C
B. 政府为调控房价近几年都出台了哪些措施
政策: 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发〔2010〕10号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
二、坚决抑制不合理住房需求
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
三、增加住房有效供给
(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
四、加快保障性安居工程建设
(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。
五、加强市场监管
(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
(九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。
(十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
国务院
二○一○年四月十七日
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
二、坚决抑制不合理住房需求
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
三、增加住房有效供给
(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
四、加快保障性安居工程建设
(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。
五、加强市场监管
(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
(九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。
(十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
国务院
二○一○年四月十七日
C. 加强社会保障体系建设坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快建立什么的住房制度让全体人民有住有所居
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
D. 房地产10条政策内容
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
解读：建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点
南京工业大学房地产系副主任吴翔华表示，这是国务院很有章法的一记“组合拳”。建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重要亮点，之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。"乱市"就得用重典！”合富辉煌集团首席分析师龙斌表示，严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
二、坚决抑制不合理住房需求
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
解读：主要针对投机性购房 会加速楼市降温
合富辉煌集团首席分析师龙斌认为，目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。
“对于北京楼市来说，无疑是突如其来的一股"寒流"，有可能会将楼市带入又一个冬天”，中经联盟秘书长陈云峰认为，此次调控重点直指投资和投机性购房，严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款，无疑对炒房有非常大的打击效力。“一般来说，第二套房还有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投资需求”，陈云峰说，如果说提高首付是“限制令”的话，那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。限制外地人购房贷款，进一步缩小了需求范围， 会加速楼市降温。 (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
