北京市公有住房承租权交易管理规定

1. 如何转让公有住房的承租权

按照国家现行法律法规，公有住房的承租权在没经产权所有人允许的情况下，不能擅自转让。很多人在经济条件不允许买房时，签租了公租房，后来有了经济实力自己买房就不需要公租房，这种时候可以按下列方法操作：
一、因为承租人不具有房屋的产权，如果自己不想住了，可以退回到原单位，就可以免交租金。
二、如果征得产权所有人或单位的许可，并且授权承租方负责任转租，承租方可以按公租房转让程序操作如下：
2.1.受理窗口查验转、受让双方及同居人口的户口簿、居民身份证、公有住房租赁证。
2.2.查验后填写《公有住房承租权转让合同》、《公有住房承租权转让登记备案申请书》,内勤填写《公有住房承租权转让登记表》及《公有住房所在单位同意转让书面证明》,并由转让人持产权单位同意转让的书面证明到房屋产权单位核准。
2.3.产权单位核准后递窗口。
2.4. 市场科外勤人员到实地调查,根据市场行情对转让的房屋进行价格评估,并签署意见,同时计算转让费用。
2.5.部门负责人审核。
2.6.主管领导审批。
2.7.产权单位改证,互换中心登记备案。工作时限:
2.8.证件齐全,内勤受理(当即办理)。
2.9.外勤实地调查(半个工作日)。
2.10. 部门负责人审核,主管领导审批(当日签字)。工作时限两个工作日。 公有住房承租权转让的收费标准:
2.11.转让人转让房屋承租权后,一年内直接另购新房的,收取公有住房承租权转让金5%的补偿(由产权单位收取)。
2.12.未直接或不另购新房的,收取公有住房承租权转让金10%的补偿(由产权单位收取)。 下列公有住房承租权不得转让:
2.13.被转让人无本市常住户口;
2.14.已登报列为动迁改造区域的公有住房;
2.15.已改变用途的公有住房;
2.16.拖欠产权单位房租或其他与公有住房有关的费用;
2.17.损坏、拆改并未修复房屋设施的公有住房;
2.18.法院查封或有纠纷的公有住房。 购买公有住房承租权房屋应注意的问题: 2.19.确定产权单位是否同意;
2.20.要弄清所购公有住房的建筑面积、使用面积是否准确,查验房屋顶层是否漏水,包括上下管线等房屋以内的设备;
2.21.在购买公有住房承租权时要对所购买的房屋内使用的费用进行查验,包括:水费、电费、煤气费、暖气费、物业费、房租、电话费及有线电视等各种费用; 2.22.购买公有住房的要了解房屋的历史,因使用权转让后是否考虑参加房改房应侧重了解房屋建造年代,房屋类区;
2.23.了解购买公有住房的房屋价格。多走多看,掌握房屋价格也可到有评估资格的机构进行评估,通过市场比较判断房屋实际价值;
2.24.要规范办理公有住房承租权转让的过户手续,不要轻意相信别人,要靠正规的中介机构委托代办或到**指定的部门办理有偿转让手续;
2.25.购买公有住房承租权房屋的百姓在看房、买房时,必须找资质齐全的中介机构及声誉和信誉具佳的单位,这样才能使您的房子买得放心,办得舒心,住得安心。 凡购买市内四区(含高新园区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、旅顺口区)公有住房承租权房屋,应到大连市房屋互换管理中心办理正规过户手续。
2.26.公有住房承租权有偿转让的当事人双方,在办理转让手续时,应如实申报公有住房承租权转让成交价格,公有住房所有权单位如认为申报价格低于市场价格,可委托本市有资质的房地产估价机构,评估公有住房承租权转让的市场价格(评估费用委托人自理)。评估价格高于申报价格,转让当事人应按评估价格向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿;评估价格低于申报价格,转让当事人应按申报价格向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿。
2.27. 公有住房承租权转让当事人,如对房地产估价机构评估的转让价格有异议,可向该估价机构申请复估,或委托本市其他有资质的房地产估价机构另行评估该公有住房承租权转让的市场价格(委托估价费用由委托人自理)。如两个估价机构的评估价格有明显差距,公有住房所有权单位或公有住房承租权转让当事人,可向大连市房地产估价协会组织业内专家,按大连市房地产估价师协会裁定的评估价格,向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿。
2.28.公有住房所有权单位,不得因转让人对其委托评估的市场价格有异议,而拒绝办理公有住房承租权转让过户手续,或推销已同意的公有住房承租权转让书面证明当然就没有资格对房屋做任何的交易包括买卖、转让或转租，如果发生转租行为，产权人可以问责当事人，承担相应的法律责任，包括赔偿。

