。
开展保障性住房审计必须对各地实施保障性安居工程的情况予以跟踪审计，即不仅要对工程的建设当期进行审计，还要对工程的后续管理工作进行审计，因为，只对项目建设当期进行审计很难全面评价工程绩效，需要进行后续审计，即对其滞后性效益、尤其是社会和生态效益进行审查，以取得较为全面和准确的审计结果，作出正确评价。

二、保障性住房审计评价指标体系的建立

审计评价指标体系是指由相互联系的若干评价指标组成的有机整体，是审计人员衡量、评价被审计单位或项目绩效的标准和尺度，是提出审计意见和作出审计结论的依据。保障性住房审计作为事关广大中低收入人群切身利益的民生审计，应该要对各地保障性住房实施绩效情况进行严格、有效的评价，但由于我国保障性住房审计刚刚起步，标准制定相对滞后，至今没有研究出一套操作性强的绩效审计评价指标体系，也缺乏比较成熟的、广为认可的专业指南。同时，国家目前也尚未出台社会保障性住房制度评价指标。虽然住房和城乡建设部2010年出台了《中国人居环境奖评价指标体系（试行）》，但其中也仅对保障性住房建设计划完成率这一项指标有硬性规定，中央对各省市的保障性住房建设的考核也仅局限在开工率和完工率上，而对于保障性住房供应中的适度性、分配管理的公平公正程度、项目效益和政府执行效率等方面都没有制订相应的考核指标。
（一）保障性住房审计评价指标体系的构建原则。
由于保障性安居工程具有涉及范围广、影响因素多、建设管理延续化等特点，笔者认为在设计保障性住房审计评价指标时，应遵循科学、系统性的原则，形成相互独立、相互联系、相互制约的系统性公共投资工程绩效审计评价指标体系，遵循的主要原则如下：
1. 相关性原则
这是构建保障性住房审计评价指标体系所必须遵循的首要原则，关系到审计评价的准确性。政府作为住房保障体系的构建主体，对各地保障性住房建设制订了相应的政策目标，因此保障性住房审计评价指标只有与审计对象所要实现的政策目标高度相关，才能准确地对评价对象作出客观评价。一般来说，相关程度越高，则客观性越强，准确性也就更高。
2. 系统性原则
由于保障性安居工程审计内容的复杂性，决定了其审计指标体系的构建必须遵循这一原则，其主要是解决保障性住房项目绩效审计评价的全面性问题。 如果评价指标不具有系统性，就会以偏概全，失之偏颇。
3. 定性分析与定量分析相结合的原则
保障性安居工程的投资建设结果包含着社会、政治以及经济目标的要求，评价标准及指标种类繁多。评价时对可以定量描述的部分，可通过多角度、多层次的指标进行量化评价，更具有证明力和说服力，结果直观可比，能有效降低审计风险；而对难于进行量化评价的部分，如保障标准制订的科学性、项目的社会和生态效益等等，则需要通过定性分析，提高审计评价的科学性。
（二）保障性住房审计评价指标体系设计。
十一五以来，中央和地方各级政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，实现“住有所居”的总体目标，不断加快保障性住房建设力度，根据居民的居住状况和收入水平，推出了各类保障性住房，制定了相应的住房保障政策，包括供应对象、建设标准、销售价格或租金标准等等。我们在保障性住房审计中，应结合保障性住房建设资金筹集管理使用、项目建设管理和政策执行情况的审计，对各地保障性住房建设绩效进行严格、有效的评价。笔者认为，其评价指标体系的设计应涉及适度、公平、效益和效率四个方面。
1. 适度性
受一定时期经济社会发展水平的限制，尤其是政府公共财政能力的限制，各地住房社会保障总是有限度的。要对住房保障体系的适度性进行评价，主要应包括以下方面：
（1）土地保障的适度性。
要实现保障性住房建设目标，首先是保证土地的供应，在保障性住房审计中应结合对土地供给环节的审计，对各地保障性住房的土地保障程度进行评价，包括土地的供应量、规划布局、土地政策的制订等方面，可具体设置土地供应率、土地供应结构合理率等定量评价指标。
（2）保障对象的适度性。
由于各地的收入程度不同，目前，我国保障对象的范围都是由各地结合当地实情颁布相关政策，一般是由政府制定收入线标准、财产限额、住房保障面积标准和货币补贴标准，并确定保障性住房申请条件。在审计中，要对各地保障对象的确定原则和相关标准进行评价，与当地的人均收入状况和最低保障水平进行比较，判断是否合理，是否存在盲点，可具体设置保障对象标准合理率等定量评价指标。
（3）保障程度的适度性。
保障程度是在城镇住房保障的对象确定之后紧接着要解决的次一层次的度的问题，应该包括两个指标：一是保障性住房覆盖率。根据国家十二五城镇保障性住房覆盖率达到城镇家庭户数20%的总体目标，关注保障性住房的现有覆盖程度和年度建设计划，是否能按计划实现保障性住房覆盖率。二是保障对象覆盖率。对已符合保障对象标准，纳入保障体系范围的家庭，其真正享受到保障住房和货币补贴的家庭户数所占比例。
2. 公平性
保障性住房的基本目的是解决城镇中低收入人群的住房困难问题，满足其基本的生存和发展需要。因而，对各类社会保障性住房能否公平地落实到城镇住房困难家庭进行审查，就显得很关键。