解读：开征房产税要遵循“不都收，分等级”的原则
由于我国房地产市场起步较晚，理论与实践经验不足，在房地产市场发展的过程中产生了一些问题，这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰呼吁，即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现 “差异化住房政策”的思路。
三、增加住房有效供给
(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
解读：国家对民生保障房产项目的开发会给予更多的优惠政策
在增加住房有效供给方面，国务院提出了增加居住用地有效供应，包括对房价上涨过快的城市，增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，尽快形成有效供应，给市场以信心。海南知名经济学者王毅武教授王毅武说，“从这一条要求可以看出，国家对民生保障房产项目的开发，会给予更多的优惠政策。”
(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
解读：将改变当前土地市场价高者得现状
邓宏乾教授认为，再次强调土地供应的“70%”，将确保市场上普通住房的有效供应，缓解房价上涨压力。探索新的土地出让方式，则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。这一系列措施实施，将让火热的楼市“退烧”。
海南房地产业资深人士汪志军表示，虽然硬性要求保障性住房等的开发比例，其主旨意图是好的，想尽可能多地解决百姓住房问题，然而这一比例如何界定，仍存在“因地制宜”的问题。拿海南这个经济薄弱的省来说，旅游产业及相前配套产业是本省的主导产业之一，也是地区经济收入的主要来源之一，如果过多削弱旅游地产等产业的开发比例，会影响经济收益，进而可能会影响投入到保障性住房等安居工程上的资金总量。
四、加快保障性安居工程建设
(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。
解读：加快保障房安居工程建设让老百姓保持信心
武汉理工大学潘辰教授分析，加大保障性住房建设，解决低收入人群住房问题，是增加市场供应的有效措施，将起到稳定房价的作用。“这是一个强制性的要求，目的就是要确保各地安居工程建设必须到位。”王毅武认为，过去一年中，由于种种原因，一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”，因此在该要求中，明确了这一硬性规定，旨在维护政府的公信力，继续让老百姓保持信心。
五、加强市场监管
(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
(九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。
解读：加强监管将加大打击力度
王毅武表示，该要求旨在严打开发商“趁乱打劫”式的开发和盈利。潘辰教授表示，今年楼市重归火爆之后，捂盘惜售等有所抬头，加大打击力度，增加信息透明度，可防止房价不正常上涨。王毅武指出，这或许是中央针对一些地区政府存在“打自己小算盘”的情况，再次作出的明确要求，旨在要求各级地方政府，尤其是一些房价过快上涨的地区政府，必须拿出行之有效的手段加以调控。
(十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
解读：个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露
值得注意的是，“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充， 个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。
E. 如何做好智慧城市建设的保障措施
第一，成立市区（县、市）两级智慧城市建设领导小组及其办公室。