2. 公房变更承租人，有什么法律条文吗

相关法律条文如下：

一、《合同法》第二百三十四条规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：

1、原承租人死亡或外迁;

2、与原承租人为同一户籍;

3、是原承租人的家庭成员;

4、与原承租人共同居住二年以上;

5、没有其他住房。

二、该条解释条款规定，公房承租人的确定大致分三种情况：

1、原承租人仍然健在不发生承租人变更，在这种情况下承租人当然还是原承租人。

2、承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人。在第二种情形中，有些变更不符合规定，侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益，被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原来的变更，作出新的变更。

3、原来的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定早就应当办理变更手续，但是因为没有拆迁补偿的问题，大家都没有异议，一直到现在仍然没有办理变更。

(2)北京市公有住房承租权交易管理规定扩展阅读

公房，包括共有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。

公有非居住房屋出租和转租，应当提交房地产权证或授权委托书、租赁（转租）合同、租赁当事人的身份证明；公有居住房屋转租，应当提交租用公房凭证、转租合同以及租赁当事人的身份证明；将公有居住房屋转租给外来流动人员的，还应提交《房屋租赁治安许可证》。

承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。

3. 北京市公有住宅租赁合同的房产可以转让吗

你说的不清不楚，我给你两个选择自己辨别

如果你说的是单位分配的宿版舍性质房产是，计权划经济年代的产物，现在全市这类的房子已经全部办了绿色房本，拥有永久居住权是可以转让的。

现在所讲的公租房只有一种，就是国家低于市价租给符合条件的中低收入人群，按规定公租房禁止转租、转借。其中规定了6种承租家庭禁止的行为，包括：将承租住房转租、转借；擅自改变承租住房居住用途；连续6个月以上未在承租住房内居住；连续3个月以上未按期交纳租金等。“这6种情况只要出现1种，公共租赁房就要收回。

4. 公有住房使用权转让有哪些规定需提供哪些材料

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
公房的使用权可以转让也可以交换。有的人也称“公房买卖”，但称作买卖是不准确的，因为承租人享有的只是承租权而不是产权，而承租权只能转让不能买卖。公房只有将产权买下取得产权证后才能出售。根据上海的规定，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让;列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。
有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：
(一) 整幢独用的花园住宅;
(二)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的;
(三)产权不明晰的;
(四)承租人拖欠租金尚未结清的(注意：如果承租人拖欠租金超过6个月，出租人可以解除合同);
(五)依法代管或需要落实政策的;
(六)已列入户籍冻结范围的(注意：主要是指因拆迁等原因进行户籍冻结的情况);
(七)承租人在承租房屋内擅自搭建的(注意：擅自搭建造成不能转让的情况比较多，只有在拆除搭建后才能转让);
(八)列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;
(九)其他依法应当由出租人收回的。
除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