评价城镇住房保障的公平性应包括两方面含义： 一是保障性住房是否真正用于保障符合条件的城镇住房困难家庭，而不是其他类型家庭；二是在保障性住房政策的执行上是否公平对待纳入城镇住房保障范围的每一个住房困难家庭。具体体现为两个方面：
（1）实质公平。
在城镇住房保障体系中，实质公平的内在要求有两个：一是应保尽保， 即经申请受理，凡符合住房保障条件的，就应按规定给予保障，否则就不予保障；二是同类对象相同对待，即对保障范围内的同类对象，在住房社会保障政策上要给予公平对待，不应有任何的歧视性对待。
（2）程序公平。
保障性住房的申请、受理、审核、审批程序上，要尽量做到公平， 让符合保障条件的每一个城市住房困难家庭， 都能按照规定平等地享受到国家住房社会保障政策的阳光。另外，完善退出机制，对那些不再符合城镇住房保障条件的居民家庭，在进行保障性住房清退时，要规范条件设置和清退程序，尽量做到程序上的公平。
不管是实质公平，还是程序公平，其核心是要求城镇住房社会保障的运作过程要有健全有效的监督管理机制。在审计过程中，可通过设置应保尽保率、审批程序规范率、清退完成率等指标予以评价。
3. 效益性
保障性住房项目作为基本建设项目，其评价效益的指标主要可归纳为财务效益评价指标、国民经济效益评价指标、项目风险评价指标、社会效益评价指标、生态效益评价指标五个方面。
（1）经济效益评价指标：包括财务效益评价指标，国民经济效益评价指标和建设项目风险评价指标三项内容，主要包括投资收益率、投资回收期、借款偿还期等常见指标。
（2）社会和生态效益指标：由于目前衡量我国建设项目投资绩效的社会效益和生态效益评价指标尚未真正建立，本文借鉴可持续发展指标体系（2005年修正版）将衡量保障性住房建设项目的社会效益和生态效益评价指标具体分为四大类型，分别为保障性住房项目满足人民群众安全需要的评价指标、保障性住房项目满足人民集体主义和爱国主义需要的评价指标、保障性项目满足“人的全面发展需要”的评价指标、保障性住房项目满足环境保护、资源配置和资源利用需要的评价指标。
4. 效率性
政府向符合条件的城镇住房困难家庭提供保障性住房或货币补贴，必定要占用一定的社会资源。不仅建设保障性住房要占用一定的资源（如土地、基础设施等）和成本，而且住房保障政策的制定和执行也需要耗费一定的人力、物力和财力。因此，在住房保障体系运作过程中，政府的效率就变得极其重要。评价住房保障体系运作中的政府效率包括三个方面：
（1） 资金供应效率。
在保障性住房的供应上，无论是建设，还是收购、回购，均要发生相应的成本费用，其资金来源主要是政府有关税费的减免和一定公共财力的投入。货币补贴的发放也依赖于政府财力支持。因此，评价政府效率，首要就是要评价政府的资金供应效率，审查政府筹资机制运行是否有效，是否能保证资金来源，是否能保证有限的资金在保障性住房的投资、建设、分配、管理过程中的良性循环，是否采取措施减少不必要的成本费用，促进政府用最小的成本实现社会保障性住房效益的最大化。
（2） 投资决策效率。
政府是住房保障体系的构建主体，负责对项目资金的管理和使用，保障性住房投资方式的决策等，因此，评价政府效率必须要对政府的投资决策效率进行客观评价，评价政府或委托建设单位在保障性住房建设中使用资金的合法合规性、投资决策的科学性以及投资审批程序的规范性。
（3） 建设管理效率。
保障性住房的建设管理涉及到项目的征地拆迁、开工建设到完工质量验收、后续分配管理等多个环节，因此，衡量项目的建设管理效率是对保障性安居工程执行情况作出总体评价的重要基础。以分配程序审批效率为例，从中低收入以下家庭向户籍所在地社区居委会提出申请，到申请家庭进入轮候，由地区房管所负责发放摇号结果通知，办理原房退出、后续入住手续等，要经过一系列审批程序。因此，我们应该在审计中对政府的分配程序审批效率进行客观评价。如果其审批程序是高效的，那就能将管理上发生的成本费用降到最小，从而提高办事效率，缩短办事周期，更好地为民众服务。
综上所述，笔者认为保障性住房审计评价指标体系可设计如下：
表 1 保障性住房审计评价指标体系
适度性指标
土地保障适度性指标
土地供应率、土地供应结构合理率等
保障对象适度性指标
保障对象标准合理率等
保障程度适度性指标
保障性住房覆盖率、保障对象覆盖率等
公平性指标
实质公平指标
应保尽保率、非保得保率等
程序公平指标
审批程序规范率、清退完成率等
效益性指标
经济效益评价指标
投资收益率、投资回收期、借款偿还期、运营成本费用、偿债备付率等
社会和生态效益评价指标
项目满足人民群众安全需要、人民集体主义和爱国主义需要、“人的全面发展需要”和环境保护、资源配置和资源利用需要的评价指标等（见图5-1）
效率性指标
资金供应效率指标
资金筹集合规率、资金到位率、资金筹集及时率、资金充足率、筹集资金成本率、筹集资金风险等
投资决策效率指标
内控制度健全有效率、资金使用合规率、资金支出结构合理率、资金支出合规合法率、投资决策程序和审批程序规范率等
建设管理效率指标
征地拆迁合规合法率、项目管理内控制度健全有效率、工程提前（延期）完成时间、未按计划完工工程数量、工程质量合格率、工程质量优良率、建设投资增减额、无效投资率、损失浪费率、生产能力建成率、项目完工率、分配程序审批效率等