全市各级党委、政府要把以智慧城市经济为载体的智慧城市建设摆上重要议事日程，及时研究解决工作中遇到的重大问题。建议市委、市政府尽快成立“杭州市智慧城市建设领导小组”，由市委、市政府主要领导担任组长，统筹抓总推动杭州智慧城市规划、建设和运行工作。下设办公室，办公室主任由市政府分管副市长兼任。办公室应该是“三位一体”，既通过授权代表市委、市政府智慧城市建设领导小组牵头抓总，又是一个主管部门，统筹管理智慧城市建设，还要扮演好整合资源平台的角色。因此，领导小组办公室要实行实体化运作。领导小组办公室实体化运作所需人员首先从市经信委选派，同时可从有关部门、单位、企业抽调专职人员。充分吸收借鉴市委、市政府为发展文化创意产业专门成立正局级的市文化创意产业办公室和为发展旅游业专门成立正局级的市西湖博览会组委会办公室的经验。建议各区、县（市）同步建立智慧城市建设领导小组及办公室，落实专人抓好产业发展和智慧城市建设。要健全完善市和区、县（市）联动机制，市里负责抓规划制定、政策完善、人才培养、综合协调、检查考核等工作，统筹解决好“有钱办事、有人办事、有章办事、有地办事、有房办事”问题；各区、县（市）及智慧城市建设主体负责抓智慧城市建设的实施、建设、营运、管理等事宜，形成打造全国智慧城市规划、设计、技术、设备、服务、管理、营运的系统供应商的强大合力。
第二，建立智慧城市建设政策扶持和评估考核机制。
加快建立推进智慧化发展的行业标准化制度。充分发挥标准的引领规范和创新模式的积极作用，大力实施“智慧杭州”品牌和标准化战略，鼓励企业积极参与智慧产业领域国际标准、国家标准和行业标准制定，形成和掌握一批自主知识产权，做大做强自主品牌。加强智慧技术的标准化研制和安全应用，以技术和产业的标准化管理促进信息网络安全建设。要积极借鉴国内外智慧城市建设的经验，加快制定智慧技术和产业研发的法规标准和考评管理制度。包括智慧技术与产业的准入标准规范，智慧技术与产业的激励制度等。建立与国家配套、切合实际的智慧产业与智慧城市发展考核制度，将地区智慧产业与城市发展成本纳入政府绩效评估考核。建立新一代信息技术应用系统运行的评价指标体系，把考核评估作为系统解决方案验收和改进的重要举措，对应用系统建设项目进行系统全面的运行评估，确保新一代信息技术应用系统高效协调运转。同时，要对各级政府智慧城市建设，以及各行各业的智慧发展进行评估考核，强化领导的责任意识。建议从今年开始，对包括党政机关、企事业单位、居民家庭在内的杭州所有的新建筑，把新一代城域网（智慧城域网），特别是物联网进机关、进企事业单位、进家庭作为一个前提，并纳入考核，为全面推进智慧城市建设奠定基础。
第三，建立企业化的智慧城市建设系统集成平台。
进行企业的“技术、产品、方案”的系统编制。在研究制定杭州智慧城市建设规划时，请每个相关企业报告一下能够为智慧城市提供的国内领先技术，市有关部门可以把企业提供的领先技术编制起来，组成各种各样的全国领先的系统。以杭州市为试点，63家规模企业的技术先进点可以编制成无数个应用系统。通过排列组合，应用系统中间又可以排出很多子系统，比如智慧医疗系统里就有很多子系统，这些子系统使用视频、网络等不同的技术，有的甚至需要根据不同的内容编制新的应用技术。如果我们能够把这个系统编制好，就可以通过杭州的智慧城市建设形成一个大市场、大平台，依托这个市场、平台输出一流的产品、一流的模式和一流的人才。这样我们这个智慧城市建设系统供应商就可以面向全国提供服务。建议由市委市政府组建专门企业，推动建立智慧城市建设系统集成平台，主要承担杭州智慧城市建设的投资、融资、建设、运营和智慧城市基础设施国有资产管理等职能。公司可以采取“国有资本全额投资建设＋企业服务外包运营＋政府与社会利用”的模式，政府确定并提供运营服务外包的资金、激励性政策、社会性利用的收费定价与分成政策、运营服务外包企业的优惠政策等。公司下设若干智慧应用事业部，包括智慧企业、智慧交通、智慧电网、智慧物流、智慧环保、智慧金融、智慧教育、智慧社区、智慧家庭、智慧建筑、智慧楼宇、智慧医疗、智慧政府、智慧旅游等14个智慧应用事业部，分别负责相应领域建设、运营、管理等业务。
第四，设立智慧城市建设专项扶持资金。
一方面要继续增加杭州市工业专项资金的总额，另一方面要调整优化资金安排结构。设立杭州市智慧城市建设专项扶持资金，参照市文化创意产业专项资金，每年应至少筹措三到四亿元资金用于智慧城市建设。并制定智慧城市建设专项扶持资金管理办法。要发挥市财政专项资金“四两拨千斤”的作用，按照实报实销的原则，增加市财政专项资金投入。专项扶持资金用于建立和支持杭州市智慧技术和智慧产业专项发展，主要包括信息软件、电子商务、物联网、云计算、视频监控、移动互联网、云计算、生态环保、绿色能源、智能电力、智能物流、智能医疗、地理信息处理、智能政务、智能社区、城市规划、金融投资等领域。专项资金要用于支持重点产业的技术创新、产业化投资、公共平台、开拓市场等项目，发展资金要按突出重点、统筹兼顾的原则，每年根据项目需要，结合绩效评价结果，在有关产业中予以分配。重点产业（工业和信息化专项）发展资金支持的资助项目，市本级企业由市财政全额承担，各区、县（市）企业由市财政与区、县（市）财政各承担50%；资金支持的奖励项目由市财政全额承担。
第五，系统谋划智慧城市相关人才培养引进和住房保障。