5. 北京市房屋租赁管理若干规定的政策解读

这是北京第5次修订房屋租赁法规，在此之前，是2007版房屋租赁法规，市政府解释称：2007版房屋租赁法规实施后，出租房屋管理出现了一系列新问题，如出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准；群租现象较为突出等，因此再次修规。
政府可以制定指导价，以防止房租盲目上涨
政策：租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
解读：租金上涨对于CPI的影响越来越大，而且也会影响到中低收入家庭的生活。此次提出政府可以采取必要的临时干预措施，是一个很重要的信号，需要关注下一步出台的具体措施。
目前对于商品房销售方面，政府采取了限价、限购等措施。对于租金的临时干预，也不排除限租金价格的办法。比如租金上涨如果超过一定幅度，政府发布租金指导价，根据指导价确定合理租金，引导租金定价合理，防止盲目上涨。不过他同时也认为，政府临时干预，实际操作上会有一定的难度，“房屋租金是纯市场的价格，体现供求关系。如果要限制租金，就会涉及出租人的利益，需要权衡。”
房客不同意房东不得提高租金
政策：房屋租赁期限内未经承租人同意，不得擅自缩短租赁期限、增加租金。出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
解读：最近一两年的租金上涨很可能使得短期内一个月的租金违约金不足以弥补租金上涨。举例来说：在3月份甲乙双方签订了月租金为2500元的租赁合同，但是2个月后租金如果上涨到2800元，剩余10个月房主就可以多赚取3000元，完全可以抵消2500元的违约金。
他认为，在目前租金依然上涨的情况下，承租方在签订合同的时候，最好要求增加部分违约金。
“现在房主不愿意长租，主要还是租金上涨比较快，房主的预期较高。但租赁是双方约定的合同关系，如何鼓励和支持长租，还需要具体的措施。比如长租的话，税费方面是否能够优惠。”
首次鼓励个人投资建公租房
政策：市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。本市鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。
解读：目前北京公租房相关的政策中，只是明确鼓励国有企业、产业园区、社会单位利用自有土地建设公租房，鼓励社会资金参与公租房建设。但鼓励个人投资建设公租房，此次还是首次提出。不过此次的《规定》中，并未明确个人投资建设公租房的方式。
此前，广州等国内部分城市提出，鼓励机构和个人将符合标准的存量住房，向公租房对象出租。相关专家也认为，目前北京市场上出租的房屋大约有200万套，如果政府“收储”这类房源用于公租房的出租，对于公租房将是很大的补充。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍说，建议北京市可以利用市场上的闲散房源，合理规范出租，增加租赁市场的供应量。
房屋租赁将建“官办中介”
政策：建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。
解读：近日北京市住建委在海淀区试点了二手房交易服务平台，“链家地产”首席市场分析师张月认为，这意味着今后房屋租赁也将设置这样一个“官办平台”，发布房源信息，完成交易。这将从一定程度上解决租赁市场信息不对称的问题。同时由于租赁相对二手房交易要简单得多，因此消费者获得第一手信息更快，此外，官办平台的出租信息准确真实，对于消费者来说，今后租房将更加高效、顺畅和放心。
“这对目前的中介机构来说，将是个不小的冲击。”张月表示，目前中介机构主要的租赁居间业务将随之受到强烈的冲击，利润和操作空间必然被压缩。将来中介机构必须体现出其在租赁服务和管理上的优势，提供其他的增值服务等，“比如中介会主动打扫清洁出租的房子，帮忙搬家等等。”
●出租人不得单方面提高租金或缩短租期。
●出租人出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人。
●市和区、县政府应通过多种方式提供廉租房、公租房。鼓励企业、个人投资建设公租房。
●短期内出现租金较大波动等异常变化，行政部门可采取必要的临时干预措施，稳定市场。
●出租房人均居住面积不得低于本市规定的标准。不得将阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。

6. 北京的使用权公房如何办理过户手续

北京市使用权房屋过户流程及注意事项参照2002底北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》,北京市使用权房屋的交易流程与规定大致如下:一、公房使用权交易的适用范围:除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外,包括平房、筒子楼、简易楼等其他直管公有住房均可上市进行交易。二、公房使用权交易应当符合以下规定:1、持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。2、公房使用权交易,当事人双方应当签订书面协议。协议签订后,当事人双方持下列相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续:1)申请书;2)双方当事人身份证明;3)公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书;4)房屋所有权证和共有人同意意见书。三、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前,公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用;以公房使用权交换住房产权的,住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。四、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后,该公房产权性质不变,新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。五、通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人,可以将公房使用权再次上市交易。六、公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的,应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务,受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务,但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之变更、解除或者终止。购房人购买使用权房时应注意事项:一、使用权房权属关系复杂,因此必须确定权属和权利人后再购买。二、双方必须亲自到场签订合同和过户(指变更承租关系,下同),相关法律文书的签署应尽力避免代签。三、使用权房按使用面积计算的,一定要对照房本的面积来计算,不要轻信卖房人。四、购买前要核实以前各项费用是否结清(供暖费、物业费),以免日后出现纠纷。五、购买使用权房要求买卖双方都应持有北京市户口,而且使用权房不能进行贷款按揭。需要特别提醒的是,在购买使用权房时一定要问清产权归属,在过户时应要求公房原承租人亲自到场办理相关过户手续,修改户主姓名,不得委托办理。

7. 北京市公有住房承租权能否交易

已购公房当然可以交易了，但是必须是成本价的才行，如果是优惠价就要先办优更成，然后交易，您说的承租权的房子就是传说中的使用权，这种房说不好听的就是签了一个长期的租赁合同，只有使用权，但没有处置权，交易不受法律保护，即使能办（无非就是找人塞点钱），也必须全款、北京人才能购买，不能贷款，所以不建议，而且现在使用权的房子也便宜不到哪去，以后要是拆迁的话使用权和产权的房子也不是一个价。