三、结语

保障性住房审计是一项系统工程，应运用系统分析的方法对每一层面选定的指标进行评价和衡量，以增强对各地保障性安居工程执行总体情况评价的综合性和准确性。本文构建的保障性住房审计评价指标体系具有简明、可操作、实用等特点，能够较好的实现对各地保障性安居工程进行全面评价的目标，对我国审计实务界开展保障性住房审计具有较强的指导借鉴作用，在实际运用中，为达到实用性和科学性的效果，需要根据各地区和各项目的实际情况酌情调整指标体系，结合指标评价结果对保障性住房的经济型、效率性和效果性做出客观评价。

J. 保障性安居工程的发展历程

根据国家现有政策，我国针对城市低收入家庭，特别是特困家庭，为其提供廉租住房或廉租房补贴，以实物与货币补贴相结合的形式解决这部分人群的住房困难问题。2005年，国家发展改革委、建设部发出《城镇廉租住房租金管理办法》。同年，建设部、民政部发出《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》。2007年，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出进一步建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；逐步改善其他住房困难群体的居住条件，包括加快集中成片棚户区的改造，积极推进旧住宅区综合整治以及多渠道改善农民工居住条件等。以此为开端，我国开始大规模建设保障性住房。随后，各项政策措施对保障房建设的相关问题进一步明确。2007年1
1月，建设部等七部委出台《经济适用住房管理办法》；2007年12月，建设部等五部委联合发出《关于改善农民工居住条件的指导意见》；2008年3月，住房和城乡建设部发出《关于加强廉租住房质量管理的通知》；2009年12月，住房和城乡建设部出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》；2010年4月22日，住房和城乡建设部发出《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》；2010年4月住房和城乡建设部等三部委发出《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》；2010年6月，住房和城乡建设部等七部委联合发出《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》；2011年9月，国务院办公厅发出《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》；2012年3月，住房和城乡建设部发出《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，2012年6月，住房和城乡建设部发出《公共租赁住房管理办法》，2012年12月，住房和城乡建设部等七部委发出《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》，2013年4月，住房和城乡建设部发出《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》,2013年12月，住房和城乡建设部等三部委发出《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》, 2014年4月，住房和城乡建设部发出《关于做好2014年城镇保障性安居工程工作的通知》, 2014年6月，住房和城乡建设部发出《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》，2015年6月，国务院发出《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》。我国保障性安居工程大致包括经济适用住房、限价商品住房、各类棚户区改造、廉租房、公租房以及农村危房改造。2011年国务院办公厅发出的《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》明确，我国将重点发展公共租赁住房。