技术创新关键是人才，智慧城市建设就是“人脑＋电脑＋文化”。建设“智慧城市”，必须牢固树立人力资源是第一资源的观念，把人才工作作为事关全局的重点工作来抓。大力实施智慧城市建设人才工程，尽快集聚一大批掌握核心技术的科技带头人、一大批具有成长潜力的创新人才、一大批一流素质的企业家和资本营运、科技管理服务人才。加大政策引才力度，对特殊人才实行特殊政策。建议在杭州原有人才住房保障政策基础上，面向专业技术人才推出人才保障房，合理设定条件，把所需各类专业人才逐步纳入住房保障范围。当务之急，应该尽快实施市委、市政府原先已经公布的人才专项用房计划。将具有本市户籍，智慧城市经济相关领域的掌握核心技术的科技带头人、具有成长潜力的创新人才、一流素质的企业家和资本营运、科技管理服务人才、专业人才逐步纳入人才专项用房体系。因为人才专项用房的性质是限价房，而限价房是国务院及有关中央部委明确可以由地方实施的住房保障政策。2006年，国务院下发《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，明确限价房为政策性商品住房，不与经济适用住房、廉租房等一起划为保障性住房范畴，由地方政府根据当地的实际确定是否建设、建设多少面积等。目前国内不少城市都有按照限价房建设的人才房项目。我们认为，杭州只要有了人才专项用房制度，就一定能吸引并留住大批智慧城市建设的优秀人才。同时，要适应当今人才竞争国际化的趋势，借鉴国外人才资源开发的有益经验，拓宽工作渠道和手段，扩大工作覆盖面，形成更为灵活的人才管理体制。要完善开放、灵活的人才市场配置机制，打破人才部门、单位壁垒，鼓励人才合理流动，培育形成与其他要素市场相贯通的人才市场，建立人才结构调整与经济结构调整相协调的动态机制。要认真落实技术、管理等参与分配的政策，建立股权期权激励机制，逐步实现技术资本化、资本人格化，使杭州成为人才创业有舞台、发展有途径和贡献有激励的“求知创业天堂”。
第六，筹备建立中国（杭州）智慧城市研究院和知识中心。
智慧城市建设是一项庞大复杂的系统工程，有赖于高速计算、高速传输、海量存储、异质异构数据管理等关键技术的实现，有赖于信息化、网络化、数字化、自动化、智能化等现代信息科学技术的整合利用。要在智慧城市系统中采用成熟、先进、可靠及适度超前的现代信息技术，重视数据的获取、传输、存储、分析、处理和应用等技术的开发。2012年3月，中国工程开始启动建设科技知识中心，这是国家工程科技思想库（智库）中独具特色的重要组成部分。科技知识中心服务于中国工程院的发展目标，将成为服务工程科技发展的重要阵地，为国家工程科技发展作出更大贡献。建议借鉴中国工程院和国内其他城市的经验，由市委、市政府批准杭州国际城市学研究中心联合华数、阿里巴巴等企业，发起成立“中国（杭州）智慧城市研究院”，作为杭州智慧城市智力和研究资源的协调平台以及智慧城市建设思想库中独具特色的重要组成部分，开展杭州智慧城市建设研究工作，统筹推进“中国（杭州）智慧城市知识中心”建设，服务于杭州乃至全国600多座城市的智慧城市建设。杭州智慧城市知识中心有两大任务：一是收集杭州和国内外各地智慧城市建设的各种新产品和新技术，这样可以保证我们每一个系统都是最先进的；二是可以把杭州企业的优秀产品和方案通过这个系统向全国进行推广。建立这样的智慧城市知识中心十分重要，它既能够为各个企业的产品改进、技术进步和电子商务营销模式提供帮助，又可以为杭州今后开展相关的情报积累和知识储备奠定基础。
第七，加快推行“一区多园”的发展模式。
吸收借鉴杭州发展文化创意产业的模式，特别是十大文创产业园区发展的经验，解决智慧城市经济产业园区的用地问题，使园区成为杭州发展智慧城市经济的“孵化器”和主战场。一旦园区建设规划出台，就必须在用地指标和征地拆迁上予以保证。推行“一区多园”发展模式，加快智慧城市经济园区建设，有利于解决高新技术产业发展空间问题，有利于用足用活高新开发区的政策，也有利于充分发挥各城区发展高新技术产业的积极性、主动性和创造性。在杭州智慧城市建设先行区试点方面，建议形成杭州城区层面“1＋3”的试点模式，即滨江区和上城区、拱墅区、江干区。其中，高新区（滨江）作为智慧城市的新城区试点和重中之重，结合创建“新一代网络技术与产业国家自主创新示范区”，突出智慧城市经济的产业特色；上城区作为智慧城市建设的老城区试点，依托思科公司中国总部，开展智慧城市应用服务进党政机关、企事业单位和居民家庭的全面试点；拱墅区作为物联网进楼宇的试点，依托中国（杭州）智慧产业园和物联网产业园，开展智慧楼宇、智慧园区建设试点；江干区作为智慧楼宇、智慧社区、智慧家庭应用服务试点，江干区丁桥镇作为智慧城市建设的试点镇，推动智慧城市建设的全方位探索。在有关试点城区、乡镇（街道）建设方面，要坚持两个“三位一体”和两个“两手抓”，科学设计试点项目。根据“政府主导、市场运作，总体规划、分步实施，基础先行、招商紧跟，滚动推进、加快发展”的指导思想，按照“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”的要求，加快智慧城市经济园区建设步伐。要按照建设“小特区”的要求，进一步理顺体制，配强班子，充分授权，推行封闭式管理、一站式审批、一条龙服务。要强化园区特色，做到功能互补，错位发展，建设生态型、花园式园区。