8. 公产房承租权相关法律

共有三部相关法律：《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》、《天津市公有住房变更承租人管理办法》。

建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条统一规范租赁关系，而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权，甚至可以类似所有权。

公房承租权人可以有购买请求权，即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利，在承租权人死亡时，其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人，继续享有公房承租权的特殊地位或资格。

可以以结婚的时间为节点将公房的承租权的分割如为如下三类：

1、一方在婚前取得了公房承租权，离婚对承租权仍归一方享有，另一方无权分割。

2、双方在婚前各自取得了公房承租权，婚后合并调换房屋的，承租权归双方享有，离婚时双方都有权分割。

3、一方或者双方在婚后取得房屋承租权，承租权归双方所有，离婚时双方都有权分割。

(8)北京市公有住房承租权交易管理规定扩展阅读：

出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的，承租人必须按照规定要求交付标准租金，出租人要负担房屋的维修养护责任。

在出租人不具备公房承租条件时，必须及时腾退。此一权利义务关系，在发生争议无法正常解决时，完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。

但是，对于此前的资格问题，即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况，来确定职工的承租资格和顺位，这一内部福利关系是不受民事法律救济的，如果发生争议，可向有关部门或单位反映加以解决。其次，也具有物权的性质。

一方面，承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系，其具有巨大的财产价值（低价承租和期待利益），一是低价承租的利益，此与正常的租赁关系不同，公房承租人交付的标准租金由政府规定，远远低于市场租金，也达不到成本租金，包含了由政府或产权单位代为负担的意味。

二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权，只要是可售公房，承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权，从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面，承租权具有一定的人身性。

比如，承租权人死亡后，其子女并非都可成为承租人，必须基于一定的身份和户籍要求（同住成年家属）；在此情况下，如遇拆迁，只补偿承租权人，并不当然补偿其他非承租权人的子女。

9. 求北京市关于公有住房在承租人死亡后变更承租人的相关法律规定

公房只有在原承租人死亡或外迁后，才能办理承租人变更手续。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。
《中国人民共和国合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”建设部《城市房屋管理租赁管理办法》第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租” 《北京市公有住宅租赁合同》第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（1987年8月28日北京市人民政府京政发109号文件发布，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）十一条第五款 承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。

10. 房管所的公房过户规定

根据《关于办理直管公房承租人过户、分户、更名的规定》公房非住宅过户是指承租人因机构调整、企业兼并等原因，要求改由相关单位承租使用的行为;
民用住宅过户是指因承租人死亡、户口已迁出本市、经生效法律文书认定，并向管房单位申请改由其他近亲属承租使用的行为。

（一）承租人申请办理过户的条件

1、非住宅承租人申请办理过户的条件

申请人因机构调整、企业兼并等原因申请过户的，须经上级主管单位或国资委等主管部门批准同意，方可申请过户。

2、民用住宅承租人申请办理过户条件

（1）民用住宅承租人因死亡、成为无民事行为能力或限制行为能力人、户口已迁出本市，可申请办理过户。

（2）新的承租人原则上必须是原承租人的近亲属，拥有武汉市户籍且具有完全民事行为能力成年人。

（3）新的承租人，可选择通过公证或诉讼等司法途径确定，也可选择通过近亲属达成书面协议的方式确定。

（4）协议确定中，与原承租人共同居住且他处无住房的近亲属优先，先后顺序依次为原承租人的配偶、子女、父母，其次为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

原承租人的近亲属无法就承租人过户事宜达成一致意见时，可推举一名承租人代表。承租人代表在与其他符合条件的近亲属签订“承租人代表协议书”后，临时履行直管公房的看管义务、负责缴纳租金等事项。承租人代表在处置房屋使用权，包括有偿转让使用权、申请房改、征收补偿等。

（5）新的承租人系未成年人、无民事行为能力或限制民事行为能力人，可由监护人代为临时履行直管公房的看管义务、负责缴纳租金等事项,并签订监护人承租保证书。待被监护人成年或具备完全民事行为能力时，办理承租人过户手续。

(10)北京市公有住房承租权交易管理规定扩展阅读：

属下列情形之一的不得分户：

1、无合法公房租约的；

2、征收主管部门公告将要征收的；

3、承租人损坏房屋未予修复或赔偿的；

4、拖欠租金的；

5、房屋户型为单元式厅、室的；

6、分户后每户保底面积不足四十平方米的；

7、旧式住宅中共同部位拥挤的。