第八，建设市区（县、市）两级智慧城市创业孵化器。
创业孵化器是打造智慧城市经济、推动智慧城市建设的一个关键环节。在杭州智慧城市孵化器建设上，一要继续办好高新技术开发区的孵化器。结合高新技术开发区（滨江）“十二五”规划，尽快制定出一个进一步扩大孵化器规模、完善孵化器功能的计划，发挥其在全市孵化器建设上的示范、带动作用。孵化器要对小企业提供特殊的优惠待遇，比如免除前两年租金，无偿提供生产、科研用房和电脑，免费在政府网上宣传等，让小企业尽快茁壮成长。二要抓紧建设区、县（市）级孵化器。各区、县（市）都要立足各自实际，盘活存量与增加增量相结合，分别建立一两个孵化器，并与高新开发区孵化器联网，在全市营造智慧城市建设相关高新技术产业发展的良好合作、互补氛围。三要大力鼓励企业创办孵化器。支持有条件、有实力的高新技术企业创办专业性强、特色明显的孵化器。四要把有些科研院所和企业的研发中心办成小型孵化器。
第九，发展智慧技术风险投资和交易平台。
风险投资是智慧城市经济发展的助推器和催化剂。要尽快出台有利于风险投资发展的政策措施，对风险投资公司的法律地位、组织形式、运作机制和相关税收、资本兑现等方面的政策作出明确规定，特别是要推动有限合伙制的运作。加强风险投资人才的培养和引进，特别是应通过请进来走出去及在实践中锻炼的办法，造就一大批风险投资人才，并争取培育出若干个“大师级”的风险投资家。加快设立知识产权评估机构、科技项目评估机构、信息咨询服务机构、技术经纪机构等中介服务机构，建立健全风险投资中介服务体系。按照“扩大社会影响、扩大成员单位、扩大活动频率、扩大服务深度、扩大合作成效”的要求，进一步办好创业联合投资协作网。构建多层次风险投资的退出渠道。健全市产权交易市场，扩大交易范围，增强交易功能，为股权流动以及企业并购活动提供公正、透明、规范、有效的交易载体；疏通并购、回购等退出渠道，充分发挥上市公司、大公司从事并购活动的积极性，鼓励市商业银行和各类中小企业信用担保机构为智慧产业和高新技术企业经营者的回购活动提供资金支持。
第十，坚持“大公司战略”与“群体战略”并重，确立企业创新主体地位。
坚持“大公司战略”与“群体战略”相结合，着力培育自主创新主体。大企业、大集团是推进科技创新、支撑经济发展的龙头和骨干。中小企业特别是科技型中小企业，是培育大企业、大集团的基础，是最具创新活力的企业群体。在智慧城市建设中，要始终坚持“抓大不放小”，一手抓“大公司战略”，加大扶优扶强力度，培育一批“顶天立地”的大企业、大集团；一手抓“群体战略”，倡导“和谐创业”，鼓励专业技术人员创业，培育“铺天盖地”的中小企业，进一步强化企业的创新主体地位。国有企业改革必须坚持“抓大放小”，打造“智慧城市”、建设创新型城市则必须坚持“抓大不放小”。大企业特别是科技型大企业，都是从小企业发展起来。“阿里巴巴”就是一个典型。总之，在智慧城市建设中，我们要特别关注小企业的发展，培养几十个、几百个甚至几千个像“阿里巴巴”这样的企业。有了这样一批企业，杭州智慧城市建设就有了坚实基础。
F. 加快推进住房保障和供应体系建设，构建以什么为主提供基本保障
构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系
G. 完整版《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》
《关于进一步加强本市房地产市场调控
加快推进住房保障工作的若干意见》
为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：
一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。
对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。
七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。
八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。
九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。
十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。
十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。
十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市城乡建设和交通委员会
上海市规划和国土资源管理局
上海市财政局
上海市地方税务局
二○一○年十月七日
H. 如何实现新时期我国房地产业的创新发展
1、保险资金投资房地产业的政策障碍已经扫除
备受关注的我国房地产领域何时向我国保险资金开放的问题，已于2007年5月经中国保监会原则通过，这也就意味着今后我国保险公司进行房地产投资已原则上获得批准，保险资金投入房地产领域已无政策障碍。不过，目前尚未正式开始进行操作，因为保监会还需要制定相关实施细则。这是保监会首次对保险资金投资房地产解禁问题发出的明确信号。至于实施细则何时出台和年内能否见分晓，目前保监会还未给出一个明确的时间表，因为在实施细则出台以前，还需经过一个对保险资金投资房地产的实质性研究阶段，而这一阶段工作尚待正式启动。保险公司对房地产业是直接投资还是间接投资，投资比例的上限有何规定，所投资的房地产项目有何限制等问题都有待进一步的研究和确定。去年出台的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，松绑了保险资金投资基础设施建设及产业基金等领域的手脚，却并未对保险资金是否可以投资房地产加以明确阐述，因此留给业内无限想象空间。国外经验表明：成熟和规范市场的房地产项目能为保险公司带来长期稳定的投资收益和现金流入，符合寿险业务的资产负债匹配原则，增加类似投资有助于保险公司持续改善投资收益率。然而，鉴于保险公司对房地产投资缺乏经验，在尝试投资初期应以类似于投资现有成熟项目为主，或以投资房地产基金等间接形式进入，以确保房地产投资的风险控制。
2、汇率弹性增强使外资更多地进入房地产市场
央行于2007年5月19日就确保我国宏观经济稳定发展而同时出台的加息、提高准备金率和增强汇率弹性等三项措施，对房地产业而言其作用是十分明显的，加息和提高准备金率无疑对贷款购房者和房地产开发商而言都属负面的利空消息。而提高汇率的弹性则不然，因为当今宏观形势表明：汇率弹性的增加就意味着人民币升值的加快。而人民币升值的加快又意味着国外投资客热钱流入我国房地产的数量和时间将增多和加快，这将对房地产市场的供求关系产生直接的影响。尽管目前我国资本项目还处于管制之下，但国际热钱总还是能够找到相关渠道暗渡陈仓，悄然进入我国房地产投资领域，特别是在我国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率加速上升的三重利益刺激下，投资中国房地产将成为外商和外资规避风险和获取利润的更多选择。就国际惯例而言：一国货币的升值，一般就意味着其国内经济整体向好，投资机会较多，而且收益水平也相对可观。从这个意义上讲，人民币继续和加快升值将会带动外资和外商对我国投资的增加。然而，事实上在我国的许多地区，目前各个行业中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势，这与房地产开发投资领域高回报率相比形成了鲜明的对照，这也就促使了国际投资热钱更多地将我国房地产投资作为资金追逐的投资乐土，因此人民币升值给房价上涨带来挑战的同时，也给我国新时期房地产的发展带来了机遇。
3、改变房地产增量与存量市场不平衡状态
进入21世纪，我国房地产业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期我国城镇人口增长及相关住房需求相比，即使考虑到经济发展和城市化的因素，房地产市场的供给也是较为充足的。据国家统计局最新资料表明：目前我国各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在发达国家的成熟市场，该比例一般接近15%。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国房地产由增量市场主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。由此可见，我国房价居高不下和房地产调控的不力，关键问题不在于新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康、稳定和持续发展，就应该从发展房地产存量市场入手，做好以下几方面工作：一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理。采取多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权。二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房信息系统，规范和提高中介机构的服务质量。三是减轻房地产交易环节的税收，鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是适时开征房产税。对持有的房地产征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
4、通过建立个人信用体系来加快保障住房供应
认真贯彻和落实我国住房制度改革中的经济适用房制度，关键是要在各地加快建设和推出保障性住房的同时，加快建立和健全全社会的个人信用体系，这样才能实现真正的公平、公开和公正。目前我国尚未建立比较健全的个人信用体系，在保障性住房推出时具体怎样对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核就成了一大难题。今年以来，我国住房保障实质性工作全面启动，但建设主管部门里仍仅有两三个人在专门或兼职负责，显然同其巨大的工作内容和工作量是不相符合的。因此，国家建设部应该在住房保障工作的机构上进行调整，人员上进行充实，内容上进行细化，制度上进行完善，以确保我国为中低收入消费者谋福利的住房保障政策真正得到落实。住房保障主要是依赖政府的财政收入来进行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府来完成，租金也只是象征性地收取。因此，廉租房是最纯正的保障性住房。其次是经济适用房，它是有政府拨土地建设，在成本基础上加收3%的利润后出售给中低收入者。至于限价房，只是比一般商品房售价略低一些的商品房而已，并不属于保障性住房范畴。目前，一些地方政府错误地理解和制定政策，对解决中低收入消费者推出的主要是限价房，而廉租房和经济适用房的推出少之又少，这种情况也将在今年加大力度促进保障性住房建设的过程中得以改进。
I. 楼市国家出台新政策内容是什么
4月中旬出台的“新国十条”
国务院关于坚决遏制部分城市
房价过快上涨的通知
国发〔2010〕10号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
二、坚决抑制不合理住房需求
（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1
J. 如何促进房地产市场与住房保障的协调发展
有关 促进房地产市场与住房保障的协调发展 的学术文章
中国 房 地产 市场 化 区域 差异 与 发展 ... - 陈浮
http://scholar.ilib.cn/A-QCode~cjllysj200003040.html
我国 住房 抵押 贷款 证券 化 问题 研究 - 谢清河
通过公共产品的供给调控房地产市场 - 汪浩
住房的有关情况。
一、回顾中国住房政策的总体概括。
住房改革始于上世纪八十年代，1994年7月5日国务院颁布了管理办法，并颁布了国务院关于城市改革的决定，城市职工可以有补贴，在不同的补贴下自费购买供房。
加快住房建设的通知，对高收入者、对中低收入方供应经济适用房，应该说中央对居民住房的是否的正确，因为亚洲金融风暴的推进，中国出现了内销乏力的情况下，房地产动了经济的重要手段，使房地产远离了居民住房的保障。特别是将房地产作为支柱产业进行推动后，房地产与政府的财政收入，城市的形象，房地产企业家的利益紧紧联系在一起，为了促进居民购房。1999年中国人民银行出台了关于开展个人消费信贷的指导意见，有所通过银行按揭、购买房屋得到了广大工薪阶层的支持，廉租房、经济适用房的建设也相对减少。住房在民众需求和投资、投机需求的双重力量拉动下，房价越炒越高，出现了买房难，引起了不满。于是要求控制房价的呼声从2004年不断的出现在全国的两会上，围绕广大百姓住有所居，2005年3月，国务院办公厅出台的关于切实稳定住房价格的通知。2005年4月出台了加强房地产市场的引导和调控的八条措施；2005年5月国务院又转发了建设部七个部委关于做好稳定房屋价格的意见；2005年九部委制订了调整住房价格，这些都是为了控制房价，使广大百姓能够买起房，做到居者有其屋。为了确保房价的稳定，而且房价进一步快速上涨，尤其是北京、上海等大城市非常的突出。为此2007年7月8日国务院发布了解决城市低收入家庭住房困难的若干意见24号文件，把商品房与居民的保障性住房分成的两块，提出了70%的住房用地供给保障性住房，既经济适用房、廉租房、限价房。单纯70%的住房建成90平方米以下的小面积，这加大了对广大居民的住房保障，降低了高价商品房对70%以上的人口影响。2007年9月，中央和银监会发布了意见，要求购买第二套住房的首付比例。这对一系列政策的出台，说明我们党和政府始终十分关注民生、广大百姓住房的建设和住房的需求，住房作为社会问题和政治问题，引起了全世界众多有识之士和广大群众的高度关注，面对房地产的争论之多，前所未有。
住有所居就是提高广大民众的住房保障。中共中央第17次代表大会，把住房问题提到了议程，要求健全廉租房制度，加强解决城市低收入家庭住房困难，如何把住房问题放进党代会的议事日程，这还是第一次。此外，在温总理2008年的工作报告里面强调抓紧建立住房保障体系，建立科学合理的住房建设和消费模式。在所提的措施中，增强廉租房，增加中小套型的住房供应，通过多种途径解决中等收入家庭住房问题。要运用税收、信贷、土地等手段，抑制不合理的需求，防止房价过快上涨。要加强市场管理，以罚查处炒房炒地行为。党和国家要坚定不移的推进住房改革和建设，就是为了让人民群众住有所居，党和国家为什么这么关注房地产的发展和住房的居住问题？这是因为房地产作为商品，与一般商品不一样，房地产关系到广大百姓安居乐业，房地产的供应规模与价位有一定的经济性和一定的政策性和社会保障性。世界上很多资本主义国家都十分注重居民的住房保障，作为社会主义国家，住房的保障工作就更应该受到重视，世界上很多发达国家都应用了补贴、税收等手段，确保了房价的合理增长和广大百姓有房可居。
有非盈利机构建设住房，有3338个非盈利机构负责社区建设，鼓励和限制一户一宅。对第二套住宅不仅不补贴，不贷款还有增值税，对住房成本进行核算，并与公布，管制和遏制房价升，住房人性化，更多考虑居住者的需求，推进社会的融洽和谐、稳定。我国房地产市场有政策，特别是腐败行为造成了有些管理部门不作为，使房地产的运作很不规范，进行了稳定和约束房价上涨，造成了我国的住房价格与居民的收入比超出了国际的水平。
去年12月，北京住房控股指数高达1.76倍，房价的过高攀升对住房市场的抑制，住房销售数量在北京已经下降了48.5%。住房是给人住的，如果大家都买不起住房就要失去市场，住房的就要破灭，甚至打乱了经济的正常秩序，造成了经济滑坡，对社会的影响是不可想象的。住有所居就是为了提高广大人民的住房保障，解决好住房保障问题，不仅要学习国外的好经验，而且需要从中国地少人多的实际出发。
房地产坚持科学发展，全面小康的建设方向，深入贯彻科学发展观，不仅是发展经济、改善民生的需要，而且对解决经济社会发展中诸多矛盾和问题具有通力全局的作用。房地产要发展自己、壮大自己就要学习科学发展观和贯彻科学发展观。房地产要坚持科学发展、全面小康的政策方向，要千方百计谋发展，坚持以人为本。发展不仅要依靠人民，发展成果一定要与人民共享。党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，房地产一定要立足于造福人民的方向，要把发展的出发点，落脚点放在为人们造福上。要做全面协调可持续的发展，不能只考虑今天，不顾明天。房地产企业一定要坚持全面协调发展、可持续的发展方向，注意局部利益与全局利益相统一，眼前利益与全局利益相结合，房地产在中国大发展的理由，是因为中国房地产有刚性的需求，这就是中国的城市化和城市的大量增加。
对当前房地产销售下降普遍认为是观望所造成的，究竟是刚性不刚造成的，还是观望造成的，在我看来是刚性不刚性导致的。城市化让大家能够住有所居，这个刚性需求非常巨大的，但是刚性需求能否成为刚性，这就要看住房的价格水平。在城市的年轻人、大学毕业生和农民中能够买得起房就是房地产的刚性支撑，如果买不起房子，就不会有刚性。现在刚性需求的人是工资较低，加上房价高出了他们工资的几十倍，尽管他们需求住房很破裂，但是却被排斥在购房之外。全国人大在确认个人所得税提升到2000元的人，应该在工薪阶层的20%，也就是说80%的工薪阶层只有2000元以上的月收入，他们面对每平方米上万元甚至几万元的住房吗？即便是银行有按揭，他们能够付得起按揭。投资购房和投机购房也包括海外热钱购买，曾一定大大支撑了住房的建设和发展。
2007年深圳市地产销售中，有80%是被投资购房和投机购房买去了，去年下半年住房贷款比上半年增长了18倍，银行的信贷和炒房行为十分的严重。
90年代初，在北海工作，那个时候，北海有房地产公司1342家，占全国当前2800家房地产公司的一半，由于炒地炒房行为的严峻，造成物价指数上升13%，最后导致了地产泡沫破灭。房地产开发中炒地行为是明显的，不但买不起房对经济带来灾难性的影响。为了房地产进一步的发展，唯一的办法就是要坚持科学发展，全面小康的方向，从土地的供给考虑，政府要改变地方财政对土地的过分，要使国有土地能够让全体国民共享，将房价降到广大城镇居民能力享受得起的水平上，只有政府与企业共同努力，房地产才会迎来亿万人大事情，不但可以规避银行和经济面临的很得风险，为广大人民服务过程中，迎来更大的繁荣和兴旺，最后衷心的希望今天到会的管理部门和朋友在全面小康的道路上，为人们的幸福为国家的复兴再蓝宏图，再创辉煌。